![[Shutterstock] Ваканционните жилища носят най-висока доходност, но е по-трудно да](https://www.capital.bg/shimg/zx620y323c_3993673.jpg)
Три възможности за инвестиции в имоти
[Shutterstock] Ваканционните жилища носят най-висока рентабилност, само че е по-трудно да бъдат продадени.Приходите от отдаване през Airbnb са по-големи, в сравнение с от дълготраен наем.Във всеки от случаите приходите от парцел са по-високи, спрямо тези при банков депозит. За създателя
Стойне Василев е самостоятелен финансов коуч, вложител и притежател на известния уебсайт за персонални финанси в България SmartMoney.bg, създател на книгата " Умни пари ", както и ръководител на управителния съвет на Българската асоциация на персоналните финансови консултанти (БАЛФК).Голяма част от вложенията на българите са в недвижимо имущество и те отстъпват единствено на банковите депозити. Освен за лични потребности парцели се купуват и с капиталова цел. Според разнообразни източници, сред 25% и 30% от покупко-продажбите с жилища в огромните градове в България през последните няколко години са за отдаване чартърен. Ще проучваме какви са приходите и разноските при три разновидността за обезпечаване на постоянна рентабилност от парцели: обичайният дълготраен наем, предложение на нощувки през платформата Airbnb и инвестиция във ваканционни жилища в два български курорта.
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Дългосрочен наем
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики Когато приказваме за приходи от парцели, първото нещо, за което се сещаме, е да си намерим наематели и те всеки месец да ни заплащат избрана сума. Въпреки че жилища чартърен могат да се намерят в съвсем всички български градове (а и в някои села), най-големите и развити пазари на наеми са в София, Пловдив, Варна и Бургас. Столицата е най-предпочитаната локация за вложения в парцели и това няма да се промени най-малко през идващите 10-15 години.
По тази причина ще разгледаме в елементи покупката на капиталов парцел, който се намира в един от най-харесваните източни квартали – " Младост ". Той има четири елементи с добре построена инфраструктура, доста офис площи (включително " Бизнес парк София " ) и огромен брой нови жилищни здания, в които се оферират разнообразни по величина и локация жилища.
Средните цени на жилищата ново строителство от последните 10 години в тази част на столицата са към 1200 евро на квадрат и с цел да може да си купим добър парцел, ще ни трябват най-малко 84 000 евро. За тази сума ще получим двустаен апартамент от 70 кв.м (с чиста повърхност от 61 кв.м).
Да стартираме с първичните разноски. Към цената на жилището би трябвало да прибавим разноските за нотариални такси. В случая те са 5302 лв.. Да не забравим и брокерската комисиона от 3%. Има случаи при директна продажба от строителя, при които тя не се дължи от купувача, само че въпреки всичко е добре да я предвидим. Един първокласен медиатор ще си заслужи всеки лев от тази сума. Продължаваме с първичния ремонт и обзавеждане. Минимумът е 5000 лв., като е добре мебелите да се подменят на най-малко 10 години, а може да се наложи и по-често.
Апартаментът към този момент е подготвен за посрещане на наематели. Определяме наем от 420 евро, който дава отговор на междинната цена от 6 евро на кв.м за този регион. За една година ще получим общо 5040 евро (или 9857 лева). От тези цифри може да определим, че брутната рентабилност от този капиталов парцел е 6% (годишен наем/цена на парцела х 100), което е и междинното равнище за пазара на наеми в София сега. Разбира се, има парцели и местоположения, при които този % може да е доста по-висок или по-нисък.
Мнозина мислят, че цялата сума от наема е чиста облага, само че това не е тъкмо по този начин. Както при всяка инвестиция, и при тази има разноски за поддръжка и ръководство на актива. Ще стартираме от налозите, които би трябвало да платим. Според Закона за налозите върху приходите на физическите лица (ЗДДФЛ) при приходите от наем може да си приспаднем 10% разноски за активността (без да ги доказваме), преди да използван ставката от 10% върху годишните ни доходи. Така получаваме налог общ приход (ДОД) от 887 лв. на година. Да не забравяме и налог здания и такса боклук. Поддържането на общите елементи в постройката също е един от разноските.
Имуществената застраховка не е наложителна, само че тя ще ни обезпечи добра отбрана при положение на непредвидено събитие. Моята рекомендация е тя да се подписа на пазарната цена на парцела и в нея да се включи покритие против множеството опасности, в това число и гражданска отговорност към трети лица, в случай че повредим имущество на съседите. Ако жилището е обзаведено с наши мебели и техника, уговорка против заличаване и кражба на движими движимости е целесъобразна.
Много постоянно като притежатели на недвижими парцели забравяме, че с изключение на суми за поддръжката на асансьора, за разчистване и за осветяване би трябвало да предвидим и средства за по-сериозни поправки или усъвършенствания на общите елементи (като главен ремонт на покрив, нова входна врата, пребоядисване на междустълбищното пространство, замяна на ВиК апаратура и други). В самото жилище също има потребност от съществени поправки и по-скъпи ремонти. За всички тези разноски е добре да предвидим най-малко 0.5% годишно от цената на жилището и да ги отделяме от наема в специфичен фонд.
Освен прибирането на наема има и други неща, които се включват в активността на един хазяин, като ревизия на парцела, дребни ремонти, огледи от евентуални наематели, подписване на контракти и надзор по неговото осъществяване, актуализиране на наемната цена и така нататък Ако отдаваме чартърен един парцел, който се намира в нашия град, и разполагаме с малко свободно време, тези неща може да ги вършим и сами. Обикновено рентиерите с два и повече парцела наемат компания, която против 10% от наема извършва всички тези действия.
Когато извадим от годишния наем описаните първични разноски (които разсрочваме за 20 години) и настоящите заплащания, получаваме чист приход от 5208 лв. (434 лв. на месец), или 3.77% чиста годишна рентабилност (3.17%, в случай че употребяваме компания за ръководство на имоти), която е десетки пъти по-висока от лихвите по банковите депозити.
Разбира се, не всички разказани разноски са наложителни и може да си ги спестим. Така ще увеличим нашата облага, само че това ще стане за сметка на времето ни и на значително нерви. Ако желаеме да се превърнем в професионални рентиери и да си осигурим постоянни приходи за години напред, не би трябвало да вършим аматьорски неточности и да разчитаме единствено на шанса си.
Ако нямаме налични 84 000 евро за пазаруването на капиталов парцел, може да изтеглим банков заем. Лихвите по заемите сега са на рекордно ниски равнища и прогнозата е, че ще останат такива за най-малко още няколко години. Ако изберем този вид, моята рекомендация е да изтеглим най-много 80% от нужната сума, а останалите 20% да са лични средства. Също по този начин дано заемът да е в левове, с цел да избегнем валутния риск.
При цена на парцела от 164 290 лв. би трябвало да имаме спестени 32 858 лв., а останалите 131 432 лв. да е банковият заем. При междинна рента от 3% месечната ни вноска ще е 729 лв., а общият разход за лихви ще възлиза на 43 508 лв. (181 лв. приблизително на месец). Да не забравяме и вписването на ипотеката, което би трябвало да се направи два пъти за този интервал. Тези суми ще усилят месечните ни разноски със 191 лв..
Ако приемем, че цената на парцелите в София ще се повишава с темпа на инфлацията (около 3%), както и че наемът ще се индексира със същия %, чистият приход, който ще осъществяваме за 20 години от наеми, ще е 104 166 лв. настоящи пари, като ще притежаваме и парцел, който е запазил цената си във времето. При покупка с банков заем чистата сума, която ще получим, е съвсем на половина - 58 258 лв..
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Отдаване на парцел през Airbnb
Първоначалната концепция на уеб страницата Airbnb е да се трансформира в онлайн платформа, където да се срещат хората, които биха приели посетители в тяхното жилище, и такива, които желаят да опознаят нови градове и страни, само че да не отсядат в хотели, а при локални поданици. Само за няколко години Airbnb се трансформира от дребен представител на споделената стопанска система до колос с пазарна оценка от над 35 милиарда $ (повече от всяка хотелска верига по света), а милиони хора трансфораха тази активност в главен или спомагателен източник на приходи.
Бързото развиване на нискотарифните самолетни компании и относително евтиният живот в София трансфораха столицата ни в едно от желаните места за къс престой на западноевропейците. Към момента има близо 2900 места за настаняване на хотелски принцип в София, като това включва обособени стаи от жилища и цели жилища главно в централните региони, които са на пешеходно разстояние от множеството забележителности. Има и предложение в по-крайни квартали, само че то е лимитирано и заетостта е много по-ниска.
Ако сме решили да влагаме в парцел, който да отдаваме чартърен през платформата Airbnb, нашите 84 000 евро ще ни стигнат за двустайно жилище в центъра на столицата от 64 кв.м (51 кв.м чиста площ) при цена към 1400 евро за квадрат. По данни на AirDNA междинната претовареност на двустайни жилища в София е 58%, или към 212 дни през годината, като лятото доближава до 70%, а зимата пада под 40%. Средната цена, на която се оферират този вид жилища, е 70 лв. за нощувка (около 35 евро). Така брутния ни приход за година ще е 14 840 лв..
Заради по-високия доход и годишния ни налог по ЗДДФЛ се усилва. За да употребяваме платформата на Airbnb, би трябвало да ѝ заплатим такса от 3% върху брутните ни доходи. Според чл.97а от Закона за налога върху добавената стойност всяко физическо лице, което получава услуги от задграничен контрагент (като Airbnb или Booking), би трябвало да се записва по Данък добавена стойност и да заплаща 20% налог върху получените суми, т.е. единствено комисионата на медиатора.
Законът за туризма задължава всички притежатели на " обекти за настаняване ", каквито са парцелите за краткосрочно отдаване чартърен, да се категоризират с една, две или три звезди, като главната разлика е данъкът, който ще се заплаща. За град София той е 0.40 лв. на човек на нощувка и в случай че приемем, че жилището ще се употребява 212 дни в годината от двама души, общият изискуем размер на туристическия налог е 170 лв..
Следващият разход са настоящите битови сметки за отопление, ток, вода, интернет, кабелна телевизия и други, като те възлизат на най-малко 10% от получения наем. Тъй като конкуренцията е огромна и гостите няма да дойдат сами, би трябвало да създадем качествени фотоси на парцела и да го записваме в Airbnb. След това би трябвало да помислим за положително ценообразуване, което да е конкурентно и да отразява търсенето и предлагането на пазара. Необходима е връзка с наемателите преди, по време и след престоя им, а това значи да сме на линия по 24 часа в денонощието и 7 дни на седмица. Почистване, дребни поправки, настаняване и други действия се включват в уговорките на един професионален рентиер в Airbnb. За благополучие към този момент има компании, които оферират тези услуги, и те ще се оправят доста по-добре от нас. Комисионата им за главния пакет варира от 20 до 25% от постъпленията.
След като извадим всички разноски, се получава чист наем от 464 лв. на месец (5572 лв. на година), или чиста рентабилност от 3.39%, която е малко по-висока от тази при дълготрайните наеми. Разбира се, в случай че сами управляваме парцела и спестим част от заплащанията, по-голяма облага ще остава за нас. В случай че финансираме покупката на капиталовия парцел с заем, чистата ни рентабилност от нея ще падне на 2.49%, тъй като разноските ни за лихви, банкови такси и регистриране на ипотека ще се усилят.
За 20 години ще получим чиста сума от наеми в размер на 111 442 лв. (81 963 лв., в случай че употребяваме банков кредит). Да не забравяме и цената на самия парцел, който може да увеличи цената си с по-голям ритъм от инфлацията, в случай че се продаде като създаден бизнес (ако има подобен бизнес след 20 години, схваща се).
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Покупка на ваканционен парцел
Бурното строителство през последните години в зимните и летните ни курорти, съчетано с понижения интерес и препродажбите на ваканционни парцели от доста англичани и руснаци, намалиха техните цени и те се трансфораха в подобаващи за вложения. С бюджета ни от 84 000 евро може да си купим четири ваканционни жилището, които да употребяваме (за нас и наши приятели) и да отдаваме чартърен през останалото време. Цените са към 400 евро на квадрат в Банско и към 500 евро в кк Слънчев бряг. Ако изберем да си купим два жилището в морския ни курорт по към 60 кв.м, ще ни трябват 50 000 евро, а с останалите 34 000 евро може да си купим две студиа в Банско по към 40 кв.м.
Ако приемем, че първичните разноски и тези за поддръжка на ваканционните парцели са съпоставими с тези в София, ще разгледаме цените за ръководство и посрещане на гостите. Една от най-популярните платформи за резервация на почивки е Booking.com. Нейната комисиона е 15% от приходите (18% с включени някои спомагателни услуги).
В двата курорта оперират и компании за ръководство на парцели, които за 20% от наема ще приготвят жилищата за предложение, ще посрещат и изпращат гостите, а за 40% ще почистват, ще правят дребни ремонти и ще наблюдават за заплащанията.
Според данни AirDNA междинната претовареност в Банско е към 25% на годишна база, като тя доближава до 60% през зимата и пада до под 10% през лятото, а междинната цена за нощувка в независим апартамент или студио е 40 евро. За към 90 дни през годината общият доход е 3600 евро на година (или 7041 лева). За двата парцела това прави 14 082 лв..
Според разнообразни изследвания за кк Слънчев бряг междинната претовареност за студиата и едностайните жилища е към 70% през лятото (от 15 май до 15 септември), като в дни това са 80 дни, а междинната цена за този вид парцели е 35 евро на нощ. Това прави общ доход от 2800 евро за един апартамент, или 5600 евро за двата (10 953 лева).
За ваканционните парцели предвиждаме настоящи разноски за поддръжка и битови сметки единствено за дейния сезон, тъй като при ниска претовареност не е дейно те да се заплащат. Както и при Airbnb, по този начин и при Booking.com има характерна регистрация по Данък добавена стойност и се дължи налог върху комисионата. Туристическият налог е друг от София и е изчислен със ставките за двата ни курорта.
Брутната рентабилност, която ще осъществяваме от четирите ваканционни парцела, е цели 15.24%, което е най-високото равнище от всички обсъждани вложения. Чистата рентабилност също е по-висока от останалите други възможности – 5.18% (4.28% с кредит). За разлика от парцелите в София тези в Банско и Слънчев бряг не са толкоз ликвидни и по-трудно могат да се продадат. Също по този начин при тях се разчита главно на сезонен туризъм и мощната конкуренция на други страни може да докара до отлив на туристи.
Освен тези три благоприятни условия за вложения в парцели има и доста други (като покупка на зелено или бърза препродажба), само че те зависят доста от икономическия цикъл, в който се намира пазарът на недвижими парцели в съответния град и са подобаващи за хора, които наблюдават трендовете в него.
Както видяхме, капиталовите парцели са добра алтернатива за осъществяване на доста по-висока рентабилност от тази по банковите депозити, при които лихвите са съвсем нулеви. Въпреки че отдаването чартърен наподобява елементарно на пръв взор, то е обвързвано с доста съпътстващи действия и разноски. Освен това описаните в материала доходи не са обезпечени и могат да са по-ниски (или по-високи) според от доста фактори. Успех!
Стойне Василев е самостоятелен финансов коуч, вложител и притежател на известния уебсайт за персонални финанси в България SmartMoney.bg, създател на книгата " Умни пари ", както и ръководител на управителния съвет на Българската асоциация на персоналните финансови консултанти (БАЛФК).Голяма част от вложенията на българите са в недвижимо имущество и те отстъпват единствено на банковите депозити. Освен за лични потребности парцели се купуват и с капиталова цел. Според разнообразни източници, сред 25% и 30% от покупко-продажбите с жилища в огромните градове в България през последните няколко години са за отдаване чартърен. Ще проучваме какви са приходите и разноските при три разновидността за обезпечаване на постоянна рентабилност от парцели: обичайният дълготраен наем, предложение на нощувки през платформата Airbnb и инвестиция във ваканционни жилища в два български курорта.
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Дългосрочен наем
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики Когато приказваме за приходи от парцели, първото нещо, за което се сещаме, е да си намерим наематели и те всеки месец да ни заплащат избрана сума. Въпреки че жилища чартърен могат да се намерят в съвсем всички български градове (а и в някои села), най-големите и развити пазари на наеми са в София, Пловдив, Варна и Бургас. Столицата е най-предпочитаната локация за вложения в парцели и това няма да се промени най-малко през идващите 10-15 години.
По тази причина ще разгледаме в елементи покупката на капиталов парцел, който се намира в един от най-харесваните източни квартали – " Младост ". Той има четири елементи с добре построена инфраструктура, доста офис площи (включително " Бизнес парк София " ) и огромен брой нови жилищни здания, в които се оферират разнообразни по величина и локация жилища.
Средните цени на жилищата ново строителство от последните 10 години в тази част на столицата са към 1200 евро на квадрат и с цел да може да си купим добър парцел, ще ни трябват най-малко 84 000 евро. За тази сума ще получим двустаен апартамент от 70 кв.м (с чиста повърхност от 61 кв.м).
Да стартираме с първичните разноски. Към цената на жилището би трябвало да прибавим разноските за нотариални такси. В случая те са 5302 лв.. Да не забравим и брокерската комисиона от 3%. Има случаи при директна продажба от строителя, при които тя не се дължи от купувача, само че въпреки всичко е добре да я предвидим. Един първокласен медиатор ще си заслужи всеки лев от тази сума. Продължаваме с първичния ремонт и обзавеждане. Минимумът е 5000 лв., като е добре мебелите да се подменят на най-малко 10 години, а може да се наложи и по-често.
Апартаментът към този момент е подготвен за посрещане на наематели. Определяме наем от 420 евро, който дава отговор на междинната цена от 6 евро на кв.м за този регион. За една година ще получим общо 5040 евро (или 9857 лева). От тези цифри може да определим, че брутната рентабилност от този капиталов парцел е 6% (годишен наем/цена на парцела х 100), което е и междинното равнище за пазара на наеми в София сега. Разбира се, има парцели и местоположения, при които този % може да е доста по-висок или по-нисък.
Мнозина мислят, че цялата сума от наема е чиста облага, само че това не е тъкмо по този начин. Както при всяка инвестиция, и при тази има разноски за поддръжка и ръководство на актива. Ще стартираме от налозите, които би трябвало да платим. Според Закона за налозите върху приходите на физическите лица (ЗДДФЛ) при приходите от наем може да си приспаднем 10% разноски за активността (без да ги доказваме), преди да използван ставката от 10% върху годишните ни доходи. Така получаваме налог общ приход (ДОД) от 887 лв. на година. Да не забравяме и налог здания и такса боклук. Поддържането на общите елементи в постройката също е един от разноските.
Имуществената застраховка не е наложителна, само че тя ще ни обезпечи добра отбрана при положение на непредвидено събитие. Моята рекомендация е тя да се подписа на пазарната цена на парцела и в нея да се включи покритие против множеството опасности, в това число и гражданска отговорност към трети лица, в случай че повредим имущество на съседите. Ако жилището е обзаведено с наши мебели и техника, уговорка против заличаване и кражба на движими движимости е целесъобразна.
Много постоянно като притежатели на недвижими парцели забравяме, че с изключение на суми за поддръжката на асансьора, за разчистване и за осветяване би трябвало да предвидим и средства за по-сериозни поправки или усъвършенствания на общите елементи (като главен ремонт на покрив, нова входна врата, пребоядисване на междустълбищното пространство, замяна на ВиК апаратура и други). В самото жилище също има потребност от съществени поправки и по-скъпи ремонти. За всички тези разноски е добре да предвидим най-малко 0.5% годишно от цената на жилището и да ги отделяме от наема в специфичен фонд.
Освен прибирането на наема има и други неща, които се включват в активността на един хазяин, като ревизия на парцела, дребни ремонти, огледи от евентуални наематели, подписване на контракти и надзор по неговото осъществяване, актуализиране на наемната цена и така нататък Ако отдаваме чартърен един парцел, който се намира в нашия град, и разполагаме с малко свободно време, тези неща може да ги вършим и сами. Обикновено рентиерите с два и повече парцела наемат компания, която против 10% от наема извършва всички тези действия.
Когато извадим от годишния наем описаните първични разноски (които разсрочваме за 20 години) и настоящите заплащания, получаваме чист приход от 5208 лв. (434 лв. на месец), или 3.77% чиста годишна рентабилност (3.17%, в случай че употребяваме компания за ръководство на имоти), която е десетки пъти по-висока от лихвите по банковите депозити.
Разбира се, не всички разказани разноски са наложителни и може да си ги спестим. Така ще увеличим нашата облага, само че това ще стане за сметка на времето ни и на значително нерви. Ако желаеме да се превърнем в професионални рентиери и да си осигурим постоянни приходи за години напред, не би трябвало да вършим аматьорски неточности и да разчитаме единствено на шанса си.
Ако нямаме налични 84 000 евро за пазаруването на капиталов парцел, може да изтеглим банков заем. Лихвите по заемите сега са на рекордно ниски равнища и прогнозата е, че ще останат такива за най-малко още няколко години. Ако изберем този вид, моята рекомендация е да изтеглим най-много 80% от нужната сума, а останалите 20% да са лични средства. Също по този начин дано заемът да е в левове, с цел да избегнем валутния риск.
При цена на парцела от 164 290 лв. би трябвало да имаме спестени 32 858 лв., а останалите 131 432 лв. да е банковият заем. При междинна рента от 3% месечната ни вноска ще е 729 лв., а общият разход за лихви ще възлиза на 43 508 лв. (181 лв. приблизително на месец). Да не забравяме и вписването на ипотеката, което би трябвало да се направи два пъти за този интервал. Тези суми ще усилят месечните ни разноски със 191 лв..
Ако приемем, че цената на парцелите в София ще се повишава с темпа на инфлацията (около 3%), както и че наемът ще се индексира със същия %, чистият приход, който ще осъществяваме за 20 години от наеми, ще е 104 166 лв. настоящи пари, като ще притежаваме и парцел, който е запазил цената си във времето. При покупка с банков заем чистата сума, която ще получим, е съвсем на половина - 58 258 лв..
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Отдаване на парцел през Airbnb
Първоначалната концепция на уеб страницата Airbnb е да се трансформира в онлайн платформа, където да се срещат хората, които биха приели посетители в тяхното жилище, и такива, които желаят да опознаят нови градове и страни, само че да не отсядат в хотели, а при локални поданици. Само за няколко години Airbnb се трансформира от дребен представител на споделената стопанска система до колос с пазарна оценка от над 35 милиарда $ (повече от всяка хотелска верига по света), а милиони хора трансфораха тази активност в главен или спомагателен източник на приходи.
Бързото развиване на нискотарифните самолетни компании и относително евтиният живот в София трансфораха столицата ни в едно от желаните места за къс престой на западноевропейците. Към момента има близо 2900 места за настаняване на хотелски принцип в София, като това включва обособени стаи от жилища и цели жилища главно в централните региони, които са на пешеходно разстояние от множеството забележителности. Има и предложение в по-крайни квартали, само че то е лимитирано и заетостта е много по-ниска.
Ако сме решили да влагаме в парцел, който да отдаваме чартърен през платформата Airbnb, нашите 84 000 евро ще ни стигнат за двустайно жилище в центъра на столицата от 64 кв.м (51 кв.м чиста площ) при цена към 1400 евро за квадрат. По данни на AirDNA междинната претовареност на двустайни жилища в София е 58%, или към 212 дни през годината, като лятото доближава до 70%, а зимата пада под 40%. Средната цена, на която се оферират този вид жилища, е 70 лв. за нощувка (около 35 евро). Така брутния ни приход за година ще е 14 840 лв..
Заради по-високия доход и годишния ни налог по ЗДДФЛ се усилва. За да употребяваме платформата на Airbnb, би трябвало да ѝ заплатим такса от 3% върху брутните ни доходи. Според чл.97а от Закона за налога върху добавената стойност всяко физическо лице, което получава услуги от задграничен контрагент (като Airbnb или Booking), би трябвало да се записва по Данък добавена стойност и да заплаща 20% налог върху получените суми, т.е. единствено комисионата на медиатора.
Законът за туризма задължава всички притежатели на " обекти за настаняване ", каквито са парцелите за краткосрочно отдаване чартърен, да се категоризират с една, две или три звезди, като главната разлика е данъкът, който ще се заплаща. За град София той е 0.40 лв. на човек на нощувка и в случай че приемем, че жилището ще се употребява 212 дни в годината от двама души, общият изискуем размер на туристическия налог е 170 лв..
Следващият разход са настоящите битови сметки за отопление, ток, вода, интернет, кабелна телевизия и други, като те възлизат на най-малко 10% от получения наем. Тъй като конкуренцията е огромна и гостите няма да дойдат сами, би трябвало да създадем качествени фотоси на парцела и да го записваме в Airbnb. След това би трябвало да помислим за положително ценообразуване, което да е конкурентно и да отразява търсенето и предлагането на пазара. Необходима е връзка с наемателите преди, по време и след престоя им, а това значи да сме на линия по 24 часа в денонощието и 7 дни на седмица. Почистване, дребни поправки, настаняване и други действия се включват в уговорките на един професионален рентиер в Airbnb. За благополучие към този момент има компании, които оферират тези услуги, и те ще се оправят доста по-добре от нас. Комисионата им за главния пакет варира от 20 до 25% от постъпленията.
След като извадим всички разноски, се получава чист наем от 464 лв. на месец (5572 лв. на година), или чиста рентабилност от 3.39%, която е малко по-висока от тази при дълготрайните наеми. Разбира се, в случай че сами управляваме парцела и спестим част от заплащанията, по-голяма облага ще остава за нас. В случай че финансираме покупката на капиталовия парцел с заем, чистата ни рентабилност от нея ще падне на 2.49%, тъй като разноските ни за лихви, банкови такси и регистриране на ипотека ще се усилят.
За 20 години ще получим чиста сума от наеми в размер на 111 442 лв. (81 963 лв., в случай че употребяваме банков кредит). Да не забравяме и цената на самия парцел, който може да увеличи цената си с по-голям ритъм от инфлацията, в случай че се продаде като създаден бизнес (ако има подобен бизнес след 20 години, схваща се).
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Покупка на ваканционен парцел
Бурното строителство през последните години в зимните и летните ни курорти, съчетано с понижения интерес и препродажбите на ваканционни парцели от доста англичани и руснаци, намалиха техните цени и те се трансфораха в подобаващи за вложения. С бюджета ни от 84 000 евро може да си купим четири ваканционни жилището, които да употребяваме (за нас и наши приятели) и да отдаваме чартърен през останалото време. Цените са към 400 евро на квадрат в Банско и към 500 евро в кк Слънчев бряг. Ако изберем да си купим два жилището в морския ни курорт по към 60 кв.м, ще ни трябват 50 000 евро, а с останалите 34 000 евро може да си купим две студиа в Банско по към 40 кв.м.
Ако приемем, че първичните разноски и тези за поддръжка на ваканционните парцели са съпоставими с тези в София, ще разгледаме цените за ръководство и посрещане на гостите. Една от най-популярните платформи за резервация на почивки е Booking.com. Нейната комисиона е 15% от приходите (18% с включени някои спомагателни услуги).
В двата курорта оперират и компании за ръководство на парцели, които за 20% от наема ще приготвят жилищата за предложение, ще посрещат и изпращат гостите, а за 40% ще почистват, ще правят дребни ремонти и ще наблюдават за заплащанията.
Според данни AirDNA междинната претовареност в Банско е към 25% на годишна база, като тя доближава до 60% през зимата и пада до под 10% през лятото, а междинната цена за нощувка в независим апартамент или студио е 40 евро. За към 90 дни през годината общият доход е 3600 евро на година (или 7041 лева). За двата парцела това прави 14 082 лв..
Според разнообразни изследвания за кк Слънчев бряг междинната претовареност за студиата и едностайните жилища е към 70% през лятото (от 15 май до 15 септември), като в дни това са 80 дни, а междинната цена за този вид парцели е 35 евро на нощ. Това прави общ доход от 2800 евро за един апартамент, или 5600 евро за двата (10 953 лева).
За ваканционните парцели предвиждаме настоящи разноски за поддръжка и битови сметки единствено за дейния сезон, тъй като при ниска претовареност не е дейно те да се заплащат. Както и при Airbnb, по този начин и при Booking.com има характерна регистрация по Данък добавена стойност и се дължи налог върху комисионата. Туристическият налог е друг от София и е изчислен със ставките за двата ни курорта.
Брутната рентабилност, която ще осъществяваме от четирите ваканционни парцела, е цели 15.24%, което е най-високото равнище от всички обсъждани вложения. Чистата рентабилност също е по-висока от останалите други възможности – 5.18% (4.28% с кредит). За разлика от парцелите в София тези в Банско и Слънчев бряг не са толкоз ликвидни и по-трудно могат да се продадат. Също по този начин при тях се разчита главно на сезонен туризъм и мощната конкуренция на други страни може да докара до отлив на туристи.
Освен тези три благоприятни условия за вложения в парцели има и доста други (като покупка на зелено или бърза препродажба), само че те зависят доста от икономическия цикъл, в който се намира пазарът на недвижими парцели в съответния град и са подобаващи за хора, които наблюдават трендовете в него.
Както видяхме, капиталовите парцели са добра алтернатива за осъществяване на доста по-висока рентабилност от тази по банковите депозити, при които лихвите са съвсем нулеви. Въпреки че отдаването чартърен наподобява елементарно на пръв взор, то е обвързвано с доста съпътстващи действия и разноски. Освен това описаните в материала доходи не са обезпечени и могат да са по-ниски (или по-високи) според от доста фактори. Успех!
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ