Нереалистични очаквания на продавачите блокират пазара на бизнес имоти
След поредицата от мощни години пазарът на бизнесимоти у нас записва фрапантен спад на продажбите през деветмесечието на тази година. В съпоставяне със същия интервал на 2018-а сделките са намалели със 77%, установи разбор на консултантската компания Cushman & Wakefield Forton.
Общият размер на подписаните покупко-продажби от януари до септември е 108 млн. евро, като включително влизат покупки на офисни, търговски и индустриални площи, за хотели и имоти за строителство на бизнес здания. За съпоставяне през същия интервал на предходната година цената на тези транзакции е надхвърляла 460 млн. евро.
Активността на вложителите през тази година върна пазара на равнището от 2013 година, когато общият размер от придобиванията бе под 100 млн. евро. Тогава обаче преобладаваха покупко-продажбите за подценени активи и строителни терени, за което повлия световната рецесия, до момента в който в този момент купувачите са по-скоро в изчаквателна позиция.
Въпреки, че всичко това се случва на фона на по-мащабната картина на европейските пазари, където към полугодието следим 11% по-нисък размер на транзакциите в съпоставяне със същия интервал на предходната година, то пазарът у нас страда от лични проблеми. "Голяма част от аргументите се коренят в нереалните упования на притежателите на парцели във връзка с цени и рентабилност от покупко-продажбите ", разяснява Явор Костов, управител "Капиталови пазари " в Cushman & Wakefield Forton. По думите му понижение на интензивността се следи във всички сегменти на пазара, като най-осезаемо е то при комерсиалните площи. Последната огромна продажба в ритейл сегмента бе тази на Mall of Sofia през предходната година.
От друга страна, растежът на електронната търговия докара до спад на транзакциите с търговски площи в световен проект и нашият пазар не е изключение. Политиката на доста задгранични фондове към този момент даже изключва вложения в сходни активи.
Слабата ликвидност и надценяването на парцелите е повода за отлива на вложители от сегмента на офис площите. По оценка на Cushman & Wakefield Forton продавачите и на този пазар имат доста оптимистични упования на фона на слабия капиталов интерес, на по-неблагоприятните условия за финансиране спрямо конкурентни пазари и на неналичието на подобаващ артикул - работещи и отдадени чартърен с дълготрайни контракти, първокласни офис здания. Трябва да се означи, че съществува риск от напън върху наемните равнища и върху приходите на съществуващите планове заради почналите градежи по нови. Очакванията за доходността при капиталови покупко-продажби с първокласни офисни активи остава постоянна в границите на 7.5-8%, като би трябвало да се има поради, че не всички нови здания могат да се класифицират като първокласни и забавни за дейните вложители на пазара.
Според Таня Косева-Бошова, която е ръководител на Асоциацията на притежателите на бизнес здания в България, офис пазарът в България е много постоянен, има добър баланс сред търсенето и предлагането. Към момента се построяват към 340 хиляди кв. м, като става въпрос за компании, които строят действително. Очакванията са тези площи да бъдат приключени през идващите две години. Най-голяма е концентрацията на офиси в градеж сега в региона на бул. "Цариградско шосе ", в зоната към "Бизнес Парк София " и в региона на Paradise Center.
През последните години практиката демонстрира, че офиспроектите към този момент се развиват в региони, които дават опция на фирмите да са дружно. Затова в София се оформиха три съществени зони, които се развиват като офис местоположения - "Бизнес Парк София " в квартал "Младост " и зоната оттатък околовръстния път, "Цариградско шосе " - от Четвърти километър до Sky Fort, и "Хладилника ".
Сходна е картината и на пазара на логистични площи, където също няма предложение на приключени и дълготрайно отдадени чартърен парцели. По оценки на Cushman & Wakefield Forton доходността при капиталови покупко-продажби с първокласни активи на този пазар е към 8.5%, до момента в който евентуалните продавачи търсят надалеч по-ниски равнища на рентабилност и по-високи продажни цени. В допълнение към това цената на земята и строителството на складови площи в България е по-висока от тази на прилежащи пазари.
Сред последните планове в този бранш можем да отбележим нoвия лoгиcтичeн тepминaл в Шyмeн, който пусна в деяние бългapcĸият пpoизвoдитeл нa бoйлepи Теѕу. Инвecтициятa e в paзмep нa 7 млн. лeвa и щe yдвoи тoвapния ĸaпaцитeт на ĸoмпaниятa. Tepминaлът фyнĸциoниpa към този момент oт мeceц. Toй ocигypявa 8000 пaлeтни мecтa и ocвeн зa yдвoявaнe нa ĸaпaцитeтa, щe cпoмoгнe зa eлиминиpaнe нa зaгyби нa pecypc пpи тpaнcфep мeждy тepминaлитe.
През септември дaтcĸaтa вepигa зa мeбeли и cтoĸи зa дoмa ЈYЅК пък oтĸpи eдин oт нaй-гoлeмитe диcтpибyциoнни цeнтpoвe в Бългapия, oт ĸoйтo ĸoмпaниятa щe oбcлyжвa пaзapитe в Югoизтoчнa Eвpoпa, нa ĸoитo ĸoмпaниятa oпepиpa. Инвecтициятa в бaзaтa, нaмиpaщa ce в индycтpиaлнa зoнa "Бoжypищe ", e в paзмep нa 107 млн. eвpo, ĸaтo тя вĸлючвa двe cĸлaдoви и eднa aдминиcтpaтивнa cгpaдa.
Свидетели сме на внезапна смяна на изискванията. "Имам всички учредения да съветвам притежателите, които търсят продажба, да обмислят деликатно офертите и упованията си. Ако пазарът не откри баланс посредством отстъпки, има риск да отчетем спомагателен спад на размерите. А притежателите на бизнес планове да се окажат дълготрайно обвързани с тях ", отбелязва Михаела Лашова, ръководещ сътрудник в Cushman & Wakefield Forton. Според нея всички продавачи у нас би трябвало деликатно да наблюдават останалите пазари в Централна и Източна Европа, които оферират по-добри маржове сред финансиране и рентабилност и доста по-висока ликвидност спрямо нашата страна. Данните демонстрират, че въпреки и районът като цяло да отбелязва лек спад спрямо миналогодишните размери, обособени пазари, като Румъния и Чехия демонстрират по-добри резултати, а България губи конкурентност.
Общият размер на подписаните покупко-продажби от януари до септември е 108 млн. евро, като включително влизат покупки на офисни, търговски и индустриални площи, за хотели и имоти за строителство на бизнес здания. За съпоставяне през същия интервал на предходната година цената на тези транзакции е надхвърляла 460 млн. евро.
Активността на вложителите през тази година върна пазара на равнището от 2013 година, когато общият размер от придобиванията бе под 100 млн. евро. Тогава обаче преобладаваха покупко-продажбите за подценени активи и строителни терени, за което повлия световната рецесия, до момента в който в този момент купувачите са по-скоро в изчаквателна позиция.
Въпреки, че всичко това се случва на фона на по-мащабната картина на европейските пазари, където към полугодието следим 11% по-нисък размер на транзакциите в съпоставяне със същия интервал на предходната година, то пазарът у нас страда от лични проблеми. "Голяма част от аргументите се коренят в нереалните упования на притежателите на парцели във връзка с цени и рентабилност от покупко-продажбите ", разяснява Явор Костов, управител "Капиталови пазари " в Cushman & Wakefield Forton. По думите му понижение на интензивността се следи във всички сегменти на пазара, като най-осезаемо е то при комерсиалните площи. Последната огромна продажба в ритейл сегмента бе тази на Mall of Sofia през предходната година.
От друга страна, растежът на електронната търговия докара до спад на транзакциите с търговски площи в световен проект и нашият пазар не е изключение. Политиката на доста задгранични фондове към този момент даже изключва вложения в сходни активи.
Слабата ликвидност и надценяването на парцелите е повода за отлива на вложители от сегмента на офис площите. По оценка на Cushman & Wakefield Forton продавачите и на този пазар имат доста оптимистични упования на фона на слабия капиталов интерес, на по-неблагоприятните условия за финансиране спрямо конкурентни пазари и на неналичието на подобаващ артикул - работещи и отдадени чартърен с дълготрайни контракти, първокласни офис здания. Трябва да се означи, че съществува риск от напън върху наемните равнища и върху приходите на съществуващите планове заради почналите градежи по нови. Очакванията за доходността при капиталови покупко-продажби с първокласни офисни активи остава постоянна в границите на 7.5-8%, като би трябвало да се има поради, че не всички нови здания могат да се класифицират като първокласни и забавни за дейните вложители на пазара.
Според Таня Косева-Бошова, която е ръководител на Асоциацията на притежателите на бизнес здания в България, офис пазарът в България е много постоянен, има добър баланс сред търсенето и предлагането. Към момента се построяват към 340 хиляди кв. м, като става въпрос за компании, които строят действително. Очакванията са тези площи да бъдат приключени през идващите две години. Най-голяма е концентрацията на офиси в градеж сега в региона на бул. "Цариградско шосе ", в зоната към "Бизнес Парк София " и в региона на Paradise Center.
През последните години практиката демонстрира, че офиспроектите към този момент се развиват в региони, които дават опция на фирмите да са дружно. Затова в София се оформиха три съществени зони, които се развиват като офис местоположения - "Бизнес Парк София " в квартал "Младост " и зоната оттатък околовръстния път, "Цариградско шосе " - от Четвърти километър до Sky Fort, и "Хладилника ".
Сходна е картината и на пазара на логистични площи, където също няма предложение на приключени и дълготрайно отдадени чартърен парцели. По оценки на Cushman & Wakefield Forton доходността при капиталови покупко-продажби с първокласни активи на този пазар е към 8.5%, до момента в който евентуалните продавачи търсят надалеч по-ниски равнища на рентабилност и по-високи продажни цени. В допълнение към това цената на земята и строителството на складови площи в България е по-висока от тази на прилежащи пазари.
Сред последните планове в този бранш можем да отбележим нoвия лoгиcтичeн тepминaл в Шyмeн, който пусна в деяние бългapcĸият пpoизвoдитeл нa бoйлepи Теѕу. Инвecтициятa e в paзмep нa 7 млн. лeвa и щe yдвoи тoвapния ĸaпaцитeт на ĸoмпaниятa. Tepминaлът фyнĸциoниpa към този момент oт мeceц. Toй ocигypявa 8000 пaлeтни мecтa и ocвeн зa yдвoявaнe нa ĸaпaцитeтa, щe cпoмoгнe зa eлиминиpaнe нa зaгyби нa pecypc пpи тpaнcфep мeждy тepминaлитe.
През септември дaтcĸaтa вepигa зa мeбeли и cтoĸи зa дoмa ЈYЅК пък oтĸpи eдин oт нaй-гoлeмитe диcтpибyциoнни цeнтpoвe в Бългapия, oт ĸoйтo ĸoмпaниятa щe oбcлyжвa пaзapитe в Югoизтoчнa Eвpoпa, нa ĸoитo ĸoмпaниятa oпepиpa. Инвecтициятa в бaзaтa, нaмиpaщa ce в индycтpиaлнa зoнa "Бoжypищe ", e в paзмep нa 107 млн. eвpo, ĸaтo тя вĸлючвa двe cĸлaдoви и eднa aдминиcтpaтивнa cгpaдa.
Свидетели сме на внезапна смяна на изискванията. "Имам всички учредения да съветвам притежателите, които търсят продажба, да обмислят деликатно офертите и упованията си. Ако пазарът не откри баланс посредством отстъпки, има риск да отчетем спомагателен спад на размерите. А притежателите на бизнес планове да се окажат дълготрайно обвързани с тях ", отбелязва Михаела Лашова, ръководещ сътрудник в Cushman & Wakefield Forton. Според нея всички продавачи у нас би трябвало деликатно да наблюдават останалите пазари в Централна и Източна Европа, които оферират по-добри маржове сред финансиране и рентабилност и доста по-висока ликвидност спрямо нашата страна. Данните демонстрират, че въпреки и районът като цяло да отбелязва лек спад спрямо миналогодишните размери, обособени пазари, като Румъния и Чехия демонстрират по-добри резултати, а България губи конкурентност.
Източник: banker.bg
КОМЕНТАРИ