Собствениците на офиси в САЩ трябва да платят 117 млрд. долара дългове
117 милиарда $ би трябвало да бъдат изплатени на кредитори по ипотеки за офис здания тази година, само че се чака редица притежатели да са изправени пред съществени усложнения. Главните аргументи за това са по-високите лихвени проценти, отдалечената работа и агресивното вдишване на спомагателни задължения от страна на вложители. Регионалните банки биха били най-силно наранени, като една прогноза планува банкрут на до 67 финансови институции при сбъдване на най-лошия сюжет.
Търговският заможен бранш в Съединени американски щати е изправен пред евентуална финансова злополука, като точката на шупване може да настъпи още през тази година, предизвестяват специалисти от бранша. В момента има най-малко 117 милиарда $ търговски ипотеки, обвързани с офиси, които или би трябвало да бъдат изплатени, или рефинансирани през 2024 година, демонстрират данни на Асоциацията на ипотечните банкери.
Дори по-стряскащ е процентът на притежателите на офис здания, които се чака да имат проблеми с изплащането на дълга или рефинансирането му. Проучване на група американски икономисти, извършено през декември предходната година, откри, че към 40% от заемите за офиси в банковите салда са изправени пред съществени усложнения, което евентуално основава проблем за десетки районни банки, които държат тези задължения.
Реклама
" Ще бъде проблем да се създадат някои от тези рефинансирания ", сподели пред Financial Times Джон Дънкан, който управлява практиката за финансиране на недвижими парцели в адвокатската адвокатска фирма Polsinelli. " Виждаме покупко-продажби, при които даже открити кредитополучатели се отхвърлят и питат кредиторите си дали биха желали да вземат ключовете ", добави той.
Корените на тази евентуално пагубна обстановка са още сега, в който тези ипотеки са били договаряни. Голяма част от тези заеми са били изтеглени преди десетилетие в ера, когато лихвените проценти бяха доста по-ниски. Оттогава лихвените проценти по комерсиалните ипотеки съвсем се удвоиха, до момента в който успеваемостта на доста здания се утежни, което покачва вероятността вложителите да натрупат милиарди долари загуби.
До огромна степен това се дължи на пандемията от Covid-19, която докара до стремглаво повишаване на инфлацията. Това пък накара централните банки да подхващат невиждано повишаване на лихвени проценти, което напълно промени средата за финансиране на бранша.
Причините за терзание обаче не се изчерпват с пандемията. Друг фактор е методът на финансиране на този вид дълг. За разлика от жилищните заеми в Съединени американски щати, при комерсиалните ипотеки се заплаща през съвсем целият период единствено лихвите без главницата. Това значи, че бизнесмените на огромни парцели са склонни да имат ниски месечни вноски, като за сметка на това чакат огромно заплащане, равно на първичния заем, в деня, в който ипотеката стане дължима.
Реклама
Друго усложнение се появява от държанието на банките и вложителите от Wall Street в последните години. Въпреки че забележителна част от финансовите проблеми на офис постройките и техните притежатели се дължат на пандемията от Covid-19 и произлизащото от това увеличение на свободните офиси, агресивното вдишване на задължения през предходните години също е фактор.
Сградата Seagram генерира 56 млн. $ чисти оперативни доходи през 2012 година, годината преди да бъде рефинансирана с настоящия си заем. И въпреки всичко, когато през идната година кредиторите му поеха ипотека от 760 млн. $, те пресметнаха, че постройката може да донесе 30% повече годишно или 74 млн. годишен доход. Тези прогнози обаче се оказа надалеч от истината - облагата преди лихвени заплащания и поправки доближи своя връх през 2018 година - 69 млн. $ и от този момент спадна. 2022 година даже беше годината с най-ниска регистрирана облага - едвам 27 млн. $ през 2022 година Оттогава към нея бяха добавени фитнес зала с повърхност от над 3 хиляди кв. м. и конферентно пространство, в това число стена за катерене, мулти-спортна сцена със 150 места и въртящо се студио. Но облагата от 54 млн. $ преди лихви и поправки, която беше на път да генерира за 2023 година, е почти същата сума като през 2012 година, което е сигурен симптом за нежеланото положение на локалния пазар.
" Ние сме в самото начало на опитите да преодолеем спада на пазара на офиси ", сподели пред изданието Ричард Хил, началник на тактиката за недвижими парцели в Cohen & Steers. Последствията за банките Работен документ от Националното икономическо бюро на Съединени американски щати обрисува даже по-стряскаща картина. Изчисленията демонстрират, че заради спадове в цената на парцелите от повишение на лихвените проценти и отдалечената работа, към 14% от всички получателите на заеми и 44% от заемите за офиси са с негативен личен капитал, което значи, че настоящите стойности са по-малки от непогасените салда по заеми.
Търговският заможен бранш в Съединени американски щати е изправен пред евентуална финансова злополука, като точката на шупване може да настъпи още през тази година, предизвестяват специалисти от бранша. В момента има най-малко 117 милиарда $ търговски ипотеки, обвързани с офиси, които или би трябвало да бъдат изплатени, или рефинансирани през 2024 година, демонстрират данни на Асоциацията на ипотечните банкери.
Дори по-стряскащ е процентът на притежателите на офис здания, които се чака да имат проблеми с изплащането на дълга или рефинансирането му. Проучване на група американски икономисти, извършено през декември предходната година, откри, че към 40% от заемите за офиси в банковите салда са изправени пред съществени усложнения, което евентуално основава проблем за десетки районни банки, които държат тези задължения.
Реклама
" Ще бъде проблем да се създадат някои от тези рефинансирания ", сподели пред Financial Times Джон Дънкан, който управлява практиката за финансиране на недвижими парцели в адвокатската адвокатска фирма Polsinelli. " Виждаме покупко-продажби, при които даже открити кредитополучатели се отхвърлят и питат кредиторите си дали биха желали да вземат ключовете ", добави той.
Корените на тази евентуално пагубна обстановка са още сега, в който тези ипотеки са били договаряни. Голяма част от тези заеми са били изтеглени преди десетилетие в ера, когато лихвените проценти бяха доста по-ниски. Оттогава лихвените проценти по комерсиалните ипотеки съвсем се удвоиха, до момента в който успеваемостта на доста здания се утежни, което покачва вероятността вложителите да натрупат милиарди долари загуби.
До огромна степен това се дължи на пандемията от Covid-19, която докара до стремглаво повишаване на инфлацията. Това пък накара централните банки да подхващат невиждано повишаване на лихвени проценти, което напълно промени средата за финансиране на бранша.
Причините за терзание обаче не се изчерпват с пандемията. Друг фактор е методът на финансиране на този вид дълг. За разлика от жилищните заеми в Съединени американски щати, при комерсиалните ипотеки се заплаща през съвсем целият период единствено лихвите без главницата. Това значи, че бизнесмените на огромни парцели са склонни да имат ниски месечни вноски, като за сметка на това чакат огромно заплащане, равно на първичния заем, в деня, в който ипотеката стане дължима.
Реклама
Друго усложнение се появява от държанието на банките и вложителите от Wall Street в последните години. Въпреки че забележителна част от финансовите проблеми на офис постройките и техните притежатели се дължат на пандемията от Covid-19 и произлизащото от това увеличение на свободните офиси, агресивното вдишване на задължения през предходните години също е фактор.
Сградата Seagram генерира 56 млн. $ чисти оперативни доходи през 2012 година, годината преди да бъде рефинансирана с настоящия си заем. И въпреки всичко, когато през идната година кредиторите му поеха ипотека от 760 млн. $, те пресметнаха, че постройката може да донесе 30% повече годишно или 74 млн. годишен доход. Тези прогнози обаче се оказа надалеч от истината - облагата преди лихвени заплащания и поправки доближи своя връх през 2018 година - 69 млн. $ и от този момент спадна. 2022 година даже беше годината с най-ниска регистрирана облага - едвам 27 млн. $ през 2022 година Оттогава към нея бяха добавени фитнес зала с повърхност от над 3 хиляди кв. м. и конферентно пространство, в това число стена за катерене, мулти-спортна сцена със 150 места и въртящо се студио. Но облагата от 54 млн. $ преди лихви и поправки, която беше на път да генерира за 2023 година, е почти същата сума като през 2012 година, което е сигурен симптом за нежеланото положение на локалния пазар.
" Ние сме в самото начало на опитите да преодолеем спада на пазара на офиси ", сподели пред изданието Ричард Хил, началник на тактиката за недвижими парцели в Cohen & Steers. Последствията за банките Работен документ от Националното икономическо бюро на Съединени американски щати обрисува даже по-стряскаща картина. Изчисленията демонстрират, че заради спадове в цената на парцелите от повишение на лихвените проценти и отдалечената работа, към 14% от всички получателите на заеми и 44% от заемите за офиси са с негативен личен капитал, което значи, че настоящите стойности са по-малки от непогасените салда по заеми.
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ