Имотите и краят на еуфорията
При недвижимите парцели през днешния ден най-важният въпрос е: След като цените изхвърчаха толкоз високо, докога ще продължава техният взрив? Ситуацията в света не е цветуща, банки са на ръба на банкрут, стопанската система буксува…
Недвижимите парцели и стопанската система се оглеждат в едно и също огледало. Макроикономически пазарът на недвижимите парцели не се взима поради като основен фактор, а той е най-големият по размер пазар, визира всеки и е мощно привързан с банките и тяхното положение. Недвижимите парцели и банките са
две страни на един „ орден “
Най-често сривът на пазара на недвижими парцели е придружен от банкова рецесия и нормално няма огромна банкова рецесия, без недвижимите парцели да вземат участие в нея. Най-големият заем е обвързван с ипотека и по тази причина всички банки, които обслужват жителите, имат големи експозиции към пазара на недвижимостите. Монетарната политика на централните банки въздейства прекомерно мощно. Ниските лихви и огромната ликвидност са най-мощният мотор на пазара на недвижими парцели. На този пазар обаче има 18-годишен цикъл на непоклатимост, сочат наблюденията на проф. Стив Ханке. Това важи на всички места по света и са прекомерно малко пазарите, които съумяват да прескочат тази „ поличба “. Трудно е България да се отскубне от цикъла при задаващото се цунами, защото
кръвоносната система
на нашите банки има световна съгласуваност. Този 18-годишен цикъл в България няма по какъв начин да бъде продължен. Но… цените не престават да порастват, въпреки и с по-забавен ритъм, при което рухването ще е по-жестоко, защото ще е от по-високо. По забавения ритъм на ценово повишаване и на броя на покупко-продажбите може да се забележи, че въздухът на пазара стартира да свършва.
Време е да си дадем сметка, че това са последните години от цикъла. Брои се от средата на 2007-а, когато започнаха проблемите на пазара на недвижимите парцели в Съединени американски щати. Това значи, че
огромният срив
се обрисува да е в средата на 2025 година Пандемията не съумя да промени цикъла, цените не се укротиха, а продължиха в стремежа си нагоре. В този миг редица участници към този момент гледат в профил и изчакват края на интервала. Те знаят, че амплитудите стават все по-големи, защото нараства ролята на централната банка в преодоляването на тези рецесии, само че и чувството за болежка ще е още по-силно, продължат ли напред дружно с дейните играчи. Увеличаването на паричната маса, внезапното ѝ повишаване, помпа инфлацията. Желанието за благоденствие също има цена.
Този цикъл няма по какъв начин да бъде извърнат, както течението на реката не може да се промени така елементарно. Сега стремежът е сривът да бъде отсрочен още малко. Но… вървим решително към края и на този интервал. Голямата инфлация е единствено знак за това.
Какво да е държанието
Препоръката ми е да се играе единствено на несъмнено. И да имате самообладание. Не е пристигнал моментът да се купува. Това ще е добре да става след 2026 година Пазарът на недвижими парцели не е „ Газ - спирачки, газ - спирачки “. Когато удари рецесията, първо изчезват всички купувачи. Продавачите се оглеждат. Но затишието продължава с месеци, може да стигне две години и повече. Най-ниската точка най-вероятно ще е през 2029-а. Тогава съгласно мен ще пристигна идеалното време за вложения в недвижими парцели.
Темата с инфлацията също е обвързвана с недвижимите парцели. Затова
богатите хора
държат парите си в недвижима собственост. Имотът дава опция да вземаш така наречен добър дълг, с който да финансираш актив. После самият актив го изплаща и не зависи от персоналния ти приход да връщаш дълга, а от прихода, който самият той генерира. Този дълг не пораства с инфлацията, само че цената на парцела, платен с този дълг, се повишава с инфлацията. Всяка икономическа система зависи от инфлацията. Централните банки покачват лихвения %, с цел да може да я укротят до към 2% годишно. В края на цикъла постоянно има самопредизвикана инфлация. Пандемията също способства за това ускоряване. Този самопорастващ и саморазрушаващ се цикъл води до инфлация, тъй като паричната маса се усилва с множеството пари, взети назаем. Увеличи ли се паричната маса, това наложително води до инфлация, което пък кара централните банки да качат лихвения %, с цел да я държат под надзор.
Повишаването на лихвите
стартира да души пазара на недвижимите парцели. Той забавя, забавя… и след година-две-три следва срив на банка, което е знак, че обстановката е изменена и през днешния ден не е като през вчерашния ден.
Богатите употребяват дълга като огледало, което обръща системата по този начин, че тя да работи за тях. Те купуват с дълг парцела. С течение на времето инфлацията стартира да „ изяжда “ дълга като съразмерност по отношение на самоучастието. С инфлацията парцелът нараства, само че не и самият дълг. Имотът не е тв приемник, взет на погашение. Добрият парцел носи добра рентабилност, като се отдава чартърен.
Да си купиш парцел със 100% пари кеш
е като да караш кола на втора скорост, а не на шеста. Сделката за недвижимия парцел е добра поради опцията да вземеш дълг, а не поради самия неподвижен парцел. Финансирането прави договорката за неподвижен парцел добра, а не самият парцел. Покупката на един и същи парцел с две разнообразни финансирания може да е както преференциална, по този начин и убийствена договорка за вложителя. Когато го финансираш погрешно – прекомерно пай заем и прекомерно огромна вноска, без буфер при качване на лихвите, тогава може да загубиш парцела и да ти остане още дълг. В подобен проблем може да влезе всеки, който си разреши да купи в този момент с огромен заем. Ако банката не е спокойна поради прекомерно ниското самоучастие на кредитополучателя в договорката, това може да се трансформира в призрачен сън за длъжника. Затова по-добре да купувате, когато депресията завърши и стартира фаза на възобновяване. Тогава рухването е спряло, имате доста години пред себе си, в които пазарът ще е постоянен.
Стимулирани от позитивното развиване на пазара на недвижими парцели от 2015-а насам с все по-ускоряващи се темпове,
строителните бизнесмени
хванаха вълната на засиления интерес. Сега небето е цялостно с кранове. Но по време на депресията няма да е по този начин. Ще има консервирани градежи. Голямото предложение при нулев интерес ще разклати ценово пазара.
За вложения в офис здания – там се желае доста деликатна преценка. Светът се трансформира, пандемията изигра мощна роля и изключително софтуерните компании към този момент не са тези прелестни наематели, защото огромна част от чиновниците им работят от отдалеченост. Освобождават се офис площи, вместо да се търсят по-големи пространства. Усеща се лъх от задаващата се рецесията и сега не е време за създаване на каквото и да било с капиталова цел. Смисъл има да строиш свое дружество, защото не си зависим на цикъла. В този случай би трябвало просто да си решил дали пазарите ще одобряват това, което ще произвеждаш. Ако производството е печелившо, то инвестицията се изплаща.
За медиаторите
на пазара на недвижими парцели – до момента в който не са изчезнали купувачите, към момента е тяхното време. Те не носят риск от повишаването на този пазар. Затова за тях е добре, че към момента има хора, които си споделят, че в случай че през днешния ден не купят, на следващия ден ще е още по-скъпо. Паниката, известна като The fear of missing out (Страхът, че ще пропуснеш), се усилва. И това е мотивацията на сегашните участници на пазара. Те не схващат от недвижими парцели. Онези, които добре познават механизмите на този пазар, те най-малко от две години не вземат участие в него като купувачи.
Влизаме в онази част от цикъла, когато предпазливостта е най-хубавият консултант.
Преди балонът да се спука
- През 2025-а пазарът се чака да заскърца от дръпването на спирачката. Във всяка фаза на цикъла обаче може да се откри продавач, който желае бързо да се раздели с парцела си. И това да е основата за добра договорка. Но в този стадий от цикъла би трябвало да имаш или огромен шанс, или да търсиш доста, с цел да намериш нещо, което си коства.
- Когато доходността от актива е равна на разхода за покриване на дълга, за вложителя не остава нищо, той няма буфер, в случай че лихвите скочат. Ако занапред ще купувате с дълг, прилагайте правилото „ Двайсет пъти мери и добре реши “.
- Ако сте вложили в недвижими парцели и някой от тях не ви носи добра възвращаемост, в този момент е точният час да се отървете от него. Моментно нещата може да са изглеждали добре, само че качествата на парцела се виждат във времето.
- Не купувайте парцели, които не са ви ясни с тяхното предопределение и метод на ръководство.
Светослав Делчев - Снимка Личен списък
" Сделката за неподвижен парцел е добра поради ВЪЗМОЖНОСТТА ДА ВЗЕМЕШ ДЪЛГ, а не поради самия неподвижен парцел ".
Недвижимите парцели и стопанската система се оглеждат в едно и също огледало. Макроикономически пазарът на недвижимите парцели не се взима поради като основен фактор, а той е най-големият по размер пазар, визира всеки и е мощно привързан с банките и тяхното положение. Недвижимите парцели и банките са
две страни на един „ орден “
Най-често сривът на пазара на недвижими парцели е придружен от банкова рецесия и нормално няма огромна банкова рецесия, без недвижимите парцели да вземат участие в нея. Най-големият заем е обвързван с ипотека и по тази причина всички банки, които обслужват жителите, имат големи експозиции към пазара на недвижимостите. Монетарната политика на централните банки въздейства прекомерно мощно. Ниските лихви и огромната ликвидност са най-мощният мотор на пазара на недвижими парцели. На този пазар обаче има 18-годишен цикъл на непоклатимост, сочат наблюденията на проф. Стив Ханке. Това важи на всички места по света и са прекомерно малко пазарите, които съумяват да прескочат тази „ поличба “. Трудно е България да се отскубне от цикъла при задаващото се цунами, защото
кръвоносната система
на нашите банки има световна съгласуваност. Този 18-годишен цикъл в България няма по какъв начин да бъде продължен. Но… цените не престават да порастват, въпреки и с по-забавен ритъм, при което рухването ще е по-жестоко, защото ще е от по-високо. По забавения ритъм на ценово повишаване и на броя на покупко-продажбите може да се забележи, че въздухът на пазара стартира да свършва.
Време е да си дадем сметка, че това са последните години от цикъла. Брои се от средата на 2007-а, когато започнаха проблемите на пазара на недвижимите парцели в Съединени американски щати. Това значи, че
огромният срив
се обрисува да е в средата на 2025 година Пандемията не съумя да промени цикъла, цените не се укротиха, а продължиха в стремежа си нагоре. В този миг редица участници към този момент гледат в профил и изчакват края на интервала. Те знаят, че амплитудите стават все по-големи, защото нараства ролята на централната банка в преодоляването на тези рецесии, само че и чувството за болежка ще е още по-силно, продължат ли напред дружно с дейните играчи. Увеличаването на паричната маса, внезапното ѝ повишаване, помпа инфлацията. Желанието за благоденствие също има цена.
Този цикъл няма по какъв начин да бъде извърнат, както течението на реката не може да се промени така елементарно. Сега стремежът е сривът да бъде отсрочен още малко. Но… вървим решително към края и на този интервал. Голямата инфлация е единствено знак за това.
Какво да е държанието
Препоръката ми е да се играе единствено на несъмнено. И да имате самообладание. Не е пристигнал моментът да се купува. Това ще е добре да става след 2026 година Пазарът на недвижими парцели не е „ Газ - спирачки, газ - спирачки “. Когато удари рецесията, първо изчезват всички купувачи. Продавачите се оглеждат. Но затишието продължава с месеци, може да стигне две години и повече. Най-ниската точка най-вероятно ще е през 2029-а. Тогава съгласно мен ще пристигна идеалното време за вложения в недвижими парцели.
Темата с инфлацията също е обвързвана с недвижимите парцели. Затова
богатите хора
държат парите си в недвижима собственост. Имотът дава опция да вземаш така наречен добър дълг, с който да финансираш актив. После самият актив го изплаща и не зависи от персоналния ти приход да връщаш дълга, а от прихода, който самият той генерира. Този дълг не пораства с инфлацията, само че цената на парцела, платен с този дълг, се повишава с инфлацията. Всяка икономическа система зависи от инфлацията. Централните банки покачват лихвения %, с цел да може да я укротят до към 2% годишно. В края на цикъла постоянно има самопредизвикана инфлация. Пандемията също способства за това ускоряване. Този самопорастващ и саморазрушаващ се цикъл води до инфлация, тъй като паричната маса се усилва с множеството пари, взети назаем. Увеличи ли се паричната маса, това наложително води до инфлация, което пък кара централните банки да качат лихвения %, с цел да я държат под надзор.
Повишаването на лихвите
стартира да души пазара на недвижимите парцели. Той забавя, забавя… и след година-две-три следва срив на банка, което е знак, че обстановката е изменена и през днешния ден не е като през вчерашния ден.
Богатите употребяват дълга като огледало, което обръща системата по този начин, че тя да работи за тях. Те купуват с дълг парцела. С течение на времето инфлацията стартира да „ изяжда “ дълга като съразмерност по отношение на самоучастието. С инфлацията парцелът нараства, само че не и самият дълг. Имотът не е тв приемник, взет на погашение. Добрият парцел носи добра рентабилност, като се отдава чартърен.
Да си купиш парцел със 100% пари кеш
е като да караш кола на втора скорост, а не на шеста. Сделката за недвижимия парцел е добра поради опцията да вземеш дълг, а не поради самия неподвижен парцел. Финансирането прави договорката за неподвижен парцел добра, а не самият парцел. Покупката на един и същи парцел с две разнообразни финансирания може да е както преференциална, по този начин и убийствена договорка за вложителя. Когато го финансираш погрешно – прекомерно пай заем и прекомерно огромна вноска, без буфер при качване на лихвите, тогава може да загубиш парцела и да ти остане още дълг. В подобен проблем може да влезе всеки, който си разреши да купи в този момент с огромен заем. Ако банката не е спокойна поради прекомерно ниското самоучастие на кредитополучателя в договорката, това може да се трансформира в призрачен сън за длъжника. Затова по-добре да купувате, когато депресията завърши и стартира фаза на възобновяване. Тогава рухването е спряло, имате доста години пред себе си, в които пазарът ще е постоянен.
Стимулирани от позитивното развиване на пазара на недвижими парцели от 2015-а насам с все по-ускоряващи се темпове,
строителните бизнесмени
хванаха вълната на засиления интерес. Сега небето е цялостно с кранове. Но по време на депресията няма да е по този начин. Ще има консервирани градежи. Голямото предложение при нулев интерес ще разклати ценово пазара.
За вложения в офис здания – там се желае доста деликатна преценка. Светът се трансформира, пандемията изигра мощна роля и изключително софтуерните компании към този момент не са тези прелестни наематели, защото огромна част от чиновниците им работят от отдалеченост. Освобождават се офис площи, вместо да се търсят по-големи пространства. Усеща се лъх от задаващата се рецесията и сега не е време за създаване на каквото и да било с капиталова цел. Смисъл има да строиш свое дружество, защото не си зависим на цикъла. В този случай би трябвало просто да си решил дали пазарите ще одобряват това, което ще произвеждаш. Ако производството е печелившо, то инвестицията се изплаща.
За медиаторите
на пазара на недвижими парцели – до момента в който не са изчезнали купувачите, към момента е тяхното време. Те не носят риск от повишаването на този пазар. Затова за тях е добре, че към момента има хора, които си споделят, че в случай че през днешния ден не купят, на следващия ден ще е още по-скъпо. Паниката, известна като The fear of missing out (Страхът, че ще пропуснеш), се усилва. И това е мотивацията на сегашните участници на пазара. Те не схващат от недвижими парцели. Онези, които добре познават механизмите на този пазар, те най-малко от две години не вземат участие в него като купувачи.
Влизаме в онази част от цикъла, когато предпазливостта е най-хубавият консултант.
Преди балонът да се спука
- През 2025-а пазарът се чака да заскърца от дръпването на спирачката. Във всяка фаза на цикъла обаче може да се откри продавач, който желае бързо да се раздели с парцела си. И това да е основата за добра договорка. Но в този стадий от цикъла би трябвало да имаш или огромен шанс, или да търсиш доста, с цел да намериш нещо, което си коства.
- Когато доходността от актива е равна на разхода за покриване на дълга, за вложителя не остава нищо, той няма буфер, в случай че лихвите скочат. Ако занапред ще купувате с дълг, прилагайте правилото „ Двайсет пъти мери и добре реши “.
- Ако сте вложили в недвижими парцели и някой от тях не ви носи добра възвращаемост, в този момент е точният час да се отървете от него. Моментно нещата може да са изглеждали добре, само че качествата на парцела се виждат във времето.
- Не купувайте парцели, които не са ви ясни с тяхното предопределение и метод на ръководство.
Светослав Делчев - Снимка Личен списък " Сделката за неподвижен парцел е добра поради ВЪЗМОЖНОСТТА ДА ВЗЕМЕШ ДЪЛГ, а не поради самия неподвижен парцел ".
Източник: economic.bg
КОМЕНТАРИ