Епохата на евтините пари е към своя край: Как ще се отрази промяната на българския имотен пазар?
Епохата на " евтините пари " е към своя край - след 20 години на ниски лихвени равнища централните банки по целия свят започнаха покачвания. Най-рязко лихвените проценти покачиха Федералния запас (ФЕД) и Английската централна банка (АЦБ). Как ще се отрази смяната на българския заможен пазар, който в последната една година е осезаемо динамичен - Георги Киров, сътрудник и шеф " Капиталови пазари " в една от водещите компании за професионални услуги и капиталово ръководство в областта на недвижимите парцели, показа експертно мнение.
Какъв ще бъде резултатът от повишението на лихвените проценти от ФЕД и ЕЦБ и когa ще се усети?
Георги Киров: Ефектът от повишаване на заема идва нормално в пакет с условие от банките за по-кратък период на погашение, понижено финансиране в избрани сегменти и други консервативни политики, т.е. високите лихви няма да са едно следващо повишаване и другите цени на пазара (например продажни цени на парцели или наеми) да всмукват това повишаване. Логично, резултатът от това ще е понижение на икономическата интензивност, която чакаме да се усети още през есента на тази година. Вероятно най-силно наранени ще са по-големите планове на фаза обмисляне и строителство.
Ако оттатък океана централните банкери подхващат бързи стъпки за повишение на лихвените проценти, то Европейската централна банка (ЕЦБ) остава по-пасивна, даже не толкоз словом, само че изключително в дейностите си. Институцията, ръководена от Кристин Лагард, предприе прекъсване на програмата за изкупуване на облигации и увеличи лихвата с 0.25 процентни пункта при последното си съвещание, само че тя остава негативна. Безспорно, внезапни скокове могат да раздрусат пазарите, само че по този начин или другояче гуверньорът на ЕЦБ приказва за още покачвания - най-рано на 21 юли с нови 0.25 пункта. Това е равномерен и обмислен метод, само че по какъв начин ще се отрази той на лихвите по ипотечни заеми в средносрочен и дълготраен проект? Може ли да чакаме отлив от пазара на недвижими парцели изключително при жилища закупени с капиталова цел?
Георги Киров: Доходността от отдаване чартърен в жилищата е почти 5% и по наши наблюдения множеството купувачи, които целят да отдадат чартърен, вършат инвестицията си с дребен заем или без заем. Просто разликата сред лихвите и доходността е доста дребна. Отлив в жилищния сегмент би имало при купувачи, които целят да употребяват жилището и търсят заем за покупката. Тук желая да отбележа, че в този сегмент погасителните проекти може да са до 30 години и по-високата рента е по-малък проблем от инфлацията, която оставя по-малко наличен приход.
Лихвата по ипотечните заеми у нас се движи към 2.6% и 3.1% със период на погасяване 30-35 години. Разбира се, банките оферират разнообразни финансови артикули, които обезпечават спомагателна еластичност и изискванията биха могли да варират за другите клиенти. И макар че лихвите са извънредно преференциални по отношение на преди 15-20 години, когато надхвърляха 8%, стягане следва. Очаква се това да стане през идната година, само че няма да бъде изненадващо в случай че се случи и по-рано. При сегашния инфлационен напън и поради традициите измежду българите да влагат в недвижими парцели поражда въпросът кое ще надделее - желанието да се спасят спестяванията или отводът от покриване на ипотечен заем при възходящи лихви?
Георги Киров: Имотите към момента са леговище за спестяванията, само че да се спасят спестявания при покупка с заем е малко мъчно при покачващи се лихви. Това предстоящо охладняване на пазара от купувачи е потребен развой, тъй като през последните години, по наши разбори, има дефицит на жилища в София и другите огромни градове в България. Например за град като София 15 000 жилището на година в градеж не са проблем, при изискване че на година има 25 000 завършващи студенти, ниска безработица и растящи приходи. По този метод купувачи, които имат потребност да употребяват ново жилище ще се конкурират по-малко с купувачи, които желаят да отдават чартърен. Продажбите на строителни бизнесмени ще стават по-бавно и започването на нови планове също.
Георги Киров: Под въпрос остава дали нарастването на цените на жилища през последните 3 месеца - поради войната в Украйна и повишаването на строителните материали - ще се задържи или ще има промяна надолу. Цената на арматурата към този момент се върна на равнища близки от преди войната, само че други съставни елементи към момента са скъпи. Това повишаване последните 3 месеца зависи от броя градежи, които ще излязат на пазара идната година. Някои вложители употребяват заем за строителство, други – изключително по-малки обекти - не. В други страни растежът на размери, цени и интензивност в недвижимости по време на Коронавирус пандемията беше в пъти по-голям от този в България и при нас повишаващите се лихви и намаляването на интензивността не чакаме да докара до огромно понижение на цените. Вероятно към момента ще има слаб напредък до края на тази година и стабилизиране идната.
Пандемията оказа основна роля върху пазара на недвижими парцели, само че изключително изразена и трайна е смяната при офисите - променените работни привички на чиновниците и желанието да се работи отдалечено, наложи търсенето на гъвкави, комбинирани офиси. Каква е прогнозата ви за пазара на недвижимите парцели?
Георги Киров: Понеже нагоре описахме в подробност жилищния пазар, остава този за бизнес парцели – офисни здания, търговски и складови площи. Българският пазар няма доста високи размери и интензивност спрямо страните от Централна и Източна Европа и даже някои от бизнес парцелите, издигнати в предния пазарен цикъл от 2008 година, са благосъстоятелност към момента на строителните бизнесмени. Нямаме прецизно делене на вложители, които не строят и такива, които строят и продават. Повечето играчи на пазара вършат и двете. По-този метод доста от вложителите имат пасивни вложения и такива с риск и са добре уравновесени.
В момента заетостта на парцелите се покачва поради връщането към работа в офиса. Малко нови планове се чака да стартират да се строят идната година. Разликата с 2008 година е, че тогава пазарите стопираха внезапно, а имаше планове в градеж в огромен размер, което докара, особено в офисите през 2010 година, до огромен % незаети площи. Сега е друго, тъй като по време на коронавирус пандемията имаме 2 години, в които нови обекти съвсем не се започваха (освен жилища). Очаква ни усмиряване и, откакто мине корекцията на ФЕД и ЕЦБ, може би след 18 месеца, ще стартираме идващия пазарен цикъл с дефицит.
Последвайте ни във и
Следете и канала на Българска национална телевизия в YouTube:
Какъв ще бъде резултатът от повишението на лихвените проценти от ФЕД и ЕЦБ и когa ще се усети?
Георги Киров: Ефектът от повишаване на заема идва нормално в пакет с условие от банките за по-кратък период на погашение, понижено финансиране в избрани сегменти и други консервативни политики, т.е. високите лихви няма да са едно следващо повишаване и другите цени на пазара (например продажни цени на парцели или наеми) да всмукват това повишаване. Логично, резултатът от това ще е понижение на икономическата интензивност, която чакаме да се усети още през есента на тази година. Вероятно най-силно наранени ще са по-големите планове на фаза обмисляне и строителство.
Ако оттатък океана централните банкери подхващат бързи стъпки за повишение на лихвените проценти, то Европейската централна банка (ЕЦБ) остава по-пасивна, даже не толкоз словом, само че изключително в дейностите си. Институцията, ръководена от Кристин Лагард, предприе прекъсване на програмата за изкупуване на облигации и увеличи лихвата с 0.25 процентни пункта при последното си съвещание, само че тя остава негативна. Безспорно, внезапни скокове могат да раздрусат пазарите, само че по този начин или другояче гуверньорът на ЕЦБ приказва за още покачвания - най-рано на 21 юли с нови 0.25 пункта. Това е равномерен и обмислен метод, само че по какъв начин ще се отрази той на лихвите по ипотечни заеми в средносрочен и дълготраен проект? Може ли да чакаме отлив от пазара на недвижими парцели изключително при жилища закупени с капиталова цел?
Георги Киров: Доходността от отдаване чартърен в жилищата е почти 5% и по наши наблюдения множеството купувачи, които целят да отдадат чартърен, вършат инвестицията си с дребен заем или без заем. Просто разликата сред лихвите и доходността е доста дребна. Отлив в жилищния сегмент би имало при купувачи, които целят да употребяват жилището и търсят заем за покупката. Тук желая да отбележа, че в този сегмент погасителните проекти може да са до 30 години и по-високата рента е по-малък проблем от инфлацията, която оставя по-малко наличен приход.
Лихвата по ипотечните заеми у нас се движи към 2.6% и 3.1% със период на погасяване 30-35 години. Разбира се, банките оферират разнообразни финансови артикули, които обезпечават спомагателна еластичност и изискванията биха могли да варират за другите клиенти. И макар че лихвите са извънредно преференциални по отношение на преди 15-20 години, когато надхвърляха 8%, стягане следва. Очаква се това да стане през идната година, само че няма да бъде изненадващо в случай че се случи и по-рано. При сегашния инфлационен напън и поради традициите измежду българите да влагат в недвижими парцели поражда въпросът кое ще надделее - желанието да се спасят спестяванията или отводът от покриване на ипотечен заем при възходящи лихви?
Георги Киров: Имотите към момента са леговище за спестяванията, само че да се спасят спестявания при покупка с заем е малко мъчно при покачващи се лихви. Това предстоящо охладняване на пазара от купувачи е потребен развой, тъй като през последните години, по наши разбори, има дефицит на жилища в София и другите огромни градове в България. Например за град като София 15 000 жилището на година в градеж не са проблем, при изискване че на година има 25 000 завършващи студенти, ниска безработица и растящи приходи. По този метод купувачи, които имат потребност да употребяват ново жилище ще се конкурират по-малко с купувачи, които желаят да отдават чартърен. Продажбите на строителни бизнесмени ще стават по-бавно и започването на нови планове също.
Георги Киров: Под въпрос остава дали нарастването на цените на жилища през последните 3 месеца - поради войната в Украйна и повишаването на строителните материали - ще се задържи или ще има промяна надолу. Цената на арматурата към този момент се върна на равнища близки от преди войната, само че други съставни елементи към момента са скъпи. Това повишаване последните 3 месеца зависи от броя градежи, които ще излязат на пазара идната година. Някои вложители употребяват заем за строителство, други – изключително по-малки обекти - не. В други страни растежът на размери, цени и интензивност в недвижимости по време на Коронавирус пандемията беше в пъти по-голям от този в България и при нас повишаващите се лихви и намаляването на интензивността не чакаме да докара до огромно понижение на цените. Вероятно към момента ще има слаб напредък до края на тази година и стабилизиране идната.
Пандемията оказа основна роля върху пазара на недвижими парцели, само че изключително изразена и трайна е смяната при офисите - променените работни привички на чиновниците и желанието да се работи отдалечено, наложи търсенето на гъвкави, комбинирани офиси. Каква е прогнозата ви за пазара на недвижимите парцели?
Георги Киров: Понеже нагоре описахме в подробност жилищния пазар, остава този за бизнес парцели – офисни здания, търговски и складови площи. Българският пазар няма доста високи размери и интензивност спрямо страните от Централна и Източна Европа и даже някои от бизнес парцелите, издигнати в предния пазарен цикъл от 2008 година, са благосъстоятелност към момента на строителните бизнесмени. Нямаме прецизно делене на вложители, които не строят и такива, които строят и продават. Повечето играчи на пазара вършат и двете. По-този метод доста от вложителите имат пасивни вложения и такива с риск и са добре уравновесени.
В момента заетостта на парцелите се покачва поради връщането към работа в офиса. Малко нови планове се чака да стартират да се строят идната година. Разликата с 2008 година е, че тогава пазарите стопираха внезапно, а имаше планове в градеж в огромен размер, което докара, особено в офисите през 2010 година, до огромен % незаети площи. Сега е друго, тъй като по време на коронавирус пандемията имаме 2 години, в които нови обекти съвсем не се започваха (освен жилища). Очаква ни усмиряване и, откакто мине корекцията на ФЕД и ЕЦБ, може би след 18 месеца, ще стартираме идващия пазарен цикъл с дефицит.
Последвайте ни във и
Следете и канала на Българска национална телевизия в YouTube:
Източник: bnt.bg
КОМЕНТАРИ