Европа се подготвя: за рязък и внезапен обрат в сектора на недвижимите имоти
Сътресенията в трофейни парцели в Лондон и Франкфурт дават визия за вредите, които чакат европейските вложители в недвижими парцели, изправени пред най-резкия поврат в историята.
От напрегнатия развой на рефинансиране на офис постройка в лондонското Сити до напрегнатата продажба на кулата на Commerzbank във финансовия център на Германия, вложителите се пробват да намерят способи за превъзмогване на дефицита на финансиране, защото кредитните пазари се задъхват от бързото повишаване на лихвените проценти.
Реалността ще стартира да се усеща през идващите седмици, когато кредиторите в Европа получат резултатите от оценките в края на годината. Големите спадове в оценките заплашват да доведат до нарушение на изискванията по заемите, което ще провокира незабавни ограничения за финансиране - от насилствени продажби до вливане на свежи пари.
Заеми, облигации и други задължения на обща стойност към 1,9 трлн. евро - съвсем колкото италианската стопанска система - са обезпечени с търговски парцели или са предоставени на наемодатели в Европа и Обединеното кралство по данни на Европейския банков орган, изследване на Bayes Business School и данни, събрани от Bloomberg.
Приблизително 20% от тях, или към 390 милиарда евро, ще станат изискуеми през тази година, а идната рецесия е първото същинско тестване за регулациите, основани след международната финансова рецесия за ограничение на рисковете при кредитирането на недвижими парцели. Тези правила могат да създадат корекцията по-стръмна и внезапна.
" Мисля, че преоценката ще се случи по-бързо, в сравнение с в предишното ", сподели Джон О`Дрискол, началник на бизнеса с недвижими активи в звеното за ръководство на вложения на френския осигурител Axa SA. " Хората стартират да се излагат на риск, когато приливът секва. "
Новите разпореждания ще подбуден европейските кредитори да работят по-агресивно във връзка с неприятните заеми. Освен това те са в по-добро положение, в сравнение с по време на последната рецесия в бранша на недвижимите парцели преди повече от десетилетие, тъй че може да са по-малко склонни да разрешат на проблемите да се задълбочат. Това трансферира тежестта върху кредитополучателите.
След финансовата рецесия от 2008 година множеството банки не желаеха да изискат неприятните заеми, защото това би довело до големи загуби - процедура, наречена " удължение и превземане ". Съгласно новите правила за необслужваните заеми кредиторите ще би трябвало да заделят средства за предстоящи, а не за насъбрани загуби. Това значи, че те имат по-малко тласъци да седят настрани и да се надяват цената на активите да се възвърне.
Няколко скорошни покупко-продажби демонстрират по какъв начин фирмите за недвижими парцели реагират на края на ерата на лесните пари, само че към този момент насилствените продажби са по-скоро изключение, в сравнение с предписание.
1 Portsoken Street
Собствениците на офис постройка в лондонския осигурителен квартал не съумяха да обезпечат рефинансиране преди падежа на дълга от към 140 млн. паунда през юли, което ги накара да включат уговорка за основна неустановеност в докладите, подадени през август.
Въпреки че през февруари 2022 година осъвременената и отчасти отдадена чартърен постройка беше оценена на към 220 млн. паунда, от този момент цената ѝ се намали. В момента се водят полемики както за рефинансиране, по този начин и за отдаване чартърен на останалите площи, което може да предложи решение. Ако няма прогрес, резултатът може да бъде насилствена продажба.
One Poultry
Корейските притежатели на постройката наоколо до Английската централна банка предоставиха заем на акционерите, откакто спадът в цената ѝ докара до нарушение на изискванията по заема от Ирландската централна банка, съгласно докладите на компанията. Стратегията явно изисква притежатели, които разполагат с налични парични средства, какъвто не е казусът с доста европейски наемодатели със мощен ливъридж. React News към този момент заяви за пропуснатия краен период за рефинансиране.
Vauxhall Construction
В Лондон компанията Guangzhou R&F Properties Co. откри опция на банковите заеми. Китайският бизнесмен се обърна към консорциум, включващ Apollo Global Management Inc. и Carlyle Group, с цел да си обезпечи 772 млн. лири дълг, с цел да възобнови работата по апартаментен и хотелски комплекс във Воксхол.
Commerzbank Tower
Във Франкфурт различен корейски вложител избра да се опита да продаде кулата, населявана от Commerzbank AG, вместо да се опита да рефинансира. Това е необичаен ход на сегашния пазар. Според Крис Стейвли, началник на интернационалните финансови пазари в Европа за JLL, предходната година в Европа са били изтеглени към 20 милиарда евро от планувани продажби на офиси, защото продавачите са взели под внимание спадащите стойности.
Досега оценките не са се намалили задоволително, тъй че първостепенният дълг - заемите, които нормално се държат от банките - да се окаже под водата, само че това скоро може да се промени. Търговските парцели в Обединеното кралство, оценени от CBRE Group Inc., са намалели с 13% през предходната година. Спадът се форсира през второто полугодие, като единствено през декември брокерът записва спад от 3%. Анализаторите на Goldman Sachs Group Inc. предвиждат, че общият спад може да доближи 20 %.
Тогава банките могат да подхващат дейности, преди цените да спаднат още повече, и да рискуват кредитни загуби, принуждавайки задлъжнелите наемодатели да търсят сложни други възможности. Въпросите стават още по-сложни за тези, които са изправени пред падеж на задължения. Кредиторите понижават размера на цената на парцела, за който са подготвени да провиснал заем. Това значи, че по-ниската оценка може да подейства като двоен удар, увеличавайки дефицита на финансиране.
" Апетитът на банките е по-нисък и ще остане по-нисък ", до момента в който не се появят признаци, че пазарът е достигнал дъното, сподели Винсент Нобел, началник на отдел " Кредитиране, основано на активи " във Federated Hermes Inc. Новите регулации подтикват банките да се оправят с неприятните заеми, " а един от методите за решение на проблеми е да ги превърнеш в проблем на някой различен ".
Досега епицентърът на рецесията беше Швеция, където се чака цените на жилищата да спаднат с 20% по отношение на пиковите равнища. Листваните на борсата компании за недвижими парцели в страната са изгубили 30% от цената си през последните 12 месеца, а Шведската централна банка и Службата за финансов контрол неведнъж са предупреждавали за рисковете, произлизащи от задълженията за търговски парцели.
Според Андерс Квист, старши консултант на шефа на FSA, спадащите стойности на недвижимите парцели биха могли да провокират " резултат на доминото ", защото настояванията за повече обезпечения биха могли да наложат продажби в затруднено състояние.
Макар че има някои острови на непоклатимост като Италия и Испания, които бяха наранени по-силно след международната финансова рецесия, Обединеното кралство се срутва и има признаци, че Германия може да е идната.
От друга страна, вложителите в недвижими парцели, които изпитват усложнения, разполагат с повече благоприятни условия. През последното десетилетие непрекъснато се разширяваха субекти като кредитните фондове от затворен вид. Според анализатори през първата половина на предходната година застрахователите и другите различни кредитори дружно са имали по-голям дял от новите заеми за недвижими парцели в Обединеното кралство, в сравнение с огромните банки в страната.
През идващите 18 месеца вложителите ще налеят рекордно количество пари в така наречен опортюнистични фондове, които вършат по-рискови залози за недвижими парцели, съобщи основният изпълнителен шеф на Cantor Fitzgerald Хауърд Лутник на Световния стопански конгрес в Давос предходната седмица. Тази наклонност ще спомогне за ускорение на възобновяване на пазарите на търговски недвижими парцели, сподели той.
Тези нови принадлежности биха могли да създадат разтърсванията по-краткотрайни, в сравнение с в предишното, когато банките задържаха неприятните заеми с години. Луис Ландеман, кредитен анализатор в Danske Bank в Стокхолм, чака възобновяване да бъде относително проведено, като кредитополучателите ще имат задоволително време, с цел да подхващат контрамерки.
" На всеки, който може да измисли изобретателен метод за запълване на тази празнота, му предстоят положителни времена ", сподели Мат Оукли, началник на комерсиалните изследвания в Savills.
От напрегнатия развой на рефинансиране на офис постройка в лондонското Сити до напрегнатата продажба на кулата на Commerzbank във финансовия център на Германия, вложителите се пробват да намерят способи за превъзмогване на дефицита на финансиране, защото кредитните пазари се задъхват от бързото повишаване на лихвените проценти.
Реалността ще стартира да се усеща през идващите седмици, когато кредиторите в Европа получат резултатите от оценките в края на годината. Големите спадове в оценките заплашват да доведат до нарушение на изискванията по заемите, което ще провокира незабавни ограничения за финансиране - от насилствени продажби до вливане на свежи пари.
Заеми, облигации и други задължения на обща стойност към 1,9 трлн. евро - съвсем колкото италианската стопанска система - са обезпечени с търговски парцели или са предоставени на наемодатели в Европа и Обединеното кралство по данни на Европейския банков орган, изследване на Bayes Business School и данни, събрани от Bloomberg.
Приблизително 20% от тях, или към 390 милиарда евро, ще станат изискуеми през тази година, а идната рецесия е първото същинско тестване за регулациите, основани след международната финансова рецесия за ограничение на рисковете при кредитирането на недвижими парцели. Тези правила могат да създадат корекцията по-стръмна и внезапна.
" Мисля, че преоценката ще се случи по-бързо, в сравнение с в предишното ", сподели Джон О`Дрискол, началник на бизнеса с недвижими активи в звеното за ръководство на вложения на френския осигурител Axa SA. " Хората стартират да се излагат на риск, когато приливът секва. "
Новите разпореждания ще подбуден европейските кредитори да работят по-агресивно във връзка с неприятните заеми. Освен това те са в по-добро положение, в сравнение с по време на последната рецесия в бранша на недвижимите парцели преди повече от десетилетие, тъй че може да са по-малко склонни да разрешат на проблемите да се задълбочат. Това трансферира тежестта върху кредитополучателите.
След финансовата рецесия от 2008 година множеството банки не желаеха да изискат неприятните заеми, защото това би довело до големи загуби - процедура, наречена " удължение и превземане ". Съгласно новите правила за необслужваните заеми кредиторите ще би трябвало да заделят средства за предстоящи, а не за насъбрани загуби. Това значи, че те имат по-малко тласъци да седят настрани и да се надяват цената на активите да се възвърне.
Няколко скорошни покупко-продажби демонстрират по какъв начин фирмите за недвижими парцели реагират на края на ерата на лесните пари, само че към този момент насилствените продажби са по-скоро изключение, в сравнение с предписание.
1 Portsoken Street
Собствениците на офис постройка в лондонския осигурителен квартал не съумяха да обезпечат рефинансиране преди падежа на дълга от към 140 млн. паунда през юли, което ги накара да включат уговорка за основна неустановеност в докладите, подадени през август.
Въпреки че през февруари 2022 година осъвременената и отчасти отдадена чартърен постройка беше оценена на към 220 млн. паунда, от този момент цената ѝ се намали. В момента се водят полемики както за рефинансиране, по този начин и за отдаване чартърен на останалите площи, което може да предложи решение. Ако няма прогрес, резултатът може да бъде насилствена продажба.
One Poultry
Корейските притежатели на постройката наоколо до Английската централна банка предоставиха заем на акционерите, откакто спадът в цената ѝ докара до нарушение на изискванията по заема от Ирландската централна банка, съгласно докладите на компанията. Стратегията явно изисква притежатели, които разполагат с налични парични средства, какъвто не е казусът с доста европейски наемодатели със мощен ливъридж. React News към този момент заяви за пропуснатия краен период за рефинансиране.
Vauxhall Construction
В Лондон компанията Guangzhou R&F Properties Co. откри опция на банковите заеми. Китайският бизнесмен се обърна към консорциум, включващ Apollo Global Management Inc. и Carlyle Group, с цел да си обезпечи 772 млн. лири дълг, с цел да възобнови работата по апартаментен и хотелски комплекс във Воксхол.
Commerzbank Tower
Във Франкфурт различен корейски вложител избра да се опита да продаде кулата, населявана от Commerzbank AG, вместо да се опита да рефинансира. Това е необичаен ход на сегашния пазар. Според Крис Стейвли, началник на интернационалните финансови пазари в Европа за JLL, предходната година в Европа са били изтеглени към 20 милиарда евро от планувани продажби на офиси, защото продавачите са взели под внимание спадащите стойности.
Досега оценките не са се намалили задоволително, тъй че първостепенният дълг - заемите, които нормално се държат от банките - да се окаже под водата, само че това скоро може да се промени. Търговските парцели в Обединеното кралство, оценени от CBRE Group Inc., са намалели с 13% през предходната година. Спадът се форсира през второто полугодие, като единствено през декември брокерът записва спад от 3%. Анализаторите на Goldman Sachs Group Inc. предвиждат, че общият спад може да доближи 20 %.
Тогава банките могат да подхващат дейности, преди цените да спаднат още повече, и да рискуват кредитни загуби, принуждавайки задлъжнелите наемодатели да търсят сложни други възможности. Въпросите стават още по-сложни за тези, които са изправени пред падеж на задължения. Кредиторите понижават размера на цената на парцела, за който са подготвени да провиснал заем. Това значи, че по-ниската оценка може да подейства като двоен удар, увеличавайки дефицита на финансиране.
" Апетитът на банките е по-нисък и ще остане по-нисък ", до момента в който не се появят признаци, че пазарът е достигнал дъното, сподели Винсент Нобел, началник на отдел " Кредитиране, основано на активи " във Federated Hermes Inc. Новите регулации подтикват банките да се оправят с неприятните заеми, " а един от методите за решение на проблеми е да ги превърнеш в проблем на някой различен ".
Досега епицентърът на рецесията беше Швеция, където се чака цените на жилищата да спаднат с 20% по отношение на пиковите равнища. Листваните на борсата компании за недвижими парцели в страната са изгубили 30% от цената си през последните 12 месеца, а Шведската централна банка и Службата за финансов контрол неведнъж са предупреждавали за рисковете, произлизащи от задълженията за търговски парцели.
Според Андерс Квист, старши консултант на шефа на FSA, спадащите стойности на недвижимите парцели биха могли да провокират " резултат на доминото ", защото настояванията за повече обезпечения биха могли да наложат продажби в затруднено състояние.
Макар че има някои острови на непоклатимост като Италия и Испания, които бяха наранени по-силно след международната финансова рецесия, Обединеното кралство се срутва и има признаци, че Германия може да е идната.
От друга страна, вложителите в недвижими парцели, които изпитват усложнения, разполагат с повече благоприятни условия. През последното десетилетие непрекъснато се разширяваха субекти като кредитните фондове от затворен вид. Според анализатори през първата половина на предходната година застрахователите и другите различни кредитори дружно са имали по-голям дял от новите заеми за недвижими парцели в Обединеното кралство, в сравнение с огромните банки в страната.
През идващите 18 месеца вложителите ще налеят рекордно количество пари в така наречен опортюнистични фондове, които вършат по-рискови залози за недвижими парцели, съобщи основният изпълнителен шеф на Cantor Fitzgerald Хауърд Лутник на Световния стопански конгрес в Давос предходната седмица. Тази наклонност ще спомогне за ускорение на възобновяване на пазарите на търговски недвижими парцели, сподели той.
Тези нови принадлежности биха могли да създадат разтърсванията по-краткотрайни, в сравнение с в предишното, когато банките задържаха неприятните заеми с години. Луис Ландеман, кредитен анализатор в Danske Bank в Стокхолм, чака възобновяване да бъде относително проведено, като кредитополучателите ще имат задоволително време, с цел да подхващат контрамерки.
" На всеки, който може да измисли изобретателен метод за запълване на тази празнота, му предстоят положителни времена ", сподели Мат Оукли, началник на комерсиалните изследвания в Savills.
Източник: moreto.net
КОМЕНТАРИ