Рекорден ръст на цените на жилищата в София с тенденция за забавяне
През 2022 година жилищният пазар се нажежи до алено, преживявайки растеж на цените, какъвто не сме виждали от повече от десетилетие. Това е директно разследване от високата инфлация, която накара цените на жилищата да ускорят темпа си на напредък от 8-10% през 2021 година до над 20% през 2022 година, споделя Полина Стойкова, изпълнителен шеф на организацията за недвижими парцели Bulgarian Properties. Според данните на организацията през 2022 година се следи налично търсене, само че незадоволително предложение и даже все още немалка част от търсенето остава незадоволено. Високите цени и повишената неустановеност обаче към този момент карат част от купувачите да се оттеглен от пазара и да изчакат. Резултатите от това са по-малко запитвания и регистриран спад в размера на продажбите – индикации за почнало изстудяване на пазара. На този декор разрешителните за градеж на нови жилищни здания бележат рекордни растежи. Само през третото тримесечие в София са издадени 450 позволения за градеж на нови здания, което е доста над междинните равнища за града и е връх, откогато се води тази статистика от 2005 г. „ Доколкото разрешителните за градеж са един от ранните знаци за идни промени в цикъла на развиване, можем да имаме оптимизъм по отношение на жилищния пазар през идната година – посоката към момента е възходяща “, споделя Полина Стойкова.
Банковото финансиране остава налично и при към момента непроменени условия, при исторически най-ниски лихвени проценти.
Другите фактори, които въздействат върху жилищния пазар, не престават да са в позитивна посока. Безработицата остава на ниски равнища – към и под 5%, а приходите не престават да нарастват, въпреки и по-бавно от цените на парцелите – с към 16% в София през третото тримесечие на годишна база по данни на Национален статистически институт. Това задържа достъпността на жилищата на релативно положителни равнища, а пазара – покрай фундаментите му. За една година квадратният метър в столицата е поскъпнал с 270 евро Средната цена на жилищата в София през третото тримесечие на база действително подписани покупко-продажби по данни на Bulgarian Properties е 1 470 евро/кв.м. при 1 425 евро/кв.м. през второто тримесечие и 1 200 евро/кв.м. година по-рано. Това съставлява рекорден номинален растеж на цените в София в размер на 23% на годишна база – много над предстоящите равнища за тази година и стойност, каквито не сме виждали от 2008 година насам. За една година квадратният метър в столицата е поскъпнал с 270 евро, само че този ритъм на напредък се забавя, споделя изпълнителният шеф на Bulgarian Properties. Тримесечното повишаване на цените е към 3% и се забавя от над 11% при започване на годината и 5% през второто тримесечие, демонстрира от още данните на организацията за недвижими парцели. От края на 2021 година цените започнаха да форсират своето повишаване и от номинален напредък в порядъка на 8-10%, през 2022 година те нарастваха с ускоряващ се двуцифрен ритъм над 15%, а след това и над 20%..jpg )
Поради високата инфлация, с цел да придобием визия за действителния напредък на цените на жилищата, е нужно да я приспаднем с Хармонизирания показател на потребителските цени, показва Полина Стойкова. Така полученият действителен растеж на цените на жилищата в София е 6.36% на годишна база. Това демонстрира, че огромното повишаване през 2022 година се дължи главно на високия ритъм на повишаване на общото ценово ниво, до момента в който действителният напредък е доста по-близо до предстоящото развиване на пазара. В края на 2021 година бяха достигнати цените от пика през 2008 година и все още жилищата в София се продават с към 200 евро/кв.м. над тези равнища. Средната обща цена на закупените жилища през третото тримесечие е 115 900 евро. Тук се вижда едно задържане на равнищата на крайния бюджет на покупка през последните интервали, което демонстрира, че е доближат пик, над който купувачите са по-малко склонни да купуват. Сделките с парцели в страната бележат спад през третото тримесечие Изчисленията на Bulgarian Properties по данните на Агенцията по вписванията демонстрират, че покупко-продажбите с парцели в страната бележат спад през третото тримесечие. Това е първи спад на годишна база след стопирането на пазара при старта на пандемията напролет на 2020 година Регистрираното понижение по отношение на третото тримесечие на 2021 година е 7.23% общо за страната и 15.23% в София. .jpg )
Тези данни идват след маркираното от нас закъснение на пазара към средата на първото полугодие и настъпилото изстудяване в интереса заради високите цени и незадоволителното предложение. Все отново, добре е да имаме поради, че записаното понижение е на фона на постигнатите рекордни размери от продажби през 2021 година, когато растежите бяха сред 20 и 30%. Заключението на организацията е, че почналото закъснение и изстудяване на пазара по-скоро съставлява завръщане към естествения ритъм на развиване, който беше пресечен от пандемията и след това мощно интензивен през 2021 година
Тенденции при жилищното кредитиране
Лихвените проценти по жилищните заеми в лв., които са 97% от изтеглените жилищни заеми, продължиха да спадат и през третото тримесечие. Към месец септември те са на най-ниското си приблизително равнище - 2.46% по данни на Българска народна банка. Това, дружно с по-големия размер на заемите, които се теглят заради нарасналите цени на парцелите, обуславя продължаващия величествен ритъм на повишаване на отпуснатите жилищни заеми – с 28% за деветмесечието по отношение на година по-рано. Все отново, и тук има известно закъснение на темпа на напредък – от рекордните близо 40% повишаване през 2021 година Очакванията са за гладко покачване на лихвените проценти, което да не промени доста месечните вноски на кредитополучателите. Важна роля в този развой ще има наличната депозитна база в българските банки и към момента изчезналите лихви по депозитите, които задържат показателите, включени в изчисленията на лихвените проценти по заемите на ниски равнища. Достъпност на жилищата в София Доходите са различен водещ фактор за жилищния пазар, като тяхното въздействие организацията мери посредством коефициент на досегаемост, който съставлява съотношението на цената на кв.м. жилищна повърхност към междинна месечна работна заплата. Стойността на коефициента на досегаемост на Bulgarian Properties през третото тримесечие на 2022 година е 1.2. Така той нараства и се връща на равнищата от началото на 2020 година, показвайки гладко намаляване на достъпността на жилищата в столицата. В момента за покупката на 1 кв.м. жилище в София са нужни към 1.2 междинни месечни софийски заплати. За съпоставяне, в предходния пик на пазара през 2008 година са били нужни 3.4 месечни заплати за покупката на същата повърхност..jpg )
Средната работна заплата в София по данни на Национален статистически институт възлиза на 2 390 лева през 3-тото тримесечие, което е 16% растеж на годишна база – по-малък от този на цените на жилищата. От данните за междинната работна заплата се вижда, че темпът на повишаването й се забавя в последните месеци и това е още един фактор, който ще въздейства в посока усмиряване на растежа в цените на парцелите. Предпочитани квартали и цени на парцелите в тях През 2022 година измежду зоните с най-бързо развиване и най-вече подписани покупко-продажби се подредиха квартали в необятния център на София като Банишора и Зона Б-5, Зона Б-18, където тече построяването на редица нови комплекси и здания ново строителство. Те трансформират напълно образа им и ги трансформират в доста положително решение за хората, търсещи нов дом на отзивчиво централно място в столицата. Другата гореща точка през 2022 година е кв. Малинова котловина, където сега се построяват голям брой нови здания, най-вече ниско строителство. Средата, новата инфраструктура и близостта до Студентски град и голям брой улеснения, в комбиниране с към момента ниските цени за южен квартал на София трансформира Малинова котловина в шлагер през тази година. Средните цени в най-популярните квартали през 3-тото тримесечие на 2022 година на база действително подписани покупко-продажби са: • Банишора - 1410 евро/кв.м. • Зона Б-18 - 1600 евро/кв.м. • Малинова котловина - 1290 евро/кв.м. • Кръстова вада - 1600 евро/кв.м. • Манастирски ливади - 1600 евро/кв.м. Параметри на закупените жилища и междинен престой на пазара Делът на закупените двустайни жилища продължи да нараства през третото тримесечие и доближи дял от 72% по отношение на 50% през предишни интервали. Тристайните жилища съставляват единствено 22% от закупените, а четиристайните се върнаха на равнища към 5%. Тези данни внезапно контрастират с трендовете през 2020 и 2021 година, когато пандемията накара хората да насочат интереса си към по-големи жилища, с повече стаи и опция за по-комфортен живот. През 2022 година доминират покупките за влагане и инвестиция за предотвратяване от инфлацията и точно това върна назад интереса към двустайните жилища. Нарасналите цени евентуално също накараха някои купувачи да премислят търсенето си и да се насочат към по-малки жилища с по-ниска последна цена. Средната повърхност на закупените жилища е 78 кв.м. – спад от приблизително 90 кв.м. през предишни интервали, което още един път демонстрира описаната нагоре наклонност за закупуване на по-малки жилища. Най-купувани са жилища на 4-ти и 5-ти етаж, като над 60% от тях са с отопление на Топлоелектрическа централа. Средното време на престой за пазара продължава да е извънредно малко – приблизително 30 дни, като доста постоянно продажбите се случват в границите на до 1 седмица. В този смисъл към момента несъмнено имаме пазар на продавача, който надлежно не дава съображение и за реализиране на отстъпки от офертните цени.
Банковото финансиране остава налично и при към момента непроменени условия, при исторически най-ниски лихвени проценти.
Другите фактори, които въздействат върху жилищния пазар, не престават да са в позитивна посока. Безработицата остава на ниски равнища – към и под 5%, а приходите не престават да нарастват, въпреки и по-бавно от цените на парцелите – с към 16% в София през третото тримесечие на годишна база по данни на Национален статистически институт. Това задържа достъпността на жилищата на релативно положителни равнища, а пазара – покрай фундаментите му. За една година квадратният метър в столицата е поскъпнал с 270 евро Средната цена на жилищата в София през третото тримесечие на база действително подписани покупко-продажби по данни на Bulgarian Properties е 1 470 евро/кв.м. при 1 425 евро/кв.м. през второто тримесечие и 1 200 евро/кв.м. година по-рано. Това съставлява рекорден номинален растеж на цените в София в размер на 23% на годишна база – много над предстоящите равнища за тази година и стойност, каквито не сме виждали от 2008 година насам. За една година квадратният метър в столицата е поскъпнал с 270 евро, само че този ритъм на напредък се забавя, споделя изпълнителният шеф на Bulgarian Properties. Тримесечното повишаване на цените е към 3% и се забавя от над 11% при започване на годината и 5% през второто тримесечие, демонстрира от още данните на организацията за недвижими парцели. От края на 2021 година цените започнаха да форсират своето повишаване и от номинален напредък в порядъка на 8-10%, през 2022 година те нарастваха с ускоряващ се двуцифрен ритъм над 15%, а след това и над 20%.
Поради високата инфлация, с цел да придобием визия за действителния напредък на цените на жилищата, е нужно да я приспаднем с Хармонизирания показател на потребителските цени, показва Полина Стойкова. Така полученият действителен растеж на цените на жилищата в София е 6.36% на годишна база. Това демонстрира, че огромното повишаване през 2022 година се дължи главно на високия ритъм на повишаване на общото ценово ниво, до момента в който действителният напредък е доста по-близо до предстоящото развиване на пазара. В края на 2021 година бяха достигнати цените от пика през 2008 година и все още жилищата в София се продават с към 200 евро/кв.м. над тези равнища. Средната обща цена на закупените жилища през третото тримесечие е 115 900 евро. Тук се вижда едно задържане на равнищата на крайния бюджет на покупка през последните интервали, което демонстрира, че е доближат пик, над който купувачите са по-малко склонни да купуват. Сделките с парцели в страната бележат спад през третото тримесечие Изчисленията на Bulgarian Properties по данните на Агенцията по вписванията демонстрират, че покупко-продажбите с парцели в страната бележат спад през третото тримесечие. Това е първи спад на годишна база след стопирането на пазара при старта на пандемията напролет на 2020 година Регистрираното понижение по отношение на третото тримесечие на 2021 година е 7.23% общо за страната и 15.23% в София. Тези данни идват след маркираното от нас закъснение на пазара към средата на първото полугодие и настъпилото изстудяване в интереса заради високите цени и незадоволителното предложение. Все отново, добре е да имаме поради, че записаното понижение е на фона на постигнатите рекордни размери от продажби през 2021 година, когато растежите бяха сред 20 и 30%. Заключението на организацията е, че почналото закъснение и изстудяване на пазара по-скоро съставлява завръщане към естествения ритъм на развиване, който беше пресечен от пандемията и след това мощно интензивен през 2021 годинаТенденции при жилищното кредитиране
Лихвените проценти по жилищните заеми в лв., които са 97% от изтеглените жилищни заеми, продължиха да спадат и през третото тримесечие. Към месец септември те са на най-ниското си приблизително равнище - 2.46% по данни на Българска народна банка. Това, дружно с по-големия размер на заемите, които се теглят заради нарасналите цени на парцелите, обуславя продължаващия величествен ритъм на повишаване на отпуснатите жилищни заеми – с 28% за деветмесечието по отношение на година по-рано. Все отново, и тук има известно закъснение на темпа на напредък – от рекордните близо 40% повишаване през 2021 година Очакванията са за гладко покачване на лихвените проценти, което да не промени доста месечните вноски на кредитополучателите. Важна роля в този развой ще има наличната депозитна база в българските банки и към момента изчезналите лихви по депозитите, които задържат показателите, включени в изчисленията на лихвените проценти по заемите на ниски равнища. Достъпност на жилищата в София Доходите са различен водещ фактор за жилищния пазар, като тяхното въздействие организацията мери посредством коефициент на досегаемост, който съставлява съотношението на цената на кв.м. жилищна повърхност към междинна месечна работна заплата. Стойността на коефициента на досегаемост на Bulgarian Properties през третото тримесечие на 2022 година е 1.2. Така той нараства и се връща на равнищата от началото на 2020 година, показвайки гладко намаляване на достъпността на жилищата в столицата. В момента за покупката на 1 кв.м. жилище в София са нужни към 1.2 междинни месечни софийски заплати. За съпоставяне, в предходния пик на пазара през 2008 година са били нужни 3.4 месечни заплати за покупката на същата повърхност.
Средната работна заплата в София по данни на Национален статистически институт възлиза на 2 390 лева през 3-тото тримесечие, което е 16% растеж на годишна база – по-малък от този на цените на жилищата. От данните за междинната работна заплата се вижда, че темпът на повишаването й се забавя в последните месеци и това е още един фактор, който ще въздейства в посока усмиряване на растежа в цените на парцелите. Предпочитани квартали и цени на парцелите в тях През 2022 година измежду зоните с най-бързо развиване и най-вече подписани покупко-продажби се подредиха квартали в необятния център на София като Банишора и Зона Б-5, Зона Б-18, където тече построяването на редица нови комплекси и здания ново строителство. Те трансформират напълно образа им и ги трансформират в доста положително решение за хората, търсещи нов дом на отзивчиво централно място в столицата. Другата гореща точка през 2022 година е кв. Малинова котловина, където сега се построяват голям брой нови здания, най-вече ниско строителство. Средата, новата инфраструктура и близостта до Студентски град и голям брой улеснения, в комбиниране с към момента ниските цени за южен квартал на София трансформира Малинова котловина в шлагер през тази година. Средните цени в най-популярните квартали през 3-тото тримесечие на 2022 година на база действително подписани покупко-продажби са: • Банишора - 1410 евро/кв.м. • Зона Б-18 - 1600 евро/кв.м. • Малинова котловина - 1290 евро/кв.м. • Кръстова вада - 1600 евро/кв.м. • Манастирски ливади - 1600 евро/кв.м. Параметри на закупените жилища и междинен престой на пазара Делът на закупените двустайни жилища продължи да нараства през третото тримесечие и доближи дял от 72% по отношение на 50% през предишни интервали. Тристайните жилища съставляват единствено 22% от закупените, а четиристайните се върнаха на равнища към 5%. Тези данни внезапно контрастират с трендовете през 2020 и 2021 година, когато пандемията накара хората да насочат интереса си към по-големи жилища, с повече стаи и опция за по-комфортен живот. През 2022 година доминират покупките за влагане и инвестиция за предотвратяване от инфлацията и точно това върна назад интереса към двустайните жилища. Нарасналите цени евентуално също накараха някои купувачи да премислят търсенето си и да се насочат към по-малки жилища с по-ниска последна цена. Средната повърхност на закупените жилища е 78 кв.м. – спад от приблизително 90 кв.м. през предишни интервали, което още един път демонстрира описаната нагоре наклонност за закупуване на по-малки жилища. Най-купувани са жилища на 4-ти и 5-ти етаж, като над 60% от тях са с отопление на Топлоелектрическа централа. Средното време на престой за пазара продължава да е извънредно малко – приблизително 30 дни, като доста постоянно продажбите се случват в границите на до 1 седмица. В този смисъл към момента несъмнено имаме пазар на продавача, който надлежно не дава съображение и за реализиране на отстъпки от офертните цени. Източник: profit.bg
КОМЕНТАРИ