Безразборните градежи отиват в историята
Главният проектант на София Здравко Здравков изиска да се регламентира строителството в столицата, като бъдат обособени единствено две зони с високо строителство. Това излиза наяве от плана за изменение на Закона за устройството и застрояването на Столичната община, който предходната седмица беше възложен на общинските съветници и към този момент е импортиран за гласоподаване в Народното събрание.
Целта на създадените от дирекция "Архитектура и градоустройство " е да се сътвори многофункционалност в града, където динамичността на строителство е извънредно мощна. Според основния проектант наклонността за основаване на градове спални към този момент отиде в предишното. А този модел генерирал паразитен трафик - всекидневни пътувания от работата към дома и назад, към местата за развлечение и назад и така нататък
С новите текстове се
вкарват ограничавания
за височината на новите здания в София - в зоните, където в този момент липсват такива (например смесените многофункционални зони - СМФ).
Затварят се и опциите да се употребява комбинацията от СМФ + член 27, алинея 3 от Закон за устройство на територията (за ъглови имоти). Този способ до момента беше употребен, с цел да се реализиран неограничени параметри за компактност и активност на застрояваните парцели. Това съгласно Здравков води до претоварване на територията и вкарва параметри, които са доста по-високи от заложените в Общия организационен проект.
В плана е планувано в историческия център на София оптималната кота да бъде 50 м, като се изключи бъдещото застрояване в новия настоятелен център към бул. "Тодор Александров ". Тези параметри обаче също са много повишени и надали ще ни приближат до старите европейски столици, като се има поради, че в центъра на Париж да вземем за пример има ограничаване за тази кота - да е до 18 метра.
Както самият арх. Здравков изясни по време на "Форум ГРАДЪТ 2017 ", в централната зона на Мюнхен постройките не може да са по-високи от градската катедрала "Фрауенкирхе " (с височина 37 м), сходни са разпоредбите и в Кьолн. Главният проектант напомни и регламентите, съществували в София през 1934-а - оптималната кота в центъра тогава е била до 20 метра. Тези правила са работили добре и са основали една прелестна градска среда, за разлика от настоящия Общ организационен проект, който Здравков оприличи на перфорирана пита (заради многото СМФ зони), който дава опция да се появяват здания, създаващи проблеми.
Централната градска част включва територията, попадаща в границите от предгаровия площад на Централната гара, на запад по бул. "Княгиня Мария Луиза " до ул. "Опълченска ", по ул. "Опълченска " на юг до бул. "Сливница ", по бул. "Сливница " на запад до бул. "Инж. Иван Иванов ", по бул. "Инж. Иван Иванов " на юг до ул. "Пиротска ", по ул. "Пиротска " на запад до бул. "Константин Величков ", по бул. "Константин Величков " на юг до бул. "Александър Стамболийски ", по бул. "Ал. Стамболийски " на изток до бул. "Пенчо Славейков ", по бул. "Пенчо Славейков " (проектно и съществуващо трасе) на югоизток до бул. "Витоша ", по бул. "Витоша " на югозапад до бул. "България ", по бул. "България " на изток до бул. "Евлоги и Христо Георгиеви ", по бул. "Евлоги и Христо Георгиеви " на изток, североизток и север до бул. "Ген. Данаил Николаев ", по бул. "Ген. Данаил Николаев " (съществуващо и планово трасе) на запад до предгаровия площад на Централната гара.
За в бъдеще
високи здания в София ще бъдат разрешени на две места
- по продължение на бул. "Цариградско шосе " след 7-и километър - около Околовръстното шосе в региона на жк "Люлин " (планира се метрото да бъде продължено дотам) и край бул. "Тодор Александров ". Идеята е тези зони да се изпълнят с целия микс от функционалности - жилищни и публични, с цел да не се трансфорат в Дефанс (прочутата офис зона в северозападната част на Париж), която "умира " след 19 ч. вечерта.
Създаването на еднотипни високи здания в София би провокирало нов паразитен трафик.
"Очевидно нещата по бул. "Тодор Александров " не се случват, тъй като чисто исторически хората харесват повече бул. "Александър Стамболийски ", който е с по-човешки мащаб. Зоната на "Тодор Александров " е с голям капацитет за развиване, само че бе обезличена от директния трафик, който минава през булеварда. Задачата ни тук към този момент е да намерим верния метод за трансформиране на "Тодор Александров " от градска автомагистрала в приятна, човешка улица и да създадем опция за връщане на хората и бизнеса там ", разясни още Здравков. И добави, че парцелите по бул. "Ал. Стамболийски " са по-скъпи от тези по "Тодор Александров ".
Новият настоятелен център на София към бул. "Тодор Александров " се загатва на две места в текста на измененията в Закона за застрояването на столицата. Най-общо това са кварталите (в градоустройствен смисъл) сред бул. "Константин Величков на запад, бул. "Пиротска " на север, бул. "Александър Стамболийски на юг и бул. "Витоша " и бул. "Княгиня Мария Луиза " на изток (в частта сред бул. "Христо Ботев " и ЦУМ - зоната е по-голяма в северна и в южна посока).
В приложението към чл.3, ал.2 се споделя, че кота корниз за парцелите в тази зона ще е без ограничаване. Но от препоръчаните промени в самия закон излиза наяве, че ограничавания във височината въпреки всичко ще има. Най-важният нов текст е, че: "застрояването в УПИ с лице към първостепенната улична мрежа от II и III клас в устройствената зона на новия настоятелен център се реализира въз основа на подробни устройствени проекти, направени въз основата на обемно-устройствени изследвания в обсег, най-малко колкото лицето на един квартал ".
Тук е мястото да напомним, че в края на 2016-а Столичният общински съвет одобри обемноустройствено изследване, нов Подробен устройствен план и характерни правила и нормативи за територията към бул. "Тодор Александров " (между ул. "Опълченска " и бул. "Константин Величков "). От тях излиза наяве, че най-високите здания по продължение на булеварда към този момент се възнамерява да са високи към 130 метра.
В южните квартали
ще се вкара ограничаване за кота корниз (бел. ред. - оптималната височина на застрояването до 75 метра) то ще важи за тези зони, в които не са посочени оптималните стойности за кота корниз на постройките в приложението по член 3, алинея 2. Целта на тази мярка е да се запазят образните коридори към планината Витоша, както предлагат в отчета си за София датският урбанист Ян Геел и екипът му. Рестрикцията ще се отнася за територията, заключена сред бул. "Цар Борис III ", бул. "Пенчо Славейков ", бул. "Евлоги и Христо Георгиеви ", бул. "Драган Цанков ", ул. "Проф. Марко Семов ", бул. "Андрей Сахаров ", бул. "Александър Малинов " и Южната дъга на Околовръстното шосе. На процедура това значи, че ще се забрани строителството на небостъргачи в съвсем всички южни квартали на София - "Лозенец ", "Изгрев ", "Дианабад ", Студентски град, "Младост 1 ", "Младост 2 ", "Малинова котловина ", "Витоша ", "Кръстова вада ", "Манастирски ливади ", "Бъкстон ", "Борово ", "Красно село ", "Бели брези ", "Стрелбище ", "Гоце Делчев ", "Хиподрума ", "Иван Вазов ". В тези региони оптималната височина ще е 22-25 етажа.
За северните и западните квартали
На столицата се вкарва ограничаване за кота корниз до 125 метра. Това ще се отнася за територията, лимитирана от централната градска част, бул. "Цар Борис III ", софийския околовръстен път, северна строителна граница на София, източна строителна граница на София, софийския околовръстен път, бул. "Александър Малинов ", ул. "Андрей Сахаров ", ул. "Проф. Марко Семов ", бул. "Св. Климент Охридски ", бул. "Драган Цанков ".
За кварталите от Подвитошката яка ( "Бояна ", "Драгалевци " и "Симеоново " ) се вкарва ограничаване за кота корниз до 15 метра. За множеството парцели там и в този момент най-често се ползват оптималните стойности за височината на новите здания сред 10 и 15 метра. Новото ограничаване ще се отнася за зоните за публично обслужване и за смесените многофункционални зони на територията на тези квартали.
Главният проектант на София
не е покровител на строителството в периферните
зони на столицата. Според него основаване на комплекси по периферията е отживялост. Мащабните планове в крайградските региони водели до нарастване на трафика. Затова вложителите би трябвало да се насочат към местата, които са обезпечени с градски превоз. Целта на оферти план била София да не се разпилява, а да се събере в границите на компактния град. Според арх.Здравков има голям капацитет за развиване в самия град.
Според него някогашните индустриални зони, военни поделения и жп терени са опция да се направи съвременно градоустройство, защото те са обезпечени с инфраструктура. Ориентацията на застрояването към северните територии също беше несъмнено като чудесна концепция, която обаче към този момент не се случва, тъй като още не са построени връзките със Северната скоростна дъга и другите напречни връзки.
Към основаването на комплекси по периферията на града може да се пристъпи едвам когато те се обезпечат с транспортни връзки и с градски превоз. Здравков даде образец с нов плануван комплекс с къщи до село Плана, който се чака доста да натовари пътя от и към Бистрица.
Освен всички тези регламенти се планува и разработване на разпоредба за дизайна на градската среда, в която ще се създаде система от стандарти за регламентиране на условията към фасадите, към градското обзавеждане, към детайлите на средата.
Целта на създадените от дирекция "Архитектура и градоустройство " е да се сътвори многофункционалност в града, където динамичността на строителство е извънредно мощна. Според основния проектант наклонността за основаване на градове спални към този момент отиде в предишното. А този модел генерирал паразитен трафик - всекидневни пътувания от работата към дома и назад, към местата за развлечение и назад и така нататък
С новите текстове се
вкарват ограничавания
за височината на новите здания в София - в зоните, където в този момент липсват такива (например смесените многофункционални зони - СМФ).
Затварят се и опциите да се употребява комбинацията от СМФ + член 27, алинея 3 от Закон за устройство на територията (за ъглови имоти). Този способ до момента беше употребен, с цел да се реализиран неограничени параметри за компактност и активност на застрояваните парцели. Това съгласно Здравков води до претоварване на територията и вкарва параметри, които са доста по-високи от заложените в Общия организационен проект.
В плана е планувано в историческия център на София оптималната кота да бъде 50 м, като се изключи бъдещото застрояване в новия настоятелен център към бул. "Тодор Александров ". Тези параметри обаче също са много повишени и надали ще ни приближат до старите европейски столици, като се има поради, че в центъра на Париж да вземем за пример има ограничаване за тази кота - да е до 18 метра.
Както самият арх. Здравков изясни по време на "Форум ГРАДЪТ 2017 ", в централната зона на Мюнхен постройките не може да са по-високи от градската катедрала "Фрауенкирхе " (с височина 37 м), сходни са разпоредбите и в Кьолн. Главният проектант напомни и регламентите, съществували в София през 1934-а - оптималната кота в центъра тогава е била до 20 метра. Тези правила са работили добре и са основали една прелестна градска среда, за разлика от настоящия Общ организационен проект, който Здравков оприличи на перфорирана пита (заради многото СМФ зони), който дава опция да се появяват здания, създаващи проблеми.
Централната градска част включва територията, попадаща в границите от предгаровия площад на Централната гара, на запад по бул. "Княгиня Мария Луиза " до ул. "Опълченска ", по ул. "Опълченска " на юг до бул. "Сливница ", по бул. "Сливница " на запад до бул. "Инж. Иван Иванов ", по бул. "Инж. Иван Иванов " на юг до ул. "Пиротска ", по ул. "Пиротска " на запад до бул. "Константин Величков ", по бул. "Константин Величков " на юг до бул. "Александър Стамболийски ", по бул. "Ал. Стамболийски " на изток до бул. "Пенчо Славейков ", по бул. "Пенчо Славейков " (проектно и съществуващо трасе) на югоизток до бул. "Витоша ", по бул. "Витоша " на югозапад до бул. "България ", по бул. "България " на изток до бул. "Евлоги и Христо Георгиеви ", по бул. "Евлоги и Христо Георгиеви " на изток, североизток и север до бул. "Ген. Данаил Николаев ", по бул. "Ген. Данаил Николаев " (съществуващо и планово трасе) на запад до предгаровия площад на Централната гара.
За в бъдеще
високи здания в София ще бъдат разрешени на две места
- по продължение на бул. "Цариградско шосе " след 7-и километър - около Околовръстното шосе в региона на жк "Люлин " (планира се метрото да бъде продължено дотам) и край бул. "Тодор Александров ". Идеята е тези зони да се изпълнят с целия микс от функционалности - жилищни и публични, с цел да не се трансфорат в Дефанс (прочутата офис зона в северозападната част на Париж), която "умира " след 19 ч. вечерта.
Създаването на еднотипни високи здания в София би провокирало нов паразитен трафик.
"Очевидно нещата по бул. "Тодор Александров " не се случват, тъй като чисто исторически хората харесват повече бул. "Александър Стамболийски ", който е с по-човешки мащаб. Зоната на "Тодор Александров " е с голям капацитет за развиване, само че бе обезличена от директния трафик, който минава през булеварда. Задачата ни тук към този момент е да намерим верния метод за трансформиране на "Тодор Александров " от градска автомагистрала в приятна, човешка улица и да създадем опция за връщане на хората и бизнеса там ", разясни още Здравков. И добави, че парцелите по бул. "Ал. Стамболийски " са по-скъпи от тези по "Тодор Александров ".
Новият настоятелен център на София към бул. "Тодор Александров " се загатва на две места в текста на измененията в Закона за застрояването на столицата. Най-общо това са кварталите (в градоустройствен смисъл) сред бул. "Константин Величков на запад, бул. "Пиротска " на север, бул. "Александър Стамболийски на юг и бул. "Витоша " и бул. "Княгиня Мария Луиза " на изток (в частта сред бул. "Христо Ботев " и ЦУМ - зоната е по-голяма в северна и в южна посока).
В приложението към чл.3, ал.2 се споделя, че кота корниз за парцелите в тази зона ще е без ограничаване. Но от препоръчаните промени в самия закон излиза наяве, че ограничавания във височината въпреки всичко ще има. Най-важният нов текст е, че: "застрояването в УПИ с лице към първостепенната улична мрежа от II и III клас в устройствената зона на новия настоятелен център се реализира въз основа на подробни устройствени проекти, направени въз основата на обемно-устройствени изследвания в обсег, най-малко колкото лицето на един квартал ".
Тук е мястото да напомним, че в края на 2016-а Столичният общински съвет одобри обемноустройствено изследване, нов Подробен устройствен план и характерни правила и нормативи за територията към бул. "Тодор Александров " (между ул. "Опълченска " и бул. "Константин Величков "). От тях излиза наяве, че най-високите здания по продължение на булеварда към този момент се възнамерява да са високи към 130 метра.
В южните квартали
ще се вкара ограничаване за кота корниз (бел. ред. - оптималната височина на застрояването до 75 метра) то ще важи за тези зони, в които не са посочени оптималните стойности за кота корниз на постройките в приложението по член 3, алинея 2. Целта на тази мярка е да се запазят образните коридори към планината Витоша, както предлагат в отчета си за София датският урбанист Ян Геел и екипът му. Рестрикцията ще се отнася за територията, заключена сред бул. "Цар Борис III ", бул. "Пенчо Славейков ", бул. "Евлоги и Христо Георгиеви ", бул. "Драган Цанков ", ул. "Проф. Марко Семов ", бул. "Андрей Сахаров ", бул. "Александър Малинов " и Южната дъга на Околовръстното шосе. На процедура това значи, че ще се забрани строителството на небостъргачи в съвсем всички южни квартали на София - "Лозенец ", "Изгрев ", "Дианабад ", Студентски град, "Младост 1 ", "Младост 2 ", "Малинова котловина ", "Витоша ", "Кръстова вада ", "Манастирски ливади ", "Бъкстон ", "Борово ", "Красно село ", "Бели брези ", "Стрелбище ", "Гоце Делчев ", "Хиподрума ", "Иван Вазов ". В тези региони оптималната височина ще е 22-25 етажа.
За северните и западните квартали
На столицата се вкарва ограничаване за кота корниз до 125 метра. Това ще се отнася за територията, лимитирана от централната градска част, бул. "Цар Борис III ", софийския околовръстен път, северна строителна граница на София, източна строителна граница на София, софийския околовръстен път, бул. "Александър Малинов ", ул. "Андрей Сахаров ", ул. "Проф. Марко Семов ", бул. "Св. Климент Охридски ", бул. "Драган Цанков ".
За кварталите от Подвитошката яка ( "Бояна ", "Драгалевци " и "Симеоново " ) се вкарва ограничаване за кота корниз до 15 метра. За множеството парцели там и в този момент най-често се ползват оптималните стойности за височината на новите здания сред 10 и 15 метра. Новото ограничаване ще се отнася за зоните за публично обслужване и за смесените многофункционални зони на територията на тези квартали.
Главният проектант на София
не е покровител на строителството в периферните
зони на столицата. Според него основаване на комплекси по периферията е отживялост. Мащабните планове в крайградските региони водели до нарастване на трафика. Затова вложителите би трябвало да се насочат към местата, които са обезпечени с градски превоз. Целта на оферти план била София да не се разпилява, а да се събере в границите на компактния град. Според арх.Здравков има голям капацитет за развиване в самия град.
Според него някогашните индустриални зони, военни поделения и жп терени са опция да се направи съвременно градоустройство, защото те са обезпечени с инфраструктура. Ориентацията на застрояването към северните територии също беше несъмнено като чудесна концепция, която обаче към този момент не се случва, тъй като още не са построени връзките със Северната скоростна дъга и другите напречни връзки.
Към основаването на комплекси по периферията на града може да се пристъпи едвам когато те се обезпечат с транспортни връзки и с градски превоз. Здравков даде образец с нов плануван комплекс с къщи до село Плана, който се чака доста да натовари пътя от и към Бистрица.
Освен всички тези регламенти се планува и разработване на разпоредба за дизайна на градската среда, в която ще се създаде система от стандарти за регламентиране на условията към фасадите, към градското обзавеждане, към детайлите на средата.
Източник: banker.bg
КОМЕНТАРИ