Частните земи в парковете трябва да се изкупят на изключително ниски цени
Пренатоварваме съществуващите паркове в София. Търсенето е голямо, а предлагането - незадоволително. В мастерплана на София има планувани зелени клинове. Земите в тях са частни и защото е без права за застрояване, би трябвало цената им да е ниска. В интернационалната процедура с приходите от продажбата на до 5% от зелените площи се финансира построяването на останалите 95% от парка. Георги Киров е сътрудник в " Colliers България ", където дава отговор за финансовите пазари. Консултира фондове, които купуват здания с приход, тактики за влизане и излизане на даден пазар. Има 20 години опит в областта на недвижимите парцели и в компанията. Магистър е по стопанска система от Чикагския университет, член на RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), ръководител на борда на шефовете на Sofia Residential - датско капиталово сдружение с активност в София. Идеята му за финансирането на построяването на паркове беше показана на полемика в границите на Urban Development Forum 2022 на " Градът медиа груп ". Какъв е казусът с обществените парковете в София от ваша позиция?
- Виждаме, че има огромно търсене за обществената услуга отдих в зелени площи, а няма задоволително предложение. Няколкото съществуващи парка концентрират прекомерно доста хора - Борисова градина, Южен парк, Ловен парк, Западен парк, " Възраждане ". Повечето от тях са ни в завещание. Ползваме ги в пъти над това, за което са оразмерени. За да стигне до тях, човек се качва на колата, а не знае къде ще паркира. Колите брутално преливат в кварталите. Хората, които живеят до парковете, са нервни от тази инвазия. Всичко това е сигнал, че не задоволяваме базисна полезност и търсене на хората.
На картата на София виждаме доста някогашни индустриални зони, които следва да бъдат развити с значителен интензитет на застрояване. Но мастерпланът на София (Общият организационен проект - бел. ред.) е планувал и значително по този начин наречени зелени клинове, в които виждаме капацитет. Сега те са покрити с безредна растителност. През множеството минават реки. Такива са да вземем за пример паркът " Въртопо " в " Младост " или парк " Лозенец ", очакван от бул. " Филип Кутев " на юг в посока " Околовръстен път ". По поречието на Искър има сходна зона.
Реклама
Тези зелени клинове много рационално са ситуирани през някаква жилищна повърхност. Ако си представим, че с магическа пръчка изградим на тях паркове и те действат, ще намалее паразитният трафик от това, че някой желае да стигне до зелена повърхност. Когато паркът ти е до квартала, отиваш пешком или с велосипед. Освен това, в случай че един парк се прави от нула, може по-добре да се възнамеряват паркоместата - по ъглите или подземно, тъй че да бъде същински прелестен. Тези зони са значими, в случай че желаеме с рационални старания да реализираме някакъв резултат - по-висок витален стандарт, по-малка заболеваемост, по-малко стрес.
Потенциалът на зелените клинове обаче от години стои блокиран. В момента нямаме безусловно нищо. В координатната система сме в квадранта, прочут като lose - lose. Имаме едни паркове, които са маркирани като паркове, основно на частна земя. Имаме частни земи, само че сме лишили правата на притежателите да строят каквото и да е. От всичко това нищо не следва. Губим като общество и пренатоварваме Борисовата градина, Южния парк и прочие За 30 години преход притежателите нищо не са видели, при все това и нищо не са дали. Мисля, че биха оценили, в случай че общината излезе с стратегия за изкупуване, тъй като ще получат някакви пари за собствеността си. И е по-логичното градът да го направи в този момент, когато тези земи са посред нищото.
Преди да продължим, да попитам по какъв начин тематиката за обществените паркове в действителност попадна в полезрението на компания за бизнес съвещания?
- Темата може да наподобява неестествена за бизнес съветник, само че в Colliers във Англия има отдел, който се занимава единствено с обществени паркове. Съветват какво и по какъв начин да се направи въз основата на общ разбор на цялата зона, наличните офиси, жилища, вида хора. Миналата година от " София проект ", за които сме правили и други изследвания, ни попитаха за международните практики в това отношение. Така че говорихме с нашите сътрудници и синтезирахме по какъв начин тъкмо се случва финансирането на сходни паркове в откритите демокрации.
За да се случи доста огромен парк с хиляди декари, са нужни огромни финансови разноски Какви са интернационалните модели?
- Ако паркът е дребен или приблизително огромен, в него съвсем няма застрояване - има дребни киоски за храна, дребни магазини. Може да има отворени подиуми за музикални или театрални представления. Правят се разнообразни събития, даже сватби. Обикновено има спортни уреди - тенис кортове, стадиони и така нататък На база отдаване за почасово прилагане те генерират доходи, от които си заплащат изцяло или отчасти основно оперативните разноски по поддръжката на парка.
Реклама Обектите частни ли са или общински?
- Обикновено са общински. Ако има частна благосъстоятелност, се прави някаква форма на кооперация или асоциация, която има обектите. В нея постъпват приходите и по-късно се разпределят по отношение на дяловете. Но рентата за частните притежатели от 100 киоска върху 1000 дка би била оскъдна. Едва ли биха желали да вземат участие, а и не мисля, че е обикновено огромен парк да бъде напълно частен.
Има и частни паркове.
- Всички сме били в Лондон, където има доста сходни образци - дребни частни паркове, нещо като междублокови пространства, които са с огради и се заключват. Но това е по-скоро изключение, в което няма за какво да се вторачваме. Когато става въпрос за огромен парк, той е публичен.
Но с цел да се случи доста огромен парк с хиляди декари, са нужни огромни финансови разноски - за инфраструктура, отводняване, паркинг, в най-хубавия случай под земята. Всички тези дребни постройки, които изброих, ще оказват помощ за оперативните разноски за поддръжка, само че не и за това да се откри капитал, с който да се изкупи частната земя и по-късно да се изградят парковете. В София от 2800 дка паркове, от които огромна част са изпълнени, съвсем 1000 дка са частна благосъстоятелност. Частна благосъстоятелност има както в неосъществени, по този начин и съществуващи паркове.
С приходите от продажбата на до 5% от зелените площи може се финансират останалите 95% от парка Какъв тогава е потребният ход?
- Това, което се прави в много страни, е, че от територията, зонирана като парк, се отделят до 5% и те да се обръщат в зониране, което разрешава да бъдат застроени с по-голям интензитет. Предполагам, че " до 5% " е с концепцията да е малко и ненатрапчиво. Тези земи се оферират на търгове на частния пазар даже за публични обекти. И с приходите от продажбата на тези 5% се финансират останалите 95% от парка. И преди да сте възразили, че по този начин " каним търговците в храма ", да поясня, че не е наложително върху тях да се строят типичните жилища и офиси. Може да са учебни заведения, детски градини, лечебни заведения, професионални гимназии. И тези типове застрояване заплащат пазарни цени.
- Виждаме, че има огромно търсене за обществената услуга отдих в зелени площи, а няма задоволително предложение. Няколкото съществуващи парка концентрират прекомерно доста хора - Борисова градина, Южен парк, Ловен парк, Западен парк, " Възраждане ". Повечето от тях са ни в завещание. Ползваме ги в пъти над това, за което са оразмерени. За да стигне до тях, човек се качва на колата, а не знае къде ще паркира. Колите брутално преливат в кварталите. Хората, които живеят до парковете, са нервни от тази инвазия. Всичко това е сигнал, че не задоволяваме базисна полезност и търсене на хората.
На картата на София виждаме доста някогашни индустриални зони, които следва да бъдат развити с значителен интензитет на застрояване. Но мастерпланът на София (Общият организационен проект - бел. ред.) е планувал и значително по този начин наречени зелени клинове, в които виждаме капацитет. Сега те са покрити с безредна растителност. През множеството минават реки. Такива са да вземем за пример паркът " Въртопо " в " Младост " или парк " Лозенец ", очакван от бул. " Филип Кутев " на юг в посока " Околовръстен път ". По поречието на Искър има сходна зона.
Реклама
Тези зелени клинове много рационално са ситуирани през някаква жилищна повърхност. Ако си представим, че с магическа пръчка изградим на тях паркове и те действат, ще намалее паразитният трафик от това, че някой желае да стигне до зелена повърхност. Когато паркът ти е до квартала, отиваш пешком или с велосипед. Освен това, в случай че един парк се прави от нула, може по-добре да се възнамеряват паркоместата - по ъглите или подземно, тъй че да бъде същински прелестен. Тези зони са значими, в случай че желаеме с рационални старания да реализираме някакъв резултат - по-висок витален стандарт, по-малка заболеваемост, по-малко стрес.
Потенциалът на зелените клинове обаче от години стои блокиран. В момента нямаме безусловно нищо. В координатната система сме в квадранта, прочут като lose - lose. Имаме едни паркове, които са маркирани като паркове, основно на частна земя. Имаме частни земи, само че сме лишили правата на притежателите да строят каквото и да е. От всичко това нищо не следва. Губим като общество и пренатоварваме Борисовата градина, Южния парк и прочие За 30 години преход притежателите нищо не са видели, при все това и нищо не са дали. Мисля, че биха оценили, в случай че общината излезе с стратегия за изкупуване, тъй като ще получат някакви пари за собствеността си. И е по-логичното градът да го направи в този момент, когато тези земи са посред нищото.
Преди да продължим, да попитам по какъв начин тематиката за обществените паркове в действителност попадна в полезрението на компания за бизнес съвещания?
- Темата може да наподобява неестествена за бизнес съветник, само че в Colliers във Англия има отдел, който се занимава единствено с обществени паркове. Съветват какво и по какъв начин да се направи въз основата на общ разбор на цялата зона, наличните офиси, жилища, вида хора. Миналата година от " София проект ", за които сме правили и други изследвания, ни попитаха за международните практики в това отношение. Така че говорихме с нашите сътрудници и синтезирахме по какъв начин тъкмо се случва финансирането на сходни паркове в откритите демокрации.
За да се случи доста огромен парк с хиляди декари, са нужни огромни финансови разноски Какви са интернационалните модели?
- Ако паркът е дребен или приблизително огромен, в него съвсем няма застрояване - има дребни киоски за храна, дребни магазини. Може да има отворени подиуми за музикални или театрални представления. Правят се разнообразни събития, даже сватби. Обикновено има спортни уреди - тенис кортове, стадиони и така нататък На база отдаване за почасово прилагане те генерират доходи, от които си заплащат изцяло или отчасти основно оперативните разноски по поддръжката на парка.
Реклама Обектите частни ли са или общински?
- Обикновено са общински. Ако има частна благосъстоятелност, се прави някаква форма на кооперация или асоциация, която има обектите. В нея постъпват приходите и по-късно се разпределят по отношение на дяловете. Но рентата за частните притежатели от 100 киоска върху 1000 дка би била оскъдна. Едва ли биха желали да вземат участие, а и не мисля, че е обикновено огромен парк да бъде напълно частен.
Има и частни паркове.
- Всички сме били в Лондон, където има доста сходни образци - дребни частни паркове, нещо като междублокови пространства, които са с огради и се заключват. Но това е по-скоро изключение, в което няма за какво да се вторачваме. Когато става въпрос за огромен парк, той е публичен.
Но с цел да се случи доста огромен парк с хиляди декари, са нужни огромни финансови разноски - за инфраструктура, отводняване, паркинг, в най-хубавия случай под земята. Всички тези дребни постройки, които изброих, ще оказват помощ за оперативните разноски за поддръжка, само че не и за това да се откри капитал, с който да се изкупи частната земя и по-късно да се изградят парковете. В София от 2800 дка паркове, от които огромна част са изпълнени, съвсем 1000 дка са частна благосъстоятелност. Частна благосъстоятелност има както в неосъществени, по този начин и съществуващи паркове.
С приходите от продажбата на до 5% от зелените площи може се финансират останалите 95% от парка Какъв тогава е потребният ход?
- Това, което се прави в много страни, е, че от територията, зонирана като парк, се отделят до 5% и те да се обръщат в зониране, което разрешава да бъдат застроени с по-голям интензитет. Предполагам, че " до 5% " е с концепцията да е малко и ненатрапчиво. Тези земи се оферират на търгове на частния пазар даже за публични обекти. И с приходите от продажбата на тези 5% се финансират останалите 95% от парка. И преди да сте възразили, че по този начин " каним търговците в храма ", да поясня, че не е наложително върху тях да се строят типичните жилища и офиси. Може да са учебни заведения, детски градини, лечебни заведения, професионални гимназии. И тези типове застрояване заплащат пазарни цени.
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ