Как е възможно цените на жилищата в САЩ да продължават да растат
Притежаването на жилище постоянно заема челни места в изследванията за това какво най-вече желаят американците в живота си. Уви, тази част от американската фантазия рядко е била по-трудно постижима. Тези, които желаят да навлязат на пазара на парцели, са изправени пред тройния удар на високите цени, скъпите ипотеки и ограничавания избор. Заедно тези фактори направиха жилищата извънредно недостъпни, а на хоризонта не се обрисуват признаци на облекчение.
И въпреки всичко по индиректен метод рецесията с парцелите оказва помощ да се изясни и една от най-актуалните стопански загадки сега: за какво американският напредък продължава да бъде постоянен и не се въздейства от прогнозите за криза.
По-високите лихви не вредят. Засега
Въпреки че жилищата нормално са измежду най-чувствителните към лихвените проценти браншове, в Америка нещата не са толкоз ясни. През последните две години, когато Федералният запас стартира да ползва по-строга политика, лихвите по ипотечните заеми внезапно се покачиха от по-малко от 3% до повече от 7%. Според Националната асоциация на брокерите на недвижими парцели за медианното семейство, което купува жилище с медианна стойност, вноските по ипотеката са се удвоили от към 14% от месечния приход на семейството през 2020 година до съвсем 29% през юни - най-високата стойност от 1985 година насам.
Реклама
Изненадващо скокът на лихвите по ипотечните заеми не докара до спад в цените на жилищата. Те се намалиха за малко, когато лихвите започнаха да се покачват, само че по-късно се възвърнаха до рекордните стойности, достигнати при започване на предходната година, откакто в стопанската система се появиха коронавирус тласъците. Публикуваните на 29 август данни демонстрираха, че това възобновяване може би набира мощ: цените на жилищата през второто тримесечие на годината са се повишили с 15% на годишна база съгласно показателя S&P Case-Shiller, референтен индикатор за цените на американските парцели.
С какво се изяснява тази впечатляваща резистентност? За пазар с размерите на американския заможен - където годишните продажби възлизат на към 2 трлн. $, разпръснати в стопанска система с размерите на континент, в която някои райони са в подем, а други се свиват - неизбежно има нюансиран отговор.
Все още има купувачи
Все отново положително резюме направи в края на август Дъглас Йерли, основен изпълнителен шеф на Toll Brothers, един от най-големите американски строители на жилища, по време на финансов доклад. " Все още има купувачи. Те имат доста малко благоприятни условия ", изясни той.
Въпреки че търсенето на жилища е намаляло с повишението на лихвените проценти, предлагането на парцели е намаляло съвсем по едно и също време с това. Купувачите на жилища нормално получават ипотечни заеми с закрепен лихвен % за 30 години - нещо нечувано в множеството страни, само че в Америка това се смята съвсем за конституционно право, с помощта на ролята на Fannie Mae и Freddie Mac, две великански компании, подкрепяни от държавното управление, които изкупуват ипотеки от кредиторите и ги секюритизират. Позволявайки на кредиторите да оферират дълготрайни закрепени лихвени проценти, те целят да улеснят хората при закупуването на жилища. Но в този момент дълготрайните лихвени проценти служат като спънка, защото притежателите на жилища, които са получили нисколихвени ипотечни заеми, преди Фед да увеличи лихвените проценти, нямат предпочитание да се откажат от тях и по тази причина не желаят да продават жилищата си.
Реклама
Имотната платформа Redfin пресмята, че 82% от притежателите на жилища имат лихви по ипотечните заеми под 5%. Чарли Дохърти от банката Wells Fargo назовава резултата " положение на анабиоза " за жилищния пазар.
При равни други условия спадът на транзакциите би трябвало да навреди на стопанската система, като отслаби свързаната с жилищата интензивност, защото за преустрояване, ново строителство, обзавеждане и други се харчат по-малко пари. Нещата обаче не се развиха по този начин. Неспособни да се снабдят с по-хубаво жилище, блокираните притежателите на парцели влагат повече в ремонт на сегашните си домове. Възходът на отдалечената работа ускори тази наклонност, като хората прибавиха в допълнение офис пространство към домовете си. Разходите за преустрояване през 2022 година са достигнали близо 570 милиарда $, или към 2% от Брутният вътрешен продукт, което е с 40% повече в номинално изражение по отношение на 2019 година, съгласно Joint Centre for Housing Studies към Харвардския университет.
Много от тези, които се осмеляват да закупят жилища на пазара, избират ново строителство, а не действителен сграден фонд. Едно от преимуществата на новопостроените жилища е, че те са фактически налични. Това значи, че те съставляват към една трета от дейните разгласи тази година, в съпоставяне със приблизително 13% през двете десетилетия преди пандемията от ковид-19, съгласно Националната асоциация на строителите на жилища. Както споделя Дарил Феъруедър от Redfin: " Строителите са облагодетелствани, тъй като нямат конкуренция от страна на съществуващите притежатели на жилища. "
Строителите на жилища също самоуверено оферират тласъци на купувачите. Най-видимото е, че те " изкупуват " до 1.5 процентни пункта от лихвата по ипотечните заеми, като заплащат авансово еднократна такса, която понижава бъдещите лихвени заплащания. Това разреши на техните лични ипотечни компании да оферират лихви от към 5%. За строителите на жилища тези понижения са равностойни на понижаване на продажната цена с към 6%, което те елементарно могат да си разрешат, като се има поради стабилността на счетоводните им салда. За купувачите по-ниските лихви по ипотечните заеми са добре пристигнало облекчение в актуалната среда, което се показва в усилване както на покупките, по този начин и на строителството. През юли започнатите градежи се усилиха с близо 10% спрямо година по-рано.
И въпреки всичко по индиректен метод рецесията с парцелите оказва помощ да се изясни и една от най-актуалните стопански загадки сега: за какво американският напредък продължава да бъде постоянен и не се въздейства от прогнозите за криза.
По-високите лихви не вредят. Засега
Въпреки че жилищата нормално са измежду най-чувствителните към лихвените проценти браншове, в Америка нещата не са толкоз ясни. През последните две години, когато Федералният запас стартира да ползва по-строга политика, лихвите по ипотечните заеми внезапно се покачиха от по-малко от 3% до повече от 7%. Според Националната асоциация на брокерите на недвижими парцели за медианното семейство, което купува жилище с медианна стойност, вноските по ипотеката са се удвоили от към 14% от месечния приход на семейството през 2020 година до съвсем 29% през юни - най-високата стойност от 1985 година насам.
Реклама
Изненадващо скокът на лихвите по ипотечните заеми не докара до спад в цените на жилищата. Те се намалиха за малко, когато лихвите започнаха да се покачват, само че по-късно се възвърнаха до рекордните стойности, достигнати при започване на предходната година, откакто в стопанската система се появиха коронавирус тласъците. Публикуваните на 29 август данни демонстрираха, че това възобновяване може би набира мощ: цените на жилищата през второто тримесечие на годината са се повишили с 15% на годишна база съгласно показателя S&P Case-Shiller, референтен индикатор за цените на американските парцели.
С какво се изяснява тази впечатляваща резистентност? За пазар с размерите на американския заможен - където годишните продажби възлизат на към 2 трлн. $, разпръснати в стопанска система с размерите на континент, в която някои райони са в подем, а други се свиват - неизбежно има нюансиран отговор.
Все още има купувачи
Все отново положително резюме направи в края на август Дъглас Йерли, основен изпълнителен шеф на Toll Brothers, един от най-големите американски строители на жилища, по време на финансов доклад. " Все още има купувачи. Те имат доста малко благоприятни условия ", изясни той.
Въпреки че търсенето на жилища е намаляло с повишението на лихвените проценти, предлагането на парцели е намаляло съвсем по едно и също време с това. Купувачите на жилища нормално получават ипотечни заеми с закрепен лихвен % за 30 години - нещо нечувано в множеството страни, само че в Америка това се смята съвсем за конституционно право, с помощта на ролята на Fannie Mae и Freddie Mac, две великански компании, подкрепяни от държавното управление, които изкупуват ипотеки от кредиторите и ги секюритизират. Позволявайки на кредиторите да оферират дълготрайни закрепени лихвени проценти, те целят да улеснят хората при закупуването на жилища. Но в този момент дълготрайните лихвени проценти служат като спънка, защото притежателите на жилища, които са получили нисколихвени ипотечни заеми, преди Фед да увеличи лихвените проценти, нямат предпочитание да се откажат от тях и по тази причина не желаят да продават жилищата си.
Реклама
Имотната платформа Redfin пресмята, че 82% от притежателите на жилища имат лихви по ипотечните заеми под 5%. Чарли Дохърти от банката Wells Fargo назовава резултата " положение на анабиоза " за жилищния пазар.
При равни други условия спадът на транзакциите би трябвало да навреди на стопанската система, като отслаби свързаната с жилищата интензивност, защото за преустрояване, ново строителство, обзавеждане и други се харчат по-малко пари. Нещата обаче не се развиха по този начин. Неспособни да се снабдят с по-хубаво жилище, блокираните притежателите на парцели влагат повече в ремонт на сегашните си домове. Възходът на отдалечената работа ускори тази наклонност, като хората прибавиха в допълнение офис пространство към домовете си. Разходите за преустрояване през 2022 година са достигнали близо 570 милиарда $, или към 2% от Брутният вътрешен продукт, което е с 40% повече в номинално изражение по отношение на 2019 година, съгласно Joint Centre for Housing Studies към Харвардския университет.
Много от тези, които се осмеляват да закупят жилища на пазара, избират ново строителство, а не действителен сграден фонд. Едно от преимуществата на новопостроените жилища е, че те са фактически налични. Това значи, че те съставляват към една трета от дейните разгласи тази година, в съпоставяне със приблизително 13% през двете десетилетия преди пандемията от ковид-19, съгласно Националната асоциация на строителите на жилища. Както споделя Дарил Феъруедър от Redfin: " Строителите са облагодетелствани, тъй като нямат конкуренция от страна на съществуващите притежатели на жилища. "
Строителите на жилища също самоуверено оферират тласъци на купувачите. Най-видимото е, че те " изкупуват " до 1.5 процентни пункта от лихвата по ипотечните заеми, като заплащат авансово еднократна такса, която понижава бъдещите лихвени заплащания. Това разреши на техните лични ипотечни компании да оферират лихви от към 5%. За строителите на жилища тези понижения са равностойни на понижаване на продажната цена с към 6%, което те елементарно могат да си разрешат, като се има поради стабилността на счетоводните им салда. За купувачите по-ниските лихви по ипотечните заеми са добре пристигнало облекчение в актуалната среда, което се показва в усилване както на покупките, по този начин и на строителството. През юли започнатите градежи се усилиха с близо 10% спрямо година по-рано.
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ