![Илюстрация Увеличаване [Shutterstock] Смаляване Охрана, поддържани тревни площи, басейни, люлки.](https://www.capital.bg/shimg/zx620y323c_3988839.jpg)
Платихте ли си месечната вноска
Илюстрация
Увеличаване
[Shutterstock] Смаляване
Охрана, поддържани тревни площи, басейни, люлки. Това е част от гледката в затворените жилищни комплекси, сравнявани от време на време с дребен град. Управлението и поддържането на реда в тези комплекси обаче не всеки път е идилично.
Кой ръководи
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики Практиката и опитът демонстрират, че ръководството на общите елементи на здания в жилищни комплекси от затворен вид може да се уреди по няколко метода. Първият е с писмен контракт с нотариална легализация на подписите сред вложителя (или посочена от него фирма) и притежателите на жилищата, като договорът се вписва в имотната партида на всеки независим обект. Това е условие на Закона за ръководство на етажната благосъстоятелност (ЗУЕС), което е и главно изискване за споразумяване на ръководството в " комплекс от затворен вид ". Друг вид е да се свика и образува общо заседание за всеки вход или постройка, когато това са обособени обекти – етажна благосъстоятелност, които взаимно да вземат решения за реда и ръководството на постройките и общите елементи в комплекса . Трета опция е да се образува директорски съвет на излъчени представители от всяка етажната благосъстоятелност или шефовете, който да управлява, търси и взема решение за проблеми, отнасящи се за целия комплекс (който в някои случаи включва 400-500 жилището например).
" Когато няма готово решение на вложителя по въпроса по какъв начин ще се ръководи комплексът на стадий план или когато то не дава отговор на нечии упования и ползи, стартират междусъседски кавги и спорове. " Стига се до такава степен няколко притежатели да " обсебят " етажната благосъстоятелност и общото заседание. В много от случаите това са притежатели на огромни площи или независими обекти в комплекса – да вземем за пример шоуруми, магазини, огромни жилища. Те се стремят да се постановат при вземането на решения, които не всеки път се утвърждават от останалите притежатели. Така се постанова властнически режим, безпорядък, стига се до обжалване на решения на общото заседание, до безвластие ", обобщава случаи от своята процедура юрист Евгени Атанасов. Според него проблемите потеглят от неналичието на заинтригуваност на вложителя, който " няма концепция по какъв начин ще се ръководи комплексът, откакто бъде построен ". " Това би трябвало да е ясно още при правенето на идейния план. В всеобщия случай вложителят " зарязва " комплекса, откакто продаде всички жилища, и го оставя напълно на волята на притежателите. И тогава стартира хаосът ", споделя Атанасов.
" Нашите наблюдения демонстрират, че по-голямата част от така наречен затворени комплекси се ръководят от външна компания и в доста редки случаи няколко притежатели се захващат с тази нелека задача. Често в първите години след стартирането в употреба вложителят или строителят се занимават с поддръжката и ръководството на комплекса, който са построили, изключително когато не са продадени всички жилища ", изяснява Ева Димитрова, шеф на " Омека мениджмънт ".
Минко Акимов, действен управител в " Пропърти мениджмънт БГ ", също акцентира, че в ръководството на затворени комплекси все по-силно се постанова наемането на външни професионални компании за поддръжка, само че делът на планове, ръководени от вложителя, не е за занемаряване. " Предимствата при наемане на експерти е като във всеки различен отрасъл – те са осведомени с тънкостите, имат богат опит и схващат идейните основи на услугата – комфорт, сигурност, опазване и повишение на инвестицията в парцела. Общият негатив е спомагателният разход всеки месец ", разяснява той. Според Акимов една от най-важните и постоянно подценявани особености на ръководството на затворените комплекси е, че при тях " не се работи с клиент или група клиенти, а с общественост, която става по-сплотена с всеки минал ден ".
От 30 до 300
Обикновено външните компании, които поемат ръководството и стопанисването на комплекса, оферират пакети от услуги, съобразени с съответните потребности и желанията на живеещите. Сред търсените услуги са защита, пазач и видеонаблюдение. Сред желаните са също разчистване и снегопочистване, озеленяване и поддръжка на зелени площи и на басейн. Следват техническа поддръжка и поддръжка на асансьори, ръководство на етажната благосъстоятелност и колекторски услуги, правене на доклади и финансово ръководство, изброява Ева Димитрова. Според нея минимум мечтани са " всички ремонтни действия, които изискват спомагателни вноски от жителите ".
Минко Акимов прецизира, че най-търсената услуга е " административното ръководство, защото е сплотяващото звено на останалите услуги, а най-обременяваща нормално е физическата защита ".
Броят на услугите, честотата на даването им и спецификата на комплекса дефинират и размера на вноските, които заплащат живеещите. " Налице е огромно многообразие и необятна разновидност в цените – безусловно от 30 до 300 лева на месец ", споделя Минко Акимов.
" Таксите в комплексите нормално се дефинират на квадратен метър и варират от 0.20 лева до над 1 лев на кв.м. В множеството случаи те включват три съставния елемент: за поддръжка, вноска за режийни разноски (ел. сила, вода, асансьор), вноска във фонд " Ремонт и възобновяване ". Средната такса за апартамент от към 100 кв.м е сред 60 и 100 лева на месец според от предоставените услуги и общите разноски на комплекса ", обобщава Ева Димитрова. Според нея най-често оскъпяването идва от охранителната услуга, която е и най-сериозното перо от разноските.
Пречи ли законодателството
Събирането на месечните такси от жителите е най-честият проблем пред компаниите, наети да ръководят общите площи в затворените комплекси, споделя Ева Димитрова. Затрудненията съгласно нея произтичат от огромния брой парцели и притежатели и от обстоятелството, че част от пространствата се отдават чартърен. Резултатът е " липса на ангажираност на жителите към опазването и подобренията на общата благосъстоятелност ".
Законодателни неуредици също спъват ръководството. Евгени Атанасов акцентира, че в настоящия закон липсват избрания за обособените варианти – " затворен комплекс ", " комплекс с детайли от затворен вид " (без огради, със свободен достъп), " търговски здания и комплекси ". " Всичко това прeдполага характерни форми на ръководство, а не слагането им под общ знаменател. Жилищните здания, комерсиалните комплекси, молове, административни здания, жилищните комплекси от " затворен вид " имат лични специфики, които настоящият закон не е взел поради. Строителството търпи развиване. По друг метод се ръководи един панелен блок и един " небостъргач " или търговски обект. Трябва да се даде опция на всяка етажна благосъстоятелност да избира както формата на ръководство на общите елементи, по този начин и метода, по който ще се образува бюджетът за разходи по поддръжката на общите елементи. Има голям брой неясноти към формулата за установяване на таксата за поддръжка. Най-често липсва информация кои са притежателите, ползвателите и наемателите и се избира вид да се заплаща или на база независим обект, или на квадратен метър, които в множеството случаи са по-удачни ", споделя Атанасов.
" Разпоредбите на член 2 от ЗУЕС да вземем за пример категорично слагат изискването " комплекс от затворен вид " да се назовава единствено комплекс, за който има подписан контракт сред вложителя и притежателя. За останалите се ползва общият случай за ръководство на елементарна етажна благосъстоятелност, което води до редица проблеми при поддръжката. Проблем основава и експлицитната наредба разноските в етажната благосъстоятелност да се разпределят съгласно броя на жителите, което при затворените комплекси постоянно се оказва невероятно. Тази експлицитна наредба на закона води до проблеми при събирането на таксите от неточните притежатели и тези, които отсъстват трайно от страната. А в множеството случаи услугите по поддръжка в комплексите не могат да бъдат редуцирани, в случай че някой притежател не населява парцела си, и по този начин се натоварват правилните платци ", разяснява Ева Димитрова.
" Целият ЗУЕС би трябвало да бъде модифициран, с цел да включва особеностите, пред които се изправят притежателите на парцели в затворени комплекси. В момента тази активност е съвсем изцяло пренебрегната в текстовете на закона като се изключи няколко фрази, които, в случай че би трябвало да сме почтени, повече пречат, в сравнение с да дават изясненост и правна тенденция ", обобщава Минко Акимов.
[Shutterstock] От разстояние
Множество проблеми пораждат и при мениджмънта на затворените жилищни комплекси край морето. Предпоставка по тази причина са сезонността при потреблението им и произлизащият от това факт, че по-голямата част от работата е със притежател, който е на разстояние. Друга отличителна линия на ръководството е, че " множеството парцели по морето са отчасти или напълно " капиталови ", което води до развиването на нова услуга – отдаването чартърен. А то от своя страна води до предложение на хотелски услуги и преливане от пропърти мениджмънт към туризъм и хотелиерство ", разяснява Минко Акимов.
Евгени Атанасов счита, че част от проблемите при ръководството на жилищните комплекси от " затворен вид " край морето и в планинските региони, вилни, ваканционни селища и други, които заради естеството си не се населяват през цялата година, са заложени точно в ЗУЕС. " Според този закон, в случай че в границите на една година притежателят не населява повече от 30 дни едно жилище, той не е задължен да заплаща такси за поддръжка и ръководство на общите елементи. Ваканционните селища и комплекси на процедура се населяват от две до четири седмици в годината и съгласно законодателството техните притежатели не би трябвало да заплащат такси за поддържането им. Но тези комплекси се нуждаят от непрекъснати грижи – заплащане за електричество, за вода, за басейна, за защита, за поддръжка на асансьори, за консумативи, за поддръжка на тревните площи и така нататък Ако се дава опция някои от притежателите да бъдат освободени от това обвързване, бюджетът ще бъде или непълен, или останалите притежатели ще бъдат принудени да заплащат недостига. Поддръжката е целогодишна сигурно, коства пари и в случай че не бъде обезпечавана навреме, до 2-3 години комплексът ще бъде опустошен " дава образец Атанасов.
Увеличаване
[Shutterstock] Смаляване
Охрана, поддържани тревни площи, басейни, люлки. Това е част от гледката в затворените жилищни комплекси, сравнявани от време на време с дребен град. Управлението и поддържането на реда в тези комплекси обаче не всеки път е идилично.
Кой ръководи
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики Практиката и опитът демонстрират, че ръководството на общите елементи на здания в жилищни комплекси от затворен вид може да се уреди по няколко метода. Първият е с писмен контракт с нотариална легализация на подписите сред вложителя (или посочена от него фирма) и притежателите на жилищата, като договорът се вписва в имотната партида на всеки независим обект. Това е условие на Закона за ръководство на етажната благосъстоятелност (ЗУЕС), което е и главно изискване за споразумяване на ръководството в " комплекс от затворен вид ". Друг вид е да се свика и образува общо заседание за всеки вход или постройка, когато това са обособени обекти – етажна благосъстоятелност, които взаимно да вземат решения за реда и ръководството на постройките и общите елементи в комплекса . Трета опция е да се образува директорски съвет на излъчени представители от всяка етажната благосъстоятелност или шефовете, който да управлява, търси и взема решение за проблеми, отнасящи се за целия комплекс (който в някои случаи включва 400-500 жилището например).
" Когато няма готово решение на вложителя по въпроса по какъв начин ще се ръководи комплексът на стадий план или когато то не дава отговор на нечии упования и ползи, стартират междусъседски кавги и спорове. " Стига се до такава степен няколко притежатели да " обсебят " етажната благосъстоятелност и общото заседание. В много от случаите това са притежатели на огромни площи или независими обекти в комплекса – да вземем за пример шоуруми, магазини, огромни жилища. Те се стремят да се постановат при вземането на решения, които не всеки път се утвърждават от останалите притежатели. Така се постанова властнически режим, безпорядък, стига се до обжалване на решения на общото заседание, до безвластие ", обобщава случаи от своята процедура юрист Евгени Атанасов. Според него проблемите потеглят от неналичието на заинтригуваност на вложителя, който " няма концепция по какъв начин ще се ръководи комплексът, откакто бъде построен ". " Това би трябвало да е ясно още при правенето на идейния план. В всеобщия случай вложителят " зарязва " комплекса, откакто продаде всички жилища, и го оставя напълно на волята на притежателите. И тогава стартира хаосът ", споделя Атанасов.
" Нашите наблюдения демонстрират, че по-голямата част от така наречен затворени комплекси се ръководят от външна компания и в доста редки случаи няколко притежатели се захващат с тази нелека задача. Често в първите години след стартирането в употреба вложителят или строителят се занимават с поддръжката и ръководството на комплекса, който са построили, изключително когато не са продадени всички жилища ", изяснява Ева Димитрова, шеф на " Омека мениджмънт ".
Минко Акимов, действен управител в " Пропърти мениджмънт БГ ", също акцентира, че в ръководството на затворени комплекси все по-силно се постанова наемането на външни професионални компании за поддръжка, само че делът на планове, ръководени от вложителя, не е за занемаряване. " Предимствата при наемане на експерти е като във всеки различен отрасъл – те са осведомени с тънкостите, имат богат опит и схващат идейните основи на услугата – комфорт, сигурност, опазване и повишение на инвестицията в парцела. Общият негатив е спомагателният разход всеки месец ", разяснява той. Според Акимов една от най-важните и постоянно подценявани особености на ръководството на затворените комплекси е, че при тях " не се работи с клиент или група клиенти, а с общественост, която става по-сплотена с всеки минал ден ".
От 30 до 300
Обикновено външните компании, които поемат ръководството и стопанисването на комплекса, оферират пакети от услуги, съобразени с съответните потребности и желанията на живеещите. Сред търсените услуги са защита, пазач и видеонаблюдение. Сред желаните са също разчистване и снегопочистване, озеленяване и поддръжка на зелени площи и на басейн. Следват техническа поддръжка и поддръжка на асансьори, ръководство на етажната благосъстоятелност и колекторски услуги, правене на доклади и финансово ръководство, изброява Ева Димитрова. Според нея минимум мечтани са " всички ремонтни действия, които изискват спомагателни вноски от жителите ".
Минко Акимов прецизира, че най-търсената услуга е " административното ръководство, защото е сплотяващото звено на останалите услуги, а най-обременяваща нормално е физическата защита ".
Броят на услугите, честотата на даването им и спецификата на комплекса дефинират и размера на вноските, които заплащат живеещите. " Налице е огромно многообразие и необятна разновидност в цените – безусловно от 30 до 300 лева на месец ", споделя Минко Акимов.
" Таксите в комплексите нормално се дефинират на квадратен метър и варират от 0.20 лева до над 1 лев на кв.м. В множеството случаи те включват три съставния елемент: за поддръжка, вноска за режийни разноски (ел. сила, вода, асансьор), вноска във фонд " Ремонт и възобновяване ". Средната такса за апартамент от към 100 кв.м е сред 60 и 100 лева на месец според от предоставените услуги и общите разноски на комплекса ", обобщава Ева Димитрова. Според нея най-често оскъпяването идва от охранителната услуга, която е и най-сериозното перо от разноските.
Пречи ли законодателството
Събирането на месечните такси от жителите е най-честият проблем пред компаниите, наети да ръководят общите площи в затворените комплекси, споделя Ева Димитрова. Затрудненията съгласно нея произтичат от огромния брой парцели и притежатели и от обстоятелството, че част от пространствата се отдават чартърен. Резултатът е " липса на ангажираност на жителите към опазването и подобренията на общата благосъстоятелност ".
Законодателни неуредици също спъват ръководството. Евгени Атанасов акцентира, че в настоящия закон липсват избрания за обособените варианти – " затворен комплекс ", " комплекс с детайли от затворен вид " (без огради, със свободен достъп), " търговски здания и комплекси ". " Всичко това прeдполага характерни форми на ръководство, а не слагането им под общ знаменател. Жилищните здания, комерсиалните комплекси, молове, административни здания, жилищните комплекси от " затворен вид " имат лични специфики, които настоящият закон не е взел поради. Строителството търпи развиване. По друг метод се ръководи един панелен блок и един " небостъргач " или търговски обект. Трябва да се даде опция на всяка етажна благосъстоятелност да избира както формата на ръководство на общите елементи, по този начин и метода, по който ще се образува бюджетът за разходи по поддръжката на общите елементи. Има голям брой неясноти към формулата за установяване на таксата за поддръжка. Най-често липсва информация кои са притежателите, ползвателите и наемателите и се избира вид да се заплаща или на база независим обект, или на квадратен метър, които в множеството случаи са по-удачни ", споделя Атанасов.
" Разпоредбите на член 2 от ЗУЕС да вземем за пример категорично слагат изискването " комплекс от затворен вид " да се назовава единствено комплекс, за който има подписан контракт сред вложителя и притежателя. За останалите се ползва общият случай за ръководство на елементарна етажна благосъстоятелност, което води до редица проблеми при поддръжката. Проблем основава и експлицитната наредба разноските в етажната благосъстоятелност да се разпределят съгласно броя на жителите, което при затворените комплекси постоянно се оказва невероятно. Тази експлицитна наредба на закона води до проблеми при събирането на таксите от неточните притежатели и тези, които отсъстват трайно от страната. А в множеството случаи услугите по поддръжка в комплексите не могат да бъдат редуцирани, в случай че някой притежател не населява парцела си, и по този начин се натоварват правилните платци ", разяснява Ева Димитрова.
" Целият ЗУЕС би трябвало да бъде модифициран, с цел да включва особеностите, пред които се изправят притежателите на парцели в затворени комплекси. В момента тази активност е съвсем изцяло пренебрегната в текстовете на закона като се изключи няколко фрази, които, в случай че би трябвало да сме почтени, повече пречат, в сравнение с да дават изясненост и правна тенденция ", обобщава Минко Акимов.
[Shutterstock] От разстояние
Множество проблеми пораждат и при мениджмънта на затворените жилищни комплекси край морето. Предпоставка по тази причина са сезонността при потреблението им и произлизащият от това факт, че по-голямата част от работата е със притежател, който е на разстояние. Друга отличителна линия на ръководството е, че " множеството парцели по морето са отчасти или напълно " капиталови ", което води до развиването на нова услуга – отдаването чартърен. А то от своя страна води до предложение на хотелски услуги и преливане от пропърти мениджмънт към туризъм и хотелиерство ", разяснява Минко Акимов.
Евгени Атанасов счита, че част от проблемите при ръководството на жилищните комплекси от " затворен вид " край морето и в планинските региони, вилни, ваканционни селища и други, които заради естеството си не се населяват през цялата година, са заложени точно в ЗУЕС. " Според този закон, в случай че в границите на една година притежателят не населява повече от 30 дни едно жилище, той не е задължен да заплаща такси за поддръжка и ръководство на общите елементи. Ваканционните селища и комплекси на процедура се населяват от две до четири седмици в годината и съгласно законодателството техните притежатели не би трябвало да заплащат такси за поддържането им. Но тези комплекси се нуждаят от непрекъснати грижи – заплащане за електричество, за вода, за басейна, за защита, за поддръжка на асансьори, за консумативи, за поддръжка на тревните площи и така нататък Ако се дава опция някои от притежателите да бъдат освободени от това обвързване, бюджетът ще бъде или непълен, или останалите притежатели ще бъдат принудени да заплащат недостига. Поддръжката е целогодишна сигурно, коства пари и в случай че не бъде обезпечавана навреме, до 2-3 години комплексът ще бъде опустошен " дава образец Атанасов.
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ