Искам ново и по-хубаво жилище
Нараства делът на хората, които търсят парцели ново строителство
© Цветелина Белутова
Увеличаване
Преглед на оригинала Смаляване
Времената, когато всичко поскъпваше и се продаваше, очевидно са останали в предишното. Такъв прочит прозира зад 7% растеж в цените на жилищата в София, регистриран от " Адрес недвижими парцели " и доказан от Пощенска банка. Според представители на някои от огромните организации за парцели по време на полемика на конференцията BalREc покачването не е всеобщо, а зад него се крие преориентирането на купувачите към по-скъпи парцели – ново строителство, ремонтирани и обзаведени жилища. Данните на Bulgarian Properties, която е фокусирана в сегмента на новото строителство, даже не регистрират растеж в междинните цени за София спрямо миналата година. За страната и Bulgarian Properties, и " Ера недвижими парцели " предвиждат 5% приблизително повишаване.
Въпреки няколкото години на растеж междинните цени на жилищата в София към момента са под равнищата преди рецесията през 2008 година и по оценка на брокерите за заможен балон не може да се приказва. По данни на " Адрес " в този момент междинната цена е 1079 евро на кв.м, до момента в който при предходния пик е била 1228 евро на кв.м. Според Bulgarian Properties за деветмесечието тя е 1084 евро на кв.м при 1340 евро на кв.м през 2008 година В обособени квартали - " Овча купел " и " Младост " да вземем за пример, цените от 2008 година от дълго време са надминати, най-много тъй като покупко-продажбите тогава са били с панелни жилища, а в този момент има бурно ново строителство. В други региони като " Докторски монумент " и " Лозенец " по оценки на специалистите докризисните равнища надали скоро ще бъдат достигнати.
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики По-взискателните купувачи
Сегашните купувачи са най-често млади фамилии, които търсят парцел за живеене, множеството - за първи път. И те имат доста нарастнали условия. " Имоти на по-ниски цени – без значение дали остаряло или ново строителство, има, само че тe не провокират интерес. Българите към този момент желаят да живеят в по-хубави жилища ", заявава Ирина Кънева, търговски шеф в BLD. Инвестиционната компания работи в бранша на новото строителство в София.
Кънева цитира изследване, съгласно което крайното решение при покупка на парцел зависи на първо място от местоположението, от вътрешното систематизиране на парцела и от вида строителство – ново или остаряло. Важно е апартаментът да е с гараж и покрай градина или парк, до него да води улица, в региона да има учебни заведения и детски градини. По отношение на разпределението се следи постепенно преориентиране на купувачите към по-големи, главно тристайни жилища. " Все още най-търсен на равнище страна е двустайният апартамент с дял от към 50% от покупко-продажбите. Но за София половината от покупко-продажбите са с тристайни жилища и ползата към тях нараства всяка година ", споделя Румен Радушев, зам.-началник бранш " Банкиране на дребно " в Пощенска банка, на база на ипотечния опит на институцията. По общо наблюдаване все по-голям % от купувачите се ориентират към жилища ново строителство. А в случай че останат на вторичния пазар, търсят ремонтирани жилища в приветливи и поддържани здания.
От BLD означават, че в случай че преди години клиентите им са били най-вече хора, които идват в София от страната, в този момент доминират поданици на София от два съществени вида: наематели, които желаят да купят лични дом, или притежатели на по-малки бюджетни жилища, чието семейство е повишено или пък желаят да подобрят стандарта си и да се реалокират в по-голямо жилище в по-престижен квартал. Тоест в огромна част от случаите, с цел да купят ново жилище, клиентите продават остаряло. Това им обезпечава начален капитал, а наличното банково финансиране им разрешава да мислят за по-качествен и по-скъп парцел.
Старо, само че ремонтирано
Ясна наклонност е да се търсят приключени или ремотирани и даже обзаведени жилища. Частично повода е в недостига на майстори за довършителни работи и огромната им претовареност. " Купувачите на апартамент за главен ремонт са изправени пред две незнайни – след какъв брой време ще може да се нанесат в жилището и какъв брой ще коства цялостният му ремонт ", отбелязва Гергана Тенекеджиева, изпълнителен шеф " Адрес недвижими парцели ". Особено когато купуват с ипотека, за притежателите е мъчно да отделят спомагателни средства за ремонт. Както споделя Румен Радушев - " това, което всеобщо се търси, е подобрението в качеството на живот. Затова хората избират да имат приключен артикул като цяло, а не да платят тухли, които след това 20 години да им бъдат смисълът на живота ".
Ремонтът прави над 30% разлика в цената на кв.м за еднотипни парцели, споделя Гергана Тенекеджиева. И дава образец с тристаен апартамент 100 кв.м за главен ремонт, който се гледа и купува също толкоз бързо, колкото ремонтиран двустаен от 75 кв.м в същия квартал – и двата за 120 000 евро. Що се отнася до бързината на покупко-продажбите, срокът, за който се стига до тях, съвсем се е удвоил за последните две години – от 57 дни през 2017 на 97 дни за 2019, по данни на " Ера недвижими парцели ". Брокерите го отдават на повишената осведоменост и придирчивост на купувачите и на множеството благоприятни условия за избор пред тях.
В търсене на бързи облаги
Цените нарастват и тъй като купувачите с капиталова цел, купили на зелено преди няколко години, са привели жилищата във тип, комфортен за живеене, обзавели са ги и ги продават. " Този вид парцели са много по-скъпи от старите панелни и неугледни за купувачите здания ", изяснява Гергана Тенекеджиева.
Купувачите с капиталова цел са друга съществена група на пазара. Това са хора, които имат спестени средства и при нулева рентабилност от депозитите в банки търсят опция в недвижими парцели. Част от тях се ориентират към ново строителство. Склонни са да влагат на по-ранен стадий, с цел да купят на по-ниска цена на кв.м и да създадат по-голям марж при последващата продажба.
" Българинът още веднъж няма доста други възможности къде да влага парите си, изключително хората със спестявания сред 50 до 100 хиляди евро, и инвестицията в парцел остава добра опция ", споделя Антон Андонов, изпълнителен шеф на " Ера недвижими парцели ". Всеки четвърти от клиентите на " Ера недвижими парцели " купува за инвестиция. " Това е консервативно равнище и на този стадий не основава опасности ", счита Андонов. При BLD с капиталова цел купува всеки пети. От компанията изясняват, че се въздържат да подтикват този вид клиенти, като продават на зелено на цени, близки до тези за приключено жилище. Според наблюдаващи на пазара обаче офертите за парцели на зелено са на все по-ниски цени. Възможно пояснение е, че затегнатото банково финансиране за бранша кара някои строителни бизнесмени по-агресивно да търсят средства от клиентите си.
Лихвеният ускорител
Рекордно ниските лихви и достъпността до заеми вършат покупката на жилище допустима за доста хора. От " Ера недвижими парцели " пресмятат, че при сегашните лихви с 500 лв. месечна вноска (колкото е долната граница за наем на малко жилище) и период за погасяване 25 години човек може да си разреши заем от към 50 хиляди евро. С 1500 лв. на месец се изплащат 150 хиляди евро, което отваря поле за по-луксозна покупка, само че при такива дълги периоди лихвите и надлежно вноските могат да се повишат сензитивно.
Румен Радушев споделя, че за последните две години броят на искащите да купят жилище на заем се е удвоил. Проучвания на Пощенска банка сочат, че половината от хората без лично жилище възнамеряват да придобият, а половината от тях считат да теглят заем за задачата.
Заради евтиния запас външно финансиране търсят и хора, които биха могли да придобият парцела с персонални средства, отбелязва Ирина Кънева от BLD. А Гергана Тенекеджиева обръща внимание на другата прекаленост. В бранша се тормозят поради категорията хора, които потеглят към ипотечни покупко-продажби без никакви лични пари. Това значи, че огромен % от приходите им ще отива като вноска по ипотечни и потребителски заеми. Този типаж до неотдавна е бил по-характерен за дребните градове, само че към този момент се среща и в София.
Румен Радушев показва осреднената картина на база опита на Пощенска банка, която е с към 18% пазарен дял в жилищното кредитиране. Средният ипотечен заем, провиснал от банката за 2019 година, е към 60 000 евро. Самоучастието на купувача приблизително е 30% от цената на финансираната договорка и делът му остава постоянен за последните три години. Клиентите теглят жилищни заеми приблизително за 23 година Средният им приход е 2200 лв., като 70% от тях са с висше обучение. Средната цена, на която Пощенска банка е кредитирала в София, е 1100 евро на кв.м. За идващите две-три години той не чака нито растеж на лихвите, нито утежняване на изискванията за финансиране. Следят за притеснителни сигнали за прекалено високи цени, желани от продавачите, само че убеждението му е, че към този момент пазарът съумява се саморегулира.
Още от същото
Очакванията на специалистите за цените са без внезапни придвижвания и варират от леки растежи през задържане до слаби спадове. " Средната цена на кв.м с времето ще пораства нагоре с мудни и умерени темпове. Ще има и региони със спад поради по-ниското качество на жилищата в тях ", предвижда Гергана Тенекеджиева.
" В момента сме във краткотраен пик, само че това не значи, че следва внезапен спад, сходен на този от 2008 година, споделя Антон Андонов. Корекцията ще пристигна от нарасналото предложение, от новите парцели, които в този момент са в градеж. Това ще охлади упованията на продавачите на вторичния пазар цените да продължат да порастват със същото движение. Себестойността на парцелите постепенно ще се повишава заради неналичието на работна ръка и повишаването на материалите ", разяснява той.
Полина Стойкова, изпълнителен шеф на Bulgarian Properties, чака, че 2020 година ще бъде доста сходна на 2019 година – с минимални промени на цените, постоянен заможен пазар, огромна интензивност и размер от покупко-продажби. Ще продължи да има огромно многообразие и чудесно предложение на всевъзможни типове парцели при на процедура непроменени цени и с доста по-добри приходи, претовареност и още по-ниски лихвени проценти по ипотечните заеми, прогозира тя.
© Цветелина Белутова
Увеличаване
Преглед на оригинала Смаляване
Времената, когато всичко поскъпваше и се продаваше, очевидно са останали в предишното. Такъв прочит прозира зад 7% растеж в цените на жилищата в София, регистриран от " Адрес недвижими парцели " и доказан от Пощенска банка. Според представители на някои от огромните организации за парцели по време на полемика на конференцията BalREc покачването не е всеобщо, а зад него се крие преориентирането на купувачите към по-скъпи парцели – ново строителство, ремонтирани и обзаведени жилища. Данните на Bulgarian Properties, която е фокусирана в сегмента на новото строителство, даже не регистрират растеж в междинните цени за София спрямо миналата година. За страната и Bulgarian Properties, и " Ера недвижими парцели " предвиждат 5% приблизително повишаване.
Въпреки няколкото години на растеж междинните цени на жилищата в София към момента са под равнищата преди рецесията през 2008 година и по оценка на брокерите за заможен балон не може да се приказва. По данни на " Адрес " в този момент междинната цена е 1079 евро на кв.м, до момента в който при предходния пик е била 1228 евро на кв.м. Според Bulgarian Properties за деветмесечието тя е 1084 евро на кв.м при 1340 евро на кв.м през 2008 година В обособени квартали - " Овча купел " и " Младост " да вземем за пример, цените от 2008 година от дълго време са надминати, най-много тъй като покупко-продажбите тогава са били с панелни жилища, а в този момент има бурно ново строителство. В други региони като " Докторски монумент " и " Лозенец " по оценки на специалистите докризисните равнища надали скоро ще бъдат достигнати.
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики По-взискателните купувачи
Сегашните купувачи са най-често млади фамилии, които търсят парцел за живеене, множеството - за първи път. И те имат доста нарастнали условия. " Имоти на по-ниски цени – без значение дали остаряло или ново строителство, има, само че тe не провокират интерес. Българите към този момент желаят да живеят в по-хубави жилища ", заявава Ирина Кънева, търговски шеф в BLD. Инвестиционната компания работи в бранша на новото строителство в София.
Кънева цитира изследване, съгласно което крайното решение при покупка на парцел зависи на първо място от местоположението, от вътрешното систематизиране на парцела и от вида строителство – ново или остаряло. Важно е апартаментът да е с гараж и покрай градина или парк, до него да води улица, в региона да има учебни заведения и детски градини. По отношение на разпределението се следи постепенно преориентиране на купувачите към по-големи, главно тристайни жилища. " Все още най-търсен на равнище страна е двустайният апартамент с дял от към 50% от покупко-продажбите. Но за София половината от покупко-продажбите са с тристайни жилища и ползата към тях нараства всяка година ", споделя Румен Радушев, зам.-началник бранш " Банкиране на дребно " в Пощенска банка, на база на ипотечния опит на институцията. По общо наблюдаване все по-голям % от купувачите се ориентират към жилища ново строителство. А в случай че останат на вторичния пазар, търсят ремонтирани жилища в приветливи и поддържани здания.
От BLD означават, че в случай че преди години клиентите им са били най-вече хора, които идват в София от страната, в този момент доминират поданици на София от два съществени вида: наематели, които желаят да купят лични дом, или притежатели на по-малки бюджетни жилища, чието семейство е повишено или пък желаят да подобрят стандарта си и да се реалокират в по-голямо жилище в по-престижен квартал. Тоест в огромна част от случаите, с цел да купят ново жилище, клиентите продават остаряло. Това им обезпечава начален капитал, а наличното банково финансиране им разрешава да мислят за по-качествен и по-скъп парцел.
Старо, само че ремонтирано
Ясна наклонност е да се търсят приключени или ремотирани и даже обзаведени жилища. Частично повода е в недостига на майстори за довършителни работи и огромната им претовареност. " Купувачите на апартамент за главен ремонт са изправени пред две незнайни – след какъв брой време ще може да се нанесат в жилището и какъв брой ще коства цялостният му ремонт ", отбелязва Гергана Тенекеджиева, изпълнителен шеф " Адрес недвижими парцели ". Особено когато купуват с ипотека, за притежателите е мъчно да отделят спомагателни средства за ремонт. Както споделя Румен Радушев - " това, което всеобщо се търси, е подобрението в качеството на живот. Затова хората избират да имат приключен артикул като цяло, а не да платят тухли, които след това 20 години да им бъдат смисълът на живота ".
Ремонтът прави над 30% разлика в цената на кв.м за еднотипни парцели, споделя Гергана Тенекеджиева. И дава образец с тристаен апартамент 100 кв.м за главен ремонт, който се гледа и купува също толкоз бързо, колкото ремонтиран двустаен от 75 кв.м в същия квартал – и двата за 120 000 евро. Що се отнася до бързината на покупко-продажбите, срокът, за който се стига до тях, съвсем се е удвоил за последните две години – от 57 дни през 2017 на 97 дни за 2019, по данни на " Ера недвижими парцели ". Брокерите го отдават на повишената осведоменост и придирчивост на купувачите и на множеството благоприятни условия за избор пред тях.
В търсене на бързи облаги
Цените нарастват и тъй като купувачите с капиталова цел, купили на зелено преди няколко години, са привели жилищата във тип, комфортен за живеене, обзавели са ги и ги продават. " Този вид парцели са много по-скъпи от старите панелни и неугледни за купувачите здания ", изяснява Гергана Тенекеджиева.
Купувачите с капиталова цел са друга съществена група на пазара. Това са хора, които имат спестени средства и при нулева рентабилност от депозитите в банки търсят опция в недвижими парцели. Част от тях се ориентират към ново строителство. Склонни са да влагат на по-ранен стадий, с цел да купят на по-ниска цена на кв.м и да създадат по-голям марж при последващата продажба.
" Българинът още веднъж няма доста други възможности къде да влага парите си, изключително хората със спестявания сред 50 до 100 хиляди евро, и инвестицията в парцел остава добра опция ", споделя Антон Андонов, изпълнителен шеф на " Ера недвижими парцели ". Всеки четвърти от клиентите на " Ера недвижими парцели " купува за инвестиция. " Това е консервативно равнище и на този стадий не основава опасности ", счита Андонов. При BLD с капиталова цел купува всеки пети. От компанията изясняват, че се въздържат да подтикват този вид клиенти, като продават на зелено на цени, близки до тези за приключено жилище. Според наблюдаващи на пазара обаче офертите за парцели на зелено са на все по-ниски цени. Възможно пояснение е, че затегнатото банково финансиране за бранша кара някои строителни бизнесмени по-агресивно да търсят средства от клиентите си.
Лихвеният ускорител
Рекордно ниските лихви и достъпността до заеми вършат покупката на жилище допустима за доста хора. От " Ера недвижими парцели " пресмятат, че при сегашните лихви с 500 лв. месечна вноска (колкото е долната граница за наем на малко жилище) и период за погасяване 25 години човек може да си разреши заем от към 50 хиляди евро. С 1500 лв. на месец се изплащат 150 хиляди евро, което отваря поле за по-луксозна покупка, само че при такива дълги периоди лихвите и надлежно вноските могат да се повишат сензитивно.
Румен Радушев споделя, че за последните две години броят на искащите да купят жилище на заем се е удвоил. Проучвания на Пощенска банка сочат, че половината от хората без лично жилище възнамеряват да придобият, а половината от тях считат да теглят заем за задачата.
Заради евтиния запас външно финансиране търсят и хора, които биха могли да придобият парцела с персонални средства, отбелязва Ирина Кънева от BLD. А Гергана Тенекеджиева обръща внимание на другата прекаленост. В бранша се тормозят поради категорията хора, които потеглят към ипотечни покупко-продажби без никакви лични пари. Това значи, че огромен % от приходите им ще отива като вноска по ипотечни и потребителски заеми. Този типаж до неотдавна е бил по-характерен за дребните градове, само че към този момент се среща и в София.
Румен Радушев показва осреднената картина на база опита на Пощенска банка, която е с към 18% пазарен дял в жилищното кредитиране. Средният ипотечен заем, провиснал от банката за 2019 година, е към 60 000 евро. Самоучастието на купувача приблизително е 30% от цената на финансираната договорка и делът му остава постоянен за последните три години. Клиентите теглят жилищни заеми приблизително за 23 година Средният им приход е 2200 лв., като 70% от тях са с висше обучение. Средната цена, на която Пощенска банка е кредитирала в София, е 1100 евро на кв.м. За идващите две-три години той не чака нито растеж на лихвите, нито утежняване на изискванията за финансиране. Следят за притеснителни сигнали за прекалено високи цени, желани от продавачите, само че убеждението му е, че към този момент пазарът съумява се саморегулира.
Още от същото
Очакванията на специалистите за цените са без внезапни придвижвания и варират от леки растежи през задържане до слаби спадове. " Средната цена на кв.м с времето ще пораства нагоре с мудни и умерени темпове. Ще има и региони със спад поради по-ниското качество на жилищата в тях ", предвижда Гергана Тенекеджиева.
" В момента сме във краткотраен пик, само че това не значи, че следва внезапен спад, сходен на този от 2008 година, споделя Антон Андонов. Корекцията ще пристигна от нарасналото предложение, от новите парцели, които в този момент са в градеж. Това ще охлади упованията на продавачите на вторичния пазар цените да продължат да порастват със същото движение. Себестойността на парцелите постепенно ще се повишава заради неналичието на работна ръка и повишаването на материалите ", разяснява той.
Полина Стойкова, изпълнителен шеф на Bulgarian Properties, чака, че 2020 година ще бъде доста сходна на 2019 година – с минимални промени на цените, постоянен заможен пазар, огромна интензивност и размер от покупко-продажби. Ще продължи да има огромно многообразие и чудесно предложение на всевъзможни типове парцели при на процедура непроменени цени и с доста по-добри приходи, претовареност и още по-ниски лихвени проценти по ипотечните заеми, прогозира тя.
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ