Иван Пармаков, Avalant: Наемните нива при офисите ще растат заради липсата на нови проекти
ВизиткаИван Пармаков е един от създателите на консултантска компания за корпоративни парцели Avalant. През годините Иван съветва планове от разнородно естество, в това число покупко-продажба на офис площи, оптимизация на разноски и консолидация на площи. Участвал е допълнително от 50 транзакции за наем с размер над 80 000 кв.м, както и продажбата на активи с РЗП над 25 000 кв.м.
Какъв беше резултатът от пандемията върху желанията на наемателите? Кои са главните трендове при търсенето на офис площи? Фокусът на наемателите се насочи към най-висококачествените и влиятелни клас А планове, намиращи се на отзивчива локация и с голям брой улеснения в региона. Тази наклонност е подбудена най-много от желанието на работодателите да привлекат чиновниците назад в офиса и надлежно да отговорят на високите им условия за качествена работна среда.
Другата съществена наклонност, която следим, е наемането на по-малка повърхност за оптимизация на пространство. Заради наложилите се политики за работа от у дома по-голямата част от наемателите избират да приложат така наречен модел hot desking - липса на закрепено работно място за всеки чиновник. Някои от тях употребяват и програмен продукт, посредством който чиновниците декларират и ръководят работните места, както и наетите в постройката паркоместа. Същевременно наемателите влагат от ден на ден в построяването на зали за срещи и места за осъществяване на конферентни диалози, предизвикани от промени модел на работа. Какви са упованията ви за търсенето в идващите няколко години? Последните две години ни изпратиха редица провокации и е мъчно да бъдат направени точни прогнози в този миг. Ако настоящите трендове се запазят, това ще значи: фокус върху качеството, търсене на гъвкави контракти за наем, промяна на обичайния офисен модел с даване на опция за работа от разнообразни местоположения. Доколко набиращата известност тематика за ESG ще оказва въздействие върху пазара? Tемата занапред ще се развива у нас и най-малко към този миг резултатите са субективни за оценка. От позиция на предложение забавна статистика е, че над 80% от всички офисни здания със зелен документ - LEED, BREAAM, DGNB, са издигнати през последните шест години. В същото време зеленото строителство дава отговор единствено на част от ESG политиките - Environmental. Останалите две - Social и Governance, са едва наранени в България и тяхното развиване следва, като то зависи и от фактори отвън пазара на недвижими парцели. Забелязват ли се към този момент или очаквате ли някакви промени в настройките, подбудени от войната в Украйна? Забелязва се интерес от отварянето на офиси от украински компании в България. Също по този начин редица компании със действителен офис в България, най-вече от IT бранша, демонстрират сериозен интерес от привличане на чиновници от Украйна, защото IT секторът там е мощно развъртян, а съществуването на гений е главно предизвикателство пред пазара на труда в България. Какви са упованията ви за равнищата, при които ще се подписват новите наемни контракти? А по какъв начин стоят нещата при предоговарянията? Наемните равнища са мощно подвластни от кривата на търсене и предложение. Моите упования са, че в средносрочен и дълготраен проект те ще се усилват. Една от аргументите е, че през последните две години съвсем не се следи пускане на нови офис планове, а търсенето се възвърне съвсем изцяло до равнищата преди пандемията и даже съществува възможност да се увеличи. В същото време по наши данни себестойността на строителството през последните две години се е нараснала приблизително с 25-35%, което би се отразило и върху цената за крайния ползвател (наемателите). Не на последно място отчитаме и всеобщия резултат от инфлацията, която по данни на Евростат и Национален статистически институт за март 2022 година е 7.8% за страните - членки на Европейския съюз, и 10.5% за България по отношение на същия месец миналата година. От позиция на процесите за предоговаряне към този миг по-скоро следим отстъпки от страна на наемодателите и реализиране на оптимизация на разноските за наемателите. Разбира се, наемодателите дават тези тласъци против удължение на непрекъсваемата част на договорите за наем и надлежно приемане на по-дългосрочна сигурност за тях. Какво наблюдавате на капиталовия пазар в сегмента на офисите? Инвестиционният пазар на офис площи в България е едва развъртян заради неналичието на институционални вложители, които не се интересуват от нахлуване в България поради ниската ликвидност. В тази връзка не следим основни покупко-продажби на пазара за рентабилност. Голямата трансакция на 2021 година беше продажбата на Park Lane Office Center на SAP, които са ползвател. Случиха се и няколко по-малки покупко-продажби за покупка, които още веднъж бяха осъществени от крайни ползватели. Има ли някаква сензитивна централизация на офисния пазар? Към момента на пазара не се следи особена централизация на здания в съответни притежатели. Това, което виждаме, е, че почти 88% от подписаните покупко-продажби за 2021 година са в здания клас А. За съпоставяне - този % през 2020 година е 77. Друго любопитно разделяне на собствеността е сред локални и интернационалните вложители - почти 30% от всички спекулативни площи - съществуващи и в развой на строителство, са благосъстоятелност на сдружения с интернационално присъединяване, до момента в който 70% са благосъстоятелност на локални вложители. Очакват ли се засилени сделки в офисния сегмент? За момента като че ли търсенето за покупка на офис остава относително непроменено, като делът на покупко-продажба на офис площи от цялата интензивност на пазара е под 10%.
Интервюто взе Мария Иванова
Реклама class= " row " > Етикети Персонализация
Ако обявата Ви е харесала, можете да последвате тематиката или създателя. Статиите можете да откриете в секцията Моите публикации
Автор Мария Иванова
Какъв беше резултатът от пандемията върху желанията на наемателите? Кои са главните трендове при търсенето на офис площи? Фокусът на наемателите се насочи към най-висококачествените и влиятелни клас А планове, намиращи се на отзивчива локация и с голям брой улеснения в региона. Тази наклонност е подбудена най-много от желанието на работодателите да привлекат чиновниците назад в офиса и надлежно да отговорят на високите им условия за качествена работна среда.
Другата съществена наклонност, която следим, е наемането на по-малка повърхност за оптимизация на пространство. Заради наложилите се политики за работа от у дома по-голямата част от наемателите избират да приложат така наречен модел hot desking - липса на закрепено работно място за всеки чиновник. Някои от тях употребяват и програмен продукт, посредством който чиновниците декларират и ръководят работните места, както и наетите в постройката паркоместа. Същевременно наемателите влагат от ден на ден в построяването на зали за срещи и места за осъществяване на конферентни диалози, предизвикани от промени модел на работа. Какви са упованията ви за търсенето в идващите няколко години? Последните две години ни изпратиха редица провокации и е мъчно да бъдат направени точни прогнози в този миг. Ако настоящите трендове се запазят, това ще значи: фокус върху качеството, търсене на гъвкави контракти за наем, промяна на обичайния офисен модел с даване на опция за работа от разнообразни местоположения. Доколко набиращата известност тематика за ESG ще оказва въздействие върху пазара? Tемата занапред ще се развива у нас и най-малко към този миг резултатите са субективни за оценка. От позиция на предложение забавна статистика е, че над 80% от всички офисни здания със зелен документ - LEED, BREAAM, DGNB, са издигнати през последните шест години. В същото време зеленото строителство дава отговор единствено на част от ESG политиките - Environmental. Останалите две - Social и Governance, са едва наранени в България и тяхното развиване следва, като то зависи и от фактори отвън пазара на недвижими парцели. Забелязват ли се към този момент или очаквате ли някакви промени в настройките, подбудени от войната в Украйна? Забелязва се интерес от отварянето на офиси от украински компании в България. Също по този начин редица компании със действителен офис в България, най-вече от IT бранша, демонстрират сериозен интерес от привличане на чиновници от Украйна, защото IT секторът там е мощно развъртян, а съществуването на гений е главно предизвикателство пред пазара на труда в България. Какви са упованията ви за равнищата, при които ще се подписват новите наемни контракти? А по какъв начин стоят нещата при предоговарянията? Наемните равнища са мощно подвластни от кривата на търсене и предложение. Моите упования са, че в средносрочен и дълготраен проект те ще се усилват. Една от аргументите е, че през последните две години съвсем не се следи пускане на нови офис планове, а търсенето се възвърне съвсем изцяло до равнищата преди пандемията и даже съществува възможност да се увеличи. В същото време по наши данни себестойността на строителството през последните две години се е нараснала приблизително с 25-35%, което би се отразило и върху цената за крайния ползвател (наемателите). Не на последно място отчитаме и всеобщия резултат от инфлацията, която по данни на Евростат и Национален статистически институт за март 2022 година е 7.8% за страните - членки на Европейския съюз, и 10.5% за България по отношение на същия месец миналата година. От позиция на процесите за предоговаряне към този миг по-скоро следим отстъпки от страна на наемодателите и реализиране на оптимизация на разноските за наемателите. Разбира се, наемодателите дават тези тласъци против удължение на непрекъсваемата част на договорите за наем и надлежно приемане на по-дългосрочна сигурност за тях. Какво наблюдавате на капиталовия пазар в сегмента на офисите? Инвестиционният пазар на офис площи в България е едва развъртян заради неналичието на институционални вложители, които не се интересуват от нахлуване в България поради ниската ликвидност. В тази връзка не следим основни покупко-продажби на пазара за рентабилност. Голямата трансакция на 2021 година беше продажбата на Park Lane Office Center на SAP, които са ползвател. Случиха се и няколко по-малки покупко-продажби за покупка, които още веднъж бяха осъществени от крайни ползватели. Има ли някаква сензитивна централизация на офисния пазар? Към момента на пазара не се следи особена централизация на здания в съответни притежатели. Това, което виждаме, е, че почти 88% от подписаните покупко-продажби за 2021 година са в здания клас А. За съпоставяне - този % през 2020 година е 77. Друго любопитно разделяне на собствеността е сред локални и интернационалните вложители - почти 30% от всички спекулативни площи - съществуващи и в развой на строителство, са благосъстоятелност на сдружения с интернационално присъединяване, до момента в който 70% са благосъстоятелност на локални вложители. Очакват ли се засилени сделки в офисния сегмент? За момента като че ли търсенето за покупка на офис остава относително непроменено, като делът на покупко-продажба на офис площи от цялата интензивност на пазара е под 10%.
Интервюто взе Мария Иванова
Реклама class= " row " > Етикети Персонализация
Ако обявата Ви е харесала, можете да последвате тематиката или създателя. Статиите можете да откриете в секцията Моите публикации
Автор Мария Иванова
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ