Ипотечна карантина
Банките в България оповестиха мораториум, който дава опция за шестмесечна почивка в заплащането на лихви, главници или и двете
© Цветелина Белутова Ипотечното кредитиране е сензитивно и реагира на всевъзможни финансови и обществени земетресения. Нормално в несигурна конюнктура хората по-трудно се впускат в скъпи покупки, още по-малко такива, финансирани със заем, който изисква постоянни вноски от стотици левове. Затова е разумно в този момент да е под лупата на анализаторите - то е барометър освен за турбуленции в банковия бранш, а и на имотния пазар, като дава информация и за значително други сфери от действителния живот.
Засега точни показания за равнището на стрес няма. Последната " фотография " на ипотечното кредитиране от Българска народна банка, с данните към март тази година, отразява света подобен, какъвто беше през последните пет години: стопанската система непрекъснато нарастваше, създаваше благосъстояние и работни места, а с това - и чувство за сигурност в обозримото бъдеще. Все базови неща, на които човек стъпва, преди да се обвърже с нещо толкоз дълготрайно.
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики Ситуацията в стопанската система ненадейно и внезапно се утежни поради ограниченията против пандемията от COVID-19. Прогнозите са, че идва рецесия, съизмерима с Голямата меланхолия от началото на предишния век. И ипотечното кредитиране няма по какъв начин да резервира положителната си форма. В предстоящите данни за динамичността при него и за заемите в просрочия, ще се види до каква степен банковият бранш е бил виновен и прецизен в преценките си през последните години, когато се надуваше многомилиардният портфейл ипотеки, и до каква степен е подготвен с буферите за " черни дни ". Казано с други думи - ще се види дали този портфейл няма да натежи на финансовата система и да затрудни и забави изправянето на стопанската система и на обществото след удара на рецесията.
Научените уроци
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Когато в средата на март в България беше оповестено изключително състояние, банките към този момент бяха формирали 12.7 милиарда лева портфейл от заеми, обезпечени с ипотеки на семействата. Новата продукция се движеше със скорост от към 300 млн. лева заеми на месец. Лихвите при новите контракти се откриха на исторически най-ниското дъно - приблизително 2.91% за пазара. Заемите с просрочия бяха за по-малко от милиард лв., като 94% от ипотеките са избрани като постоянно обслужвани (виж графиките).
С размерите и с внезапните амплитуди в развиването си този дял от кредитирането на семействата натрупваше един от значимите опасности за финансовата система. Банковият регулатор сложи бранша под самобитна карантина. В опит да ваксинира бранша против пазарни сривове Българска народна банка наложи ограничения за подсилване на финансовите буфери и неофициално постоянно съветваше банките да внимават. От кредитните институции заявиха, че са по-въздържани в раздаването на жилищни заеми, въпреки да имаше и играчи, склонни по един или различен метод да поемат повече риск - да финансират на 100% парцела, да финансират на зелено и така нататък Сега следва да се види дали комбинацията от контролиращи и самодисциплиниращи ограничения този път дава резултат.
При рецесията от 2008-2009 година ипотечните заеми с просрочия надвишиха 20%. Изчистването им от балансите и възобновяване до допустими нива лиши съвсем десетилетие. Мнозина помнят по какъв начин замръзналото тогава кредитиране срина пазара на недвижими парцели. Допълнителен напън върху цените оказа вълната парцели на длъжници, конфискувани като обезпечения, които бяха пуснати в продажба. Същите опасности стоят и в този момент, само че играчите наподобяват по-готови от преди да противодействат. Този път растежите в кредитирането не доближиха галактическите равнища от 30-40% годишно.
Защитни механизми
Мораториумът по заплащанията на заеми е невиждана мярка за българския банков бранш. Тя беше взета с впечатляваща експедитивност и съгласуваност в бранша и към този момент се употребява интензивно от клиентите. Надеждите са, че тя ще помогне на компаниите и на потребителите, наранени от рецесията, да се стабилизират финансово и да продължат да основават стойност за себе си и за стопанската система. На процедура мораториумът дава опция за шестмесечна почивка по заплащанията на главници, лихви или/и двете, от което постъпленията на банките неизбежно ще пострадат. Това обаче им обезпечава скъпо време за деяние, преди да би трябвало да преквалифицират заемите от " Редовни " и " Лоши ", когато към този момент ще последват и действителни финансови загуби за промишлеността.
Успоредно с мораториума на банките запас за поддръжка активизира и страната посредством гаранциите по фирмени заеми и безлихвени необезпечени заеми за физическите лица. На страничната линия в подготвеност за включване е и промишлеността на колекторските организации, които се потвърдиха като благонадежден сътрудник на банките в оправянето с необслужвани задължения. Така арсеналът от принадлежности за поддръжка наподобява насърчителен. Това изяснява и увереността, че обстановката е под надзор, която излъчват посланията на банките все още.
" Според нашите прогнози макар признаците за настъпваща икономическа рецесия над 90% от клиентите на ОББ ще продължат да изплащат постоянно отговорностите си. " Това обявиха от ОББ в отговор на въпрос какви са упованията на специалистите за резултата на рецесията върху кредитополучателите. От институцията прибавят, че не плануват да стягат кредитирането, и това е добра вест за потребителите, които биха имали опцията да се възползват от преференциалните имотни цени през идващите месеци. " Няма основна разлика в държанието ни на кредитодател. Като и преди, преценяме деликатно бранша на претовареност и платежоспособността на кандидатстващите за заем. Придържаме се към правилото за съответствие 80/20. " Това значи, че ОББ финансира до 80% от пазарната оценка на парцела, а самоучастието на клиента е в размер на останалите 20%.
От Уникредит Булбанк обаче алармират за известна подготвеност да се затегне кредитирането: " Ипотечният пазар за последните дни на база постъпили претенции в банката не е посочил обилни промени. Все отново изходът от актуалната обстановка е неразбираем и се чака кредитоспособността на популацията да бъде занижена. Това би могло да се отрази в по-селективен метод на банките към оценката на тази платежоспособност на кандидатстващите за ипотечен заем. "
" Очаква се отрицателен напредък на Брутният вътрешен продукт и повишение на безработицата. Цялостното закъснение на икономическия цикъл ще се отрази и на търсенето на кредитиране ", прибавят от Райфайзенбанк България.
Всички тези прогнози регистрират резултата на взетите ограничения, които не толкоз омекотяват, колкото забавят удара на рецесията. Шестмесечната пролонгация по заемите значи, че първите по-резки придвижвания може би ще се видят в банковите статистики в края на годината и началото на идната. Това кореспондира и с упованията на специалистите от имотния бранш, съгласно които най-тежко на пазара ще бъде в средата на 2021 година
Да разсроча или не
Със сигурност огромното предизвикателство сега е за потребителите, които обслужват ипотечни заеми. Възможността да получат като помощ почивка в издължаването на заема наподобява примамлива. Тя обаче има своята цена и последици, което е мотив специалистите да предлагат мярката да се употребява в действителност единствено в случай че има последна нужда от нея. " Съветваме клиентите си деликатно да преценяват дали са наранени от пандемията и дали да се възползват от облекченията, които дава мораториумът. Te имат задоволително време - до 22 юни, с цел да аплайват за краткотрайно прекъсване на заплащанията по заемите им, като не дължат такса за предоговаряне ", показват експертите на Райфайзенбанк България.
Това, което се чете зад спестовния банкерски изказ, е, че гратисният интервал не изтрива задължението. И че не е изключено, откакто изтече, обслужването на заема да се окаже една концепция по-трудно. Например - тъй като вноските са малко по-високи от досегашните, в случай че насъбраното не се разпределя съразмерно до края на заема, а върху избран брой месеци, според от това какъв е видът на заема. При следващо предоговаряне може да се наложи да се платят такси, разноски по възобновяване на обезпечения или да бъде продължен срокът на заема. Последното значи по-дълъг интервал на заплащане на лихви по главницата и в последна сметка по-голям разход за потребителя. От ОББ също натъртват, че кредитната почивка не е подобаваща за всеки.
" Могат да се възползват, ако имат спад в приходите, в неплатен отпуск са или са останали без работа в резултат на пандемията от COVID-19. Препоръчваме на клиентите с потребителски заеми да отсрочат изплащането единствено на главницата и в случай че могат, да продължат да изплащат лихвата през гратисния интервал. За клиентите с ипотечни заеми предлагаме отлагане и на главницата, и на лихвата, защото при тях и размерът на дължимата рента е по-голям ", прибавят от банката. Обясняват също и че когато клиентът избере да отсрочи изплащането и на главницата, и на лихвата, насъбраната и неизплатена рента върху настоящата главница през гратисния интервал се разпределя на равни елементи и се прибавя към месечните вноски за интервал най-много до 12 месеца за потребителски заеми и до 60 месеца за ипотечни заеми.
Мораториумът не е единствената избавителна сламка за потребителите, които към момента могат да обслужват заемите си, само че са обезпокоени, че в бъдеще може да останат без приходи. Повечето банките имат създадени схеми за поддръжка, за които няма краен период на кандидатстване. Опцията " Флекси " на Пощенска банка да вземем за пример " дава опция на клиентите да пропущат една месечна вноска годишно, да понижават своята вноска с 50% или я усилват до 100% за общо до шест месеца през годината. Заради настоящата обстановка банката дава на клиентите си опция да разполагат с този финансов инструмент гратис, без да дължат такса за активиране ", разясняват специалистите на финансовата институция.
В Уникредит Булбанк също има отъпкана пътека за поддръжка на клиенти, изпаднали в усложнение: " От 2016 година клиентите с ипотечни заеми имат опция да предоговарят ценовите условия по заема си без такса еднократно в границите на първите три години от отпущането му. "
Засега най-малко няма индикации рецесията да е придружена и с повишение на лихвите и надлежно - на вноските, тъй че най-малко по тази линия няма да има усложнения за клиентите. В спешната обстановка и потребителите, а и самите банки ще разчитат на застрахователната промишленост като сътрудник за превъзмогването на негативите от протичащото се. Сега е моментът, в който ще проличи до каква степен съответни са покритията на обезпеченията и на рисковете при кредитополучателите. " Застраховката " Живот ", която покрива опасности, свързани с живота и здравето на клиентите ни, включва и рисковете, свързани с COVID-19. При настъпване на краткотрайна неработоспособност в резултат на заболяване застрахователят ще покрие вноските по заема ", твърдят от ОББ.
© Цветелина Белутова Ипотечното кредитиране е сензитивно и реагира на всевъзможни финансови и обществени земетресения. Нормално в несигурна конюнктура хората по-трудно се впускат в скъпи покупки, още по-малко такива, финансирани със заем, който изисква постоянни вноски от стотици левове. Затова е разумно в този момент да е под лупата на анализаторите - то е барометър освен за турбуленции в банковия бранш, а и на имотния пазар, като дава информация и за значително други сфери от действителния живот.
Засега точни показания за равнището на стрес няма. Последната " фотография " на ипотечното кредитиране от Българска народна банка, с данните към март тази година, отразява света подобен, какъвто беше през последните пет години: стопанската система непрекъснато нарастваше, създаваше благосъстояние и работни места, а с това - и чувство за сигурност в обозримото бъдеще. Все базови неща, на които човек стъпва, преди да се обвърже с нещо толкоз дълготрайно.
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики Ситуацията в стопанската система ненадейно и внезапно се утежни поради ограниченията против пандемията от COVID-19. Прогнозите са, че идва рецесия, съизмерима с Голямата меланхолия от началото на предишния век. И ипотечното кредитиране няма по какъв начин да резервира положителната си форма. В предстоящите данни за динамичността при него и за заемите в просрочия, ще се види до каква степен банковият бранш е бил виновен и прецизен в преценките си през последните години, когато се надуваше многомилиардният портфейл ипотеки, и до каква степен е подготвен с буферите за " черни дни ". Казано с други думи - ще се види дали този портфейл няма да натежи на финансовата система и да затрудни и забави изправянето на стопанската система и на обществото след удара на рецесията.
Научените уроци
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Когато в средата на март в България беше оповестено изключително състояние, банките към този момент бяха формирали 12.7 милиарда лева портфейл от заеми, обезпечени с ипотеки на семействата. Новата продукция се движеше със скорост от към 300 млн. лева заеми на месец. Лихвите при новите контракти се откриха на исторически най-ниското дъно - приблизително 2.91% за пазара. Заемите с просрочия бяха за по-малко от милиард лв., като 94% от ипотеките са избрани като постоянно обслужвани (виж графиките).
С размерите и с внезапните амплитуди в развиването си този дял от кредитирането на семействата натрупваше един от значимите опасности за финансовата система. Банковият регулатор сложи бранша под самобитна карантина. В опит да ваксинира бранша против пазарни сривове Българска народна банка наложи ограничения за подсилване на финансовите буфери и неофициално постоянно съветваше банките да внимават. От кредитните институции заявиха, че са по-въздържани в раздаването на жилищни заеми, въпреки да имаше и играчи, склонни по един или различен метод да поемат повече риск - да финансират на 100% парцела, да финансират на зелено и така нататък Сега следва да се види дали комбинацията от контролиращи и самодисциплиниращи ограничения този път дава резултат.
При рецесията от 2008-2009 година ипотечните заеми с просрочия надвишиха 20%. Изчистването им от балансите и възобновяване до допустими нива лиши съвсем десетилетие. Мнозина помнят по какъв начин замръзналото тогава кредитиране срина пазара на недвижими парцели. Допълнителен напън върху цените оказа вълната парцели на длъжници, конфискувани като обезпечения, които бяха пуснати в продажба. Същите опасности стоят и в този момент, само че играчите наподобяват по-готови от преди да противодействат. Този път растежите в кредитирането не доближиха галактическите равнища от 30-40% годишно.
Защитни механизми
Мораториумът по заплащанията на заеми е невиждана мярка за българския банков бранш. Тя беше взета с впечатляваща експедитивност и съгласуваност в бранша и към този момент се употребява интензивно от клиентите. Надеждите са, че тя ще помогне на компаниите и на потребителите, наранени от рецесията, да се стабилизират финансово и да продължат да основават стойност за себе си и за стопанската система. На процедура мораториумът дава опция за шестмесечна почивка по заплащанията на главници, лихви или/и двете, от което постъпленията на банките неизбежно ще пострадат. Това обаче им обезпечава скъпо време за деяние, преди да би трябвало да преквалифицират заемите от " Редовни " и " Лоши ", когато към този момент ще последват и действителни финансови загуби за промишлеността.
Успоредно с мораториума на банките запас за поддръжка активизира и страната посредством гаранциите по фирмени заеми и безлихвени необезпечени заеми за физическите лица. На страничната линия в подготвеност за включване е и промишлеността на колекторските организации, които се потвърдиха като благонадежден сътрудник на банките в оправянето с необслужвани задължения. Така арсеналът от принадлежности за поддръжка наподобява насърчителен. Това изяснява и увереността, че обстановката е под надзор, която излъчват посланията на банките все още.
" Според нашите прогнози макар признаците за настъпваща икономическа рецесия над 90% от клиентите на ОББ ще продължат да изплащат постоянно отговорностите си. " Това обявиха от ОББ в отговор на въпрос какви са упованията на специалистите за резултата на рецесията върху кредитополучателите. От институцията прибавят, че не плануват да стягат кредитирането, и това е добра вест за потребителите, които биха имали опцията да се възползват от преференциалните имотни цени през идващите месеци. " Няма основна разлика в държанието ни на кредитодател. Като и преди, преценяме деликатно бранша на претовареност и платежоспособността на кандидатстващите за заем. Придържаме се към правилото за съответствие 80/20. " Това значи, че ОББ финансира до 80% от пазарната оценка на парцела, а самоучастието на клиента е в размер на останалите 20%.
От Уникредит Булбанк обаче алармират за известна подготвеност да се затегне кредитирането: " Ипотечният пазар за последните дни на база постъпили претенции в банката не е посочил обилни промени. Все отново изходът от актуалната обстановка е неразбираем и се чака кредитоспособността на популацията да бъде занижена. Това би могло да се отрази в по-селективен метод на банките към оценката на тази платежоспособност на кандидатстващите за ипотечен заем. "
" Очаква се отрицателен напредък на Брутният вътрешен продукт и повишение на безработицата. Цялостното закъснение на икономическия цикъл ще се отрази и на търсенето на кредитиране ", прибавят от Райфайзенбанк България.
Всички тези прогнози регистрират резултата на взетите ограничения, които не толкоз омекотяват, колкото забавят удара на рецесията. Шестмесечната пролонгация по заемите значи, че първите по-резки придвижвания може би ще се видят в банковите статистики в края на годината и началото на идната. Това кореспондира и с упованията на специалистите от имотния бранш, съгласно които най-тежко на пазара ще бъде в средата на 2021 година
Да разсроча или не
Със сигурност огромното предизвикателство сега е за потребителите, които обслужват ипотечни заеми. Възможността да получат като помощ почивка в издължаването на заема наподобява примамлива. Тя обаче има своята цена и последици, което е мотив специалистите да предлагат мярката да се употребява в действителност единствено в случай че има последна нужда от нея. " Съветваме клиентите си деликатно да преценяват дали са наранени от пандемията и дали да се възползват от облекченията, които дава мораториумът. Te имат задоволително време - до 22 юни, с цел да аплайват за краткотрайно прекъсване на заплащанията по заемите им, като не дължат такса за предоговаряне ", показват експертите на Райфайзенбанк България.
Това, което се чете зад спестовния банкерски изказ, е, че гратисният интервал не изтрива задължението. И че не е изключено, откакто изтече, обслужването на заема да се окаже една концепция по-трудно. Например - тъй като вноските са малко по-високи от досегашните, в случай че насъбраното не се разпределя съразмерно до края на заема, а върху избран брой месеци, според от това какъв е видът на заема. При следващо предоговаряне може да се наложи да се платят такси, разноски по възобновяване на обезпечения или да бъде продължен срокът на заема. Последното значи по-дълъг интервал на заплащане на лихви по главницата и в последна сметка по-голям разход за потребителя. От ОББ също натъртват, че кредитната почивка не е подобаваща за всеки.
" Могат да се възползват, ако имат спад в приходите, в неплатен отпуск са или са останали без работа в резултат на пандемията от COVID-19. Препоръчваме на клиентите с потребителски заеми да отсрочат изплащането единствено на главницата и в случай че могат, да продължат да изплащат лихвата през гратисния интервал. За клиентите с ипотечни заеми предлагаме отлагане и на главницата, и на лихвата, защото при тях и размерът на дължимата рента е по-голям ", прибавят от банката. Обясняват също и че когато клиентът избере да отсрочи изплащането и на главницата, и на лихвата, насъбраната и неизплатена рента върху настоящата главница през гратисния интервал се разпределя на равни елементи и се прибавя към месечните вноски за интервал най-много до 12 месеца за потребителски заеми и до 60 месеца за ипотечни заеми.
Мораториумът не е единствената избавителна сламка за потребителите, които към момента могат да обслужват заемите си, само че са обезпокоени, че в бъдеще може да останат без приходи. Повечето банките имат създадени схеми за поддръжка, за които няма краен период на кандидатстване. Опцията " Флекси " на Пощенска банка да вземем за пример " дава опция на клиентите да пропущат една месечна вноска годишно, да понижават своята вноска с 50% или я усилват до 100% за общо до шест месеца през годината. Заради настоящата обстановка банката дава на клиентите си опция да разполагат с този финансов инструмент гратис, без да дължат такса за активиране ", разясняват специалистите на финансовата институция.
В Уникредит Булбанк също има отъпкана пътека за поддръжка на клиенти, изпаднали в усложнение: " От 2016 година клиентите с ипотечни заеми имат опция да предоговарят ценовите условия по заема си без такса еднократно в границите на първите три години от отпущането му. "
Засега най-малко няма индикации рецесията да е придружена и с повишение на лихвите и надлежно - на вноските, тъй че най-малко по тази линия няма да има усложнения за клиентите. В спешната обстановка и потребителите, а и самите банки ще разчитат на застрахователната промишленост като сътрудник за превъзмогването на негативите от протичащото се. Сега е моментът, в който ще проличи до каква степен съответни са покритията на обезпеченията и на рисковете при кредитополучателите. " Застраховката " Живот ", която покрива опасности, свързани с живота и здравето на клиентите ни, включва и рисковете, свързани с COVID-19. При настъпване на краткотрайна неработоспособност в резултат на заболяване застрахователят ще покрие вноските по заема ", твърдят от ОББ.
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ