![[Shutterstock] Ако темпът на ипотечно кредитиране в България се запази](https://www.capital.bg/shimg/zx620y323c_3993741.jpg)
Ипотечна еуфория
[Shutterstock] Ако темпът на ипотечно кредитиране в България се резервира подобен, какъвто го виждаме в края на лятото, 2019 ще се трансформира в година рекордьорка, която дълго ще бъде посочена за образец. При към 300 млн. лева нови заеми на месец (каквато е скоростта към момента) през декември общата сума на изтеглените жилищни заеми хипотетично може да доближи 3 милиарда лева Банкери го намират за рисково както за стопанската система, по този начин и за самите консуматори.
Още преди година Българска народна банка даде поръчка, че и тя е обезпокоена и ще опита да охлади ескалиращата еуфория. Но нейната мярка с увеличението на финансовите буфери към този момент няма необикновен на практика резултат, а самият регулатор не е дал индикации да мисли за по-твърди. Последва тревога от самите търговски банки, които в изискванията на свирепа конкуренция не смеят да охладняват към търсещите ги за заем, само че пък разполагайки с информация от първа ръка, предизвестиха, че клиенти работят на ръба на опциите си. Плашила развяха и експерти анализатори, съгласно които българинът върви към свръхзадлъжнялост. Проблемът с това е, че предвещава обществена злополука при превръщане на икономическия цикъл, каквото рано или късно ще настъпи.
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики За да се завихри ипотечното кредитиране в България до фурията, каквато виждаме сега, си има фундаментални аргументи. А потребителите минимум могат да бъдат винени, че се поддават на изкушението, като се възползват от удобните условия. Факт е, че опасности има и те не са за подценяване, още повече че уроците от последната рецесия са към момента пред очите ни. Минали са едвам 10 години от удара на световната финансова рецесия, когато имотният пазар и строителството се сринаха. Това повлече със себе си доста бизнеси и работни места, а хиляди новодомци се върнаха отново като наематели, този път преследвани и от събирачи на вземания.
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
По-достъпно от всеки път
Няма друго потомство, като това на 25+- годишните в България, за които притежаването на лично жилище да е било толкоз налично. При лихви на ипотечните заеми от към 3%, колкото апропо е и средногодишната инфлация, инвестицията наподобява изцяло оправдана. Още по-оправдана става, в случай че се съпостави с разхода за живеене чартърен, който нормално е към една трета от месечния приход в огромни градове като София, Пловдив, Варна. С опциите за разсрочване на заемите за повече от 20 и даже до 35 години, месечните вноски могат да са толкоз ниски, че да са търпими даже за несемейни хора, без финансовия тил на най-малко още един работещ в семейството.
Нещо повече, банките са отворени да кредитират, тъй като потребителските заеми са по едно и също време рентабилен и сигурен сегмент. Достатъчно е да работите на непрекъснат трудов контракт и да имате ритмични приходи, с цел да получите утвърждение. Не е наложително да влезете с някакви лични спестявания в договорката - значително са институциите на пазара, които отпускат до 100% от сумата, нужна за покупка на жилище, като от горната страна на това оферират и алтернатива за потребителски заем за обзавеждане на новия дом.
В същото време икономическата конюнктура на напредък дава убеденост на хората, че най-малко в обозримо бъдеще ще могат да намират работа и ще получават задоволително, с цел да обслужват без проблем отговорностите си към банката. Безработица е ниска, заплатите порастват годишно и междинните към този момент надвишават 1200 лева за страната.
Лихвите по депозитите са покрай нулата, а таксите по обслужването им изяждат даже и символичната начислена рентабилност. Така в случай че човек не съумява да изхарчи цялата си заплата, а има и някой родственик гастарбайтер, който оказва помощ с финансите, хората натрупат спестявания, които в допълнение подтикват потребителите най-малкото да подобрят обществения си статус, като купят нещо ново, в прекрасен квартал или в динамично разрастващ се град.
Последното е доста очевидно в данните за депозитите на семействата. Към края на август спестяванията са за внушителните 53.6 милиарда лева, като от тях най-вече като размер са влоговете от 100 хиляди до 200 хиляди лева, следвани от тези в сегмента 10 - 20 хиляди лева и депозитите, в които има от 20 хиляди до 30 хиляди лева Това са сумите, съответстващи на най-масовия % самоучастие в покупко-продажби за покупки на парцел с ипотека (средно 20-25%, при междинни цени на парцелите към 100 хиляди лева.) по данни на кредитни специалисти в банките.
На езика на банкерите коефициентът на досегаемост на жилища в България сега разкрива в пъти по-добра обстановка за потребителите от това, което имаха при предходната ипотечна еуфория през 2007-2008 година, когато лихвите бяха три пъти по-високи. Пресметнат през нужната междинна заплата за покупка на квадратен метър жилищна повърхност към полугодието на тази година, коефициентът е на стойност 1.23 за София (като най-динамичен пазар) и 0.84 междинен коефициент за досегаемост на национално равнище. За съпоставяне, същият коефициент за София през 2008 година е бил 3.43, демонстрират сметките на специалистите по ипотечно кредитиране в Райфайзенбанк България.
Така видяно, ритъм на размерите ипотечното кредитиране от 12% към август на годишна база и изтеглени 2.2 милиарда лева единствено за тази година не наподобява голословен. Важно е обаче да се види кой поема най-вече заеми, какъв риск натрупва това за финансовата система и не спомага ли тази ипотечна еуфория за раздуването на балони в стопанската система, да вземем за пример в строителството.
Виж кой тегли
Данните на Българска народна банка към края на август демонстрират, че ипотечните заеми в банковата система са на обща сума от 11.4 милиарда лева, което е с 12.4% повече от равнището преди година. Това са чисто 1.2 милиарда лева нови заеми, само че действително сумата е по-голяма, защото през интервала са отписвани неприятни заеми и са погасявани остарели.
Анкета измежду банките, които са най-големите и дейни на пазара на ипотечно кредитиране, демонстрира, че междинният размер на заемите варира от 100 до 140 хиляди лева Има устойчива наклонност за повишаване на размера, както и за разсрочване на задължението за по-дълъг интервал от над 20 години, което разрешава по-ниски месечни вноски. Това приказва за вида клиенти, които протягат ръка по-смело към ипотеките сега - хора на междинна възраст, с приходи към 2 хиляди лева, които живеят в огромен град и имат спестявания в размер на към 20% от цената на парцела.
" За първите осем месеца на годината междинният размер на заема доближава до 57 100 евро по отношение на 52 200 евро за същия интервал предходната година. Тенденцията е устойчива през последните пет години ", показват от Пощенска банка, която е трета по мярка на ипотечния портфейл на пазара. От институцията прибавят, че междинният интервал на изплащането при тях е 25 години, а кредитоискателите се стремят да обезпечат висок % на самоучастие, приблизително 25-30%, посредством което си обезпечават по-лесно обслужване на месечните вноски и понижаване на риска от изпадане в неспособност за заплащане.
" Клиентите несъмнено избират по-дълги периоди, като през 2017 година една трета от заемите са със период над 21 години, до момента в който през 2018 и 2019 г следим нарастване до съвсем половината от всички ", прибавя Борислав Гостев, началник отдел " Управление на търговски сътрудници " в ОББ.
Тенденция за ориентиране на потребителите към по-дългите периоди на погашение виждат и в Алианц банк България. " През 2017 година желаните заеми със период на погашение 10 и по-малко години са били 25%, през 2018 година те са били 22%, а през 2019 понижават на 18%. За същия интервал заеми за период на погашение над 20 години се усилват от 19% за 2017 година, на 22% за 2018 година, до 28% от началото на 2019 година Кредитите със период на погашение 30 години също се усилват – от 7% за 2017 година на 9.50% за 2018 година и 12.6% от началото на 2019 година "
Тази наклонност, която следят и в Райфайзенбанк България, се изяснява с обстоятелството, че клиентите избират най-малко първоначално да заплащат по-ниска месечна вноска, с цел да могат да обезпечат спомагателни финанси за поправки и обзавеждане, и заради тази причина разсрочват заема си за по-дълъг интервал. " Запознаваме всички клиенти и с опцията да погасяват отчасти или изцяло заема си без никаква такса след 12-ата месечна вноска, което им дава спокойствието, че във всеки един миг могат да понижат периода на заема си. Затова в реалност действителният период, за който се погасяват заемите, е доста по-кратък от в началото контрактувания ", изясняват от банката.
" Наблюдаваният растеж в размера на заемите е от порядъка на към 5% годишно ", са усещанията от практиката на Първа капиталова банка (ПИБ). " Причина за това е растежът в цените на парцелите, както и нарасналото търсене на тристайни, многостайни и първокласни парцели, към които се насочват потребителите, в среда на стопански растеж, ниски равнища на безработица и възходящи приходи ", изясняват от Уникредит Булбанк.
Профилът на най-активните клиенти на ипотечния пазар, който разказват банкерите, е фамилен човек с приходи към 2 хиляди лева на месец, живеещ в огромен град. " Трите най-големи града София, Варна и Пловдив образуват съвсем 60% от размера на ипотечните ни заеми ", пресмятат от ОББ. Пощенска банка включва в групата на най-активните пазари и Бургас, като добавя, че жилищен заем употребяват най-често хора с висше обучение, на възраст сред 30 и 40 години, фамилни и със междинен приход от 1000 до 2000 лв. на месец.
Наблюденията на ПИБ са, че по-голям е броят на кредитополучателите мъже. Според тях това се изяснява с обстоятелството, че те се разпознават към момента като " глава на фамилията " и в огромна степен имат водеща роля при взимането сходен вид решения. " Забелязва се интензивност измежду младежите, работещи в браншове с високо възнаграждение като осведомителни технологии и връзка, аутсорсинг компании и други ", акцентират от Алианц банк България, където мъжете са една четвърт от кредитополучателите.
" Клиентите показват висока финансова просвета и наблюдават какви са трендовете на пазара. Те търсят актуализиране на изискванията най-често, когато лихвеният % по сегашния им заем е по-висок от настоящо предлаганите, като в началото се обръщат към банката, в която сега имат ипотечен заем. За всеки клиент е по-лесно да предоговори заема си, в сравнение с да го рефинансира, тъй като рефинансирането изисква нова ипотека в интерес на новата банка, която ще го кредитира, а това води до спомагателни задължения и разноски ", са наблюденията в Райфайзенбанк България.
Индикации за закъснение
Макар да се чуха предизвестия, че клиенти теглят заеми на ръба на опциите си и има наклонност към свръхзадлъжняване на семействата, към този момент банкерите не считат да стягат разпоредбите, по които отпускат ипотечни заеми, демонстрира анкетата на " Капитал " измежду институциите, които са най-активните на пазара. От една страна, това е обвързвано с упованията за опазване на сегашната икономическа обстановка за по-продължителен интервал от време, както и застиване на лихвените нива. Заради компликациите в световната стопанска система, в това число и несигурността към Brexit, повишаване на лихвите най-вероятно ще се отсрочи, което дава комфорт на кредиторите.
От друга страна, за банките семействата са най-доходоносният източник на доходи. От общите лихвени приходи на сред 10 и 20% идват от ипотечните портфейли. Заради високата интензивност при банкирането на дребно секторът за поредна година чупи върхове като облаги и в края на юли резултатът надвиши 1 милиарда лева
Въпреки това има индикации за известно охладняване от страна на банките поради бурното строителство през последните години, което има капацитет да усили осезаемо размера предлагани жилища на пазара, с което да се отрази върху цените, а оттова и до закъснение в сегмента. " Смятаме, че големият интерес от разнообразни вложители към планове ново строителство, изключително през последните две-три години, евентуално би довело до едно пренасищане на пазара и заради тази причина финансираме на стадий недодялан градеж само компании, които са с дълготраен опит и са се потвърдили през годините ", разясняват от ОББ. Лихвата: плаваща или закрепена?
Уникредит Булбанк
Като желан модел идентифицираме плаващия лихвен % по ипотечните заеми, който се образува от референтен лихвен показател и надбавка, закрепена за периода на заема. Това обезпечава бистрота и лесна проследяемост на стойностите им.
При образуване структурата и параметрите на ипотечния заем банката упорства за несъмнено оптимално съответствие сред приходи и разноски, което да не се надвишава. Препоръката ни към клиентите е да не позволяват разноските за вноски по заеми да заемат съществена част от месечния им бюджет, с цел да имат опция по-спокойно да посрещат непредвидени разноски. Предвид дълготрайния темперамент на един ипотечен заем застраховката " Живот " е неизменима част. Тя обезпечава финансова отбрана при събития, свързани с живота, здравето и трудовата претовареност на кредитополучателя. Препоръката ни към клиентите е да преглеждат застраховките като спомагателна отбрана при непредвидени обстановки, а не като спомагателен наложителен разход.
Клиентите, стига да имат опция, могат да се възползват от атрактивни принадлежности за икономисване. Доходността от тях би разрешила и да се покриват разноски, и предварително да се редуцира дългът по заема им посредством отчасти или цялостно погасяване, което след първата година е без такса.
Райфайзенбанк България
При плаващия лихвен % нормално предлаганата рента е по-ниска и при понижаване на съставния елемент, на база на който се образува лихвеният %, клиентът стартира да изплаща по-ниска вноска. Ако пазарната наклонност обаче внезапно се промени, лихвата по заема ще се увеличи. При закрепения лихвен % клиентът има сигурност, че вноската му няма да се промени през интервала на фиксиране и по този начин умерено може да провежда месечния си бюджет. При този вид клиентът не е уязвим при повишение на пазарните лихви, само че в това време няма да е миропомазан и при възможното им понижаване.
Всеки клиент може да разчита на нас освен до придобиването на парцела, само че и по време на погашение на заема, тъй че сме сигурни, че при промени на пазарната обстановка дружно ще открием работещ вид, с който да продължи да обслужва заема обикновено.
Сред главните условия на всяка банка е съотношението сред вноските по всички заеми на клиента и приходите му да не надвишава избран %. Нашият съвет към кредитополучателите е да не одобряват този % единствено като число, а да го слагат в действителното си всекидневие, да помислят добре какви са стандартът и методът им на живот. И чак по-късно да преценяват какъв спомагателен разход биха могли да си разрешат. Със сигурност клиентите няма по какъв начин да плануват всичко допустимо, само че съветваме да са прагматични и рационални, когато става въпрос за ипотечния им заем и отговорността да защитят себе си и най-близките си.
ПИБ
След финансовата рецесия през 2009 година ясно изразена наклонност беше потребителите да търсят закрепена рента. Това се дължеше на възприятието на неустановеност, обзело пазарите тогава, както и нуждата от по-надеждно обмисляне на бъдещите разноски. През последните няколко години, в резултат на усъвършенстваната икономическа конюнктура, множеството банки, а и клиенти избират да употребяват плаваща рента. Това до известна степен се обуславя и от понижаващите се цени на парите на интернационалните пазари, и на лихвите по депозити.
Голяма част от банките образуват своите плаващи лихви, като употребяват точно лихвен показател, основан на цената на депозитите на вътрешния пазар или някой интернационален показател като EURIBOR. В последните години те гладко понижават, което води и до понижение на лихвения % на кредитополучателите.
Най-често потребителите търсят непосредствено понижение на лихвения % и много по-рядко смяна на различен тип изискване – период, размер на погасителна вноска или друго. В общественото пространство необятно се популяризират лихвените проценти, които се дават за нови ипотечни заеми, и потребителите са наясно с това. В договарянията си с банките те търсят цени, равни на пазарните, без да регистрират какви са/били разноските на банките при отпущането на финансирането.
Застраховката " Живот " е потребна и целесъобразна за потребителите, които теглят заем. Тя носи неоспорими преимущества при настъпването на неподходящи обстановки като безработица, хоспитализация, загуба на самостоятелност или гибел. Застраховката може да окаже забележителна финансова изгода в тези моменти и да помогне за постоянното обслужване или погашение на заема.
Алианц банк България
Най-предпочитаният метод за кредиторите за установяване на лихвите по заемите са моделите, основани на комбинации от пазарни показатели, които съответно отразяват макро- и микроикономическите промени. Динамиката на тези показатели предопределя и изменчивия темперамент на лихвата.
Фиксираните лихви несъмнено са по-предпочитани от клиентите с оглед предвидимостта на разхода, която обезпечават. За кредитора обаче фиксирането на лихвата носи много опасности. Ако те не са съответно хеджирани, може да доведат до отрицателни финансови резултати. С цел ограничение на тези опасности предложенията за заеми с закрепени лихви всекидневно са за къси периоди и с равнища над настоящите променливи лихви.
Препоръчително е при вземането на заеми клиентите да плануват финансови запаси за застраховане на бъдещи неподходящи събития. Не бива да се позволява висока задлъжнялост по отношение на настоящите и предстоящите приходи. Едно 50% съответствие сред чистите приходи към общите разноски може да се одобри като горна граница.
ОББ
Клиентите избират заеми с плаваща рента, защото изискванията при тях са по-добри с сред 1 и 2%. Имаме и артикул с закрепена рента за първите три години, само че ползата към него е по-скоро алегоричен.
От две години насам имаше разнообразни знаци, които образуваха настройките, че лихвите ще тръгнат в посока нагоре, само че това не се случи. Последните вести от Европейската централна банка, съчетани с несигурността, подбудена от Брекзит, комерсиалните конфликти сред Съединени американски щати и Китай и огромната задлъжнялост по отношение на Брутният вътрешен продукт на някои страни в Европейски Съюз, водят до прогнозата ни, че лихвите ще останат ниски в България най-малко до края на идната година.
Разумната граница сред наличен приход и всички разноски по заемите е сред 30 и 40%. Въпреки че съгласно данните на Национален статистически институт приходите на българите непрестанно нарастват, към момента сме надалеч от множеството страни в Европейския съюз и огромна част от клиентите в устрема си да закупят лично жилище, излизат от целесъобразните стойности. Бихме ги посъветвали по-скоро да създадат компромис с квартала или квадратурата на жилището си, вместо идващите 20 или 30 години да изпитват усложнения да покриват и заема си и настоящите си разноски.
Още преди година Българска народна банка даде поръчка, че и тя е обезпокоена и ще опита да охлади ескалиращата еуфория. Но нейната мярка с увеличението на финансовите буфери към този момент няма необикновен на практика резултат, а самият регулатор не е дал индикации да мисли за по-твърди. Последва тревога от самите търговски банки, които в изискванията на свирепа конкуренция не смеят да охладняват към търсещите ги за заем, само че пък разполагайки с информация от първа ръка, предизвестиха, че клиенти работят на ръба на опциите си. Плашила развяха и експерти анализатори, съгласно които българинът върви към свръхзадлъжнялост. Проблемът с това е, че предвещава обществена злополука при превръщане на икономическия цикъл, каквото рано или късно ще настъпи.
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики За да се завихри ипотечното кредитиране в България до фурията, каквато виждаме сега, си има фундаментални аргументи. А потребителите минимум могат да бъдат винени, че се поддават на изкушението, като се възползват от удобните условия. Факт е, че опасности има и те не са за подценяване, още повече че уроците от последната рецесия са към момента пред очите ни. Минали са едвам 10 години от удара на световната финансова рецесия, когато имотният пазар и строителството се сринаха. Това повлече със себе си доста бизнеси и работни места, а хиляди новодомци се върнаха отново като наематели, този път преследвани и от събирачи на вземания.
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
По-достъпно от всеки път
Няма друго потомство, като това на 25+- годишните в България, за които притежаването на лично жилище да е било толкоз налично. При лихви на ипотечните заеми от към 3%, колкото апропо е и средногодишната инфлация, инвестицията наподобява изцяло оправдана. Още по-оправдана става, в случай че се съпостави с разхода за живеене чартърен, който нормално е към една трета от месечния приход в огромни градове като София, Пловдив, Варна. С опциите за разсрочване на заемите за повече от 20 и даже до 35 години, месечните вноски могат да са толкоз ниски, че да са търпими даже за несемейни хора, без финансовия тил на най-малко още един работещ в семейството.
Нещо повече, банките са отворени да кредитират, тъй като потребителските заеми са по едно и също време рентабилен и сигурен сегмент. Достатъчно е да работите на непрекъснат трудов контракт и да имате ритмични приходи, с цел да получите утвърждение. Не е наложително да влезете с някакви лични спестявания в договорката - значително са институциите на пазара, които отпускат до 100% от сумата, нужна за покупка на жилище, като от горната страна на това оферират и алтернатива за потребителски заем за обзавеждане на новия дом.
В същото време икономическата конюнктура на напредък дава убеденост на хората, че най-малко в обозримо бъдеще ще могат да намират работа и ще получават задоволително, с цел да обслужват без проблем отговорностите си към банката. Безработица е ниска, заплатите порастват годишно и междинните към този момент надвишават 1200 лева за страната.
Лихвите по депозитите са покрай нулата, а таксите по обслужването им изяждат даже и символичната начислена рентабилност. Така в случай че човек не съумява да изхарчи цялата си заплата, а има и някой родственик гастарбайтер, който оказва помощ с финансите, хората натрупат спестявания, които в допълнение подтикват потребителите най-малкото да подобрят обществения си статус, като купят нещо ново, в прекрасен квартал или в динамично разрастващ се град.
Последното е доста очевидно в данните за депозитите на семействата. Към края на август спестяванията са за внушителните 53.6 милиарда лева, като от тях най-вече като размер са влоговете от 100 хиляди до 200 хиляди лева, следвани от тези в сегмента 10 - 20 хиляди лева и депозитите, в които има от 20 хиляди до 30 хиляди лева Това са сумите, съответстващи на най-масовия % самоучастие в покупко-продажби за покупки на парцел с ипотека (средно 20-25%, при междинни цени на парцелите към 100 хиляди лева.) по данни на кредитни специалисти в банките.
На езика на банкерите коефициентът на досегаемост на жилища в България сега разкрива в пъти по-добра обстановка за потребителите от това, което имаха при предходната ипотечна еуфория през 2007-2008 година, когато лихвите бяха три пъти по-високи. Пресметнат през нужната междинна заплата за покупка на квадратен метър жилищна повърхност към полугодието на тази година, коефициентът е на стойност 1.23 за София (като най-динамичен пазар) и 0.84 междинен коефициент за досегаемост на национално равнище. За съпоставяне, същият коефициент за София през 2008 година е бил 3.43, демонстрират сметките на специалистите по ипотечно кредитиране в Райфайзенбанк България.
Така видяно, ритъм на размерите ипотечното кредитиране от 12% към август на годишна база и изтеглени 2.2 милиарда лева единствено за тази година не наподобява голословен. Важно е обаче да се види кой поема най-вече заеми, какъв риск натрупва това за финансовата система и не спомага ли тази ипотечна еуфория за раздуването на балони в стопанската система, да вземем за пример в строителството.
Виж кой тегли
Данните на Българска народна банка към края на август демонстрират, че ипотечните заеми в банковата система са на обща сума от 11.4 милиарда лева, което е с 12.4% повече от равнището преди година. Това са чисто 1.2 милиарда лева нови заеми, само че действително сумата е по-голяма, защото през интервала са отписвани неприятни заеми и са погасявани остарели.
Анкета измежду банките, които са най-големите и дейни на пазара на ипотечно кредитиране, демонстрира, че междинният размер на заемите варира от 100 до 140 хиляди лева Има устойчива наклонност за повишаване на размера, както и за разсрочване на задължението за по-дълъг интервал от над 20 години, което разрешава по-ниски месечни вноски. Това приказва за вида клиенти, които протягат ръка по-смело към ипотеките сега - хора на междинна възраст, с приходи към 2 хиляди лева, които живеят в огромен град и имат спестявания в размер на към 20% от цената на парцела.
" За първите осем месеца на годината междинният размер на заема доближава до 57 100 евро по отношение на 52 200 евро за същия интервал предходната година. Тенденцията е устойчива през последните пет години ", показват от Пощенска банка, която е трета по мярка на ипотечния портфейл на пазара. От институцията прибавят, че междинният интервал на изплащането при тях е 25 години, а кредитоискателите се стремят да обезпечат висок % на самоучастие, приблизително 25-30%, посредством което си обезпечават по-лесно обслужване на месечните вноски и понижаване на риска от изпадане в неспособност за заплащане.
" Клиентите несъмнено избират по-дълги периоди, като през 2017 година една трета от заемите са със период над 21 години, до момента в който през 2018 и 2019 г следим нарастване до съвсем половината от всички ", прибавя Борислав Гостев, началник отдел " Управление на търговски сътрудници " в ОББ.
Тенденция за ориентиране на потребителите към по-дългите периоди на погашение виждат и в Алианц банк България. " През 2017 година желаните заеми със период на погашение 10 и по-малко години са били 25%, през 2018 година те са били 22%, а през 2019 понижават на 18%. За същия интервал заеми за период на погашение над 20 години се усилват от 19% за 2017 година, на 22% за 2018 година, до 28% от началото на 2019 година Кредитите със период на погашение 30 години също се усилват – от 7% за 2017 година на 9.50% за 2018 година и 12.6% от началото на 2019 година "
Тази наклонност, която следят и в Райфайзенбанк България, се изяснява с обстоятелството, че клиентите избират най-малко първоначално да заплащат по-ниска месечна вноска, с цел да могат да обезпечат спомагателни финанси за поправки и обзавеждане, и заради тази причина разсрочват заема си за по-дълъг интервал. " Запознаваме всички клиенти и с опцията да погасяват отчасти или изцяло заема си без никаква такса след 12-ата месечна вноска, което им дава спокойствието, че във всеки един миг могат да понижат периода на заема си. Затова в реалност действителният период, за който се погасяват заемите, е доста по-кратък от в началото контрактувания ", изясняват от банката.
" Наблюдаваният растеж в размера на заемите е от порядъка на към 5% годишно ", са усещанията от практиката на Първа капиталова банка (ПИБ). " Причина за това е растежът в цените на парцелите, както и нарасналото търсене на тристайни, многостайни и първокласни парцели, към които се насочват потребителите, в среда на стопански растеж, ниски равнища на безработица и възходящи приходи ", изясняват от Уникредит Булбанк.
Профилът на най-активните клиенти на ипотечния пазар, който разказват банкерите, е фамилен човек с приходи към 2 хиляди лева на месец, живеещ в огромен град. " Трите най-големи града София, Варна и Пловдив образуват съвсем 60% от размера на ипотечните ни заеми ", пресмятат от ОББ. Пощенска банка включва в групата на най-активните пазари и Бургас, като добавя, че жилищен заем употребяват най-често хора с висше обучение, на възраст сред 30 и 40 години, фамилни и със междинен приход от 1000 до 2000 лв. на месец.
Наблюденията на ПИБ са, че по-голям е броят на кредитополучателите мъже. Според тях това се изяснява с обстоятелството, че те се разпознават към момента като " глава на фамилията " и в огромна степен имат водеща роля при взимането сходен вид решения. " Забелязва се интензивност измежду младежите, работещи в браншове с високо възнаграждение като осведомителни технологии и връзка, аутсорсинг компании и други ", акцентират от Алианц банк България, където мъжете са една четвърт от кредитополучателите.
" Клиентите показват висока финансова просвета и наблюдават какви са трендовете на пазара. Те търсят актуализиране на изискванията най-често, когато лихвеният % по сегашния им заем е по-висок от настоящо предлаганите, като в началото се обръщат към банката, в която сега имат ипотечен заем. За всеки клиент е по-лесно да предоговори заема си, в сравнение с да го рефинансира, тъй като рефинансирането изисква нова ипотека в интерес на новата банка, която ще го кредитира, а това води до спомагателни задължения и разноски ", са наблюденията в Райфайзенбанк България.
Индикации за закъснение
Макар да се чуха предизвестия, че клиенти теглят заеми на ръба на опциите си и има наклонност към свръхзадлъжняване на семействата, към този момент банкерите не считат да стягат разпоредбите, по които отпускат ипотечни заеми, демонстрира анкетата на " Капитал " измежду институциите, които са най-активните на пазара. От една страна, това е обвързвано с упованията за опазване на сегашната икономическа обстановка за по-продължителен интервал от време, както и застиване на лихвените нива. Заради компликациите в световната стопанска система, в това число и несигурността към Brexit, повишаване на лихвите най-вероятно ще се отсрочи, което дава комфорт на кредиторите.
От друга страна, за банките семействата са най-доходоносният източник на доходи. От общите лихвени приходи на сред 10 и 20% идват от ипотечните портфейли. Заради високата интензивност при банкирането на дребно секторът за поредна година чупи върхове като облаги и в края на юли резултатът надвиши 1 милиарда лева
Въпреки това има индикации за известно охладняване от страна на банките поради бурното строителство през последните години, което има капацитет да усили осезаемо размера предлагани жилища на пазара, с което да се отрази върху цените, а оттова и до закъснение в сегмента. " Смятаме, че големият интерес от разнообразни вложители към планове ново строителство, изключително през последните две-три години, евентуално би довело до едно пренасищане на пазара и заради тази причина финансираме на стадий недодялан градеж само компании, които са с дълготраен опит и са се потвърдили през годините ", разясняват от ОББ. Лихвата: плаваща или закрепена?
Уникредит Булбанк
Като желан модел идентифицираме плаващия лихвен % по ипотечните заеми, който се образува от референтен лихвен показател и надбавка, закрепена за периода на заема. Това обезпечава бистрота и лесна проследяемост на стойностите им.
При образуване структурата и параметрите на ипотечния заем банката упорства за несъмнено оптимално съответствие сред приходи и разноски, което да не се надвишава. Препоръката ни към клиентите е да не позволяват разноските за вноски по заеми да заемат съществена част от месечния им бюджет, с цел да имат опция по-спокойно да посрещат непредвидени разноски. Предвид дълготрайния темперамент на един ипотечен заем застраховката " Живот " е неизменима част. Тя обезпечава финансова отбрана при събития, свързани с живота, здравето и трудовата претовареност на кредитополучателя. Препоръката ни към клиентите е да преглеждат застраховките като спомагателна отбрана при непредвидени обстановки, а не като спомагателен наложителен разход.
Клиентите, стига да имат опция, могат да се възползват от атрактивни принадлежности за икономисване. Доходността от тях би разрешила и да се покриват разноски, и предварително да се редуцира дългът по заема им посредством отчасти или цялостно погасяване, което след първата година е без такса.
Райфайзенбанк България
При плаващия лихвен % нормално предлаганата рента е по-ниска и при понижаване на съставния елемент, на база на който се образува лихвеният %, клиентът стартира да изплаща по-ниска вноска. Ако пазарната наклонност обаче внезапно се промени, лихвата по заема ще се увеличи. При закрепения лихвен % клиентът има сигурност, че вноската му няма да се промени през интервала на фиксиране и по този начин умерено може да провежда месечния си бюджет. При този вид клиентът не е уязвим при повишение на пазарните лихви, само че в това време няма да е миропомазан и при възможното им понижаване.
Всеки клиент може да разчита на нас освен до придобиването на парцела, само че и по време на погашение на заема, тъй че сме сигурни, че при промени на пазарната обстановка дружно ще открием работещ вид, с който да продължи да обслужва заема обикновено.
Сред главните условия на всяка банка е съотношението сред вноските по всички заеми на клиента и приходите му да не надвишава избран %. Нашият съвет към кредитополучателите е да не одобряват този % единствено като число, а да го слагат в действителното си всекидневие, да помислят добре какви са стандартът и методът им на живот. И чак по-късно да преценяват какъв спомагателен разход биха могли да си разрешат. Със сигурност клиентите няма по какъв начин да плануват всичко допустимо, само че съветваме да са прагматични и рационални, когато става въпрос за ипотечния им заем и отговорността да защитят себе си и най-близките си.
ПИБ
След финансовата рецесия през 2009 година ясно изразена наклонност беше потребителите да търсят закрепена рента. Това се дължеше на възприятието на неустановеност, обзело пазарите тогава, както и нуждата от по-надеждно обмисляне на бъдещите разноски. През последните няколко години, в резултат на усъвършенстваната икономическа конюнктура, множеството банки, а и клиенти избират да употребяват плаваща рента. Това до известна степен се обуславя и от понижаващите се цени на парите на интернационалните пазари, и на лихвите по депозити.
Голяма част от банките образуват своите плаващи лихви, като употребяват точно лихвен показател, основан на цената на депозитите на вътрешния пазар или някой интернационален показател като EURIBOR. В последните години те гладко понижават, което води и до понижение на лихвения % на кредитополучателите.
Най-често потребителите търсят непосредствено понижение на лихвения % и много по-рядко смяна на различен тип изискване – период, размер на погасителна вноска или друго. В общественото пространство необятно се популяризират лихвените проценти, които се дават за нови ипотечни заеми, и потребителите са наясно с това. В договарянията си с банките те търсят цени, равни на пазарните, без да регистрират какви са/били разноските на банките при отпущането на финансирането.
Застраховката " Живот " е потребна и целесъобразна за потребителите, които теглят заем. Тя носи неоспорими преимущества при настъпването на неподходящи обстановки като безработица, хоспитализация, загуба на самостоятелност или гибел. Застраховката може да окаже забележителна финансова изгода в тези моменти и да помогне за постоянното обслужване или погашение на заема.
Алианц банк България
Най-предпочитаният метод за кредиторите за установяване на лихвите по заемите са моделите, основани на комбинации от пазарни показатели, които съответно отразяват макро- и микроикономическите промени. Динамиката на тези показатели предопределя и изменчивия темперамент на лихвата.
Фиксираните лихви несъмнено са по-предпочитани от клиентите с оглед предвидимостта на разхода, която обезпечават. За кредитора обаче фиксирането на лихвата носи много опасности. Ако те не са съответно хеджирани, може да доведат до отрицателни финансови резултати. С цел ограничение на тези опасности предложенията за заеми с закрепени лихви всекидневно са за къси периоди и с равнища над настоящите променливи лихви.
Препоръчително е при вземането на заеми клиентите да плануват финансови запаси за застраховане на бъдещи неподходящи събития. Не бива да се позволява висока задлъжнялост по отношение на настоящите и предстоящите приходи. Едно 50% съответствие сред чистите приходи към общите разноски може да се одобри като горна граница.
ОББ
Клиентите избират заеми с плаваща рента, защото изискванията при тях са по-добри с сред 1 и 2%. Имаме и артикул с закрепена рента за първите три години, само че ползата към него е по-скоро алегоричен.
От две години насам имаше разнообразни знаци, които образуваха настройките, че лихвите ще тръгнат в посока нагоре, само че това не се случи. Последните вести от Европейската централна банка, съчетани с несигурността, подбудена от Брекзит, комерсиалните конфликти сред Съединени американски щати и Китай и огромната задлъжнялост по отношение на Брутният вътрешен продукт на някои страни в Европейски Съюз, водят до прогнозата ни, че лихвите ще останат ниски в България най-малко до края на идната година.
Разумната граница сред наличен приход и всички разноски по заемите е сред 30 и 40%. Въпреки че съгласно данните на Национален статистически институт приходите на българите непрестанно нарастват, към момента сме надалеч от множеството страни в Европейския съюз и огромна част от клиентите в устрема си да закупят лично жилище, излизат от целесъобразните стойности. Бихме ги посъветвали по-скоро да създадат компромис с квартала или квадратурата на жилището си, вместо идващите 20 или 30 години да изпитват усложнения да покриват и заема си и настоящите си разноски.
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ