Какво означава дистанционната работа за търговските площи
В момента офисите са освен място за работа, само че и места за развлечение - новият небостъргач в Манхатън One Vanderbilt отвори ресторант на Даниел Булуд, притежател на звезда Мишлен, а втората централа на Amazon в Арлингтън ще включва амфитеатър за концерти навън. Лондонският небостъргач 22 Bishopsgate е толкоз другарски надъхан към кучета, че рецепционистите издават пропуски за домашни любимци. Наскоро откритата стъклена кула, издигаща се високо в Лондон, също включва стена за катерене и спа.
Докато фирмите се пробват да изкушат чиновниците си да се върнат в офиса, архитекти и вложители залагат на нови здания с разнообразни улеснения. Но са изправени пред огромно незнайно - ще се върнат ли задоволително хора. Дори с напредването на имунизациите чиновниците едвам се връщат назад в офиса. По данни на Freespace при започване на май една от 20 здания в Съединени американски щати е заета от едвам 10% наематели спрямо една трета в Европа и Африка и съвсем 50% в Азия. Докато завръщането по работните места едвам в този момент стартира и тласъците за това към момента са налице, дългите наеми занапред стартират да изтичат и размерът на загубите за фирмите е притеснително огромен.
Търсене от нов тип
Коронавирусът изостри търсенето на нови здания с по-добри пространства. Инвестиционната банка JPMorgan Chase да вземем за пример ще понижи общото си офис пространство даже когато построи втория най-голям небостъргач в Манхатън, който ще употребява за нова централа. Повече от половината огледи в Ню Йорк са на офиси от клас А, до момента в който преди пандемията огледите на най-голям клас здания е бил 38% от всички. Тази смяна се случва наред с различен раздор: желанието за по-зелени работни пространства. В момента енергийната успеваемост и климатичните съоръжения на работното място се смятат за основни. Мениджърите на активи, в това число BlackRock и Brookfield, се ангажираха да сведат нездравословните излъчвания от активите си до нула до 2050 година или по-рано. Много компании за недвижими парцели дадоха обещание всички нови здания да бъдат издигнати без нездравословни излъчвания. Промяната към уелнес и резистентност не е волност, твърди Джеймс Голдсмит от AXA Investment Managers. " Това не е обществен опит. Ние сме мениджъри на активи - пенсионните пари са заложени. "
Въпреки това на малко на брой в сектора ще им харесат сметките, които ще се наложи да платят. Желанието за качество кара по-старите здания да наподобяват нежелани, също както работата от у дома понижава потребността от офис пространство. Съществува и риск по-старите парцели да се трансфорат в нежелани активи. Около половината здания от висок клас в Хонконг и съвсем две трети от комерсиалните площи са издигнати преди повече от 20 години. Най-големият хазяин на офиси в Манхатън - SL Green, твърди, че наемите на по-стари пространства са се намалили с към 10%. Подобни активи ще бъдат продадени мъчно, в случай че не намалят наемите си, в случай че нямат по-добра климатична апаратура, достъп до външно пространство или естествена светлина.
Някои по-стари офис пространства се реновират. Компанията за вложения в недвижими парцели Fabrix надстроява постройка в Лондон, издигната през 1960 година, която ще включва гора на покрива и голям басейн. Други ще бъдат превърнати в лаборатории или домове. Когато застрахователят AIG реалокира централата си в неотдавна освежен небостъргач в центъра на Манхатън, част от остарялата постройка ще бъде превърната в жилища. Местната власт в Лондон възнамерява да преобразува свободното офис пространство в 1500 нови домове до 2030 година
По-малка потребност от офиси
И въпреки всичко нищо от това не може да прикрие обстоятелството, че до момента в който работата от у дома е допустима, то потребността от офис пространство би трябвало да намалее. Компаниите стартират да премислят потребностите си от парцели, като доста от тях предоговарят новите наеми или даже ги отсрочват. От началото на пандемията до момента е освободено повече от 103 млн. кв.м офис пространство в международен мащаб, сочат данни на консултантската компания в бранша Cushman and Wakefield. Това е с 18% повече спрямо освободените площи през финансовата рецесия от 2007-2009 година Процентът на незаети офиси се увеличи внезапно през последната година и в Съединени американски щати доближи 18% напролет. Прогнозите са мрачни. Почти един от пет офиса в Съединени американски щати ще бъде празен през 2022 година, пресмятат от Moody`s Analytics. Наемите в страната се чака да се намалят със 7.5% през годината, а тези в Сан Франсиско - с цели 15%.
Капитал - брой 23 От началото на пандемията е освободено повече от 103 млн. кв.м офис пространство в света.
Интересно е, че мрачната картина към момента не си е проправила път към стандартните ограничения за цени и заеми. По данни на рейтинговата организация S&P процентът на събираемост на наеми, ръководени от тръстове за вложение в недвижими парцели (REIT) в Северна Америка, остава над 90% през по-голямата част от годината и даже може да се е повишил. The Economist изследва % на събираемост на дузина от най-големите листнати на борсата рентиери на офиси - за последното тримесечие той е приблизително 98%. Процентът на неприятни заеми при обезпечените с комерсиална ипотека скъпи бумаги, обвързани с магазини, се покачиха през миналото лято и остават високи, сочат данни на Trepp. Но книжата, обезпечени от офис пространства, останаха непокътнати от пандемията. Цената на офис пространства в някои огромни градове също не се е трансформирала.
По-реалната картина
Въпреки това няколко фактора замъгляват същинското положение на нещата. Щедрата финансова поддръжка от държавното управление може да е отсрочила растежа на задължения и бързите продажби на парцели. А доста компании може към момента да не са взели решение какво да вършат. Никой не знае какъв брой чиновници ще останат удома или в какъв брой дни от седмицата ще работят отдалечено. Инвеститорите нормално заобикалят бързите покупко-продажби - купувачите внимават да не платят повече, в сравнение с би трябвало, а продавачите не желаят да търпят загуби, ако рецесията се окаже единствено неочаквана смяна. Обемът на продажби на парцели се намали и направи цените не толкоз благонадежден индикатор за здравето на пазара.
Докато фирмите се пробват да изкушат чиновниците си да се върнат в офиса, архитекти и вложители залагат на нови здания с разнообразни улеснения. Но са изправени пред огромно незнайно - ще се върнат ли задоволително хора. Дори с напредването на имунизациите чиновниците едвам се връщат назад в офиса. По данни на Freespace при започване на май една от 20 здания в Съединени американски щати е заета от едвам 10% наематели спрямо една трета в Европа и Африка и съвсем 50% в Азия. Докато завръщането по работните места едвам в този момент стартира и тласъците за това към момента са налице, дългите наеми занапред стартират да изтичат и размерът на загубите за фирмите е притеснително огромен.
Търсене от нов тип
Коронавирусът изостри търсенето на нови здания с по-добри пространства. Инвестиционната банка JPMorgan Chase да вземем за пример ще понижи общото си офис пространство даже когато построи втория най-голям небостъргач в Манхатън, който ще употребява за нова централа. Повече от половината огледи в Ню Йорк са на офиси от клас А, до момента в който преди пандемията огледите на най-голям клас здания е бил 38% от всички. Тази смяна се случва наред с различен раздор: желанието за по-зелени работни пространства. В момента енергийната успеваемост и климатичните съоръжения на работното място се смятат за основни. Мениджърите на активи, в това число BlackRock и Brookfield, се ангажираха да сведат нездравословните излъчвания от активите си до нула до 2050 година или по-рано. Много компании за недвижими парцели дадоха обещание всички нови здания да бъдат издигнати без нездравословни излъчвания. Промяната към уелнес и резистентност не е волност, твърди Джеймс Голдсмит от AXA Investment Managers. " Това не е обществен опит. Ние сме мениджъри на активи - пенсионните пари са заложени. "
Въпреки това на малко на брой в сектора ще им харесат сметките, които ще се наложи да платят. Желанието за качество кара по-старите здания да наподобяват нежелани, също както работата от у дома понижава потребността от офис пространство. Съществува и риск по-старите парцели да се трансфорат в нежелани активи. Около половината здания от висок клас в Хонконг и съвсем две трети от комерсиалните площи са издигнати преди повече от 20 години. Най-големият хазяин на офиси в Манхатън - SL Green, твърди, че наемите на по-стари пространства са се намалили с към 10%. Подобни активи ще бъдат продадени мъчно, в случай че не намалят наемите си, в случай че нямат по-добра климатична апаратура, достъп до външно пространство или естествена светлина.
Някои по-стари офис пространства се реновират. Компанията за вложения в недвижими парцели Fabrix надстроява постройка в Лондон, издигната през 1960 година, която ще включва гора на покрива и голям басейн. Други ще бъдат превърнати в лаборатории или домове. Когато застрахователят AIG реалокира централата си в неотдавна освежен небостъргач в центъра на Манхатън, част от остарялата постройка ще бъде превърната в жилища. Местната власт в Лондон възнамерява да преобразува свободното офис пространство в 1500 нови домове до 2030 година
По-малка потребност от офиси
И въпреки всичко нищо от това не може да прикрие обстоятелството, че до момента в който работата от у дома е допустима, то потребността от офис пространство би трябвало да намалее. Компаниите стартират да премислят потребностите си от парцели, като доста от тях предоговарят новите наеми или даже ги отсрочват. От началото на пандемията до момента е освободено повече от 103 млн. кв.м офис пространство в международен мащаб, сочат данни на консултантската компания в бранша Cushman and Wakefield. Това е с 18% повече спрямо освободените площи през финансовата рецесия от 2007-2009 година Процентът на незаети офиси се увеличи внезапно през последната година и в Съединени американски щати доближи 18% напролет. Прогнозите са мрачни. Почти един от пет офиса в Съединени американски щати ще бъде празен през 2022 година, пресмятат от Moody`s Analytics. Наемите в страната се чака да се намалят със 7.5% през годината, а тези в Сан Франсиско - с цели 15%.
Капитал - брой 23 От началото на пандемията е освободено повече от 103 млн. кв.м офис пространство в света.
Интересно е, че мрачната картина към момента не си е проправила път към стандартните ограничения за цени и заеми. По данни на рейтинговата организация S&P процентът на събираемост на наеми, ръководени от тръстове за вложение в недвижими парцели (REIT) в Северна Америка, остава над 90% през по-голямата част от годината и даже може да се е повишил. The Economist изследва % на събираемост на дузина от най-големите листнати на борсата рентиери на офиси - за последното тримесечие той е приблизително 98%. Процентът на неприятни заеми при обезпечените с комерсиална ипотека скъпи бумаги, обвързани с магазини, се покачиха през миналото лято и остават високи, сочат данни на Trepp. Но книжата, обезпечени от офис пространства, останаха непокътнати от пандемията. Цената на офис пространства в някои огромни градове също не се е трансформирала.
По-реалната картина
Въпреки това няколко фактора замъгляват същинското положение на нещата. Щедрата финансова поддръжка от държавното управление може да е отсрочила растежа на задължения и бързите продажби на парцели. А доста компании може към момента да не са взели решение какво да вършат. Никой не знае какъв брой чиновници ще останат удома или в какъв брой дни от седмицата ще работят отдалечено. Инвеститорите нормално заобикалят бързите покупко-продажби - купувачите внимават да не платят повече, в сравнение с би трябвало, а продавачите не желаят да търпят загуби, ако рецесията се окаже единствено неочаквана смяна. Обемът на продажби на парцели се намали и направи цените не толкоз благонадежден индикатор за здравето на пазара.
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ