Клаузата на форсмажор (непреодолима сила) е залегнала в българското търговско

Клаузата на форсмажор (непреодолима сила) е залегнала в българското комерсиално законодателство през 1996 година Ситуацията с ковид в този момент е първият й огромен тест на процедура. Тя надвишава познатите рецесии от времето на Втората международна война насам, а се разграничава и от нея. Освен това още е в развиване. Това е подтекстът, в който " Капитал " помоли адвокати да разясняват въпроси, свързани с форсмажора, в една от първите сфери, в които правните правила ще бъдат тествани на практика - наемите в бизнес сферата (магазини, офиси, индустриални пространства и т.н.).

1. Какво е форсмажор?

Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики Форсмажор (непреодолимата сила) по смисъла на Търговския закон е непредвидено или непредотвратимо събитие от ексклузивен темперамент, зародило след сключването на контракта. То може да докара до неспособност една от страните да извършва свое обвързване по контракта. В избрани случаи й разрешава да избегне отговорността от несъблюдение или да приключи контракта.

Пандемията от ковид сама по себе си не е форсмажор. Мерките, подхванати от страната по отношение на нея, които попречват осъществяването на съответни отговорности, могат да бъдат съображение за позоваване на форсмажор ", разяснява Юра Минчева, юрист по комерсиално право, въпроси, свързани с потребителите и конкуренцията, в EY България.

Форсмажорът е комплициран в действителност състав, прибавя Антония Маврова, сътрудник в българския офис на Kinstellar. Той не се изчерпва единствено с настъпването на непредвидено или непредотвратимо събитие от ексклузивен темперамент, каквото евентуално са covid-мерките. Вземат се поради и типа несъблюдение, което съответната страна твърди, че е настъпило, и причинно следствената връзката сред събитието и неизпълнението, От значение е и за кое тъкмо обвързване на наемателя или на наемодателя се твърди форсмажорното събитие, прибавя тя.

2. При форсмажор отпада ли автоматизирано задължението да се заплаща наем?

На първо място зависи от съответния случай и самият контракт за наем. По закон за парични отговорности, каквото е задължението за заплащане на наем, събитието, че длъжникът не разполага с парични средства за осъществяване на задължението, не го освобождава от отговорност.(чл. 81, ал 2 от Закона за отговорностите и договорите). Идеята е, че парите в никакъв случай се погиват, тях постоянно ги има. И съгласно закона това, че някой не разполага с тях е негов проблем, изяснява Димитър Влаевски, юрист по недвижими парцели и облигационно и комерсиално право в българския офис на Schoenherr. Как обаче пандемията и изключителните ограничения въздействат върху наемния контракт и отговорностите на страните, в това число върху това да се заплаща наема, е различен въпрос, добави той.

Наемът остава " осъществим и дължим, до момента в който наемодателят не освободи наемателя от осъществяване с категорично волеизявление или годно предоговаряне на изискванията ", по поясненията на Юра Минчева.

Наемателят не може да твърди автоматизирано отпадане на задължението му за възнаграждение на наема заради настъпването на непредвиденото и непредотвратимото събитие. Налага се обстановката да бъде оценена по-детайлно, изяснява и Антония Маврова.

3. Какъв е редът наемателят да претендира за форсмажор?

Всеки, който мисли, че е обиден, може да реши да се позове на непреодолима мощ. Законът изисква да се изпрати съобщение за форсмажор до насрещната страна. В него би трябвало да се напише, че сходно събитие е налице и че е в неспособност да извърши задължениято си.

4. Как наемателят потвърждава форсмажор?

Като всяко едно изказване - по всички възможни от закона способи, изяснява Димитър Влаевски. Например със заповедта на министъра на опазването на здравето, която не разрешава работата на избрани обекти. Най-важно несъмнено е съдът да одобри, че твърдяното от наемателя събитие го освобождава от отговорност, т.е. от задължението за заплащане на наем.

5. Правните правила и директните договаряния

Антония Маврова: Ако житейската логичност и чувството за правдивост са да се понижи размерът на наема, тъй като използването е рестриктирано, от правна точка не следва автоматизирано понижаване на наема, поради настъпило ограничаване. Усещането за правдивост може да бъде обезщетено в договаряния сред наемателя и наемодателя. Но няма директна връзка сред това, че наемателят е имал очаване за обороти, разнообразни от действителността, и това задължението му за наем да бъде понижено или опростено. За обектите, за които е избран подоходен наем (turnover rent), наемателят ще има право да заплати по-малки суми, тъй като и оборорът му е намалял. При тях наемът се дефинира като % от оборота и понижава дружно с него. При обектите с закрепен наем задъжението е такова, каквото е уговорено в контракта. То е абсолютно и зависи от положителната воля на наемателя и наемодателя да реализират някакво съглашение в сегашната обстановка.

Димитър Влаевски: Сегашните проблеми са житейски проблем. Правото съдържа правила, които да контролират такива проблеми, само че законът се ползва от съда. И защото днешната обстановка е в действителност изключителна е мъчно да се планува по какъв начин ще постъпи съда в бъдеще. Затова е най-добре всеки търговец, който се счита за обиден от събитията, да влезе в директни диалози с отсрещната страна. Да каже: " Виждате каква е обстановката. Трудно ми е, не мога да си извършвам отговорностите си, пък и надали има различен, който може да извърши през днешния ден. Да помислим за някакъв вид за наема този месец, или до момента в който трае изключителното състояние ". Ако отсрещната страна откаже - към този момент има други механизми.

6. Какво е от голяма важност за доказване на форсмажор?

Юра Минчева: Наемното правно отношение включва две съществени отговорности - на наемодателя да обезпечи достъп и прилагане на пространства, а от друга на наемателя - да заплати наемната цена. Общото предписание е, че задължението за заплащане се дължи без значение дали има форсмажор. Не може да се генерализира. В взаимозависимост от съответния контракт и взаимодействие ще може да се реши има ли съображение за отпадане на задължението за възнаграждение на наем.

Евентуалното позоваване на форсмажор може да е основателно, в случай че е налице директна причинно-следствена връзка с невъзможността за заплащане. Забраната за посещаване на моловете, да вземем за пример, не е възбрана за достъп до обекта от неговите чиновници, не е възбрана за потребление на комерсиалния обект - оборудването и стоката са там. Едно заведение за хранене може да е затворено за клиенти, само че това не го стопира да оперира и да разнася кетъринг.

Аргументи за приложимостта на форсмажора в наемните правни отношения не могат да се извлекат автоматизирано от правото, те по-скоро се намират в самите контракти. В доста контракти за наем с търговски центрове, да вземем за пример, за наемодателите има обвързване да обезпечат достъп на клиенти до обекта, да обезпечат необезпокоявана работа на комерсиалния обект. Ето в този подтекст може да се разяснява форсмажор.

Антония Маврова: Ковид-мерките не водят до цялостна неспособност наемателят да употребява своя обект. Има ограничаване за външните гости, само че не и на активността му напълно. Възможно е наемателите да продължат да одобряват онлайн поръчки и да правят доставки по домовете.
Освен това българският съд неведнъж е имал мотив да каже, че самото неползване на обекта, не води до автоматизирано отпадане на задължението за заплащане на наема.

Димитър Влаевски: Трудно е да се генерализира. Да вземем за образец ресторантьорският бизнес, който е от непосредствено засегнатите от заповедите на министъра на опазването на здравето - не могат да оперират, затворени са. Спорно е обаче до каква степен могат да се базират на тази уговорка, защото форсмажорът значи, че никой не може да извърши задължението си да заплати наема. Има обаче заведения, които не работят с клиенти, само че правят доставка на храна. Преди доставките може да са били 10% от оборота, а в този момент да доближат 15 - 20%. Някой може да каже - заведението може да работи. Но това е разорително за наемателя, тъй като поддържа личен състав, заплаща ток и зарежда обекта и надали може да се устоя с доставки в размер на 15% от предходния му оборот. Съвсем друго е, в случай че става дума за верига пицарии, които разчитат главно на доставки по домовете и имат единствено няколко обекта чартърен.

7. Как наемателят да претендира за форсмажор?

Антония Маврова: Covid - ограниченията и неплащането не са в автоматизирана причинно-следствена връзка. Ако наемателят изиска от наемотаделя да му обезпечи условия, с цел да реализира активността си и да употребява пълноценно обекта си, и наемодателят е в неспособност да направи това, то наемодателят ще би трябвало да се позове на форсмажор. След това като насрещна реакция наемателят би могъл да каже, че стопира да заплаща, до момента в който отпадне форсмажорното абостоятелство и задължението бъде изпълнено. Основание е член 306 от Търговския закон в частта си, че " до момента в който трае непреодолимата мощ осъществяването на отговорностите и на обвързваните с тях насрещни отговорности се стопира ".

Друг сюжет е наемателят да се позове на форсмажор за невъзможността да извърши договорното си обвързване да не прекъсва активността си и обектът му да бъде отворен напълно за гости. Подобни клаузи са дефинирани в множеството контракти за наем в комерсиалните центрове.

Анализът обаче би трябвало да се прави във всяка съответна обстановка и да се реши, в случай че е налице несъблюдение, коя страна носи риска от него.

8. Какви са вариантите за наемодателя, в случай че наемателят му каже, че няма да заплаща наем?

Антония Маврова: Верният метод е да стартира полемика с наемателя и да се намерения за разсрочване на наема в интервала за усложнение. Не опрощаване или напряко неплащане, а разсрочване на това обвързване. В разговор да се откри вид, в който наемателят и наемодателят ще си поделят риска, с цел да могат да продължат да си сътрудничат и след анулацията на covid-мерките. За наемодателя е от голяма важност положителното финансово здраве на наемателя му, тъй като прекъсването на заплащанията на наемателя, могат да доведат до осъществяване на наемодателя по контракта му за заем, при положение, че има подобен. В доста от случаите бъдещите доходи от наеми са заложени. Но и наемодателят е патова обстановка. Дори да има положителното желание да преструктурира наема, той ще се изправи пред несъблюдение по контракта за заем. Затова по-скоро приканваме и виждаме, че към този момент сполучливо вървят разновидностите, в които се сяда на масата на договаряния и се обмислят разновидности за разсрочено покриване на тези отговорности.

Димитър Влаевски: След оповестяването на изключителното състояние и прекъсването работата на съда наемодателят няма доста варианти да си потърси парите. Може документално да съобщи, че претендира за заплащане, тъй като съгласно него не е налице форсмажор или в контракта има уговорено нещо друго. Все още има опция за поръчителство на предстоящ иск. Един ден, когато съдилищата още веднъж стартират работа, може да съди наемателя за наема, да скапе контракта, или да изгони наемателя. В момента обаче съдилищата не работят. Повечето контракти плануват, че в случай че наемът не се заплати в избран период, договорът може да бъде негоден, само че дали това си коства зависи от обстановката. Ако наемателят откаже да напусне, още веднъж би трябвало правосъдна интервенция, тъй като другояче има риск от безчинство. Има бърза процедура за преследване на наематели, (колко работи е различен въпрос), само че отново става през съд. В някои контракти има и депозит, който наемодателят може да задържи и вероятно след това да спорят за това. Т.е. всички сега са в патова обстановка. Така че за мен най-разумното е страните да се опитат да реализират единодушие. Ако не съумеят, най-после съдът ще би трябвало да реши.

9. Как наемодателят да реши дали наемателят основателно се базира на форсмажор?

Антония Маврова: В множеството контракти за наем в последно време, въпреки и неизчерпателно се договарят съответните събития, които водят до форсмажор. Актовете на държавни органи постоянно биват записвани като такива. Но когато би трябвало да реши дали е налице форсмажорно събитие, съдът нормално гледа комплекса от фактори, които споменахме, като типа несъблюдение и връзката с форсмажорното събитие. Анализът се прави от преспективата на страната, която е в неспособност да извърши.

10. Коя от страните би имала по-силни позиции при спор в съда в общия случай?

Димитър Влаевски: Всичко зависи от съда и от съответния случай. Има причини в изгода и на наемодателя, и на наемателя. Наемодателят има съображение да си търси парите, тъй като законът споделя, че паричните отговорности не се погасяват заради непреодолима мощ. Аргументите на наемателя зависят от бизнеса му и по какъв начин тъкмо е обиден от пандемията и изключителните ограничения. Дори да не става дума за непреодолима мощ в един миг, може да претендира за стопанска нетърпимост и, когато отворят съдилищата, да се опита да промени наемния контракт.

11. Какво съставлява " стопанската нетърпимост "?

Димитър Влаевски: Стопанската нетърпимост и непреодолимата мощ са близки по това, че и двата института касаят събития, които пораждат след сключването на контракта, и които никой не е могъл да планува. Последствията са малко по-различни. При стопанската нетърпимост осъществяването е допустимо, само че е разорително за една от страните. Това постанова съдът да промени или приключи контракта. При непреодолимата мощ осъществяването е невероятно. Това дава право да не изпълниш контракта, до момента в който трае тя или вероятно да развалиш контракта в един миг, тъй като губиш интерес.

12. Какво държание предлагат юристите.

Антония Маврова: Да се направи подробен разбор на наемните връзки и да се реши коя от страните какво твърди. Житейската логичност е, че наемателят не може да заплати цялостния наем, в случай, че използването му е лимитирано. За обектите на подоходен наем ще настъпи облекчение. По-тежко е за обектите на закрепен наем.
В такива обстановки наемателят ми могъл да мисли за искове, свръзани със стопанска нетърпимост, тъй като обектът му не може да работи, както преди, а той би трябвало да заплаща наем в цялостен размер. Вероятно е съдът да огледа на сходен иск от наемател като на състоятелен. По-малко евентуално е искът да е сполучлив, когато става дума за подоходен наем. Специфично е във всеки съответен случай и преди да разискваме типовете искове призоваваме към договаряния и открит разговор.

Димитър Влаевски: Първата стъпка, която всеки рационален търговец би трябвало да направи, съгласно мен, е да се свърже с насрещната страна, да опише ситуацията си и да се опитат да се схванат. Освен това, в случай че реши, да изпрати документално известие, че е налице форсмажор и стопира да извършва отговорностите си. За страните е най-добре да потърсят вид и да се схванат. А в случай че не става - да реализират някакво краткотрайно единодушие за интервала на изключителните ограничения. С придвижване на времето, и когато правосъдната система още веднъж стартира да работи, да решат какво ще вършат. Възможно е да вземем за пример, да се схванат да уредят въпроса след месец. Препоръката ми е наемодателят и наемателят да се опитат да изчакат. Минали са единствено десетина дни. Ситуацията е непредвидима и невиждана. Съдът не работи. Междувременно могат да огледат деликатно дали в контракта сред страните не е категорично регламентирано кой носи риска в сходна обстановка, и да се съветват с юрист. Обикновено в договорите има най-малко едномесечен депозит, който дава гаранции на наемодателя.

13. Кога непреодолимата мощ е съображение за повреждане на контракта?
Антония Маврова: Ако непреодолимата мощ трае избран интервал от време, това би било съображение страните, в случай че са се позовали на нея, след приключване на избран период да могат вероятно да прекратят наемни връзки. Често този период е уречен в договорите и в случай че е по този начин нормално е сред три и четири месеца.
.