![[Shutterstock] Повече от девет от десет сингапурци притежават собствено жилище](https://www.capital.bg/shimg/zx620y323c_4064039.jpg)
Собствеността на жилища намалява
[Shutterstock] Повече от девет от 10 сингапурци имат лично жилище - %, който е по-висок в сравнение с в която и да било друга богата страна. А какъв брой хубаво е това място за живеене. Градът-държава е богат, постоянен и в него съвсем няма закононарушения. Улиците са чисти.
Сингапур, наподобява, удостоверява това, което консерваторите дълго са вярвали - че притежанието на личен дом прави индивида по-богат, по-щастлив. Ли Куан Ю, първият министър-председател на града-държава, е бил огромен почитател на концепцията, твърдял, че това давало на елементарните хора " дял в страната и нейното бъдеще ". Говори се, че програмата " Право-да-купят " на Маргарет Тачър от 80-те години, която даваше право на британците в обществени жилища да купят парцел на доста ниски цени, е била повлияна от сингапурския модел.
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики Лошо ли е да има повече наематели
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Тогава може да наподобява притеснително, че за пръв път от век притежанието на жилища в богатия свят понижава (виж графиката). И въпреки всичко нарастването на наемателите може да не е толкоз неприятно нещо.
През по-голямата част от последното хилядолетие единствените хора с положителни благоприятни условия да бъдат притежатели на жилища са били дребното дворянство, притежаващо земи, и фермерите. След средата на XX век притежанието на жилище се демократизирало. Комбинацията от възходящи приходи на семействата и държавни политики помогнаха на повече хора да придобият парцел. В множеството страни собствеността на жилища доближи върха си към 2000 година
Съединени американски щати имат едни от най-щедрите фискални тласъци за владение на личен дом. Според публични оценки държавното управление дава над 200 милиарда $ на година (над 1% от БВП) за субсидиране на притежатели на жилища посредством данъчния кодекс, с политики, включващи приспадане на налога върху ипотечни лихви и отпадане на налога върху прихода.
Марк Занди от Moody`s Analytics изяснява, че дотациите за ипотека, обезпечени от Fannie Mae и Freddie Mac - две спонсорирани от държавното управление институции, които поддържат по-голямата част от ипотечното финансиране на страната - и Министерството на благоустройството и градското развиване дават отговор за още почти 9 милиарда $ на година.
Америка е изключително великодушна, само че схемите за подпомагането на придобиване на жилище са постоянно срещани. Повечето богати страни не начисляват налог върху финансовите облаги при продажбата на къща, населявана от притежателя. Режимите на налога върху наследството постоянно включват изключения за жилища. Много страни субсидират ипотеки и първични вноски. Въпреки всичко това факторите, които водят до понижаване на притежателите на жилища, са към този момент по-силни.
Защо понижават притежателите
Една допустима причина е, че по-младите може да са по-малко заинтригувани да имат личен дом. Все отново доста от милениълите желаят живот с " леки придобивки ", в който да наемат коли, музика и облекла, вместо да ги имат. Защо не тогава и жилища?
Частният бранш вижда удобна опция. Типът персони " Силициева котловина " твърдо поддържат взаимното съжителстване - хората наемат помещение и разделят общи пространства като кухни, бани и фитнес зали. Hmlet, компания за взаимен живот, уголемява бизнеса си в Сингапур. Да делиш кухня от време на време може да бъде досадно, само че парцелите на Hmlet са добре оборудвани.
Привлекателността на взаимното съжителстване обаче е пресилена. По-голямата част от хората въпреки всичко биха предпочели да бъдат притежатели на дома си. Проучвания в Съединени американски щати демонстрират, че нараства делът на хората, които мислят, че притежанието на жилище е добра инвестиция.
Възможно е по-голяма причина за спада в притежанието на жилища да са икономическите фактори. Поради едва растящите облаги след рецесията младежите мъчно натрупват спестявания за първична вноска. По-стриктните регулации на ипотечния пазар след финансовата рецесия затрудняват тези, които купуват парцел за пръв път, да получат финансиране. Поколението на бумърите, които търсят възвръщаемост на спестяванията си, изтласкват възможните млади купувачи, търсещи първо жилище, и стават наемодатели. Тъй като милениълите са поели повече студентски задължения, придобиването на жилище е станало по-сложно.
Колко може да спаднат притежателите
Колко ниско може да падне процентът на притежателите на жилища? Изглежда малко евентуално делът им в британски говорещия свят в миналото да се приближи до този в Германия (със единствено 44%) или Швейцария (40%). Притежаването на личен дом е резултат на история и просвета. В страни с исторически слаб напредък на действителната цена на жилищата - Германия и Швейцария, делът на притежателите е по-нисък, тъй като по-малко хора считат пазаруването на жилище за стойностна инвестиция. Плътно застроени места също са склонни да имат по-нисък % на владеене на жилище. Хората нормално са по-малко склонни да имат апартамент във висок блок, в сравнение с в независима къща (55% от германците живеят в жилища, което е висок % съгласно интернационалните стандарти).
Политиците в богатия свят не са щастливи от идването на поколението на наемателите. " Процентът на владеене на жилища в Съединени американски щати през второто тримесечие на 2016 година беше 62.9 - най-ниският през последните 51 години ", написа Доналд Тръмп в Twitter по време на президентската си акция. " НИЕ ще върнем американската фантазия! "
Британският министър председател Борис Джонсън наподобява също толкоз угрижен за намаляващия дал на притежателите на жилища в страната. Но не е належащо това да бъде мотив за терзание.
Едната причина е, че да притежаваш личен дом не е безусловно пътят към благосъстоянието, както доста хора имат вяра. Доказателствата, че собствеността на жилище е нещо положително за обществото, са относително слаби. Има голям брой образци, сочещи противоположното на Сингапур. Румъния евентуално е с най-високия % на благосъстоятелност на жилища в света - 96, само че има обилни обществени проблеми. Швейцария, която е на противоположната страна, има ниско равнище на престъпност и високо равнище на обществено доверие.
Академични проучвания дават само слаба поддръжка на концепцията за увеличение на притежателите. Според едно проучване притежателите на парцел имат по-добре поддържани градини. Но в случай че хубавите шубраци бяха цел на обществената политика, по-добрият вид на потреблението на обществените средства е да се субсидират градинарските колички и принадлежности. Друго проучване в Съединени американски щати откри, че било доста по-вероятно децата на притежателите на жилища да завършат гимназията - даже откакто се изолира въздействието на приходите на родителите им над резултатите.
Изследователите обаче се затрудняват при разпознаването на посоката на причинната връзка: притежанието на личен дом ли прави родителите положителни или положителните родители стават притежатели на жилище?
Собствеността си има цена
В същото време други доказателства демонстрират, че притежанието на жилище си има цена. Стресът при изплащането на огромна ипотека е сериозен. И лудото бързане през 90-те години и началото на новия век да се основат " демокрации на притежателите на парцел " приключиха с провалянето на международната финансова система.
Притежанието на жилище също по този начин предизвиква по-леки типове стопански вреди. Вероятността задлъжнели купувачи да станат бизнесмени е с 30% по-малка съгласно едно изследване. Отговорността за огромен ипотечен дълг може да направи хората по-малко склонни да поемат още опасности. Когато процентът на владеене на жилища в американски щат е нараствал, това е било следвано от внезапно повишаване на безработицата съгласно Дейвид Бланчфлауър от университета Dartmouth и Андрю Осуалд от университета Warwick. Собствениците на жилища са по-малко склонни да се реалокират, с цел да си намерят работа.
Тъй като секторът на отдаването на парцели чартърен е нараснал размера си и поколението наематели стават по-силни гласоподаватели, държавните управления влагат повече старания в подобряването на изискванията за този бранш. Една набираща известност мярка е управление на наемите. Кметът на Лондон Садик Хан се е застъпвал за ограничението на растежа на наемите в столицата. В Берлин към този момент влезе в действие законът за " заледяване " на наемите за пет години. Париж вкара още веднъж контрола на наеми предходната година, откакто ги беше премахнал през 2017 година
Подобни интервенции са неуместни. Контролът на наемите по принцип възпира вложенията в ново строителство, а това е последното нещо, от което се нуждаят някои от тези градове. От друга страна, по-обещаваща стъпка от управлението на наема е подобряването на договорите за наем. Много политици в англоезични страни имат поради Германия. Там наемането на парцел не се възприема като второкласно владеене. То е относително несъмнено: междинната дълготрайност на наемането е 11-12 години за разлика от Англия, където е сред 2-3 години. Около 3 млн. германци са членове на организации на наематели, които могат да договарят от тяхно име с наемодатели (талисманът на една от асоциациите в Мюнхен е облечен като Супермен и се назовава Rentstopper (Блокировач на наеми).
Копирането на немската процедура ще е комплицирано. В Германия наемодателите се отнасят към наемателите добре освен от състрадание, а тъй като имат тласък да го вършат. През последните десетилетия в Германия не е имало огромно повишаване на цените на парцели. Тъй като да правиш пари от финансови облаги на борсата е мъчно, най-хубавият вид за немските наемодатели да получат пристойно заплащане е посредством задържане на наемателите си колкото е допустимо по-дълго време. Наемодателите в други страни биха почнали да се държат по този метод само в случай че цените на парцелите в тези страни бяха по-стабилни.
Ролята на държавните управления и вложенията
Все отново държавните управления могат да създадат някои промени. Англия е премахнала налозите при наемането на парцел - комплицирана система, която наемателите и наемодателите рядко схващат. Испания се стреми да сътвори условия наемателите да могат да живеят в парцела по-дълго време. Нова Зеландия приема правила, с които да подсигури, че избрани базови правила за настаняването чартърен се съблюдават.
Вероятно най-обещаващият резултат ще даде увеличението на частните вложения в бранша. От 2010 година насам институционалните вложения в жилищни парцели са нарастнали повече от два пъти в действително изражение освен тъй като вложителите търсят приход в изискванията на ниска възвръщаемост, само че също по този начин тъй като броят на евентуалните клиенти нараства.
В Съединени американски щати нараства делът на фирмите в бранша с наемането на парцели съгласно изследване от Хюджонг Лий от Virginia Tech. Според едно пресмятане броят на недвижимите парцели, купени от професионални вложители в Ню Йорк за година, се е удвоил за десетилетие.
Подобна агресия на фирмите в жилищния бранш ще усъвършенства междинните стандарти при наемането на парцели. Големите компании може би ще бъдат по-професионални, в сравнение с дребните наемодатели, и ще могат да се възползват от икономии от мащаба, което ще им разреши да дават по-качествено настаняване на по-ниски цени. Жилищните блокове, основани за отдаване чартърен, постоянно идват с изгоди като фитнеси и гратис прилагане на Uber, които са включени в наема.
Имайки поради това, корпоративните наемодатели имат по-бизнес връзки с наемателите си. Едно изследване в Атланта, Джорджия, оповестено от Федералния запас в Атланта през 2016 година, демонстрира, че вероятността огромните корпоративни притежатели на еднофамилни парцели да изпратят вести за изпъждане е с 8% по-голяма, в сравнение с при дребните наемодатели.
За да посрещнат жилищните потребности на най-бедните или най-уязвимите членове на обществото, може би ще се наложи държавните управления да създадат повече.
2020, The Economist Newspaper Limited. All rights reserved
Сингапур, наподобява, удостоверява това, което консерваторите дълго са вярвали - че притежанието на личен дом прави индивида по-богат, по-щастлив. Ли Куан Ю, първият министър-председател на града-държава, е бил огромен почитател на концепцията, твърдял, че това давало на елементарните хора " дял в страната и нейното бъдеще ". Говори се, че програмата " Право-да-купят " на Маргарет Тачър от 80-те години, която даваше право на британците в обществени жилища да купят парцел на доста ниски цени, е била повлияна от сингапурския модел.
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики Лошо ли е да има повече наематели
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Тогава може да наподобява притеснително, че за пръв път от век притежанието на жилища в богатия свят понижава (виж графиката). И въпреки всичко нарастването на наемателите може да не е толкоз неприятно нещо.
През по-голямата част от последното хилядолетие единствените хора с положителни благоприятни условия да бъдат притежатели на жилища са били дребното дворянство, притежаващо земи, и фермерите. След средата на XX век притежанието на жилище се демократизирало. Комбинацията от възходящи приходи на семействата и държавни политики помогнаха на повече хора да придобият парцел. В множеството страни собствеността на жилища доближи върха си към 2000 година
Съединени американски щати имат едни от най-щедрите фискални тласъци за владение на личен дом. Според публични оценки държавното управление дава над 200 милиарда $ на година (над 1% от БВП) за субсидиране на притежатели на жилища посредством данъчния кодекс, с политики, включващи приспадане на налога върху ипотечни лихви и отпадане на налога върху прихода.
Марк Занди от Moody`s Analytics изяснява, че дотациите за ипотека, обезпечени от Fannie Mae и Freddie Mac - две спонсорирани от държавното управление институции, които поддържат по-голямата част от ипотечното финансиране на страната - и Министерството на благоустройството и градското развиване дават отговор за още почти 9 милиарда $ на година.
Америка е изключително великодушна, само че схемите за подпомагането на придобиване на жилище са постоянно срещани. Повечето богати страни не начисляват налог върху финансовите облаги при продажбата на къща, населявана от притежателя. Режимите на налога върху наследството постоянно включват изключения за жилища. Много страни субсидират ипотеки и първични вноски. Въпреки всичко това факторите, които водят до понижаване на притежателите на жилища, са към този момент по-силни.
Защо понижават притежателите
Една допустима причина е, че по-младите може да са по-малко заинтригувани да имат личен дом. Все отново доста от милениълите желаят живот с " леки придобивки ", в който да наемат коли, музика и облекла, вместо да ги имат. Защо не тогава и жилища?
Частният бранш вижда удобна опция. Типът персони " Силициева котловина " твърдо поддържат взаимното съжителстване - хората наемат помещение и разделят общи пространства като кухни, бани и фитнес зали. Hmlet, компания за взаимен живот, уголемява бизнеса си в Сингапур. Да делиш кухня от време на време може да бъде досадно, само че парцелите на Hmlet са добре оборудвани.
Привлекателността на взаимното съжителстване обаче е пресилена. По-голямата част от хората въпреки всичко биха предпочели да бъдат притежатели на дома си. Проучвания в Съединени американски щати демонстрират, че нараства делът на хората, които мислят, че притежанието на жилище е добра инвестиция.
Възможно е по-голяма причина за спада в притежанието на жилища да са икономическите фактори. Поради едва растящите облаги след рецесията младежите мъчно натрупват спестявания за първична вноска. По-стриктните регулации на ипотечния пазар след финансовата рецесия затрудняват тези, които купуват парцел за пръв път, да получат финансиране. Поколението на бумърите, които търсят възвръщаемост на спестяванията си, изтласкват възможните млади купувачи, търсещи първо жилище, и стават наемодатели. Тъй като милениълите са поели повече студентски задължения, придобиването на жилище е станало по-сложно.
Колко може да спаднат притежателите
Колко ниско може да падне процентът на притежателите на жилища? Изглежда малко евентуално делът им в британски говорещия свят в миналото да се приближи до този в Германия (със единствено 44%) или Швейцария (40%). Притежаването на личен дом е резултат на история и просвета. В страни с исторически слаб напредък на действителната цена на жилищата - Германия и Швейцария, делът на притежателите е по-нисък, тъй като по-малко хора считат пазаруването на жилище за стойностна инвестиция. Плътно застроени места също са склонни да имат по-нисък % на владеене на жилище. Хората нормално са по-малко склонни да имат апартамент във висок блок, в сравнение с в независима къща (55% от германците живеят в жилища, което е висок % съгласно интернационалните стандарти).
Политиците в богатия свят не са щастливи от идването на поколението на наемателите. " Процентът на владеене на жилища в Съединени американски щати през второто тримесечие на 2016 година беше 62.9 - най-ниският през последните 51 години ", написа Доналд Тръмп в Twitter по време на президентската си акция. " НИЕ ще върнем американската фантазия! "
Британският министър председател Борис Джонсън наподобява също толкоз угрижен за намаляващия дал на притежателите на жилища в страната. Но не е належащо това да бъде мотив за терзание.
Едната причина е, че да притежаваш личен дом не е безусловно пътят към благосъстоянието, както доста хора имат вяра. Доказателствата, че собствеността на жилище е нещо положително за обществото, са относително слаби. Има голям брой образци, сочещи противоположното на Сингапур. Румъния евентуално е с най-високия % на благосъстоятелност на жилища в света - 96, само че има обилни обществени проблеми. Швейцария, която е на противоположната страна, има ниско равнище на престъпност и високо равнище на обществено доверие.
Академични проучвания дават само слаба поддръжка на концепцията за увеличение на притежателите. Според едно проучване притежателите на парцел имат по-добре поддържани градини. Но в случай че хубавите шубраци бяха цел на обществената политика, по-добрият вид на потреблението на обществените средства е да се субсидират градинарските колички и принадлежности. Друго проучване в Съединени американски щати откри, че било доста по-вероятно децата на притежателите на жилища да завършат гимназията - даже откакто се изолира въздействието на приходите на родителите им над резултатите.
Изследователите обаче се затрудняват при разпознаването на посоката на причинната връзка: притежанието на личен дом ли прави родителите положителни или положителните родители стават притежатели на жилище?
Собствеността си има цена
В същото време други доказателства демонстрират, че притежанието на жилище си има цена. Стресът при изплащането на огромна ипотека е сериозен. И лудото бързане през 90-те години и началото на новия век да се основат " демокрации на притежателите на парцел " приключиха с провалянето на международната финансова система.
Притежанието на жилище също по този начин предизвиква по-леки типове стопански вреди. Вероятността задлъжнели купувачи да станат бизнесмени е с 30% по-малка съгласно едно изследване. Отговорността за огромен ипотечен дълг може да направи хората по-малко склонни да поемат още опасности. Когато процентът на владеене на жилища в американски щат е нараствал, това е било следвано от внезапно повишаване на безработицата съгласно Дейвид Бланчфлауър от университета Dartmouth и Андрю Осуалд от университета Warwick. Собствениците на жилища са по-малко склонни да се реалокират, с цел да си намерят работа.
Тъй като секторът на отдаването на парцели чартърен е нараснал размера си и поколението наематели стават по-силни гласоподаватели, държавните управления влагат повече старания в подобряването на изискванията за този бранш. Една набираща известност мярка е управление на наемите. Кметът на Лондон Садик Хан се е застъпвал за ограничението на растежа на наемите в столицата. В Берлин към този момент влезе в действие законът за " заледяване " на наемите за пет години. Париж вкара още веднъж контрола на наеми предходната година, откакто ги беше премахнал през 2017 година
Подобни интервенции са неуместни. Контролът на наемите по принцип възпира вложенията в ново строителство, а това е последното нещо, от което се нуждаят някои от тези градове. От друга страна, по-обещаваща стъпка от управлението на наема е подобряването на договорите за наем. Много политици в англоезични страни имат поради Германия. Там наемането на парцел не се възприема като второкласно владеене. То е относително несъмнено: междинната дълготрайност на наемането е 11-12 години за разлика от Англия, където е сред 2-3 години. Около 3 млн. германци са членове на организации на наематели, които могат да договарят от тяхно име с наемодатели (талисманът на една от асоциациите в Мюнхен е облечен като Супермен и се назовава Rentstopper (Блокировач на наеми).
Копирането на немската процедура ще е комплицирано. В Германия наемодателите се отнасят към наемателите добре освен от състрадание, а тъй като имат тласък да го вършат. През последните десетилетия в Германия не е имало огромно повишаване на цените на парцели. Тъй като да правиш пари от финансови облаги на борсата е мъчно, най-хубавият вид за немските наемодатели да получат пристойно заплащане е посредством задържане на наемателите си колкото е допустимо по-дълго време. Наемодателите в други страни биха почнали да се държат по този метод само в случай че цените на парцелите в тези страни бяха по-стабилни.
Ролята на държавните управления и вложенията
Все отново държавните управления могат да създадат някои промени. Англия е премахнала налозите при наемането на парцел - комплицирана система, която наемателите и наемодателите рядко схващат. Испания се стреми да сътвори условия наемателите да могат да живеят в парцела по-дълго време. Нова Зеландия приема правила, с които да подсигури, че избрани базови правила за настаняването чартърен се съблюдават.
Вероятно най-обещаващият резултат ще даде увеличението на частните вложения в бранша. От 2010 година насам институционалните вложения в жилищни парцели са нарастнали повече от два пъти в действително изражение освен тъй като вложителите търсят приход в изискванията на ниска възвръщаемост, само че също по този начин тъй като броят на евентуалните клиенти нараства.
В Съединени американски щати нараства делът на фирмите в бранша с наемането на парцели съгласно изследване от Хюджонг Лий от Virginia Tech. Според едно пресмятане броят на недвижимите парцели, купени от професионални вложители в Ню Йорк за година, се е удвоил за десетилетие.
Подобна агресия на фирмите в жилищния бранш ще усъвършенства междинните стандарти при наемането на парцели. Големите компании може би ще бъдат по-професионални, в сравнение с дребните наемодатели, и ще могат да се възползват от икономии от мащаба, което ще им разреши да дават по-качествено настаняване на по-ниски цени. Жилищните блокове, основани за отдаване чартърен, постоянно идват с изгоди като фитнеси и гратис прилагане на Uber, които са включени в наема.
Имайки поради това, корпоративните наемодатели имат по-бизнес връзки с наемателите си. Едно изследване в Атланта, Джорджия, оповестено от Федералния запас в Атланта през 2016 година, демонстрира, че вероятността огромните корпоративни притежатели на еднофамилни парцели да изпратят вести за изпъждане е с 8% по-голяма, в сравнение с при дребните наемодатели.
За да посрещнат жилищните потребности на най-бедните или най-уязвимите членове на обществото, може би ще се наложи държавните управления да създадат повече.
2020, The Economist Newspaper Limited. All rights reserved
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ