Горещи имоти за Уолстрийт
Жилищата са най-големият клас активи в света. Доскоро отдаването чартърен беше бизнес, който се смяташе за неексплоатиран от Уолстрийт. Когато Blackstone, частен финансов колос, пуска концепцията за основаване на големи портфейли от жилища след световната финансова рецесия от 2007 - 2009 година, банките отхвърлят да му провиснал заеми. Фирмата се управлява от концепцията на Сам Зел, заможен магнат, който продава на Blackstone своята офис империя за 39 милиарда $ преди финансовата рецесия. " Нямаше метод ", отвърна той. За вложител, който рутинно харчи пари за хотелски вериги и първокласни офис кули, бизнесът с покупка за отдаване чартърен изглеждаше като дребна риба.
Въпреки съвета на господин Зел Blackstone стигна по-далеч. Десетилетие след първата покупка във Финикс, Аризона - разход на стойност 100 000 $ - опитът се трансформира в институционален клас актив. Миналата година ползата към бранша доближи връх. Според John Burns Real Estate Consulting, изследователска компания, огромни вложители са вложили минимум 45 милиарда $ в закупуването на еднофамилни къщи в Америка по отношение на 3 милиарда $ миналата година. Въпреки охлаждането на жилищните пазари вложенията се изсипват, като компании, в това число Goldman Sachs и KKR, следват стъпките на Blackstone.
Лесно е да разберете за какво това се случва. Между 2016 и 2021 година годишната възвращаемост от наеми на къщи (от 21%) е надхвърлила тази на жилища за остарели хора (7%), офиси (5%), търговски центрове (-1%) и даже жилища (12%), съгласно Green Street, друга изследователска компания. През последното десетилетие цената на жилищата, притежавани от институции, се е удвоила до 4.7 трилиона $, число, което надвишава прогнозната стойност на офисите в Америка от 1.9 трилиона $.
За разлика от фамилните вложители, които нормално имат не повече от шепа жилища, най-големите институции държат десетки хиляди, които се оферират реновирани и имат денонощна поддръжка. Invitation Homes, най-големият фамилен хазяин в Америка, споделя, че харчи приблизително 39 000 $ за ремонт на всеки дом, като го оборудва с нови подови настилки, осъвременени водопроводни съоръжения и най-новите технологии, като видеозвънци и интелигентни брави.
Реклама
Тези екстри притеглят по-богатите наематели. Между 2010 и 2018 година тези с приходи над 75 000 $ съставляват три четвърти от растежа на наемателите. Ковид-19 форсира това, защото фрапантното повишение на цените принуди даже хората с високи приходи да наемат. Invitation Homes споделя, че жителите му в този момент имат годишен приход на домакинство над 131 000 $, съвсем два пъти повече от междинния за страната.
Има задоволително място за още разширение
В Америка фондовете за вложения в недвижими парцели (reits) имат едвам 1% дял в наемите на еднофамилни жилища спрямо 5-10% от офисите и складовете, 15% от жилищата за възрастни хора и 50% от комерсиалните центрове. Големите вложители също стартират да строят повече, вместо просто да купуват съществуващи акции. Миналата година те построиха рекордните 7705 фамилни единици по отношение на приблизително 5500 през 2015 - 2020 година До 2030 година MetLife Investment Management, управител на активи, чака институциите да натрупат 7.6 милиона жилища, повече от 40% от всички фамилни наеми.
Тенденцията се популяризира и в Европа. Инвеститори като Aviva и Legal & General строят хиляди жилища за отдаване чартърен в цяла Англия, която в този момент има повече от 73 000 такива парцела. Институционалните вложители също гълтам парцели в Германия, Ирландия, Холандия и скандинавските пазари, които имат по-висок дял от наемателите спрямо други богати страни.
Какво стои зад избухливия напредък?
Едно от обясненията е, че застаряващите милениали оферират възходящ пазар. Докато наближават края на 30-те и началото на 40-те си години - сладко място за наемодателите - мнозина желаят по-добри учебни заведения за децата си или пространство за домашни любимци, или най-сетне имат задоволително пари, с цел да зарежат своите съквартиранти. В Америка повишаването на популацията в тази възрастова категория съвсем ще се удвои през идващите пет години. Застаряващите бейби бумъри също наемат в по-големи количества. В Англия делът на хората на възраст от 55 до 64 години, които наемат, се е удвоил от 2011 година насам.
Реклама
Намаляващата досегаемост на жилищата оказва помощ. Тези, които не могат да купят жилища, нямат различен избор, с изключение на да наемат, което значи, че наемодателите са уверени в способността си да намерят и задържат нови наематели. В Америка минимум 420 000 дома са били строени всяка година през 70-те на предишния век. Миналата година бяха единствено 93 000. Така наемите не престават да порастват. В цялата страна тези за фамилни жилища са се повишили с над 13% през юни по отношение на година по-рано. В Орландо те са се нараснали с 23%. В Маями - с повече от една трета.
Въпреки възходящите наеми имотните лордове на Уолстрийт не са ваксинирани против икономическата неустановеност. Инфлацията значи, че разноските за възобновяване и поддръжка на домовете се повишават. Invitation Homes споделя, че сумата, която е похарчила за тези неща, е повишена с близо 8% през второто тримесечие на тази година. Разходите за строителство също са се нараснали, което съставлява риск за вложителите, които строят от нулата. Цените на строителните материали, в това число бетон, дървен материал и стомана, скочиха с 38% от началото на 2020 година Повишаването на лихвените проценти е друго притеснение; със стягането на пазара вложителите подхващат по-предпазлив метод. Home Partners of America, благосъстоятелност на Blackstone, разгласи през август, че ще направи пауза в покупката на жилища в 38 града, пазари, представляващи 5% от активността й.
Икономическите цикли са неизбежни. Наемите е малко евентуално да продължат да се изкачват с рекордно движение. И въпреки всичко историята допуска, че жилищните наеми са по-устойчиви от тези от други видове парцели, изключително в интервали, когато предлагането е ниско. От 1974 до 1985 година, различен интервал на висока инфлация, наемите в действителност се усилват със 7-12% годишно, отбелязва Джей Парсънс, икономист от RealPage, компания за данни. Дори когато търсенето на купувачи се срина по време на международната финансова рецесия, това за наеми не понижа. Харчовете на институционалните вложители в бранша може да се успокоят едва, само че е малко евентуално да престанат.
Свързани публикации Имотната рецесия в Китай не си е отишла, даже се утежнява 22 септември 2022, 06:19 Лихвите ще се подвигат. Кога, с какъв брой и какво да се прави 29 юли 2022, 06:05 Вижте още публикации Етикети Персонализация
Ако обявата Ви е харесала, можете да последвате тематиката или създателя. Статиите можете да откриете в секцията Моите публикации
Автор The Economist
Въпреки съвета на господин Зел Blackstone стигна по-далеч. Десетилетие след първата покупка във Финикс, Аризона - разход на стойност 100 000 $ - опитът се трансформира в институционален клас актив. Миналата година ползата към бранша доближи връх. Според John Burns Real Estate Consulting, изследователска компания, огромни вложители са вложили минимум 45 милиарда $ в закупуването на еднофамилни къщи в Америка по отношение на 3 милиарда $ миналата година. Въпреки охлаждането на жилищните пазари вложенията се изсипват, като компании, в това число Goldman Sachs и KKR, следват стъпките на Blackstone.
Лесно е да разберете за какво това се случва. Между 2016 и 2021 година годишната възвращаемост от наеми на къщи (от 21%) е надхвърлила тази на жилища за остарели хора (7%), офиси (5%), търговски центрове (-1%) и даже жилища (12%), съгласно Green Street, друга изследователска компания. През последното десетилетие цената на жилищата, притежавани от институции, се е удвоила до 4.7 трилиона $, число, което надвишава прогнозната стойност на офисите в Америка от 1.9 трилиона $.
За разлика от фамилните вложители, които нормално имат не повече от шепа жилища, най-големите институции държат десетки хиляди, които се оферират реновирани и имат денонощна поддръжка. Invitation Homes, най-големият фамилен хазяин в Америка, споделя, че харчи приблизително 39 000 $ за ремонт на всеки дом, като го оборудва с нови подови настилки, осъвременени водопроводни съоръжения и най-новите технологии, като видеозвънци и интелигентни брави.
Реклама
Тези екстри притеглят по-богатите наематели. Между 2010 и 2018 година тези с приходи над 75 000 $ съставляват три четвърти от растежа на наемателите. Ковид-19 форсира това, защото фрапантното повишение на цените принуди даже хората с високи приходи да наемат. Invitation Homes споделя, че жителите му в този момент имат годишен приход на домакинство над 131 000 $, съвсем два пъти повече от междинния за страната.
Има задоволително място за още разширение
В Америка фондовете за вложения в недвижими парцели (reits) имат едвам 1% дял в наемите на еднофамилни жилища спрямо 5-10% от офисите и складовете, 15% от жилищата за възрастни хора и 50% от комерсиалните центрове. Големите вложители също стартират да строят повече, вместо просто да купуват съществуващи акции. Миналата година те построиха рекордните 7705 фамилни единици по отношение на приблизително 5500 през 2015 - 2020 година До 2030 година MetLife Investment Management, управител на активи, чака институциите да натрупат 7.6 милиона жилища, повече от 40% от всички фамилни наеми.
Тенденцията се популяризира и в Европа. Инвеститори като Aviva и Legal & General строят хиляди жилища за отдаване чартърен в цяла Англия, която в този момент има повече от 73 000 такива парцела. Институционалните вложители също гълтам парцели в Германия, Ирландия, Холандия и скандинавските пазари, които имат по-висок дял от наемателите спрямо други богати страни.
Какво стои зад избухливия напредък?
Едно от обясненията е, че застаряващите милениали оферират възходящ пазар. Докато наближават края на 30-те и началото на 40-те си години - сладко място за наемодателите - мнозина желаят по-добри учебни заведения за децата си или пространство за домашни любимци, или най-сетне имат задоволително пари, с цел да зарежат своите съквартиранти. В Америка повишаването на популацията в тази възрастова категория съвсем ще се удвои през идващите пет години. Застаряващите бейби бумъри също наемат в по-големи количества. В Англия делът на хората на възраст от 55 до 64 години, които наемат, се е удвоил от 2011 година насам.
Реклама
Намаляващата досегаемост на жилищата оказва помощ. Тези, които не могат да купят жилища, нямат различен избор, с изключение на да наемат, което значи, че наемодателите са уверени в способността си да намерят и задържат нови наематели. В Америка минимум 420 000 дома са били строени всяка година през 70-те на предишния век. Миналата година бяха единствено 93 000. Така наемите не престават да порастват. В цялата страна тези за фамилни жилища са се повишили с над 13% през юни по отношение на година по-рано. В Орландо те са се нараснали с 23%. В Маями - с повече от една трета.
Въпреки възходящите наеми имотните лордове на Уолстрийт не са ваксинирани против икономическата неустановеност. Инфлацията значи, че разноските за възобновяване и поддръжка на домовете се повишават. Invitation Homes споделя, че сумата, която е похарчила за тези неща, е повишена с близо 8% през второто тримесечие на тази година. Разходите за строителство също са се нараснали, което съставлява риск за вложителите, които строят от нулата. Цените на строителните материали, в това число бетон, дървен материал и стомана, скочиха с 38% от началото на 2020 година Повишаването на лихвените проценти е друго притеснение; със стягането на пазара вложителите подхващат по-предпазлив метод. Home Partners of America, благосъстоятелност на Blackstone, разгласи през август, че ще направи пауза в покупката на жилища в 38 града, пазари, представляващи 5% от активността й.
Икономическите цикли са неизбежни. Наемите е малко евентуално да продължат да се изкачват с рекордно движение. И въпреки всичко историята допуска, че жилищните наеми са по-устойчиви от тези от други видове парцели, изключително в интервали, когато предлагането е ниско. От 1974 до 1985 година, различен интервал на висока инфлация, наемите в действителност се усилват със 7-12% годишно, отбелязва Джей Парсънс, икономист от RealPage, компания за данни. Дори когато търсенето на купувачи се срина по време на международната финансова рецесия, това за наеми не понижа. Харчовете на институционалните вложители в бранша може да се успокоят едва, само че е малко евентуално да престанат.
Свързани публикации Имотната рецесия в Китай не си е отишла, даже се утежнява 22 септември 2022, 06:19 Лихвите ще се подвигат. Кога, с какъв брой и какво да се прави 29 юли 2022, 06:05 Вижте още публикации Етикети Персонализация
Ако обявата Ви е харесала, можете да последвате тематиката или създателя. Статиите можете да откриете в секцията Моите публикации
Автор The Economist
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ