Накъде ще вървят жилищните цени в София
За създателя Явор Славов е магистър по бизнес администрация от WU Executive Academy, Виена. Финансист с над 10-годишен опит в областта на корпоративното банкиране. Заемал разнообразни мениджърски позиции във водещи банки на българския пазар. В момента е началник " Бизнес развиване " на интернационална консултантска компания, профилирана в усъвършенстването на оперативни разноски. Цените на парцелите краткосрочно и дълготрайно ще порастват. В момента жилищата в София са най-достъпни спрямо 11 столици в Централна и Източна Европа. Основните фактори за динамичността - приходи, лихви и така нататък, работят в посока нагоре, като предлагането по-скоро е неутрално.
Тенденцията в цените на жилищните парцели в София в кратковременен и дълготраен проект ще е в посока покачване. Не наподобява на пазара в столицата да има балон и жилищните парцели да са надценени. Тези заключения може да се създадат на база на разбор на главните фактори, които въздействат върху имотния пазар: досегаемост при настоящите цени, лихвени проценти, досегаемост до кредитиране, предложение на нова продукция, икономическа среда, растеж в населението/урбанизация, спекулативно търсене, развиване на финансовите пазари, капиталова просвета.
Достъпност при настоящите цени
За да определим достъпността на жилищните парцели в София, ще използваме коефициента " цена към приход " (price to income ratio), който е главен индикатор, отнасящ междинната цена на апартамент от 90 кв.м към междинния годишен приход на домакинство (определен като: междинната чиста работна заплата (РЗ) х 12 месеца х 1.5 осреднен брой на членовете на едно домакинство на цялостна работна заплата). Колкото по-нисък е този индикатор, толкоз по-малко години едно домакинство " работи " за своя парцел, надлежно толкоз по-достъпни са жилищата в съответния град.
Автор: Капитал
Показателят " цена към приход " демонстрира, че измежду 11 прегледани източно европейски столици, жилищните парцели са най-достъпни в София, следвана от Атина, Сараево и Букурещ, където цената на общоприетоо жилище се равнява на към 10-годишен приход на домакинство. В Белград са изрично най-високите цени на парцелите по отношение на приходите - там апартамент се равнява на фамилен приход за близо 20 години. Средно за обсъжданите столици, коефициентът " цена към приход " е 13.24. Високата досегаемост на парцелите в София е фактор с капацитет да движи цените нагоре през идващите години.
Сравнението с пазара на жилища в най-развитите европейски градове е знак за бъдещите трендове в източноевропейските столици, в това число и София. В безспорна стойност цените на парцелите и чистите работни заплати, несъмнено, са по-високи поради другия стандарт на живот в тези градове. Но по какъв начин стоят нещата с достъпността на недвижимите парцели? За десетте града в извадката междинният коефициент " цена на жилищни парцели към приход " е 14.74, или тъкмо с 1.5 по-висок от междинната големина за столиците от Източна Европа. Ако приемем, че в развиването си столиците на Изтока ще се приближават до тези на Запада, като стават по-богати и усъвършенстват инфраструктурата си, би трябвало и коефициентът за досегаемост да се приближава до по-високото приблизително равнище за развитите пазари. Това ще прави жилищата в градовете в Източна Европа по-недостъпни по отношение на междинния приход на семействата. Следва да се означи, че и при развитите пазари достъпността доста се разграничава в обособените градове - в Амстердам апартамент се равнява на малко над 10-годишен приход на домакинство, а в Париж фамилията би трябвало да работи 21 години за покупката на дом.
Автор: Капитал
Тенденцията в цените на жилищните парцели в София в кратковременен и дълготраен проект ще е в посока покачване. Не наподобява на пазара в столицата да има балон и жилищните парцели да са надценени. Тези заключения може да се създадат на база на разбор на главните фактори, които въздействат върху имотния пазар: досегаемост при настоящите цени, лихвени проценти, досегаемост до кредитиране, предложение на нова продукция, икономическа среда, растеж в населението/урбанизация, спекулативно търсене, развиване на финансовите пазари, капиталова просвета.
Достъпност при настоящите цени
За да определим достъпността на жилищните парцели в София, ще използваме коефициента " цена към приход " (price to income ratio), който е главен индикатор, отнасящ междинната цена на апартамент от 90 кв.м към междинния годишен приход на домакинство (определен като: междинната чиста работна заплата (РЗ) х 12 месеца х 1.5 осреднен брой на членовете на едно домакинство на цялостна работна заплата). Колкото по-нисък е този индикатор, толкоз по-малко години едно домакинство " работи " за своя парцел, надлежно толкоз по-достъпни са жилищата в съответния град.
Автор: Капитал
Показателят " цена към приход " демонстрира, че измежду 11 прегледани източно европейски столици, жилищните парцели са най-достъпни в София, следвана от Атина, Сараево и Букурещ, където цената на общоприетоо жилище се равнява на към 10-годишен приход на домакинство. В Белград са изрично най-високите цени на парцелите по отношение на приходите - там апартамент се равнява на фамилен приход за близо 20 години. Средно за обсъжданите столици, коефициентът " цена към приход " е 13.24. Високата досегаемост на парцелите в София е фактор с капацитет да движи цените нагоре през идващите години.
Сравнението с пазара на жилища в най-развитите европейски градове е знак за бъдещите трендове в източноевропейските столици, в това число и София. В безспорна стойност цените на парцелите и чистите работни заплати, несъмнено, са по-високи поради другия стандарт на живот в тези градове. Но по какъв начин стоят нещата с достъпността на недвижимите парцели? За десетте града в извадката междинният коефициент " цена на жилищни парцели към приход " е 14.74, или тъкмо с 1.5 по-висок от междинната големина за столиците от Източна Европа. Ако приемем, че в развиването си столиците на Изтока ще се приближават до тези на Запада, като стават по-богати и усъвършенстват инфраструктурата си, би трябвало и коефициентът за досегаемост да се приближава до по-високото приблизително равнище за развитите пазари. Това ще прави жилищата в градовете в Източна Европа по-недостъпни по отношение на междинния приход на семействата. Следва да се означи, че и при развитите пазари достъпността доста се разграничава в обособените градове - в Амстердам апартамент се равнява на малко над 10-годишен приход на домакинство, а в Париж фамилията би трябвало да работи 21 години за покупката на дом.
Автор: Капитал
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ