При покупка на жилище на зелено“ ръка за ръка с

При покупка на жилище „ на зелено “ ръка за ръка с преференциалната цена върви и рискът от непозволени практики, които засягат купувачите. Най-сериозният риск е вложителят да разгласи банкрут преди приемането на акт 16. Но даже това да не стане, има и други типичен способи за машинация, които би трябвало да имате поради преди да пристъпите към покупката на парцел по този метод.

В някои случаи пострадалите се сблъскват със доста нарастване на цената на жилището, даже откакто към този момент е подписан контракт с уговорка, че цената няма да се трансформира. И в случай че купувачът не се съгласи с новата цена, продавачът взема решение да приключи предварителния контракт, макар че купувачът към този момент е превел парите по банков път.

Наличието на подобен тип лъжливи действия в сферата акцентира значимостта на прозрачността и спазването на законните процедури при покупко-продажбите с недвижими парцели. За да намалите риска да станете жертва на сходна скица, е извънредно значимо да изберете строително-инвестиционна компания с добра известност и чисто минало.

Ръстът на цените на жилищата в Пловдив, Варна и Бургас се забавя

Покупката „ на зелено “ – риск, само че и чудесна опция

Все повече хора избират да купят апартамент непосредствено от строителя, вместо да живеят във към този момент населявано жилище. Старите жилища се нуждаят от ремонтни действия и постоянно не са енергийно ефикасни, само че все пак са доста по-скъпи от жилище „ на зелено “.

istock
Поради тази причина от ден на ден хора търсят ново жилищно строителство – с цел да спестят разноски за отопление, изолираност, поправки и преустрояване. Новото жилищно строителство безспорно предлага улеснение и комфорт с доста по-ниски разноски.

В условия на инфлация инвестицията в жилище „ на зелено “ може да е по-удачният избор. През последните няколко години икономическата рецесия се задълбочи и спестените средства на доста хора понижиха. Един от методите тези средства да не бъдат „ изядени “ от инфлацията е те да бъдат вложени в неподвижен парцел, чиято стойност може да се увеличи с 20-30% след приемането на акт 16.

Статистиката сочи, че множеството хора избират да си закупят жилище „ на зелено “ непосредствено от строителния вложител, вместо от продавач или посредством медиатори. Ако работите с брокерска организация или самостоятелен заможен съветник, то комисионната ви към него би била най-малко 3% от продажната цена.

Революция в ипотечния пазар: нови артикули и технологии трансформират финансирането на парцели

При покупката на апартамент непосредствено от строителя няма комисионна, процедурата по кандидатстване за ново жилище е по-лесна и бърза и цените на парцелите са по-изгодни по отношение на пазара. Ако намерите обект, чието строителство се финансира от самата банка, взимането на ипотека е доста по-лесно.

Ето кои са главните преимущества на покупката „ на зелено “:

- ниска продажна цена и повишаване на цената на парцела във времето;

- съществуване на избор за етаж, систематизиране, ревю и даже изработка на някои характерни промени;

- икономисване от довършителни действия, които могат да се уговорят непосредствено с фирмата-строител;

- гъвкави схеми за заплащане.

От друга страна най-сериозните опасности при такава договорка са:

- постройката да не бъде довършена;

- да не получи позволение да бъде въведена в експлоатация;

- да не бъде построена в срок;

- да не дава отговор на авансово уговорените условия и условия.

Как да изберем сигурна скица за заплащане?

Потенциалният риск при покупката на жилище, част от план в развой на създаване, може да бъде минимизиран посредством изследване на вложителя и подизпълнителите на плана. Проверете тяхното портфолио и история и потърсете подпомагане от способен брокер, който да ви преведе през процеса.

istock
Ако строителен вложител ви изиска цялата сума едновременно – бягайте далеко! При реализирането на такава договорка, клиентът заплаща авансово, само че поетапно (в рамките на избрания за строителство период) неговата стойност.

Какви са междинните цени на жилищата в София

Първото заплащане нормално се реализира при сключване на прелиминарен контракт, а последващите – при придобиване на акт 14, акт 15 и акт 16. Все повече вложители оферират още по-гъвкави схеми, които имат за цел да улеснят купувачите в процеса.

Предвид динамичността на персоналните финанси някои компании оферират разнообразни проекти, които са съобразени с стадиите на строителство и дават избор при съотношението предплатено заплащане по отношение на цена за кв.м жилищна повърхност. По този метод се обезпечава финансова еластичност на купувачите, които търсят най-хубавата цена на апартамент, предлагайки им алтернатива за по-висок % предплатено заплащане за сметка на по-ниска от междинната за региона цена на кв.м повърхност.

Ето няколко образеца:

1. За цена от 4000 лева./кв.м ще би трябвало да извършите предплатено заплащане 10% от цената на апaртамента при сключване на прелиминарен контракт и финално заплащане 90% от цената на апaртамента при сключване на нотариален акт;

2. За цена от 3600 лева./кв.м – 30% предплатено и 70% финално;

3. За цена от 3200 лева./кв.м – 50% предплатено и 50% финално;

4. За цена от 2800 лева./кв.м – 70% предплатено и 30% финално.

Колкото и примамливо да звучат разновидностите с по-ниска цена на кв.м, преди да се доверите на компания, която да построи вашия предстоящ дом, и да пристъпите към заплащане на предплатена сума, би трябвало да извършите няколко жизненоважни инспекции. За задачата може да се доверите на юрист с опит в областта на недвижимите парцели.

Проверки преди сключване на контракта

Към подписването на контракт за покупко-продажба на парцел „ на зелено “ можете да пристъпите, едвам откакто деликатно ревизирате собствеността на земята и надеждността на строителния вложител.

Имотен указател към Агенцията по вписванията

В Имотния указател се правят информации по отношение на собствеността на имота, върху който се строи обектът. Регистърът предлага информация дали инвеститорът-продавач е притежател на земята и по какъв начин е добито правото на благосъстоятелност, а в случай че не – ревизира се дали има право на градеж.

istock
Ако парцелът не е благосъстоятелност на вложителя, той би трябвало да има учредено в своя изгода право на градеж върху него (суперфиция). В противоположен случай градежът и всевъзможни свързани с него покупко-продажби са противозаконни.

Какви документи са нужни при продажба на парцел

Историята на собствеността би трябвало да се наблюдава 10 години обратно, защото предходните покупко-продажби с парцела крият риск за последващите покупко-продажби – в това число покупко-продажби „ на зелено “. Необходимо е да се откри дали за благосъстоятелност върху парцела биха могли да претендират трети лица – съпрузи, наследници или съсобственици.

Ако има лице, имащо право на благосъстоятелност върху парцела, което не е взело участие в договорката, същата се явява недействителна по отношение на него, заради което следва да се върне владението върху парцела на това лице. В подобен случай съществува риск от правосъдно премахване на парцела (евикция).

Съгласно Закон за устройство на територията строителните разрешителни имат отминалост 5 години. Това значи, че след издаването на това позволение, строителният вложител има период 5 години за завършването на постройката на стадий „ недодялан градеж “ (акт 14). Това позволение може да се презавери единствено един път.

В регистъра се ревизира и за наличие/липса на тежести (ипотеки, възбрани, искови молби и други). Ако има тежести върху земята, върху която се строи постройката, при основаване на правото за градеж, те се трансферират и върху идния градеж – т.е., върху закупения „ на зелено “ апартамент ще има тежести.

Информацията може да се даде под формата на джука информация или да бъдат издадени писмени удостоверения. За задачата се заплаща такса и справката може да се реализира по електронен път на уеб страницата на регистъра. Често таксите за електронни услуги са по-ниски, само че е нужен електронен автограф. Вашият юрист може да ви спомага в този случай.

Търговски указател

Търговският указател предлага информация по отношение на лицето, с което се подписва договорът за покупко-продажба на парцел – строителният вложител. В него може да се ревизира финансовото положение, собствеността на сдружението и други.

istock
Важно е да се ревизира дали планът употребява банково финансиране (ипотека), защото при неспособност за обслужване на заема съществува риск банката да получи парцела и купувачите да претърпят загуби.

Струва ли си инвестицията в гараж или паркомясто

Инвеститорът и строителят могат да бъдат едно и също юридическо лице, само че доста постоянно фирмата-строител е наета като подизпълнител на фирмата-инвеститор.

Първо направете изследване на фирмата-инвеститор, тъй като това е компанията, която носи цялостната отговорност при несъблюдение на контракта в уговорения период. Проверете по кое време е записано сдружението, дали има задоволително капитал, с цел да приключи плана, и дали няма намерено произвеждане по неплатежоспособност или разпродажба.

Тъй като доста вложители сменят името на компанията си след довеждане докрай на съответен план (за да бъде по-трудно на възможни последващи клиенти да създадат цялостно изследване на компанията), е добре да се обърнете към умел юрист, който ще може да ревизира дали дружеството-инвеститор разполага с задоволително парични запаси, с цел да приключи градежа.

Ако фирмата-строител е друга от фирмата-инвеститор, потърсете информация и за нея – какъв брой опит има строителят, какво е качеството на работата му, както и каква известност има.

Разберете по какъв начин ще се финансира строителния развой – с банков заем, лични средства на вложителя или средства на купувачите. Ако градежът се финансира от вложителя с банков заем, е целесъобразно да се свържете с банката, с цел да проучите при какви условия ще се погаси ипотеката върху парцела, който имате желание да закупите.

Дори да не се нуждаете от заем, е добре да разберете дали фирмата-инвеститор е в така наречен „ бели описи “ на посочена от вложителя банка или банки, т.е. дали банка би ви отпуснала ипотечен заем след приемането на акт 15 и преди приемането на акт 16.

istock

Сключване на прелиминарен контракт

Договорът следва да се подписа в писмена форма и да бъде направена нотариална легализация на подписите. В предварителния контракт за покупко-продажба се разказват и договарят:

- белезите на парцела – граници, повърхност, идентификатор на парцела, брой стаи и така нататък допустимо най-подробно;

- цената на парцела – дефинира се и така наречен „ аванс “ (обикновено 10-20% от крайната цена);

- скица на заплащане – значимо е вноските да се обвържат с стадиите на комплектност на градежа (акт 14, акт 15, акт 16);

- период за придобиване на акт 16 и прекачване посредством нотариален акт;

- неустойки и лихви при неизпълнение;

- поръчителство (ипотека, обезпечение и т.н.).

Важно е да знаете, че парцелът може да се трансферира с нотариален акт още на стадий акт 14. Впоследствие обаче постройката би трябвало да получи и акт 15 и акт 16. Последният е наложителен, защото постройката би трябвало да бъде въведена в употреба, с цел да може новият притежател да се нанесе или да пусне наематели.

Повишено търсене и скок в цените на парцелите у нас

Затова в контракта се уговарят отговорности на продавача предвид на:

- приемане на акт 16 – жилищата нормално се издават на шпакловка и замазка, с дограми и порти, ВиК и Ел инсталация;

- гаранции и съблюдаване на периоди според Наредба №2 за въвеждане в употреба и минимални гаранционни периоди за строително-монтажните работи;

- показване на уверение на липса за тежести от Имотния указател при нотариалното прекачване на собствеността;

- при неспособност да се показа такова уверение, заплащането може да се извърши с ескроу сметка – доверителна сметка на името на нотариуса или юриста, от която средствата се превеждат на продавача, откакто е извършил всички контрактувани условия.

Прехвърляне на собствеността

След като постройката бъде приключена на стадий „ недодялан градеж “, т.е. има покрив и ограждащи стени, може да се пристъпи към сключването на финален контракт (нотариален акт). Сделката се изповядва пред нотариус от региона, в който се намира парцелът.

Заплаща се окончателната цена – остатъкът от сумата съгласно контрактуваните условия. Продавачът показва удостоверението за тежести, ревизира се дали всички контрактувани условия са изпълнени.

Нотариалният акт се подписва от двете страни пред нотариуса и след даване на банково бордеро, удостоверяващо заплащането на контрактуваната цена, нотариусът вписва нотариалния акт в Имотния указател. В този миг купувачът става легален притежател на парцела.

iStock
Права на купувача при несъблюдение

При отвод да се подписа финален контракт, в случай че купувачът е спазил всички условия на предварителния контракт, той има правото да подаде иск в съда по член 19, алинея 3 от Закон за задълженията и договорите. Исковата молба се вписва. Ако съдът почете желае, от момента на влизане на решението му в действие, се смята, че е подписан финален контракт.

Ще се вдигнат ли комисионите при покупка на парцел

В период от 14 дни купувачът би трябвало да заплати уговорената цялостна цена и държавни разходи по прехвърлянето на парцела. В период до 6 месеца решението се вписва в регистъра, с цел да бъде противопоставимо на трети лица.

Другата опция е да се скапе предварителният контракт и да се възстановят на купувача всички платени суми, плюс парична отплата, ако:

- е видно, че продавачът няма да може да извърши отговорностите си и да построи имота;

- издигнатото не дава отговор на авансово уговорените условия и купувачът няма интерес да подписа финален контракт.

Ако купувачът се окаже неизправната страна, продавачът също може да търси правата си. И в двата случая клаузите в подписания контракт са извънредно значими, ето за какво той би трябвало да бъде направен точно и професионално.

Допълнителна застраховка против неплатежоспособност

Не забравяйте, че никакви клаузи за неустойки и възобновяване на вреди, уговорени в предварителния контракт, не могат да ви предпазят при възможна неплатежоспособност на инвеститора-продавач. Ако градежът е финансиран от банков заем, който не се обслужва или не успее да покрие разноските по завършването на обекта, то вие няма да можете да си възвърнете парите, дадени по предварителния контракт. Банката постоянно е фаворизиран заемодател.

При това състояние нормално постройките се изнасят от банката-кредитор на обществена обмен и се продават незавършени, с оглед възможното им закупуване от различен вложител, който да приключи градежа. Друг вид е банката да си разпореди постройката и да продава жилищата в нея.

При всички положения, банката няма да регистрира осъществените от вас заплащания, в случай че не сте уговорили заплащанията по предварителния контракт, подписан с вложителя, да бъдат правени по специфична сметка на банката-кредитор.