Масов тест с домашен офис
От у дома нормално се работи най-много в независима стая (39%) или всекидневна (32%), спалня (17%) и кухня (15%), демонстрира проучване на Colliers
[Shutterstock] Дистанционната работа като наклонност се заражда преди 50 години. СOVID времената са нейният най-масов тест в човешката история до момента. Нome офисът надали ще стане новата нормалност след изключителното състояние. Със сигурност приложението му ще се разшири, само че към този момент е мъчно да се каже по кое време и с какъв брой. Анализаторите наблюдават от близко явлението, което директно ще повлияе и пазара на офис площи.
Цялата компания работи отдалечено
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики Работата от у дома се оказва най-разпространеният метод, посредством който бизнесите пробват да действат в изискванията на здравна рецесия. В България към 90% от фирмите, интервюирани от Colliers International, към този момент имат сходен опит и преди изключителното състояние. Сега обаче в всеобщия случай цялата компания работи отдалечено (82%). Над половината чиновници са си у дома при 16% от фирмите, а сред четвърт и половината при едвам 2%. Проучването е измежду компании с офиси в София, Варна, Пловдив и Бургас, основно от IT и аутсорсинг секторите. Анкетирани са и компании от фармацията, логистиката, търговията, банковото и застрахователното дело. Повечето са с екип над 70 души. Нагласите са и през идващия месец да се работи отдалечено, както обрисува изследването, извършено посредством телефонно изявление при започване на април.
" От нашите клиенти и наематели разбираме, че доста бързо са съумели да се реорганизират и да преминат към работа от у дома. На този стадий дефинират това като доста сполучливо - като организация, показване, скорост на работа, продуктивност на чиновниците и задоволеност на клиентите. При това го ползват и обичайно консервативни към home офис компании, споделя Станимира Пашова, сътрудник и управител офис площи в Cushman&Wakefield Forton. Попитани ще разширят ли тази процедура и отсега нататък, фирмите дават отговор " да ", добави тя.
Служителите желаят отчасти да работят от у дома
Какво обаче мислят чиновниците? Глобално изследване на Colliers демонстрира, че 82% от тях биха желали и след пандемията да работят от у дома един път или повече пъти седмично. Изследване на Cushman&Wakefield Echinox за Румъния дава повече конкретика. Ако имаха опция, 39% от интервюираните биха избрали четири работни дни в офиса и един у дома, а 27% - три офис дни и два вкъщи. Едва 3% са склонни да продължат да работят напълно от у дома и след рестриктивните мерки. Това са отговорите при две седмици отдалечена работа. А по данни на Colliers колкото по-дълго работят от къщи, толкоз по-малко чиновниците желаят да се върнат към офис модела.
Нагласите зависят и от персоналния статус. Семейните по-често се разсейват у дома - с децата, околните и домашни любимци. Живеещите сами или с сътрудник са най-концентрирани, а със съквартиранти - най-склонни да работят в офиса .
Половината от интервюираните настояват, че продуктивността им не се е трансформирала от отдалечената работа, а по една четвърт споделят, че тя е намаляла или че се е нараснала. Три четвърти не престават да се усещат свързани с екипа си без значение от физическата отдалеченост. Но 60% признават, че поддържат връзка по-ефективно с сътрудниците си, когато са в офиса. ПЛЮСОВЕ И МИНУСИ
Като съществена причина за отдалечената работа редица проучвания сочат устрема към по-добър баланс сред професионалния и персоналния живот. При чиновници, интервюирани в Букурещ от Cushman&Wakefield Echinox, този фактор излиза на трето място измежду преимуществата на отдалечената работа (43%). Като плюс номер едно 80% са показали, че по този начин пестят време, което другояче прекарват в трафик (в Букурещ приблизително по 45 минути на ден). На второ място излизат финансовите спестявания (49%). А другите преимущества са повече независимост за ръководство на работното време (40%) и спомагателното време за отмора (33%).
Големият минус на работата от вкъщи е неналичието на екипност и взаимоотношение с сътрудниците, като в това са единомислещи и работодателите, и чиновниците. Този отговор са дали 56% от интервюираните в световното проучване Regus Home Working Survey. И даже повече - три четвърти от интервюираните от Cushman&Wakefield Echinox. Другите компликации са при разделянето на времето за професионалната активност и персоналното (44%). Следват неналичието на уместно пространство за работа (33%) и разсейващите фактори в къщата (33%), компликациите в ръководството на взаимоотношенията с клиенти и сътрудници (29%), механически проблеми (26%) и липса на директна противоположна връзка за работата (24%).
Отворените офиси, които са главната опция в този момент, също имат дефекти от позиция на общуването. Изследвания на " Харвард " от 2018 година демонстрират и че в тях действително взаимоотношението лице в лице понижава със 70% и мейлите и известията нарастват с съвсем 50%. Твърде доста хора значат прекалено много информация, звук, разпръскване и придвижване и в следствие продуктивното деяние е малко. Те понижават удовлетвореността от работата и ангажираността с нея, затрудняват концентрацията и общият резултат върху професионалните взаимоотношения е негативен, написа entrepreneur.com.
Централният офис - стар феномен?
В световен проект от ден на ден се приказва за огромния внушителен офис като за отживялост. Динамиката, при която хората вършат бизнес, взаимодействат и обменят информация, изисква и динамичност на работното място. От оператора на работни пространства Regus цитират проучвания, съгласно които офис площите на главните пазари в Съединени американски щати доближават зенита си през 2009 година и от този момент понижават на половина. Отдават го на това, че световната криза през 2008 година принуди фирмите да търсят по-малки, по-гъвкави и по-евтини офиси. Коронавирусът в този момент ги изправя пред изпразнени офис пространства и също ги притиска финансово. Те все по-често се питат " в действителност ли се нуждаем от толкоз огромна повърхност ", както споделят от Colliers.
Парадоксално, само че тъкмо софтуерните компании, които стоят в основата на прекосяването към отдалечена работа, са изключение от наклонността, означават анализаторите. За информация - офисът на Apple в Калифорния (260 000 кв.м), кварталът на Гугъл в Ню Йорк (1.9 милиарда долара), тогавашната възбрана в Yahoo! да се работи у дома в името на съдействието.
В България главните офис наематели са точно IT и аутсорсинг компании. Делът им през последните три години варира сред 65 и 75% от всички по данни на Cushman&Wakefield Forton. " Не чакаме фрапантна смяна в структурата на пазара - те ще продължат да играят водеща роля и ще запазят каузи си в средносрочен проект, даже и да минат през вътрешни промени и краткотрайни флуктуации ", разяснява Станимира Пашова. Обяснението й е, че търсенето на IT услуги нараства около все по-масовата дигитализиция. А и упованията, че аутсорсинг промишлеността в България може би ще завоюва около прехвърлянето на действия от по-далечни дестинации.
" В България последните години доста компании вложиха много средства в построяването на офис средата. Тя се оформи като един от главните принадлежности за привличане на фрагменти. Затова и не виждаме по какъв начин на този стадий работата от вкъщи може продължително да замести работата от офиса ", споделя Николай Неов, шеф на отдел " Офис площи " в MBL.
Смесени модели в бъдеще
Бъдещето на офис решенията по общи оценки ще е хибрид сред разнообразни разновидности. Офисът ще продължава да е с приоритет като място за социализация и съдействие и като израз на полезностите и културата на организацията. Дистанционната работа ще остане - в по-ограничени мащаби от сегашните, само че в по-широки от предходните. Ще се тестват комбинации сред закрепен офис и споделени или гъвкави офиси. А може би в обозримо бъдеще ще се откри и напълно нова формула за използването на тези парцели.
" Вече консултираме фирмите по какъв начин в дълготраен проект да търсят повече еластичност при организацията на работния си развой в три посоки: ограничения за физическо разграничаване в офисите; работа от у дома за действия и чиновници, при които продуктивността не се губи; и прилагане на гъвкави офисни решения, пред които се отварят нови благоприятни условия, откакто вкарат ограничения за сигурността против болест на работещите ", разяснява Николай Неов.
Дистанционна работа и отсега нататък? 1973 година - рождена за отдалечената работа
Приема се, че наклонността за работата отвън офиса води началото си от 1973 година, когато Съединени американски щати са блокирани от нефтената рецесия на ОПЕК. Това е годината, в която на Източното крайбрежие публично е открит апотеозът на офисните здания - Световният търговски център. В същото време на Западния бряг в подтекста на енергийната рецесия някогашен инженер на НАСА на име Джак Нилс излиза с концепцията за " телекомуникации ". Идеята му е да сътвори мрежа от дребни офиси наоколо до домовете на хората, които да им разрешат да вървят на работа пеш или с колело. Развитието на цифровите технологии, глобализацията на стопанската система, а и минусите на работата в отворен офис водят до това, че през днешния ден 54% от чиновниците по целия свят прекарват половината работна седмица отвън главните офиси на своята компания по данни на компанията Regus. Това е бонус, който millennial поколението търси, когато минава към идващия си шеф.
Рано е да се каже доколко ще се откажем от познатия си метод на работа в офис, написа в разбор на EY, Брюксел. Консултантите поучават фирмите да извлекат изгоди от вложенията, които към този момент са създали в отдалечената работа по време на рецесията, и да трансформират метода си на работа средносрочно и дълготрайно.
Ако решат да преминат към отдалечена работа, бизнес водачите би трябвало да дефинират задачата си, споделят от ЕY. " Помислете за по-малко офис пространство, по-малко пътувания, по-малко командировки, по-кратки почивки и по-голям фокус за чиновниците. Обратната връзка от пазара демонстрира и че работещите отдалечено по-рядко вземат къси отсъствия поради болест. Дистанционната работа може да даде нов подтик на съдействието и доближаването, защото, когато чиновниците работят отдалечено, по-добре осъзнават добавената стойност на персоналния контакт. Освен това, когато е в огромен мащаб, прави фирмите гъвкави и при непредвидени бъдещи събития от вида на Коронавирус рецесията.
Преминаването към отдалечена работа има подводни камъни, означават от EY. За да е сполучливо, то би трябвало да се случва структурирано. При инфраструктура, която подсигурява сигурност и механически принадлежности, които чиновниците владеят. Налага се мениджърите да дават ясни насоки, да основат набор от практики и да наблюдават за реакциите на чиновниците, до момента в който го вършат. Да подтикват екипността и съдействието измежду тях. И да балансират сред доверието и контрола.
В професионалните среди в България по-скоро са скептични до каква степен отдалечената работа ще стане всеобща процедура. Допускат, че от превантивна позиция може да се задържи за малко по-дълго или пък да бъде въведена, само че за част от личния състав. Намират обаче за добър разновидността за смесена система - ден-два седмично от у дома по отношение на спецификите на съответната работа. Или вид, в който личният състав се разделя на три екипа, като се редуват кой да работи в офиса, до момента в който другите го вършат от у дома. Подобна процедура има и в този момент за рискът от болест да се минимализира до 1/3 от екипа.
Пост-COVID офисът
За да стартират хората да се връщат умерено в офисите след пандемията, фирмите ще би трябвало да вкарат по-строги правила на стерилизация
[Shutterstock]
" Ако вземем поради единствено успеваемостта на работата от home офиса, която виждаме сега, можем да чакаме, че фирмите ще освободят офис пространства. Но има и фактори, които работят в противоположната посока ", споделя Станимира Пашова. Така че съгласно нея е по-вероятно home офисът да обере планувани разширявания на офис площта с 10 - 20% при част от фирмите.
Ако да вземем за пример бъдат въведени по-високи санитарни условия за отдалеченост сред хората в общи пространства, може да се наложи редизайн на офисите и сегашните размери да са пригодни за по-малко хора. Възможно е и фирмите сами да решат да преструктурират отворените си офиси, като понижат каузи на самостоятелните работни места и усилят площите за социализация и екипна работа. " Подобна промяна и преди рецесията на доста места беше в ход ", споделя Таня Косева-Бошова, ръководител на Асоциацията на притежателите на бизнес здания в България. Цели етажи, до неотдавна отворено пространство, се сепарират за екипи и се обособяват по-големи площи за релакс и контакти . Заради конкуренцията за работна ръка IT фирмите доста се стараят, с цел да създадат офисите си по-приятни, и към този момент възнамеряват по 10-12 кв.м на човек. Тази вътрешнопазарна наклонност още повече ще се ускори, тъй като най-малко първоначално хората ще се опасяват да са гъсто един до различен, прибавя тя.
Изобщо, с цел да стартират хората да се връщат умерено в офисите след епидемията, компаниите ще би трябвало да вкарат по-строги правила на стерилизация, надзор на достъпа, премерване на температурата и впрочем, споделя Станимира Пашова. " На притежателите на офис здания евентуално ще се наложи да създадат съществени вложения, които да предотвратят разпространяването на вируси и бактерии. Като да вземем за пример да сменят филтрите за общите климатични системи. Самите компании ще го изискват в грижа за личния състав си ", разяснява Иван Ненков в априлския подкаст за пазара на парцели от поредицата " Парите приказват " на " Капитал ".
Светло бъдеше за споделените офиси
Старият модел на дълго пътешестване към централния корпоративен офис все по-малко работи. Но когато се пробват да работят от у дома, на чиновниците им липсват професионалната и екипна среда в офиса. Търсят нещо, което да предложи най-хубавото от двата свята, написа в разбор на компанията за работни и споделени пространства Regus. Те виждат модела като по-малък централен офис и гъвкаво наемане на спомагателни площи - на цялостен работен ден, ненапълно работно време или на погашение, включително и на дълготраен лизинг. " Най-важното при този модел е, че фирмите ще заплащат единствено за това, от което се нуждаят и когато имат потребност ", прибавят от компанията.
В изискванията на пандемията бизнесът с гъвкавите офиси замря поради страховете на хората. Но в бъдеще им се предсказва основна роля. " Те ще бъдат буфер за тези компании, които до момента наемаха с 20% повече офис площи от нужните им сега. Те към този момент ще могат да наемат тъкмо колкото им би трябвало и ще знаят, че в в случай че наоколо до офиса им има подобен оператор, ще могат бързо да усилват екипите си, когато работят по планове ", споделя Таня Косева-Бошова. Така или другояче здравословният модел за тях беше да работят с корпоративни клиенти или интернационалните компании, а не толкоз с фрилансъри, прибавя тя.
" Споделените пространства са опция за тези бизнеси, които би трябвало да вземат решение офис въпроси през идващите 24 месеца, само че не се усещат постоянни, с цел да поемат дълготрайни задължения ", прибавя и Станимира Пашова. Тя чака също наематели, чийто бизнес се е свил, да стартират да преотдават чартърен част от офис площите си. СИТУАЦИЯТА НА ОФИС ПАЗАРА
Отлагане
" Забавя се подписването на контракти, по които се е работило преди изключителното състояние. Търсения, които е трябвало да стартират преди въвеждането му, са стопирани и отсрочени във времето. При някои компании, наемната повърхност е редуцирана до настоящите потребности без планувания буфер за напредък ", разяснява Николай Неов, шеф отдел офис площи в MBL. Компаниите отсрочват и планувани излизания отвън София с втора или трета офис локация, прибавят от Cushman & Wakefield Forton.
Преговори
" Водят се диалози сред наематели и наемодатели за отсрочване на заплащания или за промени в равнищата на наемите за времето на изключителното състояние. Собствениците на бизнес здания пробват да предоговорят и заемите си към банките. Тези диалозите са първоначално и към момента няма всеобщо реализирани съглашения или наложени практики ", споделя Станимира Пашова, управител офис площи в Cushman & Wakefield Forton. От MBL споделят, че следят отлагане на отговорностите запо-късен интервал. По-рядко се вършат отстъпки о наема, нормално при изтичащите контракти. В България, за разлика от други страни, на хората не беше неразрешено да излизат и да вървят в офисите си, т.е. не може да се приказва за форсмажор и това е мотив за наемодателите против настояванията за наемни ваканции, изясняват от фирмите.
Предлагането
" В момента на пазара се оферират чартърен към 550 хиляди кв.м офис площи. Около 210 хиляди кв. м от тях са в съществуващи здания, по-голяма част, от които са клас Б. Най-често това са разнообразни по мярка пространства сред 200 -1000 кв.м. Останалите към 340 хиляди кв. м, са в строящи се здания, които би трябвало да бъдат приключени в идващите две-три години. Не се чака в близко бъдеще да започва строителство на нови планове ", прибавя Николай Неов.
Търсенето
Търсенето е огромната въпросителна сега. " След рекордните за последното десетилетие новонаети офис площи (свободни преди наемането, без преподписвания или предоговаряния на настоящи контракти б.р.) от 150 хиляди кв. м през 2017 година и 140 хиляди кв. м през 2018 година, през 2019 равнището пада до 110 хиляди кв. м ", споделя Николай Неов. За 2020 година упованията са били за спад. Сегашната обстановка в допълнение утежнява нещата, като забавя процесите по възможни покупко-продажби или ги прави невъзможни. Има обаче и наематели с изтичащи контракти, които в границите на година ще би трябвало да вземат решение.
Наемните цени
Експертите отхвърлят да предвиждат какво ще се случи с наемните цени, поради неизвестността за развиването на пазара " Въпросът е дали всички наематели ще оцелеят и дали ще могат да заплащат наемите си. Или ще има интервал, в който наемите ще са доста ниски, и компаниите няма да имат потребност от толкоз огромни площи, тъй като ще преоткрият очарованието на отдалечената работа ", споделя Иван Ненков. " Преди изключителното състояние наемите бяха постоянни. Тази година се чака да бъдат приключени офис здания с обща повърхност от към 85 хиляди кв. м. Малко над една трета от тях към този момент са авансово отдадени, т.е. не се обрисува фрапантен растеж на незаетите площи в съществуващи здания. Но през 2021 година картината може да се промени, защото се чакат нови близо 190 хиляди кв.м, от които 90% все още са незаети ", споделя Николай Неов. Определяща за наемните равнища ще е реакцията на наемодателите.
Доходност
" В кратковременен проект равнищата на рентабилност ще се дефинират от това до каква степен е резистентен бизнесът на съответните ползватели/наематели и изискванията за финансиране на подобен вид покупко-продажби ", разяснява Георги Димитров, шеф финансови пазари в MBL. Заради огромната степен на непредвидимост при всички участници на пазара търсената рентабилност ще се усили, с напън за по-ниски цени на парцелите. Това обаче не значи, че ще има покупко-продажби. Собствениците на положителни активи нямат потребност да продават. Потенциалните купувачи, които разполагат със свободни запаси, търсят да купят мощно подценени здания, при които покупко-продажбите не са основани на сегашна рентабилност. " След въвеждането на Covid-мерките консултираме от ден на ден благоприятни условия за продажба с назад наемане (sale-leaseback), като опция на банковото финансиране ", сподели Димитров. Инвеститорите търсят подобен вид активи за приемане на дълготраен и релативно сигурен приход, диверсификация на портфейла и хедж против инфлация, прибавя той.
[Shutterstock] Дистанционната работа като наклонност се заражда преди 50 години. СOVID времената са нейният най-масов тест в човешката история до момента. Нome офисът надали ще стане новата нормалност след изключителното състояние. Със сигурност приложението му ще се разшири, само че към този момент е мъчно да се каже по кое време и с какъв брой. Анализаторите наблюдават от близко явлението, което директно ще повлияе и пазара на офис площи.
Цялата компания работи отдалечено
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики Работата от у дома се оказва най-разпространеният метод, посредством който бизнесите пробват да действат в изискванията на здравна рецесия. В България към 90% от фирмите, интервюирани от Colliers International, към този момент имат сходен опит и преди изключителното състояние. Сега обаче в всеобщия случай цялата компания работи отдалечено (82%). Над половината чиновници са си у дома при 16% от фирмите, а сред четвърт и половината при едвам 2%. Проучването е измежду компании с офиси в София, Варна, Пловдив и Бургас, основно от IT и аутсорсинг секторите. Анкетирани са и компании от фармацията, логистиката, търговията, банковото и застрахователното дело. Повечето са с екип над 70 души. Нагласите са и през идващия месец да се работи отдалечено, както обрисува изследването, извършено посредством телефонно изявление при започване на април.
" От нашите клиенти и наематели разбираме, че доста бързо са съумели да се реорганизират и да преминат към работа от у дома. На този стадий дефинират това като доста сполучливо - като организация, показване, скорост на работа, продуктивност на чиновниците и задоволеност на клиентите. При това го ползват и обичайно консервативни към home офис компании, споделя Станимира Пашова, сътрудник и управител офис площи в Cushman&Wakefield Forton. Попитани ще разширят ли тази процедура и отсега нататък, фирмите дават отговор " да ", добави тя.
Служителите желаят отчасти да работят от у дома
Какво обаче мислят чиновниците? Глобално изследване на Colliers демонстрира, че 82% от тях биха желали и след пандемията да работят от у дома един път или повече пъти седмично. Изследване на Cushman&Wakefield Echinox за Румъния дава повече конкретика. Ако имаха опция, 39% от интервюираните биха избрали четири работни дни в офиса и един у дома, а 27% - три офис дни и два вкъщи. Едва 3% са склонни да продължат да работят напълно от у дома и след рестриктивните мерки. Това са отговорите при две седмици отдалечена работа. А по данни на Colliers колкото по-дълго работят от къщи, толкоз по-малко чиновниците желаят да се върнат към офис модела.
Нагласите зависят и от персоналния статус. Семейните по-често се разсейват у дома - с децата, околните и домашни любимци. Живеещите сами или с сътрудник са най-концентрирани, а със съквартиранти - най-склонни да работят в офиса .
Половината от интервюираните настояват, че продуктивността им не се е трансформирала от отдалечената работа, а по една четвърт споделят, че тя е намаляла или че се е нараснала. Три четвърти не престават да се усещат свързани с екипа си без значение от физическата отдалеченост. Но 60% признават, че поддържат връзка по-ефективно с сътрудниците си, когато са в офиса. ПЛЮСОВЕ И МИНУСИ
Като съществена причина за отдалечената работа редица проучвания сочат устрема към по-добър баланс сред професионалния и персоналния живот. При чиновници, интервюирани в Букурещ от Cushman&Wakefield Echinox, този фактор излиза на трето място измежду преимуществата на отдалечената работа (43%). Като плюс номер едно 80% са показали, че по този начин пестят време, което другояче прекарват в трафик (в Букурещ приблизително по 45 минути на ден). На второ място излизат финансовите спестявания (49%). А другите преимущества са повече независимост за ръководство на работното време (40%) и спомагателното време за отмора (33%).
Големият минус на работата от вкъщи е неналичието на екипност и взаимоотношение с сътрудниците, като в това са единомислещи и работодателите, и чиновниците. Този отговор са дали 56% от интервюираните в световното проучване Regus Home Working Survey. И даже повече - три четвърти от интервюираните от Cushman&Wakefield Echinox. Другите компликации са при разделянето на времето за професионалната активност и персоналното (44%). Следват неналичието на уместно пространство за работа (33%) и разсейващите фактори в къщата (33%), компликациите в ръководството на взаимоотношенията с клиенти и сътрудници (29%), механически проблеми (26%) и липса на директна противоположна връзка за работата (24%).
Отворените офиси, които са главната опция в този момент, също имат дефекти от позиция на общуването. Изследвания на " Харвард " от 2018 година демонстрират и че в тях действително взаимоотношението лице в лице понижава със 70% и мейлите и известията нарастват с съвсем 50%. Твърде доста хора значат прекалено много информация, звук, разпръскване и придвижване и в следствие продуктивното деяние е малко. Те понижават удовлетвореността от работата и ангажираността с нея, затрудняват концентрацията и общият резултат върху професионалните взаимоотношения е негативен, написа entrepreneur.com.
Централният офис - стар феномен?
В световен проект от ден на ден се приказва за огромния внушителен офис като за отживялост. Динамиката, при която хората вършат бизнес, взаимодействат и обменят информация, изисква и динамичност на работното място. От оператора на работни пространства Regus цитират проучвания, съгласно които офис площите на главните пазари в Съединени американски щати доближават зенита си през 2009 година и от този момент понижават на половина. Отдават го на това, че световната криза през 2008 година принуди фирмите да търсят по-малки, по-гъвкави и по-евтини офиси. Коронавирусът в този момент ги изправя пред изпразнени офис пространства и също ги притиска финансово. Те все по-често се питат " в действителност ли се нуждаем от толкоз огромна повърхност ", както споделят от Colliers.
Парадоксално, само че тъкмо софтуерните компании, които стоят в основата на прекосяването към отдалечена работа, са изключение от наклонността, означават анализаторите. За информация - офисът на Apple в Калифорния (260 000 кв.м), кварталът на Гугъл в Ню Йорк (1.9 милиарда долара), тогавашната възбрана в Yahoo! да се работи у дома в името на съдействието.
В България главните офис наематели са точно IT и аутсорсинг компании. Делът им през последните три години варира сред 65 и 75% от всички по данни на Cushman&Wakefield Forton. " Не чакаме фрапантна смяна в структурата на пазара - те ще продължат да играят водеща роля и ще запазят каузи си в средносрочен проект, даже и да минат през вътрешни промени и краткотрайни флуктуации ", разяснява Станимира Пашова. Обяснението й е, че търсенето на IT услуги нараства около все по-масовата дигитализиция. А и упованията, че аутсорсинг промишлеността в България може би ще завоюва около прехвърлянето на действия от по-далечни дестинации.
" В България последните години доста компании вложиха много средства в построяването на офис средата. Тя се оформи като един от главните принадлежности за привличане на фрагменти. Затова и не виждаме по какъв начин на този стадий работата от вкъщи може продължително да замести работата от офиса ", споделя Николай Неов, шеф на отдел " Офис площи " в MBL.
Смесени модели в бъдеще
Бъдещето на офис решенията по общи оценки ще е хибрид сред разнообразни разновидности. Офисът ще продължава да е с приоритет като място за социализация и съдействие и като израз на полезностите и културата на организацията. Дистанционната работа ще остане - в по-ограничени мащаби от сегашните, само че в по-широки от предходните. Ще се тестват комбинации сред закрепен офис и споделени или гъвкави офиси. А може би в обозримо бъдеще ще се откри и напълно нова формула за използването на тези парцели.
" Вече консултираме фирмите по какъв начин в дълготраен проект да търсят повече еластичност при организацията на работния си развой в три посоки: ограничения за физическо разграничаване в офисите; работа от у дома за действия и чиновници, при които продуктивността не се губи; и прилагане на гъвкави офисни решения, пред които се отварят нови благоприятни условия, откакто вкарат ограничения за сигурността против болест на работещите ", разяснява Николай Неов.
Дистанционна работа и отсега нататък? 1973 година - рождена за отдалечената работа
Приема се, че наклонността за работата отвън офиса води началото си от 1973 година, когато Съединени американски щати са блокирани от нефтената рецесия на ОПЕК. Това е годината, в която на Източното крайбрежие публично е открит апотеозът на офисните здания - Световният търговски център. В същото време на Западния бряг в подтекста на енергийната рецесия някогашен инженер на НАСА на име Джак Нилс излиза с концепцията за " телекомуникации ". Идеята му е да сътвори мрежа от дребни офиси наоколо до домовете на хората, които да им разрешат да вървят на работа пеш или с колело. Развитието на цифровите технологии, глобализацията на стопанската система, а и минусите на работата в отворен офис водят до това, че през днешния ден 54% от чиновниците по целия свят прекарват половината работна седмица отвън главните офиси на своята компания по данни на компанията Regus. Това е бонус, който millennial поколението търси, когато минава към идващия си шеф.
Рано е да се каже доколко ще се откажем от познатия си метод на работа в офис, написа в разбор на EY, Брюксел. Консултантите поучават фирмите да извлекат изгоди от вложенията, които към този момент са създали в отдалечената работа по време на рецесията, и да трансформират метода си на работа средносрочно и дълготрайно.
Ако решат да преминат към отдалечена работа, бизнес водачите би трябвало да дефинират задачата си, споделят от ЕY. " Помислете за по-малко офис пространство, по-малко пътувания, по-малко командировки, по-кратки почивки и по-голям фокус за чиновниците. Обратната връзка от пазара демонстрира и че работещите отдалечено по-рядко вземат къси отсъствия поради болест. Дистанционната работа може да даде нов подтик на съдействието и доближаването, защото, когато чиновниците работят отдалечено, по-добре осъзнават добавената стойност на персоналния контакт. Освен това, когато е в огромен мащаб, прави фирмите гъвкави и при непредвидени бъдещи събития от вида на Коронавирус рецесията.
Преминаването към отдалечена работа има подводни камъни, означават от EY. За да е сполучливо, то би трябвало да се случва структурирано. При инфраструктура, която подсигурява сигурност и механически принадлежности, които чиновниците владеят. Налага се мениджърите да дават ясни насоки, да основат набор от практики и да наблюдават за реакциите на чиновниците, до момента в който го вършат. Да подтикват екипността и съдействието измежду тях. И да балансират сред доверието и контрола.
В професионалните среди в България по-скоро са скептични до каква степен отдалечената работа ще стане всеобща процедура. Допускат, че от превантивна позиция може да се задържи за малко по-дълго или пък да бъде въведена, само че за част от личния състав. Намират обаче за добър разновидността за смесена система - ден-два седмично от у дома по отношение на спецификите на съответната работа. Или вид, в който личният състав се разделя на три екипа, като се редуват кой да работи в офиса, до момента в който другите го вършат от у дома. Подобна процедура има и в този момент за рискът от болест да се минимализира до 1/3 от екипа.
Пост-COVID офисът
За да стартират хората да се връщат умерено в офисите след пандемията, фирмите ще би трябвало да вкарат по-строги правила на стерилизация
[Shutterstock]
" Ако вземем поради единствено успеваемостта на работата от home офиса, която виждаме сега, можем да чакаме, че фирмите ще освободят офис пространства. Но има и фактори, които работят в противоположната посока ", споделя Станимира Пашова. Така че съгласно нея е по-вероятно home офисът да обере планувани разширявания на офис площта с 10 - 20% при част от фирмите.
Ако да вземем за пример бъдат въведени по-високи санитарни условия за отдалеченост сред хората в общи пространства, може да се наложи редизайн на офисите и сегашните размери да са пригодни за по-малко хора. Възможно е и фирмите сами да решат да преструктурират отворените си офиси, като понижат каузи на самостоятелните работни места и усилят площите за социализация и екипна работа. " Подобна промяна и преди рецесията на доста места беше в ход ", споделя Таня Косева-Бошова, ръководител на Асоциацията на притежателите на бизнес здания в България. Цели етажи, до неотдавна отворено пространство, се сепарират за екипи и се обособяват по-големи площи за релакс и контакти . Заради конкуренцията за работна ръка IT фирмите доста се стараят, с цел да създадат офисите си по-приятни, и към този момент възнамеряват по 10-12 кв.м на човек. Тази вътрешнопазарна наклонност още повече ще се ускори, тъй като най-малко първоначално хората ще се опасяват да са гъсто един до различен, прибавя тя.
Изобщо, с цел да стартират хората да се връщат умерено в офисите след епидемията, компаниите ще би трябвало да вкарат по-строги правила на стерилизация, надзор на достъпа, премерване на температурата и впрочем, споделя Станимира Пашова. " На притежателите на офис здания евентуално ще се наложи да създадат съществени вложения, които да предотвратят разпространяването на вируси и бактерии. Като да вземем за пример да сменят филтрите за общите климатични системи. Самите компании ще го изискват в грижа за личния състав си ", разяснява Иван Ненков в априлския подкаст за пазара на парцели от поредицата " Парите приказват " на " Капитал ".
Светло бъдеше за споделените офиси
Старият модел на дълго пътешестване към централния корпоративен офис все по-малко работи. Но когато се пробват да работят от у дома, на чиновниците им липсват професионалната и екипна среда в офиса. Търсят нещо, което да предложи най-хубавото от двата свята, написа в разбор на компанията за работни и споделени пространства Regus. Те виждат модела като по-малък централен офис и гъвкаво наемане на спомагателни площи - на цялостен работен ден, ненапълно работно време или на погашение, включително и на дълготраен лизинг. " Най-важното при този модел е, че фирмите ще заплащат единствено за това, от което се нуждаят и когато имат потребност ", прибавят от компанията.
В изискванията на пандемията бизнесът с гъвкавите офиси замря поради страховете на хората. Но в бъдеще им се предсказва основна роля. " Те ще бъдат буфер за тези компании, които до момента наемаха с 20% повече офис площи от нужните им сега. Те към този момент ще могат да наемат тъкмо колкото им би трябвало и ще знаят, че в в случай че наоколо до офиса им има подобен оператор, ще могат бързо да усилват екипите си, когато работят по планове ", споделя Таня Косева-Бошова. Така или другояче здравословният модел за тях беше да работят с корпоративни клиенти или интернационалните компании, а не толкоз с фрилансъри, прибавя тя.
" Споделените пространства са опция за тези бизнеси, които би трябвало да вземат решение офис въпроси през идващите 24 месеца, само че не се усещат постоянни, с цел да поемат дълготрайни задължения ", прибавя и Станимира Пашова. Тя чака също наематели, чийто бизнес се е свил, да стартират да преотдават чартърен част от офис площите си. СИТУАЦИЯТА НА ОФИС ПАЗАРА
Отлагане
" Забавя се подписването на контракти, по които се е работило преди изключителното състояние. Търсения, които е трябвало да стартират преди въвеждането му, са стопирани и отсрочени във времето. При някои компании, наемната повърхност е редуцирана до настоящите потребности без планувания буфер за напредък ", разяснява Николай Неов, шеф отдел офис площи в MBL. Компаниите отсрочват и планувани излизания отвън София с втора или трета офис локация, прибавят от Cushman & Wakefield Forton.
Преговори
" Водят се диалози сред наематели и наемодатели за отсрочване на заплащания или за промени в равнищата на наемите за времето на изключителното състояние. Собствениците на бизнес здания пробват да предоговорят и заемите си към банките. Тези диалозите са първоначално и към момента няма всеобщо реализирани съглашения или наложени практики ", споделя Станимира Пашова, управител офис площи в Cushman & Wakefield Forton. От MBL споделят, че следят отлагане на отговорностите запо-късен интервал. По-рядко се вършат отстъпки о наема, нормално при изтичащите контракти. В България, за разлика от други страни, на хората не беше неразрешено да излизат и да вървят в офисите си, т.е. не може да се приказва за форсмажор и това е мотив за наемодателите против настояванията за наемни ваканции, изясняват от фирмите.
Предлагането
" В момента на пазара се оферират чартърен към 550 хиляди кв.м офис площи. Около 210 хиляди кв. м от тях са в съществуващи здания, по-голяма част, от които са клас Б. Най-често това са разнообразни по мярка пространства сред 200 -1000 кв.м. Останалите към 340 хиляди кв. м, са в строящи се здания, които би трябвало да бъдат приключени в идващите две-три години. Не се чака в близко бъдеще да започва строителство на нови планове ", прибавя Николай Неов.
Търсенето
Търсенето е огромната въпросителна сега. " След рекордните за последното десетилетие новонаети офис площи (свободни преди наемането, без преподписвания или предоговаряния на настоящи контракти б.р.) от 150 хиляди кв. м през 2017 година и 140 хиляди кв. м през 2018 година, през 2019 равнището пада до 110 хиляди кв. м ", споделя Николай Неов. За 2020 година упованията са били за спад. Сегашната обстановка в допълнение утежнява нещата, като забавя процесите по възможни покупко-продажби или ги прави невъзможни. Има обаче и наематели с изтичащи контракти, които в границите на година ще би трябвало да вземат решение.
Наемните цени
Експертите отхвърлят да предвиждат какво ще се случи с наемните цени, поради неизвестността за развиването на пазара " Въпросът е дали всички наематели ще оцелеят и дали ще могат да заплащат наемите си. Или ще има интервал, в който наемите ще са доста ниски, и компаниите няма да имат потребност от толкоз огромни площи, тъй като ще преоткрият очарованието на отдалечената работа ", споделя Иван Ненков. " Преди изключителното състояние наемите бяха постоянни. Тази година се чака да бъдат приключени офис здания с обща повърхност от към 85 хиляди кв. м. Малко над една трета от тях към този момент са авансово отдадени, т.е. не се обрисува фрапантен растеж на незаетите площи в съществуващи здания. Но през 2021 година картината може да се промени, защото се чакат нови близо 190 хиляди кв.м, от които 90% все още са незаети ", споделя Николай Неов. Определяща за наемните равнища ще е реакцията на наемодателите.
Доходност
" В кратковременен проект равнищата на рентабилност ще се дефинират от това до каква степен е резистентен бизнесът на съответните ползватели/наематели и изискванията за финансиране на подобен вид покупко-продажби ", разяснява Георги Димитров, шеф финансови пазари в MBL. Заради огромната степен на непредвидимост при всички участници на пазара търсената рентабилност ще се усили, с напън за по-ниски цени на парцелите. Това обаче не значи, че ще има покупко-продажби. Собствениците на положителни активи нямат потребност да продават. Потенциалните купувачи, които разполагат със свободни запаси, търсят да купят мощно подценени здания, при които покупко-продажбите не са основани на сегашна рентабилност. " След въвеждането на Covid-мерките консултираме от ден на ден благоприятни условия за продажба с назад наемане (sale-leaseback), като опция на банковото финансиране ", сподели Димитров. Инвеститорите търсят подобен вид активи за приемане на дълготраен и релативно сигурен приход, диверсификация на портфейла и хедж против инфлация, прибавя той.
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ