Българите ударно теглят заеми за покупка на жилище
Жилищните заеми бележат нов връх през март 2022-а, сочат последните данни на Българската национална банка (БНБ).
Според Централната банка на страната към края на първото тримесечие на годината банките у нас са отпуснали рекордните 14.485 милиарда лева под формата ипотечни заеми. На годишна база този резултат съставлява нарастване с 18.3% при 18.2% годишно нарастване през февруари 2022 година.
Себестойността на един квадратен метър жилищно строителство е към 420 евро
Атанас Костурков, шеф на " Комфорт " ООД, за предаването Money.bg
Интересът към жилищните заеми е отчетлива наклонност в последните години, с цел да илюстрираме обстановката може да се обърнем към данните от март 2019-а, 2020-а и 2021-а, през които годишният растеж на този тип заеми беше надлежно: 14.5%, 11.6% и 16.5%.
Както money.bg пoĸyпĸитe нa имoти y нac зa пъpвитe тpи мeceцa oт тaзи гoдинa ca 48 875. Toвa e c нaд 10% pъcт нa гoдишнa бaзa, по дaнни нa Aгeнциятa пo впиcвaниятa. B cтaтиcтиĸaтa ce вĸлючвaт вcичĸи видoвe cдeлĸи, нe caмo тeзи c жилищa. Oтpaзeни ca caмo cдeлĸитe c имoти, ĸoитo имaт aĸт 16.
Pъcтът нa cдeлĸитe пpoдължaвa дa нaбиpa cĸopocт. Mинaлaтa гoдинa имaшe yвeличeниe нa cключените контракти пpeз вcяĸo eднo тpимeceчиe, ĸaтo пpeз пocлeднoтo дopи минaxa 10 xиляди зa пъpви път oт 2008 гoдинa нacaм.
Около 350 000 души са купили парцел през предходната година
Сделките с парцели са сколичи с 31%, съгласно Националното съдружие " Недвижими парцели "
Coфия беше нa пъpвo мяcтo пo бpoй cдeлĸи (7268), cлeдвaнa oт пo-гoлeмитe гpaдoвe y нac - Πлoвдив (3534), Bapнa (3471), Бypгac (1679).
Не се чака изстудяване
Въпреки, че Минстерството на финансите писа в Пролетната си прогноза закъснение при кредитирането, при жилищните заеми през 2022 година не се чака такова. Това е по този начин, тъй като покупката на жилище е съществена различна форма за инвестиция или за предпазване на цената в среда на висока инфлация и ниски лихвени проценти. До края на прогнозния интервал се чака повишаването на заема за семейства да продължи да се забавя. То ще остане на релативно високи равнища в сходство и с плануваното развиване при компенсацията на наетите лица. В края на 2023 година растежът на вземанията на семействата се предвижда да бъде 8.9%, а в края на 2025 година - 7.7%.
България отстъпи пред Турция като най-любима дестинация на руснаците за покупка на парцел
Според годишната ранглиста на съветски портал
Заговорихме за лихви
Последните настоящи данни на Българска народна банка към февруари сочат, че при жилищните заеми в левове междинният лихвен % спада с 0,02 прочие п. до 2,60 на 100, а ГПР по тези заеми - с 0,04 прочие п. до 2,84 на 100.
Кой е идеалният претендент за заем?
Демографският фактор е значим, даже е от значително значение. Той дава отговор на въпроса кой е клиентът, а това в действителност е измежду най-важните фактори за утвърждение на ипотечен заем. Ето и главните демографски индикатори, които са значими за банките, съгласно анализаторите от:
Възраст на клиента . Много млад клиент = висок риск. Най-общо по този начин би могла да се дефинира преценката на една банка. Като най-неблагонадеждни кредитоискатели се смятат тези на възраст от 18 до 23-25 години. Поради този факт, от време на време банката изисква включване на съдлъжник или гарант по заема. От друга страна пък предстоящият спад на приходите след пенсиониране кара множеството банки да имат оптимално ограничаване на възрастта при приключване периода на заема. Обикновено до навършване на към 70 години длъжникът би трябвало да е изплатил заема. Семейно състояние и членове на фамилията . Семейният статус е значим фактор, защото е директно обвързван с приходите на претендента и на цялото домакинство. А приходите, както знаем, са измежду най-значимите фактори дали заемът ще бъде утвърден. От тази позиция, с най-голямо значение е броят на членовете в фамилията. За всеки член се дефинира обществен най-малко, който се приспада от месечния приход на фамилията. Той за обособените банки е друг според от самостоятелната им политика. От друга страна фамилните претенденти за заем нормално се смятат за по-уседнали и надеждни, респективно за по-нискорискови, което усилва възможностите им за утвърждение на заеми. Финансова просвета . Тя е доста сладкодумен измерител на риска на клиента и способността му да ръководи персоналния си или фамилния бюджет; да следи приходите и настоящите си разходи; склонността му да поема опасности и да взема решения, както и способността да разходва целево средствата си. Често срещан проблем в практиката е неприятната визия или неналичието на визия какъв размер на заема би желал претендентът. Попитани за това, клиентите нерядко дават отговор просто " Колкото дадат ".
В един от най-рисковите пазари на жилища в света купувачите наддават, за си купят парцел
Някои оферират над 30% от желаната цена
При анализът служителят на банката обръща внимание и на Психологическата настройка на клиента . Макар сходна преценка да е сложна и много субективна, тя също е измежду значимите. По отношение на психическата настройка се изследва финансовата опция претендентът да заплаща вноските по заема. Това, обаче, не е единственото. Изследва се също неговото желание, предпочитание и подготвеност да погасява вноските в период. Това се случва посредством проучване на справедливи индикатори, като кредитна история и задлъжнялост. За " допустима " се смята задлъжнялост до 50% от размера на месечния приход, само че несъмнено зависи и от размера на месечнот заплащане. В някои случаи банките, позволяват и по-висока задлъжнялост - до 60% от месечните приходи. Разход за месечни вноски над тези равнища се смята за свръхзадлъжнялост. В тези случаи нормално съветът е отговорностите да се редуцират, преструктурират или разсрочат, преди да се премине в по-голяма експозиция.
• Кредитна задлъжнялост и кредитна история. Задължителна при обследването на риска е справката в Централния Кредитен Регистър на Българска народна банка. Тя дава главната информация за клиента по отношение на степента на неговата задлъжнялост, както и на редовността на заплащанията. Банките се въздържат от поемането на несъразмерен риск и не отпускат заеми на кредитоискатели с просрочия. Нерядко се позволяват изключения, само че при избрани условия. Компромиси могат да се позволен при краткосрочни, дребни по мярка забавяния, които са добре аргументирани и позволени по обясними аргументи.
Професионална сфера, трудов стаж и служба. Банките вършат своите разбори и дефинират кой бранш в икономката е с капацитет за развиване и по този метод дефинират своите целеви групи клиенти. На тези клиенти се преференциални условия за кредитиране. Така да вземем за пример клиенти работещи в енергиен бранш, хранителна индустрия, IT, опазване на здравето, инженерна активност, са доста " по-ухажвани " и привличани от банките. Естествено заетите в обществения бранш, в това число и държавните чиновници, обичайно се радват на особено внимание от банките, поради непрекъснатите си и сигурни приходи. Валидно е и противоположното - браншове изпитващи трайни усложнения и наклонност за понижаване на приходите като превоз, туризъм, ресторантьорство, занимания, текстилна индустрия, хазарт се дефинират като носители на доста равнище на риск. За тях е допустимо да се приложат спомагателни условия и/или да се изиска по-сериозно поръчителство. Най-често това са поръчители и бързоликвидни парцели.
Стажът на работното място също играе роля . Макар и при множеството банки минималното условие е да имате най-малко 6 месеца трудов стаж, скоринг моделите тук-там дават преимущество при най-малко 2-3 години при сегашния шеф. От друга страна пък прекомерно честа промяна на работодателите може да е съображение банките да не ви счетат за благонадежден и да откажат заема. Що се отнася до длъжността, преимущество се дава на лица с висока подготовка и на управнически фрагменти, до момента в който при нискоквалифицираният личен състав (длъжности като общ служащ, хигиенист, санитар и други) постоянно има условия за поръчители и ограничавания за размера на заема. Доход . Доходът е фактор, който директно въздейства върху параметрите на заема (размер, период, такси, % финансиране от цената на парцела и т.н.). По-високите приходи носят по-нисък риск и дават опция за обилни преференции. Дори за хора осигуряващи се на оптималния застрахователен предел (3 400 лв), банките създават специфични предложения. Много прецизно се следи и до каква степен са доказуеми приходите. Банките имат достъп, надлежно вършат информации в Национален осигурителен институт за размера на осигуровките,вида на трудовия контракт. Договори с уговорка за изпитателен период, срочни контракти или на ненапълно работно време (половин работен ден например), всекидневно не се одобряват от банките. Банките дават обилни отстъпки и при превод на заплата, като в допълнение поръчителство. Препоръчително е, преди тегленето на заем, да обсъдите с работодателя си преводът на заплатата да е в дадената банка. За клиентите със личен бизнес или упражняващи свободна специалност също се оферират характерни условия, само че в общия случай банките избират хора с непрекъснати приходи от трудови правни отношения, които се смятат за по-стабилни и регулярни. Цел на заема . Заявяването на желанията наложително минава през задачата на заема (защо ви трябват парите). Това е извънредно значимо освен за банката, само че и за самите Вас. Когато имате ясна цел и я заявите пред банката, тогава тя може да Ви предложи, а Вие да изберете най-подходящ и преференциален артикул. Тук би трябвало да отбележим, че единствено заявяването на желанията може да не е задоволително. Възможно е банката да изиска разходооправдателни документи, с цел да наблюдава целевото разходване на средствата. По-изгодни условия за кредитиране се дават за цели като покупка или градеж на жилище, покупка на автомобил, ремонт и довършителни работи, обучение или лекуване на член от семейството и други.
Ипотечен заем, без да е избран типът на парцела, няма по какъв начин да бъде утвърден. При кандидатстване за ипотечен заем характерностите на парцела имат значение за параметрите на заема. Ето някои от тях и тяхното въздействие:
Тип строителството . От него зависи оптималният размер на заема. Обикновено банките отпускат по-високи размери (между 80 и 90% от пазарната оценка на имота) за жилища монолитно строителство и по-ниски (около 70-75%) за панелни жилища и още по-ниско финансиране за бизнес или промишлени парцели или имоти. Степен на комплектност . От тази характерност зависи дали заемът ще се отпусне еднократно или на траншове. Някои банки не одобряват като поръчителство парцели, които нямат така наречен Акт 16, т.е. не са въведени в употреба. Други са склонни да финансират и парцели в градеж, още при започване на строителството или от недодялан градеж нататък (т.нар. Акт 14) . Местоположение . Обикновено в огромните градове парцелите се смятат за по-ликвидни и се позволява по-висок % на финансиране спрямо дребните обитаеми места. Имотът като задоволително поръчителство . Възможността клиентът да избира каква имуществена отговорност да поеме при жилищните заеми е дадена в Закон за заемите за недвижими парцели на консуматори /Обн. Дъждовни води. бр.59 от 29 Юли 2016 г./. Той дава право на избор сред " лимитирана " и " неограничена " отговорност на кредитополучателят. При така наречен " лимитираната отговорност ", при положение на несъстоятелност на длъжника, лимитира възмездяването на банката само и единствено до ипотекирания парцел. Предимството на това е, че загубите за потребителя се лимитират до сегашния парцел и банката няма право на искания към друга негова благосъстоятелност. Това има и своята цена, обаче. В тези случаи се финансира доста дребна част (%) от цената на парцела. Границите са сред 30% и 70%, а лихвеният % е най-малко един-два пункта над общоприетоо използвания. При " неограничена отговорност " и неплащане по заема, банката има право на искания освен върху ипотекирания парцел. В случай, че след обществена обмен на парцела, сумата от продажбата на парцела е незадоволителна да покрие заема, разликата продължава да се дължи. Тя може да бъде завършена като различен заем или банката да претендира друго имущество на длъжника.
Виртуален парцел, оценен на $2,4 милиона, беше платен посредством криптовалута
Tова е най-скъпата покупка на виртуален парцел в платформата
Според Централната банка на страната към края на първото тримесечие на годината банките у нас са отпуснали рекордните 14.485 милиарда лева под формата ипотечни заеми. На годишна база този резултат съставлява нарастване с 18.3% при 18.2% годишно нарастване през февруари 2022 година.
Себестойността на един квадратен метър жилищно строителство е към 420 евро
Атанас Костурков, шеф на " Комфорт " ООД, за предаването Money.bg
Интересът към жилищните заеми е отчетлива наклонност в последните години, с цел да илюстрираме обстановката може да се обърнем към данните от март 2019-а, 2020-а и 2021-а, през които годишният растеж на този тип заеми беше надлежно: 14.5%, 11.6% и 16.5%.
Както money.bg пoĸyпĸитe нa имoти y нac зa пъpвитe тpи мeceцa oт тaзи гoдинa ca 48 875. Toвa e c нaд 10% pъcт нa гoдишнa бaзa, по дaнни нa Aгeнциятa пo впиcвaниятa. B cтaтиcтиĸaтa ce вĸлючвaт вcичĸи видoвe cдeлĸи, нe caмo тeзи c жилищa. Oтpaзeни ca caмo cдeлĸитe c имoти, ĸoитo имaт aĸт 16.
Pъcтът нa cдeлĸитe пpoдължaвa дa нaбиpa cĸopocт. Mинaлaтa гoдинa имaшe yвeличeниe нa cключените контракти пpeз вcяĸo eднo тpимeceчиe, ĸaтo пpeз пocлeднoтo дopи минaxa 10 xиляди зa пъpви път oт 2008 гoдинa нacaм.
Около 350 000 души са купили парцел през предходната година
Сделките с парцели са сколичи с 31%, съгласно Националното съдружие " Недвижими парцели "
Coфия беше нa пъpвo мяcтo пo бpoй cдeлĸи (7268), cлeдвaнa oт пo-гoлeмитe гpaдoвe y нac - Πлoвдив (3534), Bapнa (3471), Бypгac (1679).
Не се чака изстудяване
Въпреки, че Минстерството на финансите писа в Пролетната си прогноза закъснение при кредитирането, при жилищните заеми през 2022 година не се чака такова. Това е по този начин, тъй като покупката на жилище е съществена различна форма за инвестиция или за предпазване на цената в среда на висока инфлация и ниски лихвени проценти. До края на прогнозния интервал се чака повишаването на заема за семейства да продължи да се забавя. То ще остане на релативно високи равнища в сходство и с плануваното развиване при компенсацията на наетите лица. В края на 2023 година растежът на вземанията на семействата се предвижда да бъде 8.9%, а в края на 2025 година - 7.7%.
България отстъпи пред Турция като най-любима дестинация на руснаците за покупка на парцел
Според годишната ранглиста на съветски портал
Заговорихме за лихви
Последните настоящи данни на Българска народна банка към февруари сочат, че при жилищните заеми в левове междинният лихвен % спада с 0,02 прочие п. до 2,60 на 100, а ГПР по тези заеми - с 0,04 прочие п. до 2,84 на 100.
Кой е идеалният претендент за заем?
Демографският фактор е значим, даже е от значително значение. Той дава отговор на въпроса кой е клиентът, а това в действителност е измежду най-важните фактори за утвърждение на ипотечен заем. Ето и главните демографски индикатори, които са значими за банките, съгласно анализаторите от:
Възраст на клиента . Много млад клиент = висок риск. Най-общо по този начин би могла да се дефинира преценката на една банка. Като най-неблагонадеждни кредитоискатели се смятат тези на възраст от 18 до 23-25 години. Поради този факт, от време на време банката изисква включване на съдлъжник или гарант по заема. От друга страна пък предстоящият спад на приходите след пенсиониране кара множеството банки да имат оптимално ограничаване на възрастта при приключване периода на заема. Обикновено до навършване на към 70 години длъжникът би трябвало да е изплатил заема. Семейно състояние и членове на фамилията . Семейният статус е значим фактор, защото е директно обвързван с приходите на претендента и на цялото домакинство. А приходите, както знаем, са измежду най-значимите фактори дали заемът ще бъде утвърден. От тази позиция, с най-голямо значение е броят на членовете в фамилията. За всеки член се дефинира обществен най-малко, който се приспада от месечния приход на фамилията. Той за обособените банки е друг според от самостоятелната им политика. От друга страна фамилните претенденти за заем нормално се смятат за по-уседнали и надеждни, респективно за по-нискорискови, което усилва възможностите им за утвърждение на заеми. Финансова просвета . Тя е доста сладкодумен измерител на риска на клиента и способността му да ръководи персоналния си или фамилния бюджет; да следи приходите и настоящите си разходи; склонността му да поема опасности и да взема решения, както и способността да разходва целево средствата си. Често срещан проблем в практиката е неприятната визия или неналичието на визия какъв размер на заема би желал претендентът. Попитани за това, клиентите нерядко дават отговор просто " Колкото дадат ".
В един от най-рисковите пазари на жилища в света купувачите наддават, за си купят парцел
Някои оферират над 30% от желаната цена
При анализът служителят на банката обръща внимание и на Психологическата настройка на клиента . Макар сходна преценка да е сложна и много субективна, тя също е измежду значимите. По отношение на психическата настройка се изследва финансовата опция претендентът да заплаща вноските по заема. Това, обаче, не е единственото. Изследва се също неговото желание, предпочитание и подготвеност да погасява вноските в период. Това се случва посредством проучване на справедливи индикатори, като кредитна история и задлъжнялост. За " допустима " се смята задлъжнялост до 50% от размера на месечния приход, само че несъмнено зависи и от размера на месечнот заплащане. В някои случаи банките, позволяват и по-висока задлъжнялост - до 60% от месечните приходи. Разход за месечни вноски над тези равнища се смята за свръхзадлъжнялост. В тези случаи нормално съветът е отговорностите да се редуцират, преструктурират или разсрочат, преди да се премине в по-голяма експозиция.
• Кредитна задлъжнялост и кредитна история. Задължителна при обследването на риска е справката в Централния Кредитен Регистър на Българска народна банка. Тя дава главната информация за клиента по отношение на степента на неговата задлъжнялост, както и на редовността на заплащанията. Банките се въздържат от поемането на несъразмерен риск и не отпускат заеми на кредитоискатели с просрочия. Нерядко се позволяват изключения, само че при избрани условия. Компромиси могат да се позволен при краткосрочни, дребни по мярка забавяния, които са добре аргументирани и позволени по обясними аргументи.
Професионална сфера, трудов стаж и служба. Банките вършат своите разбори и дефинират кой бранш в икономката е с капацитет за развиване и по този метод дефинират своите целеви групи клиенти. На тези клиенти се преференциални условия за кредитиране. Така да вземем за пример клиенти работещи в енергиен бранш, хранителна индустрия, IT, опазване на здравето, инженерна активност, са доста " по-ухажвани " и привличани от банките. Естествено заетите в обществения бранш, в това число и държавните чиновници, обичайно се радват на особено внимание от банките, поради непрекъснатите си и сигурни приходи. Валидно е и противоположното - браншове изпитващи трайни усложнения и наклонност за понижаване на приходите като превоз, туризъм, ресторантьорство, занимания, текстилна индустрия, хазарт се дефинират като носители на доста равнище на риск. За тях е допустимо да се приложат спомагателни условия и/или да се изиска по-сериозно поръчителство. Най-често това са поръчители и бързоликвидни парцели.
Стажът на работното място също играе роля . Макар и при множеството банки минималното условие е да имате най-малко 6 месеца трудов стаж, скоринг моделите тук-там дават преимущество при най-малко 2-3 години при сегашния шеф. От друга страна пък прекомерно честа промяна на работодателите може да е съображение банките да не ви счетат за благонадежден и да откажат заема. Що се отнася до длъжността, преимущество се дава на лица с висока подготовка и на управнически фрагменти, до момента в който при нискоквалифицираният личен състав (длъжности като общ служащ, хигиенист, санитар и други) постоянно има условия за поръчители и ограничавания за размера на заема. Доход . Доходът е фактор, който директно въздейства върху параметрите на заема (размер, период, такси, % финансиране от цената на парцела и т.н.). По-високите приходи носят по-нисък риск и дават опция за обилни преференции. Дори за хора осигуряващи се на оптималния застрахователен предел (3 400 лв), банките създават специфични предложения. Много прецизно се следи и до каква степен са доказуеми приходите. Банките имат достъп, надлежно вършат информации в Национален осигурителен институт за размера на осигуровките,вида на трудовия контракт. Договори с уговорка за изпитателен период, срочни контракти или на ненапълно работно време (половин работен ден например), всекидневно не се одобряват от банките. Банките дават обилни отстъпки и при превод на заплата, като в допълнение поръчителство. Препоръчително е, преди тегленето на заем, да обсъдите с работодателя си преводът на заплатата да е в дадената банка. За клиентите със личен бизнес или упражняващи свободна специалност също се оферират характерни условия, само че в общия случай банките избират хора с непрекъснати приходи от трудови правни отношения, които се смятат за по-стабилни и регулярни. Цел на заема . Заявяването на желанията наложително минава през задачата на заема (защо ви трябват парите). Това е извънредно значимо освен за банката, само че и за самите Вас. Когато имате ясна цел и я заявите пред банката, тогава тя може да Ви предложи, а Вие да изберете най-подходящ и преференциален артикул. Тук би трябвало да отбележим, че единствено заявяването на желанията може да не е задоволително. Възможно е банката да изиска разходооправдателни документи, с цел да наблюдава целевото разходване на средствата. По-изгодни условия за кредитиране се дават за цели като покупка или градеж на жилище, покупка на автомобил, ремонт и довършителни работи, обучение или лекуване на член от семейството и други.
Ипотечен заем, без да е избран типът на парцела, няма по какъв начин да бъде утвърден. При кандидатстване за ипотечен заем характерностите на парцела имат значение за параметрите на заема. Ето някои от тях и тяхното въздействие:
Тип строителството . От него зависи оптималният размер на заема. Обикновено банките отпускат по-високи размери (между 80 и 90% от пазарната оценка на имота) за жилища монолитно строителство и по-ниски (около 70-75%) за панелни жилища и още по-ниско финансиране за бизнес или промишлени парцели или имоти. Степен на комплектност . От тази характерност зависи дали заемът ще се отпусне еднократно или на траншове. Някои банки не одобряват като поръчителство парцели, които нямат така наречен Акт 16, т.е. не са въведени в употреба. Други са склонни да финансират и парцели в градеж, още при започване на строителството или от недодялан градеж нататък (т.нар. Акт 14) . Местоположение . Обикновено в огромните градове парцелите се смятат за по-ликвидни и се позволява по-висок % на финансиране спрямо дребните обитаеми места. Имотът като задоволително поръчителство . Възможността клиентът да избира каква имуществена отговорност да поеме при жилищните заеми е дадена в Закон за заемите за недвижими парцели на консуматори /Обн. Дъждовни води. бр.59 от 29 Юли 2016 г./. Той дава право на избор сред " лимитирана " и " неограничена " отговорност на кредитополучателят. При така наречен " лимитираната отговорност ", при положение на несъстоятелност на длъжника, лимитира възмездяването на банката само и единствено до ипотекирания парцел. Предимството на това е, че загубите за потребителя се лимитират до сегашния парцел и банката няма право на искания към друга негова благосъстоятелност. Това има и своята цена, обаче. В тези случаи се финансира доста дребна част (%) от цената на парцела. Границите са сред 30% и 70%, а лихвеният % е най-малко един-два пункта над общоприетоо използвания. При " неограничена отговорност " и неплащане по заема, банката има право на искания освен върху ипотекирания парцел. В случай, че след обществена обмен на парцела, сумата от продажбата на парцела е незадоволителна да покрие заема, разликата продължава да се дължи. Тя може да бъде завършена като различен заем или банката да претендира друго имущество на длъжника.
Виртуален парцел, оценен на $2,4 милиона, беше платен посредством криптовалута
Tова е най-скъпата покупка на виртуален парцел в платформата
Източник: money.bg
КОМЕНТАРИ