Георги Шопов: Жилищата ще останат достъпни, ако увеличим предлагането
ВизиткаГеорги Шопов е роден през 1972 година в София. През 1995 година приключва УАСГ компетентност " Промишлено и гражданско строителство ". След това пет години работи като архитект на свободна процедура. През 2000 година основава компания " Тобо план ". В момента е ръководещ притежател на " Тобо груп ", която включва към дузина компании, профилирани в проектирането и строителството. От 2016 година е ръководител на Управителния съвет на Националната асоциация на строителните бизнесмени.
Докъде стигнаха цените на жилищата в София? - Има и по 10 хиляди евро на кв.м, само че за неповторими жилища. Такава да вземем за пример е цената в една кооперация до Операта. В хубавите квартали като " Лозенец " и " Изток " цените са по 3 хиляди евро на кв.м ново строителство на шпакловка и замазка. Но изключенията не са показателни за пазара. За стопанската система и хората са значими цените в кварталите, където ще си купи елементарният жител и където са всеобщите покупко-продажби. В по-нормалните квартали като " Манастирски ливади-изток " те са към 1500 евро. В " Овча купел ", " Люлин ", и " Дружба " - по 1200 евро на кв.м. Сегашното повишаване отмерено ли е по сегменти? - Като % от цената по-евтините жилища нарастват повече. Ако в " Лозенец " цените са се нараснали с 5%, в " Овча купел " растежът е 10%. Казахте, че през 2021 година строителството по оценки на асоциацията е поскъпнало с 27%, само че какво се случва в сегашната обстановка? - Има огромен растеж на цените. В края на 2020 година арматурното желязо да вземем за пример струваше 1.05 лв. на кг. Допреди войната цената беше достигнала 1.70 лв. вследствие на инфлацията поради коронавирус и печатането на пари. Сега към този момент е 2.40 лв. на кг и към този момент го има по складовете и обектите. Дървеният материал е със 150% по-скъп. Той е локално произвеждане. Има огромно търсене, само че предлагането е малко поради рестрикциите по горите и опцията да има сеч и цената се качва. Как очаквате да се движат цените на строителните материали? - Очаквам до няколко седмици пиковото повишаване на тези, които са импорт от Русия и Украйна, да се стопи. Глобалните търговия и логистика не търпят вакуум. Търговците по целия свят видяха, че тук има ниша, и насам към този момент пътуват кораби с арматура. Очаквам цените да се успокоят и да се задържат на действителните 1.70 лв.. А каква е прогнозата ви за цените на жилищата? - Цените се качват поради инфлацията, не поради войната. Как очаквате да се отрази всичко това на строителната интензивност? - Специално за жилищното строителство - ще продължим да строим, не сме спирали, тъй като обществото и хората имат потребност от жилища. Има доста подготвени необитаеми жилища, които са запас, който при една по-адекватна наемна политика може да поеме част от жилищното търсене. - Много празни жилища има в провинцията. В кооперациите, които аз съм построил в София, при новото строителство, просто няма празно. Възможно е в старите кооперации да има поради завещание от умряли родители. Но съм склонен, че би трябвало да има държавна и общинска жилищна политика, която най-малкото да проучва тези неща. Нормално ли е в град с бюджет 1.5 милиарда лв. да няма данни какъв брой са празните жилища, с цел да се вземат съответни решения. Казвате, че в бранша продължавате да строите, само че някои бизнесмени замразиха продажбите? - Голяма част от сътрудниците, с оглед неяснотата в цената на материалите, оттова и на себестойността на постройката, стопираха продажби. Те не престават да строят, само че не продават на зелено. Имат си логичност и право. Казват - не знам какъв брой ще ми коства, няма да дам последна цена. По-изгодно ми е да го продам след две години, в сравнение с в този момент. Не можем да ги упрекваме, само че като цяло това провокира още по-голям недостиг на пазара и изкуствено качване на цените.
Идеята е да се вкара всепризнат държавен показател по данни на Национален статистически институт, който да демонстрира какво е повишаването при строителството и с него да бъдат индексирани контракти.
Има и бизнесмени, които не престават да продават на зелено, само че към този момент включват в предварителните си контракти с купувачите клаузи за индексация на цените. Как оценявате тази процедура? - Имаме много полемики в нашата асоциация и напълно скоро ще излезем с общо решение, подбудено от световната обстановка. В момента има огромен проблем в международен мащаб, а и тук, с невъзможността да се извършват публични контракти. Например контракт за строителство, подписан по социална поръчка преди година. В момента себестойността се е качила с 30% и предприемачът е в неспособност да извърши контракта, което води до затлачване и понижаване на публичния оборот.
Реклама
Идеята е да се вкара всепризнат държавен показател по данни на Национален статистически институт, който да демонстрира какво е повишаването при строителството и с него да бъдат индексирани контракти. Тоест самодейностите на бизнесмените, които към този момент залагат сходни клаузи, са в огромна степен... - Прибързани са. Тоест не е правилно бизнесмен, подписал контракт, без да пита да каже - аз усилвам цената с 10%. Редно е да имаме от статистиката число, което да демонстрира, че строителството е поскъпнало с 10%. И предприемачът да каже - аз мога да го извърша този обект - на вас, клиента, ще увелича цената с 5%, а другите 5% ще поема аз. Разумно е да се договорим вие да платите част от повишаването и аз да си понижа оптимално облагата, с цел да се случат нещата. И индексацията да става не случайно по нечие предпочитание, а въз основата на общоприети показатели. За облагите в строителството се приказва какво ли не. Например че са много високи, изключително когато част от нещата са в сивия бранш. - Вижте, аз няма да увещавам никого дали се печели или не в строителството. Ще кажа единствено, че няма богат човек в нашето общество, който да е строител - някой с " Бентли ", със скъпа яхта, с хотели. Мога да ви изброя десетки богати хора, които са всичко друго, само че не и строители. Няма човек, който създава и с производството си печели пари и основава работни места, да е богат. Тоест запас в маржа на строителите, за сметка на който да бъде поето повишаването, няма? - Резерв постоянно има, само че той отива за нови обекти. С облагата от строителството строителният бизнесмен не си купува палат или кола, а купува два терена, техника, строителни материали. Тоест той ги влага тези пари, с цел да вървят напред нещата. Има строители и строители, някои просто желаят да създадат един-два огромни удара. - Те не са строители, не са в нашата асоциация, не ги назоваваме сътрудници. Те са търговци, спекуланти, житни бегачи се назовават. Не би споделил и че са доста. Правят малко обекти и дребни обекти. Виждат, че сега има облага, гледат да вземат оптималната от един обект, без да ги интересуват устойчивостта на сектора и развиването им. Нямат техника, личен състав, офиси. А ние от 30 години влагаме в това. Имаме за милиони активи. И по тази причина желаеме браншът да е резистентен. Не се радваме, когато цените скачат. Искаме да се повишават стабилно по отношение на инфлацията.
Ние се тормозим да не отидем в този модел - жилищата да станат толкоз скъпи, че междинният жител да не може да си разреши да купи. Тогава и строителството ще спре.
Вие какво бихте посъветвали един покупател на зелено? - Да купува колкото може по-бързо. От 30 години, откогато работя, колкото по-бързо си е купил един човек апартамент, толкоз по-изгодно го е купил. И това ще продължи. Това е международна наклонност, цената на жилищата да се качва. Без да чака показателя? - Индексът си е показател, само че цената на жилището скача и се усилва. Преди 10 години щяхте да си купите жилището на половина на парите, за които ще го купите през днешния ден. Какво очаквате да се случи с достъпността на жилищата? Ще бъдат ли постижими като цени? - Това е огромният въпрос. Най-страшно е, когато спре производството. За един производител това се случва, в случай че обществото няма потребност от неговата стока или в случай че има потребност от нея, само че тя е толкоз скъпа, че хората не могат да си я разрешат. Ние се тормозим да не отидем в този модел - жилищата да станат толкоз скъпи, че междинният жител да не може да си разреши да купи. Тогава и строителството ще спре. Има ли потребен ход? - Дори в Африка, където работим, има жилищна държавна и общинска политика. Само България е изключение. Тук жилищата към момента са налични. Организация на обединените нации следи този индикатор за всички огромни градове. Измерва се като съотношението на междинната работна заплата към цената на 1 кв.м жилищна повърхност. За София в края на предходната година коефициентът на досегаемост беше 0.8. Тоест с една междинна заплата от 1500 лв. вие можете да си купите 0.8 кв.м жилищна повърхност на цена към 1000 евро на кв.м. В огромните градове в Западна Европа този коефициент е под 0.1. Там хората са наказани да не могат да си купят лично жилище цялостен живот и не е добре, че и ние отиваме натам.
От асоциацията се поинтересувахме кой купува жилища в тези страни. Защото при цени на кв. м от 10 хиляди евро в Мюнхен и 20 хиляди евро в Париж жилището е мъчно постижимо даже за доктор или правист на заплата, а камо ли за служащ. Изкупува ги спекулативният и банков капитал и по-късно ги отдава чартърен на тези хора. Но този модел съгласно нас е неверен. А кой би бил верният модел? - На параметри като световната инфлация не можем да влияем. Но можем да повлияем жилищата да останат по-достъпни по модела на Истанбул. Там общината знае, че всяка година в града ще дойдат да живеят още 300 000 души. Регулира територия за толкоз жилища, прави инфраструктурата и пуска бизнесмените с бързи разрешителни, които ги построяват.
Реклама
Тоест ние може да увеличим предлагането. И, в случай че стане по този начин, цената ще се възстановява. В пазарната стопанска система, когато търсенето е по-голямо от предлагането, цената се качва. А при нас единствената стока, за която от 30 години търсенето е по-голямо от предлагането, това са жилищата. Така е, тъй като общината и обществото не могат да предложат задоволително терени, с цел да се вършат повече жилища.
София е извънредно неуплътнен град, само че няма направена регулация и инфраструктура, с цел да се строи. И ние преуплътняваме града там, където има инфраструктура.
Как по-точно могат да оказват помощ общината и страната? - Ние не сме желали и няма да желаеме финансова помощ. Но настояваме първо административната тежест да се сведе до най-малко, тъй като чакането три години за строително позволение доста усилва цената и генерира корупция. В това време може да се вършат повече жилища, предлагането да се усилва и цената да понижава.
Другото ни искане е общината да контролира територии и да прави инфраструктурата по този начин, че там да може да се строи. София е извънредно неуплътнен град, само че няма направена регулация и инфраструктура, с цел да се строи. И ние преуплътняваме града там, където има инфраструктура. А вижте какви огромни благоприятни условия крият терените, които са на север от София към Стара планина.
Четено Коментирано Препоръчвано 1 Войната в Украйна 2 Политика 3 Войната в Украйна 1 Войната в Украйна 2 Политика 3 Коментари и разбори 1 Войната в Украйна 2 Политика 3 Коментари и разбори Реклама
В сегашната обстановка с инфраструктурата има и нещо доста непочтено към жителите, които я заплащат два пъти, а не я получават. Веднъж заплащат налози, с цел да бъде направена, само че общината не употребява финансовия запас за задачата. После жителите ни заплащат и на нас, тъй като ние калкулираме в цената на жилището инфраструктурата, която би трябвало да създадем вместо общината. И за край индивидът получава парче неприятно изработен сектор. Но това би трябвало да се промени.
Има забележим интерес от капитала в България да влага в жилища.
Възможно ли е, когато жилищата станат недостъпни за всеобщия клиент, те въпреки всичко да бъдат изкупени - от стеснен кръг хора за отдаване чартърен, каквито обстановки, казвате, има в други европейски градове? - Вече има такава наклонност. Около 20% от нашите клиенти купуват не за живеене, а за инвестиция и процентът им се усилва. Така е, тъй като по-сигурен метод за запазване на парите при тази голяма инфлация и нулевите лихви в банките от жилища в огромен град няма. Жилището в огромния град носи 5% от наем върху цената си. И на база 25 години със 7% му се качва цената всяка година, т.е. имате годишна рентабилност 12%. Вече има трендове финансови институции, фондове да влагат в жилища. Купуват жилища. Има ли случай някой да купи постройка? - Поне в асоциацията не знаем за подобен случай. Бягат от това да дават отговор за поддръжката на цяла постройка и избират да купуват обособени жилища в разнообразни здания. Така си диверсифицират и риска, и наемите. Не сме се интересували и не мога да кажа кои са най-големите притежатели, само че има забележим интерес от капитала в България да влага в жилища.
В Министерство на регионалното развитие е основана работна група за понижаване на административната тежест. Волята я има. Но досега нищо не е направено. Бюлетин Вечерни вести
Най-важното от деня. Всяка делнична вечер в 18 ч.
Вашият email Записване
Докъде стигнаха цените на жилищата в София? - Има и по 10 хиляди евро на кв.м, само че за неповторими жилища. Такава да вземем за пример е цената в една кооперация до Операта. В хубавите квартали като " Лозенец " и " Изток " цените са по 3 хиляди евро на кв.м ново строителство на шпакловка и замазка. Но изключенията не са показателни за пазара. За стопанската система и хората са значими цените в кварталите, където ще си купи елементарният жител и където са всеобщите покупко-продажби. В по-нормалните квартали като " Манастирски ливади-изток " те са към 1500 евро. В " Овча купел ", " Люлин ", и " Дружба " - по 1200 евро на кв.м. Сегашното повишаване отмерено ли е по сегменти? - Като % от цената по-евтините жилища нарастват повече. Ако в " Лозенец " цените са се нараснали с 5%, в " Овча купел " растежът е 10%. Казахте, че през 2021 година строителството по оценки на асоциацията е поскъпнало с 27%, само че какво се случва в сегашната обстановка? - Има огромен растеж на цените. В края на 2020 година арматурното желязо да вземем за пример струваше 1.05 лв. на кг. Допреди войната цената беше достигнала 1.70 лв. вследствие на инфлацията поради коронавирус и печатането на пари. Сега към този момент е 2.40 лв. на кг и към този момент го има по складовете и обектите. Дървеният материал е със 150% по-скъп. Той е локално произвеждане. Има огромно търсене, само че предлагането е малко поради рестрикциите по горите и опцията да има сеч и цената се качва. Как очаквате да се движат цените на строителните материали? - Очаквам до няколко седмици пиковото повишаване на тези, които са импорт от Русия и Украйна, да се стопи. Глобалните търговия и логистика не търпят вакуум. Търговците по целия свят видяха, че тук има ниша, и насам към този момент пътуват кораби с арматура. Очаквам цените да се успокоят и да се задържат на действителните 1.70 лв.. А каква е прогнозата ви за цените на жилищата? - Цените се качват поради инфлацията, не поради войната. Как очаквате да се отрази всичко това на строителната интензивност? - Специално за жилищното строителство - ще продължим да строим, не сме спирали, тъй като обществото и хората имат потребност от жилища. Има доста подготвени необитаеми жилища, които са запас, който при една по-адекватна наемна политика може да поеме част от жилищното търсене. - Много празни жилища има в провинцията. В кооперациите, които аз съм построил в София, при новото строителство, просто няма празно. Възможно е в старите кооперации да има поради завещание от умряли родители. Но съм склонен, че би трябвало да има държавна и общинска жилищна политика, която най-малкото да проучва тези неща. Нормално ли е в град с бюджет 1.5 милиарда лв. да няма данни какъв брой са празните жилища, с цел да се вземат съответни решения. Казвате, че в бранша продължавате да строите, само че някои бизнесмени замразиха продажбите? - Голяма част от сътрудниците, с оглед неяснотата в цената на материалите, оттова и на себестойността на постройката, стопираха продажби. Те не престават да строят, само че не продават на зелено. Имат си логичност и право. Казват - не знам какъв брой ще ми коства, няма да дам последна цена. По-изгодно ми е да го продам след две години, в сравнение с в този момент. Не можем да ги упрекваме, само че като цяло това провокира още по-голям недостиг на пазара и изкуствено качване на цените.
Идеята е да се вкара всепризнат държавен показател по данни на Национален статистически институт, който да демонстрира какво е повишаването при строителството и с него да бъдат индексирани контракти.
Има и бизнесмени, които не престават да продават на зелено, само че към този момент включват в предварителните си контракти с купувачите клаузи за индексация на цените. Как оценявате тази процедура? - Имаме много полемики в нашата асоциация и напълно скоро ще излезем с общо решение, подбудено от световната обстановка. В момента има огромен проблем в международен мащаб, а и тук, с невъзможността да се извършват публични контракти. Например контракт за строителство, подписан по социална поръчка преди година. В момента себестойността се е качила с 30% и предприемачът е в неспособност да извърши контракта, което води до затлачване и понижаване на публичния оборот.
Реклама
Идеята е да се вкара всепризнат държавен показател по данни на Национален статистически институт, който да демонстрира какво е повишаването при строителството и с него да бъдат индексирани контракти. Тоест самодейностите на бизнесмените, които към този момент залагат сходни клаузи, са в огромна степен... - Прибързани са. Тоест не е правилно бизнесмен, подписал контракт, без да пита да каже - аз усилвам цената с 10%. Редно е да имаме от статистиката число, което да демонстрира, че строителството е поскъпнало с 10%. И предприемачът да каже - аз мога да го извърша този обект - на вас, клиента, ще увелича цената с 5%, а другите 5% ще поема аз. Разумно е да се договорим вие да платите част от повишаването и аз да си понижа оптимално облагата, с цел да се случат нещата. И индексацията да става не случайно по нечие предпочитание, а въз основата на общоприети показатели. За облагите в строителството се приказва какво ли не. Например че са много високи, изключително когато част от нещата са в сивия бранш. - Вижте, аз няма да увещавам никого дали се печели или не в строителството. Ще кажа единствено, че няма богат човек в нашето общество, който да е строител - някой с " Бентли ", със скъпа яхта, с хотели. Мога да ви изброя десетки богати хора, които са всичко друго, само че не и строители. Няма човек, който създава и с производството си печели пари и основава работни места, да е богат. Тоест запас в маржа на строителите, за сметка на който да бъде поето повишаването, няма? - Резерв постоянно има, само че той отива за нови обекти. С облагата от строителството строителният бизнесмен не си купува палат или кола, а купува два терена, техника, строителни материали. Тоест той ги влага тези пари, с цел да вървят напред нещата. Има строители и строители, някои просто желаят да създадат един-два огромни удара. - Те не са строители, не са в нашата асоциация, не ги назоваваме сътрудници. Те са търговци, спекуланти, житни бегачи се назовават. Не би споделил и че са доста. Правят малко обекти и дребни обекти. Виждат, че сега има облага, гледат да вземат оптималната от един обект, без да ги интересуват устойчивостта на сектора и развиването им. Нямат техника, личен състав, офиси. А ние от 30 години влагаме в това. Имаме за милиони активи. И по тази причина желаеме браншът да е резистентен. Не се радваме, когато цените скачат. Искаме да се повишават стабилно по отношение на инфлацията.
Ние се тормозим да не отидем в този модел - жилищата да станат толкоз скъпи, че междинният жител да не може да си разреши да купи. Тогава и строителството ще спре.
Вие какво бихте посъветвали един покупател на зелено? - Да купува колкото може по-бързо. От 30 години, откогато работя, колкото по-бързо си е купил един човек апартамент, толкоз по-изгодно го е купил. И това ще продължи. Това е международна наклонност, цената на жилищата да се качва. Без да чака показателя? - Индексът си е показател, само че цената на жилището скача и се усилва. Преди 10 години щяхте да си купите жилището на половина на парите, за които ще го купите през днешния ден. Какво очаквате да се случи с достъпността на жилищата? Ще бъдат ли постижими като цени? - Това е огромният въпрос. Най-страшно е, когато спре производството. За един производител това се случва, в случай че обществото няма потребност от неговата стока или в случай че има потребност от нея, само че тя е толкоз скъпа, че хората не могат да си я разрешат. Ние се тормозим да не отидем в този модел - жилищата да станат толкоз скъпи, че междинният жител да не може да си разреши да купи. Тогава и строителството ще спре. Има ли потребен ход? - Дори в Африка, където работим, има жилищна държавна и общинска политика. Само България е изключение. Тук жилищата към момента са налични. Организация на обединените нации следи този индикатор за всички огромни градове. Измерва се като съотношението на междинната работна заплата към цената на 1 кв.м жилищна повърхност. За София в края на предходната година коефициентът на досегаемост беше 0.8. Тоест с една междинна заплата от 1500 лв. вие можете да си купите 0.8 кв.м жилищна повърхност на цена към 1000 евро на кв.м. В огромните градове в Западна Европа този коефициент е под 0.1. Там хората са наказани да не могат да си купят лично жилище цялостен живот и не е добре, че и ние отиваме натам.
От асоциацията се поинтересувахме кой купува жилища в тези страни. Защото при цени на кв. м от 10 хиляди евро в Мюнхен и 20 хиляди евро в Париж жилището е мъчно постижимо даже за доктор или правист на заплата, а камо ли за служащ. Изкупува ги спекулативният и банков капитал и по-късно ги отдава чартърен на тези хора. Но този модел съгласно нас е неверен. А кой би бил верният модел? - На параметри като световната инфлация не можем да влияем. Но можем да повлияем жилищата да останат по-достъпни по модела на Истанбул. Там общината знае, че всяка година в града ще дойдат да живеят още 300 000 души. Регулира територия за толкоз жилища, прави инфраструктурата и пуска бизнесмените с бързи разрешителни, които ги построяват.
Реклама
Тоест ние може да увеличим предлагането. И, в случай че стане по този начин, цената ще се възстановява. В пазарната стопанска система, когато търсенето е по-голямо от предлагането, цената се качва. А при нас единствената стока, за която от 30 години търсенето е по-голямо от предлагането, това са жилищата. Така е, тъй като общината и обществото не могат да предложат задоволително терени, с цел да се вършат повече жилища.
София е извънредно неуплътнен град, само че няма направена регулация и инфраструктура, с цел да се строи. И ние преуплътняваме града там, където има инфраструктура.
Как по-точно могат да оказват помощ общината и страната? - Ние не сме желали и няма да желаеме финансова помощ. Но настояваме първо административната тежест да се сведе до най-малко, тъй като чакането три години за строително позволение доста усилва цената и генерира корупция. В това време може да се вършат повече жилища, предлагането да се усилва и цената да понижава.
Другото ни искане е общината да контролира територии и да прави инфраструктурата по този начин, че там да може да се строи. София е извънредно неуплътнен град, само че няма направена регулация и инфраструктура, с цел да се строи. И ние преуплътняваме града там, където има инфраструктура. А вижте какви огромни благоприятни условия крият терените, които са на север от София към Стара планина.
Четено Коментирано Препоръчвано 1 Войната в Украйна 2 Политика 3 Войната в Украйна 1 Войната в Украйна 2 Политика 3 Коментари и разбори 1 Войната в Украйна 2 Политика 3 Коментари и разбори Реклама
В сегашната обстановка с инфраструктурата има и нещо доста непочтено към жителите, които я заплащат два пъти, а не я получават. Веднъж заплащат налози, с цел да бъде направена, само че общината не употребява финансовия запас за задачата. После жителите ни заплащат и на нас, тъй като ние калкулираме в цената на жилището инфраструктурата, която би трябвало да създадем вместо общината. И за край индивидът получава парче неприятно изработен сектор. Но това би трябвало да се промени.
Има забележим интерес от капитала в България да влага в жилища.
Възможно ли е, когато жилищата станат недостъпни за всеобщия клиент, те въпреки всичко да бъдат изкупени - от стеснен кръг хора за отдаване чартърен, каквито обстановки, казвате, има в други европейски градове? - Вече има такава наклонност. Около 20% от нашите клиенти купуват не за живеене, а за инвестиция и процентът им се усилва. Така е, тъй като по-сигурен метод за запазване на парите при тази голяма инфлация и нулевите лихви в банките от жилища в огромен град няма. Жилището в огромния град носи 5% от наем върху цената си. И на база 25 години със 7% му се качва цената всяка година, т.е. имате годишна рентабилност 12%. Вече има трендове финансови институции, фондове да влагат в жилища. Купуват жилища. Има ли случай някой да купи постройка? - Поне в асоциацията не знаем за подобен случай. Бягат от това да дават отговор за поддръжката на цяла постройка и избират да купуват обособени жилища в разнообразни здания. Така си диверсифицират и риска, и наемите. Не сме се интересували и не мога да кажа кои са най-големите притежатели, само че има забележим интерес от капитала в България да влага в жилища.
В Министерство на регионалното развитие е основана работна група за понижаване на административната тежест. Волята я има. Но досега нищо не е направено. Бюлетин Вечерни вести
Най-важното от деня. Всяка делнична вечер в 18 ч.
Вашият email Записване
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ