Местни инвеститори превземат пазара на бизнес имоти у нас
Ръст на наемните равнища във всички сегменти, чакат от Cushman & Wakefield Forton Наемният пазар на офис площи още не доближава индикаторите си от 2018-2019 година Растящи цени и дефицит на свободни площи в индустриалния сегмент
Пазарът на бизнес парцели през 2023 година ще резервира интензивността си към равнищата от предходната година. Основни купувачи още веднъж се чака да бъдат локални вложители, които разполагат с задоволително средства или имат достъп до преференциален кредитен запас. Това предвидиха от консултантската компания Cushman&Wakefield Forton в обзора си за интервала.
“Изминалата 2022 година беше предизвикателна във връзка с капиталовия пазар. Войната в Украйна, огромната динамичност в цените на строителните материали и на енергийните запаси сътвориха чувство за обща неустановеност, което се добави от упованията за растеж на лихвите. Предвид продължаващите трендове на пазара, чакаме през актуалната година интензивност най-вече от локални вложители. Засилен интерес ще има към подценени активи и активи с капацитет. Бизнес парцели на атрактивни местоположения, със постоянна рентабилност ще не престават да бъдат мечтани обекти за покупка “, уточни Явор Костов, ръководещ сътрудник в Cushman&Wakefield Forton.
-->
По предварителна информация на C&W Forton общият размер покупко-продажби с бизнес парцели през 2022 година е малко над 270 млн. евро. Преобладават покупко-продажбите с обичайни за пазара активи – офис и търговски площи, като се следи и оживление в сегмента на индустриалните парцели.
Продължава плавният растеж на наемите във всички сегменти на пазара на бизнес парцели – наклонност, която се следи от края на 2022 година и отразява високите равнища на инфлация. Засилен интерес към наем на площи и развиване на нови планове означаваме при гъвкавите офис площи и ритейл парковете, означават от Cushman&Wakefield Forton.
Офис площи
През 2022 година пазарът на офис площи в София претърпя осезаема смяна, обвързвана с налагането на еластичен модел на работа и оптимизация на площи от страна на доста компании. На процедура се прекъсна връзката сред растеж на бизнеса и уголемение на офиса. Работата от отдалеченост разреши на доста компании, изключително в IT и BPO сферата, да се разрастват без да наемат спомагателни площи. Това значи, че макар постоянните равнища на подписаните наемни контракти през 2022 година, пазарът към момента не може да се върне към обемите си от 2018-2019 година Основният мотор остават подновяванията на изтичащи контракти и преместванията на наематели към нови здания на по-атрактивни местоположения, само че това не носи органически напредък. Въпреки завършването на релативно огромен размер нови офис здания през годината, делът на свободните офиси остана релативно постоянен – към 16%. В същото време нови планове съвсем не се стартират и офисите в градеж понижават осезаемо - през 2022 година те паднаха под 200 000 кв. м. Това ще докара до последователното асимилиране на свободните площи и до дефицит на качествени офиси в средносрочен проект, когато търсенето се възстановява.
„ През 2023 година чакаме строителството на нови офис площи да резервира ниски темпове, поради несигурния пазар и мъчно предвидимите разноски. От друга страна, в изискванията на предстояща криза доста браншове ще забавят или спрат своя напредък, което ще повлияе отрицателно на търсенето. Всичко това подсказва, че пазарът ще остане деен, само че при по-слаби размери по отношение на пиковите години. Изместването на търсенето към по-нови и качествени планове ще ускори сегментацията на пазара и ще докара до освобождение на площи и по-високи равнища на незаетост в клас B сегмента ”, разяснява Йордан Кръстев, управител „ Офис площи ” в Cushman&Wakefield Forton.
Гъвкави офис площи
2022 година бе несъмнено мощна за гъвкавите офиси и коуъркинг работни площи. Това се основава на увеличено търсенето като размер и навлизането на нови видове клиенти на този пазар. В резултат от тези трендове през годината отвориха нови пространства и общото предложение на коуъркинг площи и обслужвани офиси (serviced offices) в София вече наближава 60 000 кв. м.
„ Интересна наклонност е, че съвсем всички нови площи през миналата година отвориха във висок клас офис здания, да вземем за пример MyFlex в Megapark, Betahaus в Advance Business Center и други Това затвърждава новия тренд, който от C&W Forton очертахме още при започване на годината – гъвкавите офис решения към този момент стават част от микса на офис постройките ”, разяснява Красимир Петров, управител „ Управление на парцели и активи " в Cushman&Wakefield Forton.
Нивото и разнообразието на услуги и артикули в сегмента продължава да се диверсифицира за към този момент по-големия набор от клиенти – от самостоятелни консуматори и стартъпи до междинни и огромни корпоративни клиенти, които имат разнообразни условия за стандарта на довеждане докрай на офис пространствата и включения набор от услуги.
Очакванията за 2023 година са размерът от клиенти, търсещи гъвкави офис решения, да продължи да нараства. Предлагането също ще се увеличи, защото този вид площи имат висока претовареност и някои от операторите възнамеряват да се разрастват. Наблюдава се и интерес от страна на наемодателите да интегрират гъвкави офис площи в постройките си. През идната година на пазара евентуално ще се появят сред 10 и 20 хиляди кв. м нови коуъркинг и обслужвани офиси в София.
Търговски площи
Изминалата 2022 година беше белязана от извънредно бързото развиване на сегмента на ритейл парковете. Открити бяха над 100 000 кв. м нови площи, главно през втората половина на годината. Това е близо три пъти над площите, отворили през 2021 година Бързото развиване в този сегмент се усети в началото при вълните на затваряне на търговски площи по време на COVID-19 пандемията, когато ритейл парковете останаха незасегнати от затварянията и даже завоюваха пазарни позиции. Експанзията на търговците към по-малките градове и неналичието на подобаващи площи там също способства за тази наклонност. Към момента в страната оперират над 300 000 кв. м ритейл паркове, като включително влизат само тези с отдаваема повърхност над 5 000 кв. м. Очакванията са в границите на идващите две години размерът на този пазар да се усили с над 50%.
„ Добрата вест е, че съвсем напълно отшумя отрицателният резултат за пазара на търговски площи от COVID-19 затварянията. Нараства делът на търговците, които интензивно отварят нови обекти. През 2022 година видяхме и нахлуване на нови марки, най-вече от прилежащи пазари. Интересът е главно в категории като дрехи и обувки в бюджетен и междинен ценови сегмент ”, разяснява Йорданка Великова, специалист „ Търговски площи " в Cushman&Wakefield Forton.
По данни на компанията, доста от към този момент опериращите на пазара марки като Pepco, Sinsay и други също не престават интензивно да отварят нови обекти. Бързо разгръщане означават и FMCG секторът, магазините за обзавеждане на дома (JYSK), също дрогериите и спортните артикули.
„ Имаме запитвания от нови марки за нахлуване на локалния пазар, което също е позитивен знак. Най-често още веднъж става въпрос за търговци в всеобщия ценови сегмент, които към този момент участват на прилежащи пазари или търсят масирана агресия в Централна и Източна Европа. Разрастването на сходни вериги е обяснимо поради растящата инфлация, която се чака да насочи всеобщото ползване към марки в по-бюджетния ценови сегмент ”, добавя Йорданка Великова.
Индустриални парцели
Пазарът на индустриални площи през 2022 се характеризираше с висока интензивност на започнатите планове. Специфично за него е, че главният размер от новото строителство на складови и индустриални здания е за лично прилагане. Ръстът на инфлацията и нарасналите строителни и оперативни разноски доведоха до доста нарастване на наемите на логистични площи. Към края на 2022 година в София те доближиха равнища от 5 евро/кв. м за първокласни парцели заради нарасналите строителни разноски. Постепенното асимилиране на предлаганите чартърен планове докара до фрапантно понижение на свободните площи и те доближиха почти 1% от общото предложение.
„ Най-силно влияние през идната година чакаме да оказват непредвидимостта и волатилността на разноските за строителство, а с изключение на него и покачването на лихвите на финансиране и нормите на капитализация за недвижимите парцели. Това ще сложи трайно напрегнат равнищата на рентабилност и упованията са да докара до нов растеж на наемните цени на индустриални и логистични площи ”, споделя Жоро Ангелов, управител „ Индустриални и логистични площи ” в Cushman&Wakefield Forton.
Пазарът на бизнес парцели през 2023 година ще резервира интензивността си към равнищата от предходната година. Основни купувачи още веднъж се чака да бъдат локални вложители, които разполагат с задоволително средства или имат достъп до преференциален кредитен запас. Това предвидиха от консултантската компания Cushman&Wakefield Forton в обзора си за интервала.
“Изминалата 2022 година беше предизвикателна във връзка с капиталовия пазар. Войната в Украйна, огромната динамичност в цените на строителните материали и на енергийните запаси сътвориха чувство за обща неустановеност, което се добави от упованията за растеж на лихвите. Предвид продължаващите трендове на пазара, чакаме през актуалната година интензивност най-вече от локални вложители. Засилен интерес ще има към подценени активи и активи с капацитет. Бизнес парцели на атрактивни местоположения, със постоянна рентабилност ще не престават да бъдат мечтани обекти за покупка “, уточни Явор Костов, ръководещ сътрудник в Cushman&Wakefield Forton.
-->
По предварителна информация на C&W Forton общият размер покупко-продажби с бизнес парцели през 2022 година е малко над 270 млн. евро. Преобладават покупко-продажбите с обичайни за пазара активи – офис и търговски площи, като се следи и оживление в сегмента на индустриалните парцели.
Продължава плавният растеж на наемите във всички сегменти на пазара на бизнес парцели – наклонност, която се следи от края на 2022 година и отразява високите равнища на инфлация. Засилен интерес към наем на площи и развиване на нови планове означаваме при гъвкавите офис площи и ритейл парковете, означават от Cushman&Wakefield Forton.
Офис площи
През 2022 година пазарът на офис площи в София претърпя осезаема смяна, обвързвана с налагането на еластичен модел на работа и оптимизация на площи от страна на доста компании. На процедура се прекъсна връзката сред растеж на бизнеса и уголемение на офиса. Работата от отдалеченост разреши на доста компании, изключително в IT и BPO сферата, да се разрастват без да наемат спомагателни площи. Това значи, че макар постоянните равнища на подписаните наемни контракти през 2022 година, пазарът към момента не може да се върне към обемите си от 2018-2019 година Основният мотор остават подновяванията на изтичащи контракти и преместванията на наематели към нови здания на по-атрактивни местоположения, само че това не носи органически напредък. Въпреки завършването на релативно огромен размер нови офис здания през годината, делът на свободните офиси остана релативно постоянен – към 16%. В същото време нови планове съвсем не се стартират и офисите в градеж понижават осезаемо - през 2022 година те паднаха под 200 000 кв. м. Това ще докара до последователното асимилиране на свободните площи и до дефицит на качествени офиси в средносрочен проект, когато търсенето се възстановява.
„ През 2023 година чакаме строителството на нови офис площи да резервира ниски темпове, поради несигурния пазар и мъчно предвидимите разноски. От друга страна, в изискванията на предстояща криза доста браншове ще забавят или спрат своя напредък, което ще повлияе отрицателно на търсенето. Всичко това подсказва, че пазарът ще остане деен, само че при по-слаби размери по отношение на пиковите години. Изместването на търсенето към по-нови и качествени планове ще ускори сегментацията на пазара и ще докара до освобождение на площи и по-високи равнища на незаетост в клас B сегмента ”, разяснява Йордан Кръстев, управител „ Офис площи ” в Cushman&Wakefield Forton.
Гъвкави офис площи
2022 година бе несъмнено мощна за гъвкавите офиси и коуъркинг работни площи. Това се основава на увеличено търсенето като размер и навлизането на нови видове клиенти на този пазар. В резултат от тези трендове през годината отвориха нови пространства и общото предложение на коуъркинг площи и обслужвани офиси (serviced offices) в София вече наближава 60 000 кв. м.
„ Интересна наклонност е, че съвсем всички нови площи през миналата година отвориха във висок клас офис здания, да вземем за пример MyFlex в Megapark, Betahaus в Advance Business Center и други Това затвърждава новия тренд, който от C&W Forton очертахме още при започване на годината – гъвкавите офис решения към този момент стават част от микса на офис постройките ”, разяснява Красимир Петров, управител „ Управление на парцели и активи " в Cushman&Wakefield Forton.
Нивото и разнообразието на услуги и артикули в сегмента продължава да се диверсифицира за към този момент по-големия набор от клиенти – от самостоятелни консуматори и стартъпи до междинни и огромни корпоративни клиенти, които имат разнообразни условия за стандарта на довеждане докрай на офис пространствата и включения набор от услуги.
Очакванията за 2023 година са размерът от клиенти, търсещи гъвкави офис решения, да продължи да нараства. Предлагането също ще се увеличи, защото този вид площи имат висока претовареност и някои от операторите възнамеряват да се разрастват. Наблюдава се и интерес от страна на наемодателите да интегрират гъвкави офис площи в постройките си. През идната година на пазара евентуално ще се появят сред 10 и 20 хиляди кв. м нови коуъркинг и обслужвани офиси в София.
Търговски площи
Изминалата 2022 година беше белязана от извънредно бързото развиване на сегмента на ритейл парковете. Открити бяха над 100 000 кв. м нови площи, главно през втората половина на годината. Това е близо три пъти над площите, отворили през 2021 година Бързото развиване в този сегмент се усети в началото при вълните на затваряне на търговски площи по време на COVID-19 пандемията, когато ритейл парковете останаха незасегнати от затварянията и даже завоюваха пазарни позиции. Експанзията на търговците към по-малките градове и неналичието на подобаващи площи там също способства за тази наклонност. Към момента в страната оперират над 300 000 кв. м ритейл паркове, като включително влизат само тези с отдаваема повърхност над 5 000 кв. м. Очакванията са в границите на идващите две години размерът на този пазар да се усили с над 50%.
„ Добрата вест е, че съвсем напълно отшумя отрицателният резултат за пазара на търговски площи от COVID-19 затварянията. Нараства делът на търговците, които интензивно отварят нови обекти. През 2022 година видяхме и нахлуване на нови марки, най-вече от прилежащи пазари. Интересът е главно в категории като дрехи и обувки в бюджетен и междинен ценови сегмент ”, разяснява Йорданка Великова, специалист „ Търговски площи " в Cushman&Wakefield Forton.
По данни на компанията, доста от към този момент опериращите на пазара марки като Pepco, Sinsay и други също не престават интензивно да отварят нови обекти. Бързо разгръщане означават и FMCG секторът, магазините за обзавеждане на дома (JYSK), също дрогериите и спортните артикули.
„ Имаме запитвания от нови марки за нахлуване на локалния пазар, което също е позитивен знак. Най-често още веднъж става въпрос за търговци в всеобщия ценови сегмент, които към този момент участват на прилежащи пазари или търсят масирана агресия в Централна и Източна Европа. Разрастването на сходни вериги е обяснимо поради растящата инфлация, която се чака да насочи всеобщото ползване към марки в по-бюджетния ценови сегмент ”, добавя Йорданка Великова.
Индустриални парцели
Пазарът на индустриални площи през 2022 се характеризираше с висока интензивност на започнатите планове. Специфично за него е, че главният размер от новото строителство на складови и индустриални здания е за лично прилагане. Ръстът на инфлацията и нарасналите строителни и оперативни разноски доведоха до доста нарастване на наемите на логистични площи. Към края на 2022 година в София те доближиха равнища от 5 евро/кв. м за първокласни парцели заради нарасналите строителни разноски. Постепенното асимилиране на предлаганите чартърен планове докара до фрапантно понижение на свободните площи и те доближиха почти 1% от общото предложение.
„ Най-силно влияние през идната година чакаме да оказват непредвидимостта и волатилността на разноските за строителство, а с изключение на него и покачването на лихвите на финансиране и нормите на капитализация за недвижимите парцели. Това ще сложи трайно напрегнат равнищата на рентабилност и упованията са да докара до нов растеж на наемните цени на индустриални и логистични площи ”, споделя Жоро Ангелов, управител „ Индустриални и логистични площи ” в Cushman&Wakefield Forton.
Източник: standartnews.com
КОМЕНТАРИ