![[Shutterstock] Само при дългосрочен бум в изграждането на жилища ще](https://www.capital.bg/shimg/zx620y323c_4064035.jpg)
Политиците най-накрая правят нещо за недостига на жилища
[Shutterstock] Само при дълготраен взрив в построяването на жилища ще може те да станат по-достъпни. От друга страна, създаване в този мащаб би породило доста разногласия поради смяна на кварталите. За да разберете за какво жилищата в Лондон са толкоз скъпи, посетете метростанция " Тотнъм хейл ". Може би очаквате, че до спирка на метрото на 15 минути от центъра на града ще има много жилищни здания. Всъщност има автомивка. Земята, върху която е издигната, е класифицирана като " зелен пояс ", което значи, че строителството върху нея е съвсем невероятно. В пет огромни британски града има над 47 хиляди хектара сходни площи, които не са тъкмо зелени, само че са наоколо до железопътни станции с добра съгласуваност до центъра и върху които не може да се строи. Това е задоволително място да бъдат издигнати над 2.5 млн. жилища със междинна компактност.
Свещеният " зелен пояс "
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики Зеленият пояс е бил заветен в продължение на десетилетия. Британското общество идилично си го показва като пасбище, където конете пият вода от рекички. Политиците не се осмеляват да приказват за него. Но в този момент това се трансформира. " Време е да разбием мита, че зеленият пояс е зелен, и да стартираме да използваме не-зелени територии за домове, от които децата ни по този начин обезверено се нуждаят ", показа предходната година политикът от Лейбъристката партия Сиобхан Макдона. Междупартийна група депутати прикани държавното управление да разхлаби планирането в елементи от зеления пояс. Министрите настояват, че гледат съществено на въпроса.
Англия не е единствената страна, където се случва сходна смяна. През 2017 година Германия реформира закона за градоустройство и подвигна бариерите за строително уплътняване. Нова Зеландия регистрира действителен интерес към предложение на жилища. В Канада държавното управление в Онтарио модернизира процеса по обмисляне, с цел да форсира строителството. През октомври Калифорния одобри законопроект за необятна зонална промяна.
След десетилетия на NIMBY-зъм (not-in-my-backyard, в превод: не в моя заден двор, демонстрира опълчването на локалните против застрояване в региона им) явно има бурна реакция, водена от поколението на родените в края на предишния век, което не може да си разреши да си купи жилище.
Много политици в този момент осъзнават, че може да има политически претекст в построяването на повече домове. Някои деятели даже измислиха и акроним - Yes In My Back Yard (да в моя заден двор). Много от тези деятели спорят, че затегнатата регулация на земята е съществена причина за високите цени на жилищата. За да осъзнаете аргумента, сравнете Сингапур и Хонконг. Сингапур има много еластична система за обмисляне. Правителството е притежател на огромна част от земята. Когато цените на жилищата скочат фрапантно или популацията стартира да нараства с бързи темпове, страната може да " освободи " земя по-бързо, в сравнение с барман в хотел Raffles ще направи коктейла сингапурски слинг.
За съпоставяне - в Хонконг запасите от подобаваща за застрояване земя се управляват от дребна група олигарси. Парите за стеснен апартамент в Хонконг ще са задоволителни за обичайно жилище в Сингапур. Историята е същата и в Съединени американски щати. В тази част от страната с най-еластично жилищно предложение - средноголемият град Пайн Блафф в щата Арканзас, междинната цена е 90 хиляди $. Цената на къща в един от най-рестриктивните региони, Сан Луис Оубиспоу в Калифорния, е 725 хиляди $, макар че разноските за строителство в Съединени американски щати не варират изключително доста. Общите правила за потребление на земята включват правила за зониране, които позволяват единствено еднофамилни къщи и предотвратяват построяването на жилища (94% от жилищната земя в Сан Хосе да вземем за пример е районирана по този начин). От 1950 година се основават такива извънредни зони, които получават известност.
Академично изследване поддържа тези доказателства - Кристиян Хилбер от London School of Economics и Уолтър Вермюлен от Бюрото за разбор на икономическата политика на Нидерландия откриват, че в случай че югоизточният район на Англия (най-богатият и контролиран в страната) е бил толкоз отворен за ново строителство, колкото североизточният (най-малко регулираният), цените на жилищата са щели да са с 25% по-ниски през 2008 година Едуард Глейзър от Харвард също открива сходни резултати за елементи от Съединени американски щати.
Голям ремонт
Твърдението, че жилищата са толкоз скъпи, тъй като не се строи задоволително, допреди няколко години беше одобрявано от икономисти, а в този момент е атакувано от Йън Мулхарн от Института за световни промени на Тони Блеър. Членовете на организацията спорят, че манията към рестрикциите за строителство пропуща по-важна причина за високите цени на жилищата - световните финансови пазари. С понижаването на лихвените проценти в развитите страни хората могат да си разрешат по-големи заеми и да заплащат месечните си вноски. Хазяите са по-склонни да платят повече за жилище и да го дават чартърен, тъй като доходността от други активи е по-малка.
Някои доказателства, наподобява, поддържат мнението, че манията на икономистите във връзка с предлагането на жилища е неправилна. В началото на века Ирландия и Испания минаха през покачващи се цени на жилищата макар дейното строителство. В блогпост специалисти от Bank of England споделят, че огромна част от растежа в цените на жилищата във Англия през 2000 година се дължи на по-евтини заеми.
Всъщност и двете аргументи са значими. Разхлабването на световните финансови условия след 2000 година сигурно е повишило цените на домовете - по този начин както и ниската безработица, високото равнище на имиграция и известността на платформи като Airbnb, които отдалечават притежателите на домовете от елементарните хора.
Цените са скочили единствено тъй като строителството внезапно е станало доста по-трудно.
Въпреки това дълготрайното им повишаване значително се свежда до лимитирано предложение. И в случай че строителите се борят да построяват бързо нови здания, то увеличаващото се търсене значително ще повиши цените. Джовани Фарара от Федералния запас на Съединени американски щати и Жан Имбс от Paris School of Economics установяват, че въпреки по-лесното финансиране да е довело до високи цени на жилищата, то това е правилно " в по-малка степен в региони с еластично предложение, където вместо това се усилва жилищният фонд ".
Дори най-заклетите поддръжници на икономическата доктрина за търсенето се съгласяват, че увеличение на строителството ще понижи разноските за жилища. Това има значение във връзка с политиката. Правителствата имат по-голям надзор върху вътрешното обмисляне, в сравнение с върху световните финансови условия. Тези от тях, които ръководят земята си по-добре, са възнаградени с по-стабилни жилищни пазари.
Игра на зони
В общи линии съществуват три типа планови системи в развития свят - основана на поверителност, автократична и основана на правила. Първият тип се среща постоянно в страни от Британската общественост. Местните жители имат правата да стопират проекти за развиване и постоянно го вършат. Не е случайност, че през последните десетилетия цените на жилищата в тези страни са се повишили най-бързо, споделя Пол Чешир от London School of Economics. В елементи от Съединени американски щати се съблюдават сходни правила. В Сан Франциско всяко позволение предстои на обжалване и защото доста малко огромни планове дават отговор на съществуващите условия за обмисляне и градеж, се случва постоянно да бъдат забавени.
Автократичните системи за обмисляне правят по-добра работа за стимулиране на предлагането на жилища. Русия увеличи годишния ритъм на градежи на жилища от 400 хиляди до 1 млн. при започване на века. Гражданите на Сингапур постоянно стачкуват против развиване на районите и желанията им не се зачитат, твърди гражданин, притежаващ къща наоколо до гора, част от която скоро ще бъде изсечена, с цел да бъдат издигнати блокове с жилища.
Третата група обмисляне, която е основана на правила, се среща постоянно в европейски страни като Франция и Германия. Ако бизнесмените дават отговор на всички условия, строителството се позволява, даже и в случай че локалните поданици възразяват. При тази система се обезпечава най-добре потребността от жилища. От 1950 година до момента Германия е построила повече домове спрямо Англия макар малко по-голямото население.
Важни са както разпоредбите за обмисляне, по този начин и данъчната система. Швейцария показва добре това. Тя претендира да е най-демократичната страна в света и разчита на референдуми за разрешаването на всевъзможен тип проблеми (през 2018 година се организираха 10 национални референдума по всевъзможни теми). Местното ръководство нормално не има мощна власт. Въпреки това NIMBY покровителите имат въздействие. Всяка година страната построява два пъти повече жилища на човек в съпоставяне със Съединени американски щати.
За да обяснят този явен абсурд, Хилбер и Оливие Шьоне от университета в Лавал, Канада, се насочват в свое проучване към швейцарската данъчна система. В страни като Англия налозите се събират на локално равнище, само че постъпленията се разпределят в цялата страна. Следователно локалните държавни управления виждат дребен стопански резултат от разрешенията за създаване на жилища, въпреки да би трябвало да се оправят с проблемите. В резултат на това е малко евентуално да положат старания да се преборят с NIMBY поддръжниците.
За съпоставяне - в Швейцария локалните налози се употребяват там, където се събират, с цел да може локалното ръководство да има финансова самодейност да се оправи с благоустрояването. Процесът по придобиване на позволение за обмисляне и строителство може да бъде муден, изяснява Мелк Ниг, който е проектант в гр. Цуг - кантон наоколо до Цюрих, който има най-голямо строителство на жилища в страната. Но е предвидимо. През миналия век цените на швейцарските жилища са се повишили с по-малко от тези във всяка друга богата страна.
Могат ли сходни практики да бъдат усвоени и в други страни, най-много в британски говорещите? Това значително е въпрос на политика. Десните партии в частност признават това, тъй като притежателите на жилища са по-склонни да гласоподават за консерваторите и в случай че не съумеят да основат ново потомство притежатели, те в последна сметка ще бъдат отстранени от властта.
С намаляването на собствеността върху жилищата наемодателите губят политическа власт над наемателите, което значи, че либерализирането на политиките за обмисляне има по-ниска политическа цена. И защото от ден на ден хора виждат незабавната нужда от понижаване на излъчванията на въглероден диоксид, поддръжката може да нарасне за ново потомство къщи с по-ефективно отопление и изолираност.
Въпреки всичко YIMBY деятелите би трябвало да вървят по тънка линия. От една страна, единствено при дълготраен взрив в построяването на жилища ще може те да станат по-достъпни. От друга страна, създаване в този мащаб би породило доста разногласия поради смяна на кварталите. Продължаващият напредък на YIMBY надалеч не е сигурен.
2020, The Economist Newspaper Limited. All rights reserved
Свещеният " зелен пояс "
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики Зеленият пояс е бил заветен в продължение на десетилетия. Британското общество идилично си го показва като пасбище, където конете пият вода от рекички. Политиците не се осмеляват да приказват за него. Но в този момент това се трансформира. " Време е да разбием мита, че зеленият пояс е зелен, и да стартираме да използваме не-зелени територии за домове, от които децата ни по този начин обезверено се нуждаят ", показа предходната година политикът от Лейбъристката партия Сиобхан Макдона. Междупартийна група депутати прикани държавното управление да разхлаби планирането в елементи от зеления пояс. Министрите настояват, че гледат съществено на въпроса.
Англия не е единствената страна, където се случва сходна смяна. През 2017 година Германия реформира закона за градоустройство и подвигна бариерите за строително уплътняване. Нова Зеландия регистрира действителен интерес към предложение на жилища. В Канада държавното управление в Онтарио модернизира процеса по обмисляне, с цел да форсира строителството. През октомври Калифорния одобри законопроект за необятна зонална промяна.
След десетилетия на NIMBY-зъм (not-in-my-backyard, в превод: не в моя заден двор, демонстрира опълчването на локалните против застрояване в региона им) явно има бурна реакция, водена от поколението на родените в края на предишния век, което не може да си разреши да си купи жилище.
Много политици в този момент осъзнават, че може да има политически претекст в построяването на повече домове. Някои деятели даже измислиха и акроним - Yes In My Back Yard (да в моя заден двор). Много от тези деятели спорят, че затегнатата регулация на земята е съществена причина за високите цени на жилищата. За да осъзнаете аргумента, сравнете Сингапур и Хонконг. Сингапур има много еластична система за обмисляне. Правителството е притежател на огромна част от земята. Когато цените на жилищата скочат фрапантно или популацията стартира да нараства с бързи темпове, страната може да " освободи " земя по-бързо, в сравнение с барман в хотел Raffles ще направи коктейла сингапурски слинг.
За съпоставяне - в Хонконг запасите от подобаваща за застрояване земя се управляват от дребна група олигарси. Парите за стеснен апартамент в Хонконг ще са задоволителни за обичайно жилище в Сингапур. Историята е същата и в Съединени американски щати. В тази част от страната с най-еластично жилищно предложение - средноголемият град Пайн Блафф в щата Арканзас, междинната цена е 90 хиляди $. Цената на къща в един от най-рестриктивните региони, Сан Луис Оубиспоу в Калифорния, е 725 хиляди $, макар че разноските за строителство в Съединени американски щати не варират изключително доста. Общите правила за потребление на земята включват правила за зониране, които позволяват единствено еднофамилни къщи и предотвратяват построяването на жилища (94% от жилищната земя в Сан Хосе да вземем за пример е районирана по този начин). От 1950 година се основават такива извънредни зони, които получават известност.
Академично изследване поддържа тези доказателства - Кристиян Хилбер от London School of Economics и Уолтър Вермюлен от Бюрото за разбор на икономическата политика на Нидерландия откриват, че в случай че югоизточният район на Англия (най-богатият и контролиран в страната) е бил толкоз отворен за ново строителство, колкото североизточният (най-малко регулираният), цените на жилищата са щели да са с 25% по-ниски през 2008 година Едуард Глейзър от Харвард също открива сходни резултати за елементи от Съединени американски щати.
Голям ремонт
Твърдението, че жилищата са толкоз скъпи, тъй като не се строи задоволително, допреди няколко години беше одобрявано от икономисти, а в този момент е атакувано от Йън Мулхарн от Института за световни промени на Тони Блеър. Членовете на организацията спорят, че манията към рестрикциите за строителство пропуща по-важна причина за високите цени на жилищата - световните финансови пазари. С понижаването на лихвените проценти в развитите страни хората могат да си разрешат по-големи заеми и да заплащат месечните си вноски. Хазяите са по-склонни да платят повече за жилище и да го дават чартърен, тъй като доходността от други активи е по-малка.
Някои доказателства, наподобява, поддържат мнението, че манията на икономистите във връзка с предлагането на жилища е неправилна. В началото на века Ирландия и Испания минаха през покачващи се цени на жилищата макар дейното строителство. В блогпост специалисти от Bank of England споделят, че огромна част от растежа в цените на жилищата във Англия през 2000 година се дължи на по-евтини заеми.
Всъщност и двете аргументи са значими. Разхлабването на световните финансови условия след 2000 година сигурно е повишило цените на домовете - по този начин както и ниската безработица, високото равнище на имиграция и известността на платформи като Airbnb, които отдалечават притежателите на домовете от елементарните хора.
Цените са скочили единствено тъй като строителството внезапно е станало доста по-трудно.
Въпреки това дълготрайното им повишаване значително се свежда до лимитирано предложение. И в случай че строителите се борят да построяват бързо нови здания, то увеличаващото се търсене значително ще повиши цените. Джовани Фарара от Федералния запас на Съединени американски щати и Жан Имбс от Paris School of Economics установяват, че въпреки по-лесното финансиране да е довело до високи цени на жилищата, то това е правилно " в по-малка степен в региони с еластично предложение, където вместо това се усилва жилищният фонд ".
Дори най-заклетите поддръжници на икономическата доктрина за търсенето се съгласяват, че увеличение на строителството ще понижи разноските за жилища. Това има значение във връзка с политиката. Правителствата имат по-голям надзор върху вътрешното обмисляне, в сравнение с върху световните финансови условия. Тези от тях, които ръководят земята си по-добре, са възнаградени с по-стабилни жилищни пазари.
Игра на зони
В общи линии съществуват три типа планови системи в развития свят - основана на поверителност, автократична и основана на правила. Първият тип се среща постоянно в страни от Британската общественост. Местните жители имат правата да стопират проекти за развиване и постоянно го вършат. Не е случайност, че през последните десетилетия цените на жилищата в тези страни са се повишили най-бързо, споделя Пол Чешир от London School of Economics. В елементи от Съединени американски щати се съблюдават сходни правила. В Сан Франциско всяко позволение предстои на обжалване и защото доста малко огромни планове дават отговор на съществуващите условия за обмисляне и градеж, се случва постоянно да бъдат забавени.
Автократичните системи за обмисляне правят по-добра работа за стимулиране на предлагането на жилища. Русия увеличи годишния ритъм на градежи на жилища от 400 хиляди до 1 млн. при започване на века. Гражданите на Сингапур постоянно стачкуват против развиване на районите и желанията им не се зачитат, твърди гражданин, притежаващ къща наоколо до гора, част от която скоро ще бъде изсечена, с цел да бъдат издигнати блокове с жилища.
Третата група обмисляне, която е основана на правила, се среща постоянно в европейски страни като Франция и Германия. Ако бизнесмените дават отговор на всички условия, строителството се позволява, даже и в случай че локалните поданици възразяват. При тази система се обезпечава най-добре потребността от жилища. От 1950 година до момента Германия е построила повече домове спрямо Англия макар малко по-голямото население.
Важни са както разпоредбите за обмисляне, по този начин и данъчната система. Швейцария показва добре това. Тя претендира да е най-демократичната страна в света и разчита на референдуми за разрешаването на всевъзможен тип проблеми (през 2018 година се организираха 10 национални референдума по всевъзможни теми). Местното ръководство нормално не има мощна власт. Въпреки това NIMBY покровителите имат въздействие. Всяка година страната построява два пъти повече жилища на човек в съпоставяне със Съединени американски щати.
За да обяснят този явен абсурд, Хилбер и Оливие Шьоне от университета в Лавал, Канада, се насочват в свое проучване към швейцарската данъчна система. В страни като Англия налозите се събират на локално равнище, само че постъпленията се разпределят в цялата страна. Следователно локалните държавни управления виждат дребен стопански резултат от разрешенията за създаване на жилища, въпреки да би трябвало да се оправят с проблемите. В резултат на това е малко евентуално да положат старания да се преборят с NIMBY поддръжниците.
За съпоставяне - в Швейцария локалните налози се употребяват там, където се събират, с цел да може локалното ръководство да има финансова самодейност да се оправи с благоустрояването. Процесът по придобиване на позволение за обмисляне и строителство може да бъде муден, изяснява Мелк Ниг, който е проектант в гр. Цуг - кантон наоколо до Цюрих, който има най-голямо строителство на жилища в страната. Но е предвидимо. През миналия век цените на швейцарските жилища са се повишили с по-малко от тези във всяка друга богата страна.
Могат ли сходни практики да бъдат усвоени и в други страни, най-много в британски говорещите? Това значително е въпрос на политика. Десните партии в частност признават това, тъй като притежателите на жилища са по-склонни да гласоподават за консерваторите и в случай че не съумеят да основат ново потомство притежатели, те в последна сметка ще бъдат отстранени от властта.
С намаляването на собствеността върху жилищата наемодателите губят политическа власт над наемателите, което значи, че либерализирането на политиките за обмисляне има по-ниска политическа цена. И защото от ден на ден хора виждат незабавната нужда от понижаване на излъчванията на въглероден диоксид, поддръжката може да нарасне за ново потомство къщи с по-ефективно отопление и изолираност.
Въпреки всичко YIMBY деятелите би трябвало да вървят по тънка линия. От една страна, единствено при дълготраен взрив в построяването на жилища ще може те да станат по-достъпни. От друга страна, създаване в този мащаб би породило доста разногласия поради смяна на кварталите. Продължаващият напредък на YIMBY надалеч не е сигурен.
2020, The Economist Newspaper Limited. All rights reserved
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ