Вдигат наемите у нас с ръста на инфлацията
Очакваме началото на значителен поврат на пазара на бизнес парцели през 2024 година - първо във връзка с наемната, а по-късно - и на капиталовата интензивност. Това демонстрира анализът на консултантската компания за бизнес парцели Cushman&Wakefield Forton.
Обръщане на тренда може да се случи, в случай че настоящите трендове в локалната и международната стопанска система, както и на пазара на труда, се запазят. За сегмента на офис площите идната година ще е последната от цикъла на понижаване на площи и растеж на равнищата на незаетост. При капиталовите придобивания се чака лимитирана интензивност и внимателни вложители, само че сигналите за усмиряване на растежа на лихвите са поръчка за превръщане на отрицателния тренд.
“Макар и да е рано за оптимистични прогнози, основните индикатори на стопанската система несъмнено демонстрират стабилизиране, което всекидневно предшества превръщане на трендовете. Ако инфлацията и растежът на лихвите по заемите бъдат овладени в околните тримесечия, още към края на 2024 година и началото на 2025 година ще забележим първите признаци на връщане на пазара на бизнес парцели към напредък ”, разяснява Явор Костов, ръководещ сътрудник в Cushman&Wakefield Forton.
Ог консултантската компания предвиждат, че вложителите със лични средства или с обезпечен кредитен запас ще са измежду водещите на пазара.
“Очакваме те да са селективни и да подчертават върху постоянни планове с прогнозируема възвращаемост. Също по този начин ще се търсят и благоприятни условия за вложение в подценени активи и такива в усложнение, които дават капацитет за вложения, репозициониране на пазара и увеличение на тяхната стойност в границите на живота на плана ”, заключи Анастасия Цолова, управител “Капиталови пазари ” в Cushman&Wakefield Forton.
Според нея дейни на пазара ще са вложители, които осъществят тактики с сдържан и следен риск. Интерес към покупки се предвиждат и от страна на вложители, които търсят бизнес парцели за лично прилагане или за разширение на съществуващо портфолио.
Очаква се доходността при капиталови покупко-продажби във всички сегменти на пазара да продължи гладко да нараства за компенсиране на растящите кредитни разноски.
istock
ОФИС ПЛОЩИ
За наемния пазар на офиси 2024 година се обрисува като последната, през която ще следим по-осезаемо освобождение на площи. Причината е, че през годината изтичат 5-годишните контракти за наем, подписвани в предкризисната 2019 година. От 2020 година стартира трайна наклонност за усъвършенстване на заеманите от фирмите офиси, изключително в IT и BPO бранша, в следствие от пандемията и хибридния модел на работа.
“Предстоящата година се обрисува като преходна. От една страна чакаме поврат при някои индикатори, като дял на свободните площи и задълбочаваща се разлика при търсенето на клас А сертифицирани здания и такива от по-ниска категория. От друга страна, трендове като растежа на наемите и интереса към гъвкавите офис площи, ще продължат да са настоящи на пазара ”, разяснява Йоанна Димитрова, зам.-мениджър Офис площи в Cushman&Wakefield Forton.
Очакванията на компанията са делът на свободните офис площи да продължи леко да нараства, като през 2024 година се чака да доближи най-високото си равнище. Планирани за довеждане докрай през годината са съвсем 100 000 кв. м нови офис здания, което в композиция с продължаващата оптимизация на площи от наемателите ще докара до упоменатия растеж на незаетостта. Към третото тримесечие на 2023 година тя е 16% приблизително за клас А и Б здания в София.
Какво ни чака на пазара на парцели до края на годината
След покачването на наемите през 2023 година упованията са растежът да се забави до темповете на инфлацията. Към края на тази година първокласните офис площи в централната част на София се отдават за 16-17 евро/кв. м, до момента в който цените в офис постройките по продължение на огромните булеварди варират сред 12 и 15 евро/кв. м.
Продължава ползата към гъвкавите офиси, които в София към този момент надминават 60 000 кв. м, а други 10 000 кв. м са в развиване. Устойчив тренд е компании, които се разрастват, да напущат коуъркингите и да наемат офис повърхност в същата постройка или регион. В резултат на това продължава да нараства делът на офис постройките, които включват споделени офиси в микса си от площи.
istock
ТЪРГОВСКИ ПЛОЩИ
Ритейл парковете ще продължат да бъдат главен мотор за растежа на пазара на търговски площи през 2024 година Прогнозата е през идната година да бъдат приключени и да излязат на пазара нови 100 000 кв. м отдаваеми площи в този сегмент.
“Интересът на търговци и консуматори към този вид планове остава висок, защото те са отлична платформа за разгръщане, изключително към по-малки обитаеми места, където потребителите имат потребност от комфортно и разнообразно извършване на покупки. Основното търсене на нови площи идва от дискаунт вериги и супермаркети. Към момента няма индикации за навлизащи нови огромни търговци на българския пазар “, уточни Георги Муховски, зам.-мениджър „ Търговски площи “ в Cushman&Wakefield Forton.
Купувачи влагат в жилища за студенти
По думите му осезаемо покачване в наемите през идната година не се чака. Те ще растат най-вече органично посредством индексацията на договорите с темповете на инфлацията. При някои характерни планове или условия покачването може да е по-голямо. Подобна е наклонността и при комерсиалните центрове в огромните градове.
„ Двуцифрени наемни равнища при ритейл парковете към този момент се осъществят единствено в София. При някои планове в страната можем да чакаме наемите също да доближат двуцифрени стойности. Тенденцията за разлики в равнищата сред столицата и страната въпреки всичко ще се ускори при реализацията на плануваните планове в София ”, разяснява Георги Муховски.
От капиталова позиция се чака да продължи, въпреки и с мудни темпове, почналата консолидация в сегмента на ритейл парковете. Международните компании, които наблюдават трендовете, се чака да подхващат по-конкретни стъпки за нахлуване на пазара.
istock
ИНДУСТРИАЛНИ ПЛОЩИ
Предлагането на индустриални площи и хранилища в София продължава да бъде лимитирано през последното тримесечие на 2023. Строителната интензивност в сегмента остава висока, като за София надминава 330 000 кв. м площи за лично прилагане и отдаване чартърен. Очаква се това да стабилизира каузи на свободни площи на здравословни равнища през идващите две години. Тенденцията е в отговор на незадоволеното търсене на нови и съвременни площи чартърен, което предизвиква вложенията в сегмента.
„ Ниските равнища на свободни логистични площи за отдаване чартърен се отразиха на наемната интензивност през 2023 година Това докара до бързо асимилиране както на към този момент построени площи, по този начин и на такива в градеж. Напред във времето ще се отвори място за нови планове за отдаване чартърен, както и за разширения на съществуващи индустриални и логистични бази “, заключи Жоро Ангелов, управител „ Индустриални площи “ в Cushman&Wakefield Forton.
По думите му съществени вложители остават локални и открити участници на пазара.
След растежа на наемите на складови и логистични площи през 2023 година, през идната година не се чака те да се трансформират доста. Наемните равнища на новопостроени първокласни складови площи в границите на околовръстния път на София ще варират в диапазона 5.40 - 5.90 евро/кв. м. За парцели отвън околовръстното шосе цените ще са сред 4.9 и 5.40 евро/кв. м. Посочените равнища са за площи до 10 000 кв. м. Ще се резервира практиката в някои планове да има по-високи офертни цени, а в други да има отсъпки при дълготрайни контракти и наемане на по-големи квадратури.
Обръщане на тренда може да се случи, в случай че настоящите трендове в локалната и международната стопанска система, както и на пазара на труда, се запазят. За сегмента на офис площите идната година ще е последната от цикъла на понижаване на площи и растеж на равнищата на незаетост. При капиталовите придобивания се чака лимитирана интензивност и внимателни вложители, само че сигналите за усмиряване на растежа на лихвите са поръчка за превръщане на отрицателния тренд.
“Макар и да е рано за оптимистични прогнози, основните индикатори на стопанската система несъмнено демонстрират стабилизиране, което всекидневно предшества превръщане на трендовете. Ако инфлацията и растежът на лихвите по заемите бъдат овладени в околните тримесечия, още към края на 2024 година и началото на 2025 година ще забележим първите признаци на връщане на пазара на бизнес парцели към напредък ”, разяснява Явор Костов, ръководещ сътрудник в Cushman&Wakefield Forton.
Ог консултантската компания предвиждат, че вложителите със лични средства или с обезпечен кредитен запас ще са измежду водещите на пазара.
“Очакваме те да са селективни и да подчертават върху постоянни планове с прогнозируема възвращаемост. Също по този начин ще се търсят и благоприятни условия за вложение в подценени активи и такива в усложнение, които дават капацитет за вложения, репозициониране на пазара и увеличение на тяхната стойност в границите на живота на плана ”, заключи Анастасия Цолова, управител “Капиталови пазари ” в Cushman&Wakefield Forton.
Според нея дейни на пазара ще са вложители, които осъществят тактики с сдържан и следен риск. Интерес към покупки се предвиждат и от страна на вложители, които търсят бизнес парцели за лично прилагане или за разширение на съществуващо портфолио.
Очаква се доходността при капиталови покупко-продажби във всички сегменти на пазара да продължи гладко да нараства за компенсиране на растящите кредитни разноски.
istock ОФИС ПЛОЩИ
За наемния пазар на офиси 2024 година се обрисува като последната, през която ще следим по-осезаемо освобождение на площи. Причината е, че през годината изтичат 5-годишните контракти за наем, подписвани в предкризисната 2019 година. От 2020 година стартира трайна наклонност за усъвършенстване на заеманите от фирмите офиси, изключително в IT и BPO бранша, в следствие от пандемията и хибридния модел на работа.
“Предстоящата година се обрисува като преходна. От една страна чакаме поврат при някои индикатори, като дял на свободните площи и задълбочаваща се разлика при търсенето на клас А сертифицирани здания и такива от по-ниска категория. От друга страна, трендове като растежа на наемите и интереса към гъвкавите офис площи, ще продължат да са настоящи на пазара ”, разяснява Йоанна Димитрова, зам.-мениджър Офис площи в Cushman&Wakefield Forton.
Очакванията на компанията са делът на свободните офис площи да продължи леко да нараства, като през 2024 година се чака да доближи най-високото си равнище. Планирани за довеждане докрай през годината са съвсем 100 000 кв. м нови офис здания, което в композиция с продължаващата оптимизация на площи от наемателите ще докара до упоменатия растеж на незаетостта. Към третото тримесечие на 2023 година тя е 16% приблизително за клас А и Б здания в София.
Какво ни чака на пазара на парцели до края на годината
След покачването на наемите през 2023 година упованията са растежът да се забави до темповете на инфлацията. Към края на тази година първокласните офис площи в централната част на София се отдават за 16-17 евро/кв. м, до момента в който цените в офис постройките по продължение на огромните булеварди варират сред 12 и 15 евро/кв. м.
Продължава ползата към гъвкавите офиси, които в София към този момент надминават 60 000 кв. м, а други 10 000 кв. м са в развиване. Устойчив тренд е компании, които се разрастват, да напущат коуъркингите и да наемат офис повърхност в същата постройка или регион. В резултат на това продължава да нараства делът на офис постройките, които включват споделени офиси в микса си от площи.
istock ТЪРГОВСКИ ПЛОЩИ
Ритейл парковете ще продължат да бъдат главен мотор за растежа на пазара на търговски площи през 2024 година Прогнозата е през идната година да бъдат приключени и да излязат на пазара нови 100 000 кв. м отдаваеми площи в този сегмент.
“Интересът на търговци и консуматори към този вид планове остава висок, защото те са отлична платформа за разгръщане, изключително към по-малки обитаеми места, където потребителите имат потребност от комфортно и разнообразно извършване на покупки. Основното търсене на нови площи идва от дискаунт вериги и супермаркети. Към момента няма индикации за навлизащи нови огромни търговци на българския пазар “, уточни Георги Муховски, зам.-мениджър „ Търговски площи “ в Cushman&Wakefield Forton.
Купувачи влагат в жилища за студенти
По думите му осезаемо покачване в наемите през идната година не се чака. Те ще растат най-вече органично посредством индексацията на договорите с темповете на инфлацията. При някои характерни планове или условия покачването може да е по-голямо. Подобна е наклонността и при комерсиалните центрове в огромните градове.
„ Двуцифрени наемни равнища при ритейл парковете към този момент се осъществят единствено в София. При някои планове в страната можем да чакаме наемите също да доближат двуцифрени стойности. Тенденцията за разлики в равнищата сред столицата и страната въпреки всичко ще се ускори при реализацията на плануваните планове в София ”, разяснява Георги Муховски.
От капиталова позиция се чака да продължи, въпреки и с мудни темпове, почналата консолидация в сегмента на ритейл парковете. Международните компании, които наблюдават трендовете, се чака да подхващат по-конкретни стъпки за нахлуване на пазара.
istock ИНДУСТРИАЛНИ ПЛОЩИ
Предлагането на индустриални площи и хранилища в София продължава да бъде лимитирано през последното тримесечие на 2023. Строителната интензивност в сегмента остава висока, като за София надминава 330 000 кв. м площи за лично прилагане и отдаване чартърен. Очаква се това да стабилизира каузи на свободни площи на здравословни равнища през идващите две години. Тенденцията е в отговор на незадоволеното търсене на нови и съвременни площи чартърен, което предизвиква вложенията в сегмента.
„ Ниските равнища на свободни логистични площи за отдаване чартърен се отразиха на наемната интензивност през 2023 година Това докара до бързо асимилиране както на към този момент построени площи, по този начин и на такива в градеж. Напред във времето ще се отвори място за нови планове за отдаване чартърен, както и за разширения на съществуващи индустриални и логистични бази “, заключи Жоро Ангелов, управител „ Индустриални площи “ в Cushman&Wakefield Forton.
По думите му съществени вложители остават локални и открити участници на пазара.
След растежа на наемите на складови и логистични площи през 2023 година, през идната година не се чака те да се трансформират доста. Наемните равнища на новопостроени първокласни складови площи в границите на околовръстния път на София ще варират в диапазона 5.40 - 5.90 евро/кв. м. За парцели отвън околовръстното шосе цените ще са сред 4.9 и 5.40 евро/кв. м. Посочените равнища са за площи до 10 000 кв. м. Ще се резервира практиката в някои планове да има по-високи офертни цени, а в други да има отсъпки при дълготрайни контракти и наемане на по-големи квадратури.
Източник: pariteni.bg
КОМЕНТАРИ