Бившият президент на ФИАБСИ: Въпрос на време е имотният балон в България да се спука
Публикуваме изявление с някогашният президент на ФИАБСИ Асен Македонов, споделено в
- Господин Македонов, вие бяхте до неотдавна президент на Световната федерация на недвижимите парцели (ФИАБСИ). По света имотните пазари също ли са толкоз полудели като българския? В смисъл всички купуват, лихвите са ниски, цените вървят нагоре?
- Да, в действителност аз бях президент на Световната федерация за недвижими парцели ФИАБСИ от април 2018 до юни 2019 година. Имах шанс да управлявам организацията в последната година преди пандемията.
Имотните пазари в другите страни реагираха по друг метод на нея. Причините, естествено, също са разнообразни.
За България факторите са няколко - спестовността на българина докара до рекордни депозити в банките. В същото време лихвите по тях станаха негативни, тези пари не носят рентабилност на хората. А ипотечните заеми поевтиняха до рекордно ниски нива. А в този момент към това се прибавя и рекордна за последните години инфлация.
Световната икономическа рецесия бе в допълнение усилена от пандемията. Засиленото търсене на парцели за избавяне на спестяванията подвигна цените.
Друга причина за тяхното повдигане е внезапното повишаване на строителните материали, въпреки че може би това ще се усети по-нататък, тъй като строителството въпреки всичко е един муден развой.
- Вие подехте самодейността България да влезе в изчисляването на CPI (City Prosperity Initiative) – международен показател за измерването на качеството на живот в градовете. Стана ли това факт и в случай че български град е влезнал в този показател, какви са резултатите му?
- Пандемията естествено забави и този развой, трябваше да се вземат решение доста по-важни проблеми. За страдание, в България процесът не съумя да започва. Иска ми се да имам вяра, че ФИАБСИ - България, дружно с другите професионални организации ще съумеят със съдействието на Столична община да започват плана в София, а по-късно и в другите огромни градове.
- По принцип прави усещане, че развъртян пазар на парцели у нас има най-вече в шестте най-големи града – София, Пловдив, Варна, Бургас, Русе и Стара Загора. Почти единствено там цените порастват, теглят се заеми и се строи доста. Защо съгласно вас?
- Няколко са аргументите в този момент да се строи най-вече в огромните градове. Навремето шлагерът на имотния пазар бяха ваканционните парцели, несъмнено помните, че идваха от цяла Европа хора да купуват, тъй като това се възприемаше и като сигурна инвестиция.
Но за последните 20 години курортите по морето и в зимните центрове много се презастроиха и в този момент този сегмент от пазара не върви.
Освен това дейните туристически сезони у нас са доста къси, нямаме постоянно лято, нито сняг през цялата година. Колкото и туристи да идват и да наемат подобен парцел, това не е целогодишен приход.
Но в градовете жилището, което сте купили, можете да го давате непрекъснато чартърен. Това също е значима причина вложенията в жилища там да са развити.
Но самото строителство на жилища в огромните градове има доста аспекти. В София да вземем за пример се застрои цялата така наречен Витошка яка, това са кварталите някогашни села Бояна, Драгалевци и Симеоново, а в този момент това продължава и по-нататък, към Герман и Лозен. Инфраструктурата, която несъмнено спомогна за това, е разширението на околовръстното. Но там, където живеят хора, има потребност и от друга инфраструктура.
Наскоро ми споделиха, че в огромен магазин на една от комерсиалните вериги в Драгалевци цените на стоките са с 1-2 лв. по-високи от другите обекти на същата верига. Но хората идват с колите си, купуват покорно и като че ли не им прави усещане. Вероятно тъй като на огромно разстояние оттова няма различен подобен магазин.
Това е последица от така наречен джентрификация, т.е. когато някъде се презастроява и идват да живеят по-състоятелни хора. Всичко в близост нараства. Отделен е въпросът, че доста от новите затворени комплекси там нямат цялата нужна инфраструктура за живеене: учебни заведения, детски градини и така нататък Те постоянно нямат и прекрасен довеждащ път.
- Няма ли заплаха тази джентрификация от време на време да кара локалните да напущат региона, тъй като им става неблагоприятен за живеене?
- Дали го напущат, не знам, само че съм виждал с очите си, че в такива сякаш доста влиятелни региони лъскавите кооперации съжителстват доста близко с жилищни постройки, които са, меко казано, много неугледни.
Когато ръководех АДИС, офисът му беше на улица “Велико Търново”, т.е. посред региона на Докторския монумент, където са най-скъпите жилища. Там напълно покрай резиденцията на американския дипломат, която те неотдавна продадоха, съм виждал остарели кооперации с олющени фасади – може би още са в такова положение, в които жилищата никога не можеха да се продадат за тези баснословни суми, които са присъщи за региона. Това важеше и за доста други постройки, които са на улици, директни на “Оборище” и на “Шипка”.
- Според вас нанесе ли пандемията сериозен удар, или да е трансформирала по някакъв метод мощно имотния пазар в някаква посока?
- Пандемията срина пазара на офисни площи- наемите паднаха с повече от 25%, а хоум офисът докара до мощно понижаване на заетите площи. В същото време в последните две години бяха приключени нови офис здания, които ще чакат по-добри времена. В същото време пазарът на жилища, наподобява, ще усъвършенства върха от 2008 по продажби.
- Това не основава ли заплаха от нов заможен балон?
- Новият балон се задава. Въпрос на време е да се спука. Считам, че цените няма да се срутен както през 2009. В същото време е огромна илюзия мнението, че вложените пари елементарно могат да се получат назад. При предстоящото повишаване на лихвените проценти мисля, че огромна част от парцелите ще бъдат извадени на пазара. От величината на тази част зависи с какъв брой ще се намалят цените и надлежно какви загуби ще понесат вложителите, както това се случи с ирландците, вложили в Банско преди десетина години.
- Господин Македонов, вие бяхте до неотдавна президент на Световната федерация на недвижимите парцели (ФИАБСИ). По света имотните пазари също ли са толкоз полудели като българския? В смисъл всички купуват, лихвите са ниски, цените вървят нагоре?
- Да, в действителност аз бях президент на Световната федерация за недвижими парцели ФИАБСИ от април 2018 до юни 2019 година. Имах шанс да управлявам организацията в последната година преди пандемията.
Имотните пазари в другите страни реагираха по друг метод на нея. Причините, естествено, също са разнообразни.
За България факторите са няколко - спестовността на българина докара до рекордни депозити в банките. В същото време лихвите по тях станаха негативни, тези пари не носят рентабилност на хората. А ипотечните заеми поевтиняха до рекордно ниски нива. А в този момент към това се прибавя и рекордна за последните години инфлация.
Световната икономическа рецесия бе в допълнение усилена от пандемията. Засиленото търсене на парцели за избавяне на спестяванията подвигна цените.
Друга причина за тяхното повдигане е внезапното повишаване на строителните материали, въпреки че може би това ще се усети по-нататък, тъй като строителството въпреки всичко е един муден развой.
- Вие подехте самодейността България да влезе в изчисляването на CPI (City Prosperity Initiative) – международен показател за измерването на качеството на живот в градовете. Стана ли това факт и в случай че български град е влезнал в този показател, какви са резултатите му?
- Пандемията естествено забави и този развой, трябваше да се вземат решение доста по-важни проблеми. За страдание, в България процесът не съумя да започва. Иска ми се да имам вяра, че ФИАБСИ - България, дружно с другите професионални организации ще съумеят със съдействието на Столична община да започват плана в София, а по-късно и в другите огромни градове.
- По принцип прави усещане, че развъртян пазар на парцели у нас има най-вече в шестте най-големи града – София, Пловдив, Варна, Бургас, Русе и Стара Загора. Почти единствено там цените порастват, теглят се заеми и се строи доста. Защо съгласно вас?
- Няколко са аргументите в този момент да се строи най-вече в огромните градове. Навремето шлагерът на имотния пазар бяха ваканционните парцели, несъмнено помните, че идваха от цяла Европа хора да купуват, тъй като това се възприемаше и като сигурна инвестиция.
Но за последните 20 години курортите по морето и в зимните центрове много се презастроиха и в този момент този сегмент от пазара не върви.
Освен това дейните туристически сезони у нас са доста къси, нямаме постоянно лято, нито сняг през цялата година. Колкото и туристи да идват и да наемат подобен парцел, това не е целогодишен приход.
Но в градовете жилището, което сте купили, можете да го давате непрекъснато чартърен. Това също е значима причина вложенията в жилища там да са развити.
Но самото строителство на жилища в огромните градове има доста аспекти. В София да вземем за пример се застрои цялата така наречен Витошка яка, това са кварталите някогашни села Бояна, Драгалевци и Симеоново, а в този момент това продължава и по-нататък, към Герман и Лозен. Инфраструктурата, която несъмнено спомогна за това, е разширението на околовръстното. Но там, където живеят хора, има потребност и от друга инфраструктура.
Наскоро ми споделиха, че в огромен магазин на една от комерсиалните вериги в Драгалевци цените на стоките са с 1-2 лв. по-високи от другите обекти на същата верига. Но хората идват с колите си, купуват покорно и като че ли не им прави усещане. Вероятно тъй като на огромно разстояние оттова няма различен подобен магазин.
Това е последица от така наречен джентрификация, т.е. когато някъде се презастроява и идват да живеят по-състоятелни хора. Всичко в близост нараства. Отделен е въпросът, че доста от новите затворени комплекси там нямат цялата нужна инфраструктура за живеене: учебни заведения, детски градини и така нататък Те постоянно нямат и прекрасен довеждащ път.
- Няма ли заплаха тази джентрификация от време на време да кара локалните да напущат региона, тъй като им става неблагоприятен за живеене?
- Дали го напущат, не знам, само че съм виждал с очите си, че в такива сякаш доста влиятелни региони лъскавите кооперации съжителстват доста близко с жилищни постройки, които са, меко казано, много неугледни.
Когато ръководех АДИС, офисът му беше на улица “Велико Търново”, т.е. посред региона на Докторския монумент, където са най-скъпите жилища. Там напълно покрай резиденцията на американския дипломат, която те неотдавна продадоха, съм виждал остарели кооперации с олющени фасади – може би още са в такова положение, в които жилищата никога не можеха да се продадат за тези баснословни суми, които са присъщи за региона. Това важеше и за доста други постройки, които са на улици, директни на “Оборище” и на “Шипка”.
- Според вас нанесе ли пандемията сериозен удар, или да е трансформирала по някакъв метод мощно имотния пазар в някаква посока?
- Пандемията срина пазара на офисни площи- наемите паднаха с повече от 25%, а хоум офисът докара до мощно понижаване на заетите площи. В същото време в последните две години бяха приключени нови офис здания, които ще чакат по-добри времена. В същото време пазарът на жилища, наподобява, ще усъвършенства върха от 2008 по продажби.
- Това не основава ли заплаха от нов заможен балон?
- Новият балон се задава. Въпрос на време е да се спука. Считам, че цените няма да се срутен както през 2009. В същото време е огромна илюзия мнението, че вложените пари елементарно могат да се получат назад. При предстоящото повишаване на лихвените проценти мисля, че огромна част от парцелите ще бъдат извадени на пазара. От величината на тази част зависи с какъв брой ще се намалят цените и надлежно какви загуби ще понесат вложителите, както това се случи с ирландците, вложили в Банско преди десетина години.
Източник: dunavmost.com
КОМЕНТАРИ