Инвестициите в борсов фонд за имоти може да носят и 100% доходност
Акциите на АДСИЦ дават елементарен достъп до имотния пазар и с дребни суми. Компаниите с добър и резистентен модел изплащат постоянно дивиденти и обезпечават финансова облага. Какво би трябвало да се гледа и внимава при инвестицията в този вид имотни фондове.
На имотния пазар постоянно е мъчно да се дефинира междинната рентабилност, изключително когато става въпрос за финансова облага, или разликата сред покупна и продажна цена - за една договорка тя може да е 10%, за друга 100%. Всичко зависи от времето на покупката и продажбата, какъв брой дълго е притежаван парцелът, локация и други фактори. При наемите на жилища е по-лесно, като там средногодишната рентабилност се прави оценка на към 5-6%.
Точен измерител или показател, който да демонстрира исторически по какъв начин се движи доходността от продажби на жилища и други капиталови парцели, също няма - а и да има, то разнообразни фактори биха изкривили картинката. Например доста от частните парцели при физически лица се продават и изповядват на база данъчна оценка, минавайки в сивия бранш.
Реклама
Инвестицията в сдружения със специфична капиталова цел (АДСИЦ) за парцели дава по-голяма бистрота и проследимост на процеса. И също така - опция за покупка с дребни суми от всеки, който си направи брокерска сметка в лицензиран капиталов медиатор, което действително е единствената административна процедура.
България е от дребното страни, които имат законодателство, което урежда тези профилирани сдружения и тяхната търговия на борсата. В Съединени американски щати те са известни като REITs (Real Estate Investment Trusts) и са значим знак за протичащото се в стопанската система и имотния бранш. Разбира се, основаването им у нас даде опция някои от тях да се структурират през годините само с данъчна цел - те са освободени от налог облага, като законът ги задължава да разпределят за дял най-малко 90% от облагата от действителна активност, т.е. отстраняват се преоценките на парцелите. По тази причина постоянно REITs са сравнявани с облигациите - носят съвсем непрекъснат приход, а затова финансова им облага може и да е по-малка от на някои други компании.
Преглед в таблицата обаче демонстрира, че при някои сдружения тя е впечатляваща, достигайки трицифрени цифри за 5 години. Дивидентната рентабилност е изчислена на база пазарната цена на акция при започване на интервала, без да се трансформира - което значи вложител да купи първата година и да държи 5 години, без да продава. Иначе общоприетата дивидентна рентабилност се пресмята, като се отнесе дивидентът по отношение на цената на акцията в последния ден, която тя дава право на приемането му. В таблицата не са всички АДСИЦ, а единствено тези, които са разпределяли най-малко един път дял за последните 5 години. Ликвидни и великодушни Първите три сдружения са и най-ликвидните - незабавно прави усещане постоянната им дивидентна политика през всяка от годините. " Адванс терафонд " е фонд за земеделска земя, който има 170 хиляди декара земеделска, както и дребна част градски парцели. Основната активност е отдаване под аренда и препродажби на имоти, от което се осъществя финансова облага. Създаден е от финансовата компания " Карол " и е едно от дребното сдружения, които нямат мажоритарен притежател, което подсигурява и високата му ликвидност - опцията да се купи и продаде елементарно, бързо, в размера и на цената, която е най-близка до мечтаната от вложителя.
За пет години фондът е донесъл на своите акционери над 120% рентабилност - композиция от дивидента и финансова облага, която би се осъществила при продажба на акциите. Това е и АДСЦИ-ът, който има най-редовна дивидентна политика - за последните 13 години не е пропущал. Прави усещане огромната дивидентна рентабилност през 2022 година - цели 27%. Това е по този начин, защото през 2021 година компанията осъществя рекордните над 52 млн. лева облага от продажба на земи, огромната част от която по-късно беше разпределена измежду акционерите. Всички тези фактори държат цената на акциите покрай историческия й връх - сега е 3.30 лева за скъпа книга (към 28 ноември).
Реклама
" Адванс терафонд " сега, като се изключи че е един от най-големите притежатели на земеделска земя в страната, е и измежду най-големите обществени сдружения с капитализация 281 млн. лева
Редовен в разпределянето на дивиденти е и " Фонд за недвижими парцели България ". Компанията е един от познатите играчи на имотния пазар - притежател е на два от магазините, които се отдават чартърен на веригата Mr. Bricolage в София и Варна, като последният беше продаден на различен притежател. Компанията има офис постройка " Камбаните " и бизнес постройка в " София тех парк ".
В групата на постоянните е и " Софарма парцели ", която влага в парцели и ги преотдава чартърен на аптеки. Компанията е основана от Огнян Донев и Венцислав Стоев и лица и компании, близки до едноименната фармацевтична компания. За пет години доходността от нея под формата на дял и финансова облага е над 60%. В групата има още един АДСИЦ, който обаче не е разпределял дивиденти през последните години, само че за сметка на това е донесъл висока финансова облага през тази (виж карето). Какво да гледаме, преди да влагаме в АДСИЦ Инвестициите в акции са комплицирана и рискова работа. Както при всяка компания и при фондовете за парцели работят разнообразни фактори - положение на имотния пазар, борсовия, развиването на плановете им. Ликвидността е доста значима при тях, т.е. значимо е колкото елементарно може да влезе вложител, толкоз и да излезе. Понеже някои сдружения са правени с данъчна цел, те действително са затворени за външни лица фондове - като " Куантум дивелопмънтс ", чийто капитал се държи напълно от три физически лица. С други на практика няма покупко-продажби от години, като с варненското сдружение " Ейч Би Джи фонд за парцели " да вземем за пример последно е имало договорка през 2016 година, със " Зенит парцели " през тази година има единствено две покупко-продажби, като в едната собствеността беше трансферирана на нов притежател, който държи 100%.
Трябва да се гледа и срокът на основаване на един АДСЦИ - по закон в устава се показва период на съществуването му. Тоест да не се окаже, че се купуват акции на компанията, която скоро ще бъде закрита.
На имотния пазар постоянно е мъчно да се дефинира междинната рентабилност, изключително когато става въпрос за финансова облага, или разликата сред покупна и продажна цена - за една договорка тя може да е 10%, за друга 100%. Всичко зависи от времето на покупката и продажбата, какъв брой дълго е притежаван парцелът, локация и други фактори. При наемите на жилища е по-лесно, като там средногодишната рентабилност се прави оценка на към 5-6%.
Точен измерител или показател, който да демонстрира исторически по какъв начин се движи доходността от продажби на жилища и други капиталови парцели, също няма - а и да има, то разнообразни фактори биха изкривили картинката. Например доста от частните парцели при физически лица се продават и изповядват на база данъчна оценка, минавайки в сивия бранш.
Реклама
Инвестицията в сдружения със специфична капиталова цел (АДСИЦ) за парцели дава по-голяма бистрота и проследимост на процеса. И също така - опция за покупка с дребни суми от всеки, който си направи брокерска сметка в лицензиран капиталов медиатор, което действително е единствената административна процедура.
България е от дребното страни, които имат законодателство, което урежда тези профилирани сдружения и тяхната търговия на борсата. В Съединени американски щати те са известни като REITs (Real Estate Investment Trusts) и са значим знак за протичащото се в стопанската система и имотния бранш. Разбира се, основаването им у нас даде опция някои от тях да се структурират през годините само с данъчна цел - те са освободени от налог облага, като законът ги задължава да разпределят за дял най-малко 90% от облагата от действителна активност, т.е. отстраняват се преоценките на парцелите. По тази причина постоянно REITs са сравнявани с облигациите - носят съвсем непрекъснат приход, а затова финансова им облага може и да е по-малка от на някои други компании.
Преглед в таблицата обаче демонстрира, че при някои сдружения тя е впечатляваща, достигайки трицифрени цифри за 5 години. Дивидентната рентабилност е изчислена на база пазарната цена на акция при започване на интервала, без да се трансформира - което значи вложител да купи първата година и да държи 5 години, без да продава. Иначе общоприетата дивидентна рентабилност се пресмята, като се отнесе дивидентът по отношение на цената на акцията в последния ден, която тя дава право на приемането му. В таблицата не са всички АДСИЦ, а единствено тези, които са разпределяли най-малко един път дял за последните 5 години. Ликвидни и великодушни Първите три сдружения са и най-ликвидните - незабавно прави усещане постоянната им дивидентна политика през всяка от годините. " Адванс терафонд " е фонд за земеделска земя, който има 170 хиляди декара земеделска, както и дребна част градски парцели. Основната активност е отдаване под аренда и препродажби на имоти, от което се осъществя финансова облага. Създаден е от финансовата компания " Карол " и е едно от дребното сдружения, които нямат мажоритарен притежател, което подсигурява и високата му ликвидност - опцията да се купи и продаде елементарно, бързо, в размера и на цената, която е най-близка до мечтаната от вложителя.
За пет години фондът е донесъл на своите акционери над 120% рентабилност - композиция от дивидента и финансова облага, която би се осъществила при продажба на акциите. Това е и АДСЦИ-ът, който има най-редовна дивидентна политика - за последните 13 години не е пропущал. Прави усещане огромната дивидентна рентабилност през 2022 година - цели 27%. Това е по този начин, защото през 2021 година компанията осъществя рекордните над 52 млн. лева облага от продажба на земи, огромната част от която по-късно беше разпределена измежду акционерите. Всички тези фактори държат цената на акциите покрай историческия й връх - сега е 3.30 лева за скъпа книга (към 28 ноември).
Реклама
" Адванс терафонд " сега, като се изключи че е един от най-големите притежатели на земеделска земя в страната, е и измежду най-големите обществени сдружения с капитализация 281 млн. лева
Редовен в разпределянето на дивиденти е и " Фонд за недвижими парцели България ". Компанията е един от познатите играчи на имотния пазар - притежател е на два от магазините, които се отдават чартърен на веригата Mr. Bricolage в София и Варна, като последният беше продаден на различен притежател. Компанията има офис постройка " Камбаните " и бизнес постройка в " София тех парк ".
В групата на постоянните е и " Софарма парцели ", която влага в парцели и ги преотдава чартърен на аптеки. Компанията е основана от Огнян Донев и Венцислав Стоев и лица и компании, близки до едноименната фармацевтична компания. За пет години доходността от нея под формата на дял и финансова облага е над 60%. В групата има още един АДСИЦ, който обаче не е разпределял дивиденти през последните години, само че за сметка на това е донесъл висока финансова облага през тази (виж карето). Какво да гледаме, преди да влагаме в АДСИЦ Инвестициите в акции са комплицирана и рискова работа. Както при всяка компания и при фондовете за парцели работят разнообразни фактори - положение на имотния пазар, борсовия, развиването на плановете им. Ликвидността е доста значима при тях, т.е. значимо е колкото елементарно може да влезе вложител, толкоз и да излезе. Понеже някои сдружения са правени с данъчна цел, те действително са затворени за външни лица фондове - като " Куантум дивелопмънтс ", чийто капитал се държи напълно от три физически лица. С други на практика няма покупко-продажби от години, като с варненското сдружение " Ейч Би Джи фонд за парцели " да вземем за пример последно е имало договорка през 2016 година, със " Зенит парцели " през тази година има единствено две покупко-продажби, като в едната собствеността беше трансферирана на нов притежател, който държи 100%.
Трябва да се гледа и срокът на основаване на един АДСЦИ - по закон в устава се показва период на съществуването му. Тоест да не се окаже, че се купуват акции на компанията, която скоро ще бъде закрита.
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ