Прогноза: Еврото ще надуе още цените на имотите
* Няма балон на пазара на недвижимости, само че се натрупа напрежение, споделя Кристофор Павлов * Жилищата в София са недостъпни за 80% от семействата, демонстрира разбор на УниКредит Булбанк
Въвеждането на еврото в България ще вдигне още цените на парцелите. Това е експертното умозаключение на Кристофор Павлов, основен икономист на УниКредит Булбанк.
Той съпостави обстановката с времето преди 2007 година, когато България влезе в Европейски Съюз. " Когато това стана ясно, у нас започнаха да влизат капитали. Започна промяна на собствеността на активи, в това число и на жилища. Това докара до повишаване на цените. В страните, приели еврото, също се следи повишаване. Влизането в еврозоната генерира спомагателни импулси за търсене на активи. Заключението е, че ни чакат по-високи цени ", изясни Кристофор Павлов. И добави, че в този случай е извънредно значимо бързо да се покачват приходите. Ако това стане, пазарът няма " да прегрее ". Павлов даде образец със Словакия, където след приемането на еврото растежът на кредитирането се е нараснал внезапно, само че бързото повишаване на приходите не е разрешило да се сътвори напрежение.
Експертът на УниКредит Булбанк показа методология, по която може да се пресметна има ли балон с цените на парцелите сега. Тя се основава на това за какъв брой години едно домакинство може да си купи жилище, в случай че използва целия си годишен брутен приход. Изчисленията са направени с корекция с размера на сивата стопанска система. Оценките са за приблизително жилище с величина от 80 кв. м. Средните цени са на база на данни на Imot.bg, където цените са офертни и по-високи от тези, на които се подписват покупко-продажбите.
" Използваме четиристепенна канара. Жилищата се считат за налични, когато едно домакинство би трябвало да икономисва три години брутния междинен приход, с цел да си купи дом на междинна за страната цена. Второто равнище - умерено недостъпни, когато са нужни спестявания от 3.1 до 4 години. Трето - съществено недостъпни - от 4.1 до 5 пъти годишния приход за приблизително по мярка жилище. Четвърто - извънредно недостъпни - когато приходите надвишават 5.1 ", сподели основният икономист на Уникредит Булбанк.
Изводът е, че в България жилищата остават по-скоро недостъпни за множеството фамилии, само че в това време у нас те са много по-достъпни спрямо множеството европейски страни. Данните демонстрират, че съотношението сред цената на жилището и брутния годишен приход на семействата в Съединени американски щати е 4.2, което е доста близка стойност до тази в България. У нас обаче достъпността е доста по-голяма спрямо останалите страни от Централна и Източна Европа. В Сърбия, да вземем за пример съотношението е 15.2, а в Румъния е към 7.
Все още сме надалеч от нивата на цените през 2008 година и не може да се приказва за балон на имотния пазар. Такъв в столицата е имало в интервала от 2007 до 2009 година и частично през 2010, когато съотношението сред приходи и цени е било над 8 пъти и се е задържало повече от 2 година Сега обаче е към 4,3.
През 2008 година жилищата са били извънредно недостъпни за 98% от хората, до момента в който в този момент в тази категория са 37%. " Балон няма, само че се натрупа напрежение ", изясни икономистът.
Според Кристофор Павлов наличните данни разрешават да се разграничат два цикъла на имотния пазар у нас. Първият е от 2000 до 2014 година и в неговото начало жилищата са били достъпни, като съотношението сред цените и приходите е към 3. Цикълът приключва със стойности сред 3.8 и 4.1.
" Пазарът на недвижимостите прави внезапен скок през 2003-2004 година, следват още няколко години, в които достъпността се утежнява. Достига 8.1 през 2008 година Тогава балонът беше толкоз огромен, че пазарът се нуждаеше от 4 години, преди спадът да завърши и цените на жилищата да се стабилизират. Най-интересното е, че в края на цикъла жилищата са по-малко налични, в сравнение с първоначално му ", съобщи Павлов.
Той напомни, че цикълът на цените на жилищата е доста по-дълъг от общия стопански цикъл. При жилищата той нормално е 15-16 години, до момента в който в стопанската система те са от порядъка на 6-8 години. От 2014 година е в ход нов цикъл. В началото цените на жилищата, от умерено недостъпни стават мощно недостъпни. В момента те са налични за към 30% от семействата, защото при тях съотношението цени по отношение на годишен брутен приход е от порядъка до 4 пъти. Това може да се счита за граничната стойност сред налични и недостъпни жилища на пазара, съобщи Павлов.
В съвсем половината от 95 следени местоположения в София, цените на жилищата са с към 30% над стойностите, които се дефинират от преобладаващото равнище на приходи в града. Все още обаче пазарът е доста надалеч от третото тримесечие на 2008, когато от 97 следени местоположения в столицата, в 88 цените са били надценени с над 30%.
Наблюдават се съществени разлики и сред обособените градове. В София съотношението е 6.4 и едвам към 20% от семействата могат да си разрешат ново жилище. В Пловдив е 5.5, т.е. жилищата са налични за към 30% от семействата. Във Варна е 6.8, като търсенето там се усилва поради ваканционните парцели. Колкото по-малки са градовете, толкоз по-достъпни стават жилищата.
" В най-големите 5 града към 20% от семействата могат да си разрешат ново жилище със междинен размер, във вторите 5 този дял нараства до към 30%, а в последните 5 - сред 40% и 50%. В Благоевград жилищата са налични за междинното домакинство ", добави Кристофор Павлов.
Три са факторите, които предизвикат по-бързото повишаване на цените. Първият е приблизително с 18% нарастване на строителните материали - желязо, цимент и други, което ще се трансферира и в крайната цена на жилището. Вторият фактор е пандемията, която провокира разбъркване на пазара. Третият - продължаващият спад на доходността по депозитите, който изпраща спестените пари към пазара.
Какво да чакаме през 2021 година? Жилищата ще станат с една концепция по-недостъпни, е прогнозата на Кристофор Павлов.
Ипотечните заеми - в лв., срокът над 30 година
Пандемията не е повлияла на високите растежи на ипотечния пазар. В Уникредит Булбанк портфейлът от жилищни заеми пораства с 14% от началото на годината, а новоотпуснатите заеми се усилват с 60%. Последното тримесечие е рекодно за банката, като единствено за този интервал растежът на портфейла е с 6% до над 180 милиона лв.. Това заяви Юлиан Влахов, шеф маркетинг и потребителски сегменти в Уникредит Булбанк.
По думите му, средният размер на ипотечните заеми пораства и все още е към 126 000 лв. - с 10% над равнищата отпреди година.
Най-често теглената сума е 150 000 лева В 80% от случаите ипотечни заеми се взимат за покупка на парцел, водещите градове са София, Пловдив, Варна и Бургас. Средната рента е паднала от 2,97 на 2,71%, а с ГПР излиза към 3 на 100.
Почти всички ипотечни заеми са в лв., няма интерес към еврови, нито към закрепена рента. Повечето са за период от 30 години (над 70%), има и за 35 година Обикновено желанието на клиентите е да взимат оптималната допустима сума, сподели още Юлиан Влахов.
Профилът на кредитополучателя - в 62% от случаите това са мъже, доминират фамилните с деца на възраст до 35 г.
Сделките за парцели за капиталова цел са към 30%. Правят ги най-вече младежи, които избират ново строителство. Няма растеж при тази наклонност. Но най-големият % са купувачите на първо жилище. Под 10% е ползата към къщи на село. Булбанк подтиква покупко-продажбите за покупка на дом в енергоспестяващи здания клас А, като прави отстъпка от 0,15% за лихвата.
Ще се подвигат ли лихвите
Кристофор Павлов изясни, че равнището на лихвите зависи от салдото сред спестяванията и вложенията. Сега има голяма планина от спестени средства, само че в дълготраен проект със зеления преход бизнесът ще стартира да прави повече вложения.
" След 10 година действителните лихви ще са по-високи, само че без да изправят на нокти стопанската система ", уточни Павлов. Според него в случай че лихвите стартират да се усилват, цените на активите ще тръгнат надолу или най-малко темповете, с които нарастват, ще се редуцират.
Предположенията му са, че точно това е сюжетът, който ще забележим в България. Експертът предвижда, че в такава обстановка темпът на напредък на недвижимостите ще се забави и в най-лошия сюжет някои от плановете, които са с възвращаемост, близка до граничната, може да се окажат губещи. Подобен сюжет към момента остава малко евентуален от днешна позиция, добави той. И посъветва вложителите и представителите на бранша да наблюдават деликатно дебата за инфлацията.
Според Юлиан Влахов, средносрочно цената на ипотечния заем ще се резервира към сегашните равнища, само че трендът за понижаване на лихвите ще се забави. Експертите предложиха кредитополучателите да си създадат застраховка " Живот " поради дългия период на заемите. Друг съвет е клиентите на банките да мислят за спестявания. " Ако спестявате по 130 лева на месец, което е обикновено, за 19 година може да се натрупа сума, с която да се изплати заема ", пресметна Юлиан Влахов.
Въвеждането на еврото в България ще вдигне още цените на парцелите. Това е експертното умозаключение на Кристофор Павлов, основен икономист на УниКредит Булбанк.
Той съпостави обстановката с времето преди 2007 година, когато България влезе в Европейски Съюз. " Когато това стана ясно, у нас започнаха да влизат капитали. Започна промяна на собствеността на активи, в това число и на жилища. Това докара до повишаване на цените. В страните, приели еврото, също се следи повишаване. Влизането в еврозоната генерира спомагателни импулси за търсене на активи. Заключението е, че ни чакат по-високи цени ", изясни Кристофор Павлов. И добави, че в този случай е извънредно значимо бързо да се покачват приходите. Ако това стане, пазарът няма " да прегрее ". Павлов даде образец със Словакия, където след приемането на еврото растежът на кредитирането се е нараснал внезапно, само че бързото повишаване на приходите не е разрешило да се сътвори напрежение.
Експертът на УниКредит Булбанк показа методология, по която може да се пресметна има ли балон с цените на парцелите сега. Тя се основава на това за какъв брой години едно домакинство може да си купи жилище, в случай че използва целия си годишен брутен приход. Изчисленията са направени с корекция с размера на сивата стопанска система. Оценките са за приблизително жилище с величина от 80 кв. м. Средните цени са на база на данни на Imot.bg, където цените са офертни и по-високи от тези, на които се подписват покупко-продажбите.
" Използваме четиристепенна канара. Жилищата се считат за налични, когато едно домакинство би трябвало да икономисва три години брутния междинен приход, с цел да си купи дом на междинна за страната цена. Второто равнище - умерено недостъпни, когато са нужни спестявания от 3.1 до 4 години. Трето - съществено недостъпни - от 4.1 до 5 пъти годишния приход за приблизително по мярка жилище. Четвърто - извънредно недостъпни - когато приходите надвишават 5.1 ", сподели основният икономист на Уникредит Булбанк.
Изводът е, че в България жилищата остават по-скоро недостъпни за множеството фамилии, само че в това време у нас те са много по-достъпни спрямо множеството европейски страни. Данните демонстрират, че съотношението сред цената на жилището и брутния годишен приход на семействата в Съединени американски щати е 4.2, което е доста близка стойност до тази в България. У нас обаче достъпността е доста по-голяма спрямо останалите страни от Централна и Източна Европа. В Сърбия, да вземем за пример съотношението е 15.2, а в Румъния е към 7.
Все още сме надалеч от нивата на цените през 2008 година и не може да се приказва за балон на имотния пазар. Такъв в столицата е имало в интервала от 2007 до 2009 година и частично през 2010, когато съотношението сред приходи и цени е било над 8 пъти и се е задържало повече от 2 година Сега обаче е към 4,3.
През 2008 година жилищата са били извънредно недостъпни за 98% от хората, до момента в който в този момент в тази категория са 37%. " Балон няма, само че се натрупа напрежение ", изясни икономистът.
Според Кристофор Павлов наличните данни разрешават да се разграничат два цикъла на имотния пазар у нас. Първият е от 2000 до 2014 година и в неговото начало жилищата са били достъпни, като съотношението сред цените и приходите е към 3. Цикълът приключва със стойности сред 3.8 и 4.1.
" Пазарът на недвижимостите прави внезапен скок през 2003-2004 година, следват още няколко години, в които достъпността се утежнява. Достига 8.1 през 2008 година Тогава балонът беше толкоз огромен, че пазарът се нуждаеше от 4 години, преди спадът да завърши и цените на жилищата да се стабилизират. Най-интересното е, че в края на цикъла жилищата са по-малко налични, в сравнение с първоначално му ", съобщи Павлов.
Той напомни, че цикълът на цените на жилищата е доста по-дълъг от общия стопански цикъл. При жилищата той нормално е 15-16 години, до момента в който в стопанската система те са от порядъка на 6-8 години. От 2014 година е в ход нов цикъл. В началото цените на жилищата, от умерено недостъпни стават мощно недостъпни. В момента те са налични за към 30% от семействата, защото при тях съотношението цени по отношение на годишен брутен приход е от порядъка до 4 пъти. Това може да се счита за граничната стойност сред налични и недостъпни жилища на пазара, съобщи Павлов.
В съвсем половината от 95 следени местоположения в София, цените на жилищата са с към 30% над стойностите, които се дефинират от преобладаващото равнище на приходи в града. Все още обаче пазарът е доста надалеч от третото тримесечие на 2008, когато от 97 следени местоположения в столицата, в 88 цените са били надценени с над 30%.
Наблюдават се съществени разлики и сред обособените градове. В София съотношението е 6.4 и едвам към 20% от семействата могат да си разрешат ново жилище. В Пловдив е 5.5, т.е. жилищата са налични за към 30% от семействата. Във Варна е 6.8, като търсенето там се усилва поради ваканционните парцели. Колкото по-малки са градовете, толкоз по-достъпни стават жилищата.
" В най-големите 5 града към 20% от семействата могат да си разрешат ново жилище със междинен размер, във вторите 5 този дял нараства до към 30%, а в последните 5 - сред 40% и 50%. В Благоевград жилищата са налични за междинното домакинство ", добави Кристофор Павлов.
Три са факторите, които предизвикат по-бързото повишаване на цените. Първият е приблизително с 18% нарастване на строителните материали - желязо, цимент и други, което ще се трансферира и в крайната цена на жилището. Вторият фактор е пандемията, която провокира разбъркване на пазара. Третият - продължаващият спад на доходността по депозитите, който изпраща спестените пари към пазара.
Какво да чакаме през 2021 година? Жилищата ще станат с една концепция по-недостъпни, е прогнозата на Кристофор Павлов.
Ипотечните заеми - в лв., срокът над 30 година
Пандемията не е повлияла на високите растежи на ипотечния пазар. В Уникредит Булбанк портфейлът от жилищни заеми пораства с 14% от началото на годината, а новоотпуснатите заеми се усилват с 60%. Последното тримесечие е рекодно за банката, като единствено за този интервал растежът на портфейла е с 6% до над 180 милиона лв.. Това заяви Юлиан Влахов, шеф маркетинг и потребителски сегменти в Уникредит Булбанк.
По думите му, средният размер на ипотечните заеми пораства и все още е към 126 000 лв. - с 10% над равнищата отпреди година.
Най-често теглената сума е 150 000 лева В 80% от случаите ипотечни заеми се взимат за покупка на парцел, водещите градове са София, Пловдив, Варна и Бургас. Средната рента е паднала от 2,97 на 2,71%, а с ГПР излиза към 3 на 100.
Почти всички ипотечни заеми са в лв., няма интерес към еврови, нито към закрепена рента. Повечето са за период от 30 години (над 70%), има и за 35 година Обикновено желанието на клиентите е да взимат оптималната допустима сума, сподели още Юлиан Влахов.
Профилът на кредитополучателя - в 62% от случаите това са мъже, доминират фамилните с деца на възраст до 35 г.
Сделките за парцели за капиталова цел са към 30%. Правят ги най-вече младежи, които избират ново строителство. Няма растеж при тази наклонност. Но най-големият % са купувачите на първо жилище. Под 10% е ползата към къщи на село. Булбанк подтиква покупко-продажбите за покупка на дом в енергоспестяващи здания клас А, като прави отстъпка от 0,15% за лихвата.
Ще се подвигат ли лихвите
Кристофор Павлов изясни, че равнището на лихвите зависи от салдото сред спестяванията и вложенията. Сега има голяма планина от спестени средства, само че в дълготраен проект със зеления преход бизнесът ще стартира да прави повече вложения.
" След 10 година действителните лихви ще са по-високи, само че без да изправят на нокти стопанската система ", уточни Павлов. Според него в случай че лихвите стартират да се усилват, цените на активите ще тръгнат надолу или най-малко темповете, с които нарастват, ще се редуцират.
Предположенията му са, че точно това е сюжетът, който ще забележим в България. Експертът предвижда, че в такава обстановка темпът на напредък на недвижимостите ще се забави и в най-лошия сюжет някои от плановете, които са с възвращаемост, близка до граничната, може да се окажат губещи. Подобен сюжет към момента остава малко евентуален от днешна позиция, добави той. И посъветва вложителите и представителите на бранша да наблюдават деликатно дебата за инфлацията.
Според Юлиан Влахов, средносрочно цената на ипотечния заем ще се резервира към сегашните равнища, само че трендът за понижаване на лихвите ще се забави. Експертите предложиха кредитополучателите да си създадат застраховка " Живот " поради дългия период на заемите. Друг съвет е клиентите на банките да мислят за спестявания. " Ако спестявате по 130 лева на месец, което е обикновено, за 19 година може да се натрупа сума, с която да се изплати заема ", пресметна Юлиан Влахов.
Източник: standartnews.com
КОМЕНТАРИ