Защо компаниите от Уолстрийт започнаха да отдават жилища под наем?
Жилищата са най-големият клас активи в света, само че до неотдавна на отдаването на домове чартърен се гледаше като на фамилен бизнес, който не е изключително забавен за огромните компании от Уолстрийт. Когато капиталовата компания Blackstone даде концепцията за основаване на големи портфейли от жилища след световната финансова рецесия от 2007-2009 година, банките отхвърлиха да я финансират.
Фирмата показа проектите си и със Сам Зел - заможен магнат, който продаде на Blackstone своята офис империя за 39 милиарда $ преди финансовата рецесия. Той обаче също я отхвърля като евентуална бизнес опция. „ Няма метод “, безапелационен е Зел, защото за вложител от неговия сан, който рутинно харчи пари за хотелски вериги и първокласни офис кули, бизнесът с покупка на жилища за отдаване чартърен наподобява като " дребна риба ".
Но макар препоръките на банките и на Зел, мениджърите на Blackstone въпреки всичко вземат решение да осъществят проектите си. Десетилетие след първата покупка във Финикс, Аризона (на стойност 100 000 долара), опитът се трансформира във водещ институционален клас активи, а предходната година ползата към бранша доближава исторически връх, написа The Economist.
По данни на изследователската компания John Burns Real Estate Consulting, огромните вложители са вложили минимум 45 милиарда $ в закупуването на еднофамилни къщи в Съединени американски щати по отношение на 3 милиарда $ миналата година. Въпреки охлаждането на жилищния пазар, вложенията не престават да " валят ", в това число и от компании като Goldman Sachs и KKR.
Причините за това не са изненадващи. Между 2016 година и 2021 година годишната възвръщаемост от наемите на еднофамилни жилища (21%) надвишава тази на домовете за остарели хора (7%), офисите (5%), комерсиалните центрове (-1%) и даже жилищата (12%). През последното десетилетие цената на жилищата, притежавани от финансови институции, се е удвоила до 4.7 трилиона $ - сума, която надвишава прогнозната стойност на всички офиси в Съединени американски щати (1,9 трилиона долара).
За разлика от дребните вложители, които нормално имат по не повече от няколко жилища, най-големите институции държат десетки хиляди, които се оферират чартърен реновирани и с денонощна поддръжка. Invitation Homes, най-големият фамилен хазяин в Съединени американски щати, споделя, че харчи приблизително 39 000 $ за поправки на всеки дом, който отдава чартърен, като го оборудва с нови подови настилки, осъвременени водопроводни съоръжения и най-новите технологии, като видео звънци и интелигентни брави.
Тези " екстри " нормално притеглят по-заможните американци. Между 2010 година и 2018 година тези с приходи над 75 000 $ са генерирали три четвърти от общия растеж на наемателите в страната. COVID-19 форсира тази наклонност, защото наддаването за по-качествени парцели се ожесточи. Invitation Homes настояват, че наемателите им в този момент имат годишен приход на домакинство от над 131 000 $ - съвсем два пъти повече над междинния за страната.
Има обаче и капацитет за по-нататъшно разширение на този пазар. В Америка тръстовете за вложения в недвижими парцели (т. нар. REITS, от англ. Real Estate Investment Trusts) имат единствено 1% еднофамилните жилища, отдавани чартърен, спрямо 5-10% от офисите и складовете, 15% от домовете за възрастни хора и 50% от комерсиалните центрове.
Големите вложители стартират да построяват и повече лични жилища, вместо да купуват съществуващи. Миналата година те са построили рекордните 7705 здания, по отношение на приблизително 5500 на година за интервала от 2015 до 2020 година До 2030 година компанията за ръководство на активи MetLife Investment Management чака институциите да натрупат 7.6 милиона жилища, или повече от две пети от всички фамилни наеми.
Тенденцията се популяризира и в Европа. Инвеститори като Aviva и Legal & General построяват хиляди жилища чартърен в цяла Англия. Компанията в този момент има повече от 73 000 парцела, издигнати за отдаване чартърен. Институционалните вложители интензивно купуват парцели в Германия, Ирландия, Холандия и скандинавските пазари, които имат по-висок дял на наемателите спрямо други развити страни.
Какво обаче стои зад този избухлив напредък? Едно от обясненията е, че застаряващите милениали оферират благоприятни условия за растеж на пазара. Наближавайки края на 30-те и началото на 40-те си години, доста от тях желаят по-добри учебни заведения за децата си или пространство за домашните си любимци, като в това време към този момент разполагат с задоволително пари, с цел да зарежат своите съквартиранти. В Съединени американски щати броят на популацията в тази възрастова група съвсем ще се удвои през идващите пет години. Застаряващите бейби-бумъри също наемат жилища по-често. В Англия делът на хората на възраст от 55 до 64 години, които наемат, се е удвоил от 2011 година насам.
Намаляващата досегаемост на жилищата също поддържа тази наклонност. Хората, които не могат да си разрешат покупка на жилище, нямат различен избор, с изключение на да наемат, което значи, че наемодателите са уверени в способността да намерят и задържат нови наематели, изключително за жилища от по-ниския ценови сегмент. В Съединени американски щати годишно от 70-те години на предишния век насам са били строени по 420 000 сходни домове. Миналата година са били единствено 93 000. Така, поради лимитираното предложение, наемите не престават да порастват. В цялата страна междинният наем за фамилно жилище се е повишил с над 13% през юни по отношение на година по-рано. В Орландоръстът е с 23%, а в Маями с повече от една трета.
Въпреки поскъпващите наеми обаче, наемодателите на Уолстрийт не са ваксинирани против икономическата неустановеност, написа още The Economist. Инфлацията значи, че разноските за възобновяване и поддръжка на домовете се повишават. Invitation Homes споделя, че сумата, която е похарчила за тези неща, е повишена с близо 8% през второто тримесечие на тази година. Разходите за строителство също са се нараснали, което съставлява риск за вложителите, които строят " от нулата ".
Цените на строителните материали, в това число бетон, дървен материал и стомана, скочиха с 38% от началото на 2020 година Повишаването на лихвените проценти е друго терзание, защото пазарът последователно се охлажда и вложителите подхващат по-предпазлив метод. Home Partners of America, благосъстоятелност на Blackstone, разгласи през август, че ще спре покупките на жилища в 38 града, които съставляват 5% от нейната активност.
Икономическите цикли са неизбежни. Жилищните наеми надали ще продължат да порастват с рекордни темпове, само че въпреки всичко историята демонстрира, че те са по-устойчиви на рецесии спрямо други типове активи на имотния пазар, изключително в интервали, когато предлагането е лимитирано. От 1974 година до 1985 година, интервал, който също се характеризира с висока инфлация, наемите в действителност се усилват със 7-12% годишно, по данни на RealPage.
Дори когато покупките на жилища се сринаха по време на световната финансова рецесия, търсенето от страна на жилищните наематели остана относително устойчиво. И макар че бурният растеж на пазара на жилища, отдавани чартърен от институционалните вложители, може да се успокои в известна степен, е малко евентуално да спре, написа още изданието.
Фирмата показа проектите си и със Сам Зел - заможен магнат, който продаде на Blackstone своята офис империя за 39 милиарда $ преди финансовата рецесия. Той обаче също я отхвърля като евентуална бизнес опция. „ Няма метод “, безапелационен е Зел, защото за вложител от неговия сан, който рутинно харчи пари за хотелски вериги и първокласни офис кули, бизнесът с покупка на жилища за отдаване чартърен наподобява като " дребна риба ".
Но макар препоръките на банките и на Зел, мениджърите на Blackstone въпреки всичко вземат решение да осъществят проектите си. Десетилетие след първата покупка във Финикс, Аризона (на стойност 100 000 долара), опитът се трансформира във водещ институционален клас активи, а предходната година ползата към бранша доближава исторически връх, написа The Economist.
По данни на изследователската компания John Burns Real Estate Consulting, огромните вложители са вложили минимум 45 милиарда $ в закупуването на еднофамилни къщи в Съединени американски щати по отношение на 3 милиарда $ миналата година. Въпреки охлаждането на жилищния пазар, вложенията не престават да " валят ", в това число и от компании като Goldman Sachs и KKR.
Причините за това не са изненадващи. Между 2016 година и 2021 година годишната възвръщаемост от наемите на еднофамилни жилища (21%) надвишава тази на домовете за остарели хора (7%), офисите (5%), комерсиалните центрове (-1%) и даже жилищата (12%). През последното десетилетие цената на жилищата, притежавани от финансови институции, се е удвоила до 4.7 трилиона $ - сума, която надвишава прогнозната стойност на всички офиси в Съединени американски щати (1,9 трилиона долара).
За разлика от дребните вложители, които нормално имат по не повече от няколко жилища, най-големите институции държат десетки хиляди, които се оферират чартърен реновирани и с денонощна поддръжка. Invitation Homes, най-големият фамилен хазяин в Съединени американски щати, споделя, че харчи приблизително 39 000 $ за поправки на всеки дом, който отдава чартърен, като го оборудва с нови подови настилки, осъвременени водопроводни съоръжения и най-новите технологии, като видео звънци и интелигентни брави.
Тези " екстри " нормално притеглят по-заможните американци. Между 2010 година и 2018 година тези с приходи над 75 000 $ са генерирали три четвърти от общия растеж на наемателите в страната. COVID-19 форсира тази наклонност, защото наддаването за по-качествени парцели се ожесточи. Invitation Homes настояват, че наемателите им в този момент имат годишен приход на домакинство от над 131 000 $ - съвсем два пъти повече над междинния за страната.
Има обаче и капацитет за по-нататъшно разширение на този пазар. В Америка тръстовете за вложения в недвижими парцели (т. нар. REITS, от англ. Real Estate Investment Trusts) имат единствено 1% еднофамилните жилища, отдавани чартърен, спрямо 5-10% от офисите и складовете, 15% от домовете за възрастни хора и 50% от комерсиалните центрове.
Големите вложители стартират да построяват и повече лични жилища, вместо да купуват съществуващи. Миналата година те са построили рекордните 7705 здания, по отношение на приблизително 5500 на година за интервала от 2015 до 2020 година До 2030 година компанията за ръководство на активи MetLife Investment Management чака институциите да натрупат 7.6 милиона жилища, или повече от две пети от всички фамилни наеми.
Тенденцията се популяризира и в Европа. Инвеститори като Aviva и Legal & General построяват хиляди жилища чартърен в цяла Англия. Компанията в този момент има повече от 73 000 парцела, издигнати за отдаване чартърен. Институционалните вложители интензивно купуват парцели в Германия, Ирландия, Холандия и скандинавските пазари, които имат по-висок дял на наемателите спрямо други развити страни.
Какво обаче стои зад този избухлив напредък? Едно от обясненията е, че застаряващите милениали оферират благоприятни условия за растеж на пазара. Наближавайки края на 30-те и началото на 40-те си години, доста от тях желаят по-добри учебни заведения за децата си или пространство за домашните си любимци, като в това време към този момент разполагат с задоволително пари, с цел да зарежат своите съквартиранти. В Съединени американски щати броят на популацията в тази възрастова група съвсем ще се удвои през идващите пет години. Застаряващите бейби-бумъри също наемат жилища по-често. В Англия делът на хората на възраст от 55 до 64 години, които наемат, се е удвоил от 2011 година насам.
Намаляващата досегаемост на жилищата също поддържа тази наклонност. Хората, които не могат да си разрешат покупка на жилище, нямат различен избор, с изключение на да наемат, което значи, че наемодателите са уверени в способността да намерят и задържат нови наематели, изключително за жилища от по-ниския ценови сегмент. В Съединени американски щати годишно от 70-те години на предишния век насам са били строени по 420 000 сходни домове. Миналата година са били единствено 93 000. Така, поради лимитираното предложение, наемите не престават да порастват. В цялата страна междинният наем за фамилно жилище се е повишил с над 13% през юни по отношение на година по-рано. В Орландоръстът е с 23%, а в Маями с повече от една трета.
Въпреки поскъпващите наеми обаче, наемодателите на Уолстрийт не са ваксинирани против икономическата неустановеност, написа още The Economist. Инфлацията значи, че разноските за възобновяване и поддръжка на домовете се повишават. Invitation Homes споделя, че сумата, която е похарчила за тези неща, е повишена с близо 8% през второто тримесечие на тази година. Разходите за строителство също са се нараснали, което съставлява риск за вложителите, които строят " от нулата ".
Цените на строителните материали, в това число бетон, дървен материал и стомана, скочиха с 38% от началото на 2020 година Повишаването на лихвените проценти е друго терзание, защото пазарът последователно се охлажда и вложителите подхващат по-предпазлив метод. Home Partners of America, благосъстоятелност на Blackstone, разгласи през август, че ще спре покупките на жилища в 38 града, които съставляват 5% от нейната активност.
Икономическите цикли са неизбежни. Жилищните наеми надали ще продължат да порастват с рекордни темпове, само че въпреки всичко историята демонстрира, че те са по-устойчиви на рецесии спрямо други типове активи на имотния пазар, изключително в интервали, когато предлагането е лимитирано. От 1974 година до 1985 година, интервал, който също се характеризира с висока инфлация, наемите в действителност се усилват със 7-12% годишно, по данни на RealPage.
Дори когато покупките на жилища се сринаха по време на световната финансова рецесия, търсенето от страна на жилищните наематели остана относително устойчиво. И макар че бурният растеж на пазара на жилища, отдавани чартърен от институционалните вложители, може да се успокои в известна степен, е малко евентуално да спре, написа още изданието.
Източник: profit.bg
КОМЕНТАРИ