Защо не е задължително новото строителство да поскъпва
В цената на един квадратен метър новопостроено жилище има три съществени съставния елемент. Те са цената на земята, себестойността на строително-монтажните работи и облагата на вложителя. Средната офертна цена на жилищата в центъра на София в този момент е 2040 EUR/кв.м, като тя включва както ново, по този начин и остаряло строителство. В южните квартали на София като Витоша, Кръстова вада и Манастирски ливади цената е 1560 EUR/кв.м с преобладаващо ново строителство.
„ В центъра на София междинната офертна цена на квадратен метър земя е към 1400 EUR/кв.м. Много от офертите на основни места за строителство са към 2000 EUR/кв.м. В тази зона Кинт е е 3,5, някъде е 5, а има и сектори в централната градска част, където е без ограничаване. Това демонстрира напълно жестоко, че земята взе участие с 400 EUR/кв.м в себестойността на новото строителство. Такива са осреднените данни, само че при доста терени в влиятелните квартали цената на земята в себестойността може да е двойно и даже тройно по-голяма “, сподели особено за най-големия уебсайт за недвижими парцели Валентин Съйков, притежател на организация „ Имоти “ ООД.
В цитираните нагоре южни квартали на София цените се двоумят към 300 EUR/кв.м. Ако приемем, че там междинният Кинт е 2, „ приносът “ на земята в себестойността на строителството е 150 EUR/кв.м. И тук този дял в себестойността може да се удвои и утрои при имоти с добра локация.
Поскъпването на земята с позволение за високо и средноетажно строителство в огромните градове се обуславя от лимитираното предложение на фона на мощното търсене от евентуални вложители. Колкото повече се качват цените на жилищата, толкоз по-трудно става да се откри имот, за който може в рационален период да се извади позволение за градеж. „ Обикновено гонитбата сред цените на парцелите и на готовите жилища продължава досега, в който следващата рецесия изравнява съотношението сред търсенето и предлагането на някакво равнище, което е задоволително за пазара “, прецизира Съйков.
Себестойността на строителството в действителност пораства от ден дневно. Трудно е да се оцени с една обща формула, само че съгласно бизнесмени е сред 500 и 600 EUR/кв.м за общоприетоо осъществяване.
Цената нараства с повишението на качеството на осъществяването. За лукса горна граница няма, както се знае. „ Ще бъде доста опростено, в случай че съберем 400 плюс 600, извадим от 2000 и кажем, че облагата на вложителите е 1000 EUR/кв.м. Всеки обект има своята специфичност. Освен тухлите и желязото има доста други разноски, които незапознатите с сектора подценяват или пропущат “, разяснява експерта. За да израсне една постройка разноските стартират от предпроектните изследвания, минават през проектирането и приемането на строително позволение.
Съществен миг е рекетът от страна на общините и експлоатационните сдружения към строителите. В доста страни по света вложителят стартира да строи постройка, когато парцелът е обезпечен с транспортен достъп, електричество, вода, канал. У нас това е грижа и разход на вложителя, който се пробва посредством цената да го трансферира на крайния клиент. Във времена на напредък това му се получава. Във времена на рецесия настъпват драми за тези вложители, които не са си пресметнали добре всички разноски.
Ако парите за инфраструктура се причисляват към формалния рекет, то има и още един – всекидневен. Не са изчезнали заплащанията под масата за служители на виновни позиции, от чийто автограф постоянно зависи ориста на плана.
„ В някои моменти забележителен дял от себестойността се пада на облагата на банките от лихвите по заемите, които са отпуснали на вложителите. В днешно време този фактор е незначителен, тъй като клиентите изкупуват всеки градеж на зелено и потребността от банкови заеми е минимална или клоняща към нула “, споделя Съйков.
Данните са общодостъпни. Всеки самичък може да се поупражнява в броене. Резултатите са, че чистата строителна себестойност рядко доближава една втора от продажната цена на жилищата. При по-скъпите парцели тя е към една трета, а може да падне и по-ниско.
Тук се връщаме на въпроса дали повишаването на строителните материали значи безусловно повишение на цените на новото строителство. Отговорът е, че цените на жилищата се покачват, тъй като пазарът още може да поеме това покачване. При привършване на платежоспособното търсене растежът стопира и се търси усъвършенстване на съставените елементи на ценообразуването.
„ Преди дни видях контракт, с който строителна компания продава жилища в градеж. В него беше записано, че при повишение на цените на материалите с повече от 10% записаната в контракта продажна цена на жилището ще се увеличи със същия %. Това на процедура значи, че при увеличение на строителната себестойност с 50 EUR/кв.м купувачът ще заплати по 150 EUR/кв.м допълнително. В свободната пазарна стопанска система всеки е свободен да ценообразува и да предлага стоката си както откри за добре, а задачата на купувача е да си прави добре сметката и да не се хвърля стремително сякаш жилищата свършват и повече няма да има.
При превръщане на съотношението сред търсенето и предлагането в интерес на предлагането дефицитът на имоти свършва. Собствениците на земя стартират да се конкурират за вниманието на доста по-малък брой вложители, останали макар сложните пазарни условия. Тези, които желаят да осъществят бързо парцелите си, стартират да оферират по-изгодни условия “, споделя Съйков.
Колкото до третия главен съставен елемент, всеки вложител самичък си преценя при какъв марж на облагата има смисъл да остане деен на пазара и да стартира нови градежи. А започнатите може да се завършат напълно без облага или даже на загуба. Историята помни много такива случаи.
Такава е логиката на пазара. А какво могат да създадат страната и общините, с цел да обезпечат по-достъпни жилища за хората? В тяхна власт е облекчаването на административните процедури, свързани с регулацията на земята, проектирането и издаването на позволение за градеж. С промени в нормативната база експлоатационните сдружения монополисти би трябвало да бъдат задължени да обезпечават съответните зареждания за новостроящите се здания. Нали в тях ще живеят техните бъдещи клиенти. В ръцете на общините е построяването на нужната улична мрежа. Всичко това може да увеличи внезапно предлагането на имоти подготвени за строителство и да повлияе за понижаване на себестойността на новостроящите се жилища. По тия въпроси се приказва към този момент трето десетилетие, само че особена смяна към по-добро в държавната машина няма. Явно ще чакаме още веднъж невидимата ръка на пазара да намества нещата по сложния метод.
„ В центъра на София междинната офертна цена на квадратен метър земя е към 1400 EUR/кв.м. Много от офертите на основни места за строителство са към 2000 EUR/кв.м. В тази зона Кинт е е 3,5, някъде е 5, а има и сектори в централната градска част, където е без ограничаване. Това демонстрира напълно жестоко, че земята взе участие с 400 EUR/кв.м в себестойността на новото строителство. Такива са осреднените данни, само че при доста терени в влиятелните квартали цената на земята в себестойността може да е двойно и даже тройно по-голяма “, сподели особено за най-големия уебсайт за недвижими парцели Валентин Съйков, притежател на организация „ Имоти “ ООД.
В цитираните нагоре южни квартали на София цените се двоумят към 300 EUR/кв.м. Ако приемем, че там междинният Кинт е 2, „ приносът “ на земята в себестойността на строителството е 150 EUR/кв.м. И тук този дял в себестойността може да се удвои и утрои при имоти с добра локация.
Поскъпването на земята с позволение за високо и средноетажно строителство в огромните градове се обуславя от лимитираното предложение на фона на мощното търсене от евентуални вложители. Колкото повече се качват цените на жилищата, толкоз по-трудно става да се откри имот, за който може в рационален период да се извади позволение за градеж. „ Обикновено гонитбата сред цените на парцелите и на готовите жилища продължава досега, в който следващата рецесия изравнява съотношението сред търсенето и предлагането на някакво равнище, което е задоволително за пазара “, прецизира Съйков.
Себестойността на строителството в действителност пораства от ден дневно. Трудно е да се оцени с една обща формула, само че съгласно бизнесмени е сред 500 и 600 EUR/кв.м за общоприетоо осъществяване.
Цената нараства с повишението на качеството на осъществяването. За лукса горна граница няма, както се знае. „ Ще бъде доста опростено, в случай че съберем 400 плюс 600, извадим от 2000 и кажем, че облагата на вложителите е 1000 EUR/кв.м. Всеки обект има своята специфичност. Освен тухлите и желязото има доста други разноски, които незапознатите с сектора подценяват или пропущат “, разяснява експерта. За да израсне една постройка разноските стартират от предпроектните изследвания, минават през проектирането и приемането на строително позволение.
Съществен миг е рекетът от страна на общините и експлоатационните сдружения към строителите. В доста страни по света вложителят стартира да строи постройка, когато парцелът е обезпечен с транспортен достъп, електричество, вода, канал. У нас това е грижа и разход на вложителя, който се пробва посредством цената да го трансферира на крайния клиент. Във времена на напредък това му се получава. Във времена на рецесия настъпват драми за тези вложители, които не са си пресметнали добре всички разноски.
Ако парите за инфраструктура се причисляват към формалния рекет, то има и още един – всекидневен. Не са изчезнали заплащанията под масата за служители на виновни позиции, от чийто автограф постоянно зависи ориста на плана.
„ В някои моменти забележителен дял от себестойността се пада на облагата на банките от лихвите по заемите, които са отпуснали на вложителите. В днешно време този фактор е незначителен, тъй като клиентите изкупуват всеки градеж на зелено и потребността от банкови заеми е минимална или клоняща към нула “, споделя Съйков.
Данните са общодостъпни. Всеки самичък може да се поупражнява в броене. Резултатите са, че чистата строителна себестойност рядко доближава една втора от продажната цена на жилищата. При по-скъпите парцели тя е към една трета, а може да падне и по-ниско.
Тук се връщаме на въпроса дали повишаването на строителните материали значи безусловно повишение на цените на новото строителство. Отговорът е, че цените на жилищата се покачват, тъй като пазарът още може да поеме това покачване. При привършване на платежоспособното търсене растежът стопира и се търси усъвършенстване на съставените елементи на ценообразуването.
„ Преди дни видях контракт, с който строителна компания продава жилища в градеж. В него беше записано, че при повишение на цените на материалите с повече от 10% записаната в контракта продажна цена на жилището ще се увеличи със същия %. Това на процедура значи, че при увеличение на строителната себестойност с 50 EUR/кв.м купувачът ще заплати по 150 EUR/кв.м допълнително. В свободната пазарна стопанска система всеки е свободен да ценообразува и да предлага стоката си както откри за добре, а задачата на купувача е да си прави добре сметката и да не се хвърля стремително сякаш жилищата свършват и повече няма да има.
При превръщане на съотношението сред търсенето и предлагането в интерес на предлагането дефицитът на имоти свършва. Собствениците на земя стартират да се конкурират за вниманието на доста по-малък брой вложители, останали макар сложните пазарни условия. Тези, които желаят да осъществят бързо парцелите си, стартират да оферират по-изгодни условия “, споделя Съйков.
Колкото до третия главен съставен елемент, всеки вложител самичък си преценя при какъв марж на облагата има смисъл да остане деен на пазара и да стартира нови градежи. А започнатите може да се завършат напълно без облага или даже на загуба. Историята помни много такива случаи.
Такава е логиката на пазара. А какво могат да създадат страната и общините, с цел да обезпечат по-достъпни жилища за хората? В тяхна власт е облекчаването на административните процедури, свързани с регулацията на земята, проектирането и издаването на позволение за градеж. С промени в нормативната база експлоатационните сдружения монополисти би трябвало да бъдат задължени да обезпечават съответните зареждания за новостроящите се здания. Нали в тях ще живеят техните бъдещи клиенти. В ръцете на общините е построяването на нужната улична мрежа. Всичко това може да увеличи внезапно предлагането на имоти подготвени за строителство и да повлияе за понижаване на себестойността на новостроящите се жилища. По тия въпроси се приказва към този момент трето десетилетие, само че особена смяна към по-добро в държавната машина няма. Явно ще чакаме още веднъж невидимата ръка на пазара да намества нещата по сложния метод.
Източник: fakti.bg
КОМЕНТАРИ