Как съжителстват еднофамилни къщи в селище от затворен тип
Адвокат Стефан Кючуков е сътрудник в адв. сдружение " Джингов, Гугински, Кючуков и Величков "
© Цветелина Белутова Коя е отличителната характерност на селищата от затворен вид, формирани от еднофамилни къщи?
Селищата от затворен вид може да се състоят и от здания, всяка от които съставлява етажна благосъстоятелност от жилища със споделено прилагане на прилежащите площи. Характерно за селищата от затворен вид с еднофамилни къщи, като се изключи че в тях няма здания с голям брой етажни притежатели, е също по този начин и разпределеното прилагане на прилежащия терен, тъй че всяка къща да има собствен личен двор. Това общуване е допустимо, само че неговата формула не ни се предлага наготово от настоящото законодателство. То има положителните си страни, с което се изяснява възходящият брой селища от затворен вид само че, с цел да е допустимо, се постанова бъдещите притежатели на къщи в такива селища да премислят някои базисни детайли на правосъзнанието си.
Във вашата процедура консултирате вложители и частни клиенти по тематиката " селища от затворен вид " отдавна. Промени ли се нещо в смисъла на понятието и за какво?
С тази тематика се занимавам професионално близо 20 години, като не дръзвам да настоявам, че съм опознал в детайлности всички практикувани юридически решения. В този смисъл кръгът на предлагани решения се мени непрестанно, само че правната среда, в която те би трябвало да работят, като че ли не се е трансформирала въобще. Селищата, формирани от еднофамилни жилищни здания, стават известни, тъй като дават опция за персонална изява на хора, които желаят да моделират микросредата, в която живеят, по собствен усет. В същото време на хората, решили да тръгнат по този път, се постанова да загърбят огромна част от услугите, които се дават от публични структури, и да ги заменят с услуги, които те ще би трябвало да дават сами на себе си. " Съществените детайли на концепцията на селищата от затворен вид са несъвместими със значителните детайли на отворената градска среда, които ясно са дефинирани от Закон за устройство на територията и другите закони. "
Как точно се случва и разпределя отговорността, каква е правната основа?
Това е най-важният въпрос по отношение на концепцията на такива планове. Той докара в нашата адвокатска фирма и доктор Христо Кусев - вложителят, който сега построява " Резиденция Калина ", намираща се на влизане в с. Бистрица. Концепцията за градоустройство в България е стъпила върху няколко съществени понятия, които са ясно дефинирани в настоящото законодателство. За да имаме въобще постройка, би трябвало да имаме градоустройствената основа, която, според настоящия Закон за устройство на територията (ЗУТ), е урегулираният аграрен парцел (УПИ). Не съставлява ли нашият терен УПИ, не можем да мислим за градеж на постройка в него. Другият главен детайл на градоустройствената среда в България е улицата. Тя е избрана като обект - обществена общинска благосъстоятелност, който има избрани характерности. Накрая имаме социална инфраструктура за доставка на комунални услуги като електроснабдяване, водоснабдяване и канализация. Характерното е, че по закон въпросните мрежи може да са благосъстоятелност единствено на съответните експлоатационни предприятия. В добавка имаме обществени услуги по поддръжка и ръководство на обкръжаваща ни градска среда като сметоизвозване, разчистване на улиците, снегопочистване, ремонт и поддръжка, осветяване и така нататък Проблемът е, че значителните детайли на концепцията на селищата от затворен вид са несъвместими със значителните детайли на отворената градска среда, които ясно са дефинирани от Закон за устройство на територията и другите закони.
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики Какви са главните правни неуредици при селищата от затворен вид? Към момента не можем да черпим подготвени решения от настоящата правна уредба, когато се постанова да структурираме и контролираме селища от затворен вид. Ако желая да си построя къща в центъра на София, закупувам си урегулиран аграрен парцел и строя къщата си на база ясно написани законови правила. Ако си купя жилище в постройка - етажна благосъстоятелност, по отношение на моя случай автоматизирано стартират да се ползват Законът за ръководство на етажната
благосъстоятелност и съответните разпореждания на Закона за собствеността. И в двата случая, без да е нужно да подхващам каквото и да било, ще съм зависещ на тази нормативна среда и на решенията, които тя предлага. За положително или неприятно селищата от затворен вид не разполагат с тези подготвени решения. Първият проблем е, че в случай че селището фактически е с стеснен достъп, в него няма по какъв начин да има улица, тъй като улицата е обществена общинска благосъстоятелност и тя би трябвало да е налична за прилагане от всеки. И тогава идва идващият въпрос: щом в селището нямаме улица, по какъв начин групирам своя двор, откакто, с цел да съществува самостоятелен като независима движимост аграрен парцел, съгласно Закон за устройство на територията той би трябвало да има лице на улица.
Каква е практиката все още?
Запознат съм със случаи, в които в сходни комплекси се обособяват поземлени парцели, контролирани или не, и се твърди, че те имат лице на " частна улица ". Не разбирам метода, по който това решение работи, само че е реалност и се практикува. Имаме най-различни хипотези, в които собствеността сред здания, инфраструктурни мрежи и земя е разграничена по най-разнообразни способи. Но неведнъж от това решение за делене на собствеността поражда несъгласие с нормативната уредба, която контролира собствеността върху преносните и разпределителните мрежи, тъй като единствено в избрани обстановки те могат да бъдат частна благосъстоятелност, друга от тази на лицензиран оператор. " Първият проблем е, че в случай че селището фактически е с стеснен достъп, в него няма по какъв начин да има улица, тъй като улицата е обществена общинска благосъстоятелност и тя би трябвало да е налична за прилагане от всеки. "
До какво би могло да докара това?
Неправилното структуриране на собствеността и ръководството на комплексите от затворен вид директно намалява цената на парцела, който сте купили. Затова в своята професионална активност постоянно се ръководим от концепцията за чистотата, обосноваността и несъмнената реалност на вещните и други права, които структурираме за своите клиенти. Понякога е мъчно да се изясни, че е по-добре комплицирано и непознато работещо решение, в сравнение с просто и познато неработещо решение.
Какво съгласно вас e работещото правно решение в сходен случай? Правилно и ясно структурирани вещни права; ясно дефиниран и урегулиран развой на създаване на жилищни здания и инфраструктура; ясни и работещи правила за поддръжка и ръководство на селището; действителен и закономерен надзор на достъпа. Последното е от първостепенно значение, тъй като в противоположен случай всичко останало губи смисъл. Възприетото от нас решение, заложено и в правната структура на " Резиденция Калина ", е да има обща благосъстоятелност върху един единствен урегулиран аграрен парцел, върху който всички притежатели имат обособено право на градеж, тъй че всеки да може да построи своя лична постройка и да употребява по извънреден метод прилежащия терен, който съставлява неговия двор. Тази структура стъпва на лимитираното вещно право на градеж, което прави правата ни върху нашия двор свободно прехвърляеми, без част от тяхното наличие да се загуби при договорка. Това е единственото открито от нас работещо решение, поради концепцията и правната уредба на Закон за устройство на територията.
Как тогава се взема решение въпросът с улицата?
Като построяваме нещо, което има всички физически, само че не и правни, характерности на улица. Затова го назоваваме алея. Споделената инфраструктура на селището е построена в рамките на тази алея. За алеята, т.е. отвън дворните места, върху които е учредено право на градеж, се ползва правилото, че всичко построено, за което не е уговорено друго, принадлежи на притежателя на земята. И тъй като земята е съсобствена, собствеността върху общите мрежи и уреди е обща.
А по какъв начин е организиран методът, по който се поддържат и ръководят общите елементи?
Съществуващият опит за законодателно решение - член 2 от Закона за ръководство на етажната благосъстоятелност - е неработещ резултат на чудесно желание, заради което и практиката по използването на този текст е плачевна. Затова предлаганото от нас решение планува изначалното основаване на обвързващи правила за ръководство, които следва да бъдат признати от всеки предстоящ притежател, преди той да придобие права върху обект в селището. Оттам насетне щафетата се предава при промяна на собствеността.
© Цветелина Белутова Коя е отличителната характерност на селищата от затворен вид, формирани от еднофамилни къщи?
Селищата от затворен вид може да се състоят и от здания, всяка от които съставлява етажна благосъстоятелност от жилища със споделено прилагане на прилежащите площи. Характерно за селищата от затворен вид с еднофамилни къщи, като се изключи че в тях няма здания с голям брой етажни притежатели, е също по този начин и разпределеното прилагане на прилежащия терен, тъй че всяка къща да има собствен личен двор. Това общуване е допустимо, само че неговата формула не ни се предлага наготово от настоящото законодателство. То има положителните си страни, с което се изяснява възходящият брой селища от затворен вид само че, с цел да е допустимо, се постанова бъдещите притежатели на къщи в такива селища да премислят някои базисни детайли на правосъзнанието си.
Във вашата процедура консултирате вложители и частни клиенти по тематиката " селища от затворен вид " отдавна. Промени ли се нещо в смисъла на понятието и за какво?
С тази тематика се занимавам професионално близо 20 години, като не дръзвам да настоявам, че съм опознал в детайлности всички практикувани юридически решения. В този смисъл кръгът на предлагани решения се мени непрестанно, само че правната среда, в която те би трябвало да работят, като че ли не се е трансформирала въобще. Селищата, формирани от еднофамилни жилищни здания, стават известни, тъй като дават опция за персонална изява на хора, които желаят да моделират микросредата, в която живеят, по собствен усет. В същото време на хората, решили да тръгнат по този път, се постанова да загърбят огромна част от услугите, които се дават от публични структури, и да ги заменят с услуги, които те ще би трябвало да дават сами на себе си. " Съществените детайли на концепцията на селищата от затворен вид са несъвместими със значителните детайли на отворената градска среда, които ясно са дефинирани от Закон за устройство на територията и другите закони. "
Как точно се случва и разпределя отговорността, каква е правната основа?
Това е най-важният въпрос по отношение на концепцията на такива планове. Той докара в нашата адвокатска фирма и доктор Христо Кусев - вложителят, който сега построява " Резиденция Калина ", намираща се на влизане в с. Бистрица. Концепцията за градоустройство в България е стъпила върху няколко съществени понятия, които са ясно дефинирани в настоящото законодателство. За да имаме въобще постройка, би трябвало да имаме градоустройствената основа, която, според настоящия Закон за устройство на територията (ЗУТ), е урегулираният аграрен парцел (УПИ). Не съставлява ли нашият терен УПИ, не можем да мислим за градеж на постройка в него. Другият главен детайл на градоустройствената среда в България е улицата. Тя е избрана като обект - обществена общинска благосъстоятелност, който има избрани характерности. Накрая имаме социална инфраструктура за доставка на комунални услуги като електроснабдяване, водоснабдяване и канализация. Характерното е, че по закон въпросните мрежи може да са благосъстоятелност единствено на съответните експлоатационни предприятия. В добавка имаме обществени услуги по поддръжка и ръководство на обкръжаваща ни градска среда като сметоизвозване, разчистване на улиците, снегопочистване, ремонт и поддръжка, осветяване и така нататък Проблемът е, че значителните детайли на концепцията на селищата от затворен вид са несъвместими със значителните детайли на отворената градска среда, които ясно са дефинирани от Закон за устройство на територията и другите закони.
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики Какви са главните правни неуредици при селищата от затворен вид? Към момента не можем да черпим подготвени решения от настоящата правна уредба, когато се постанова да структурираме и контролираме селища от затворен вид. Ако желая да си построя къща в центъра на София, закупувам си урегулиран аграрен парцел и строя къщата си на база ясно написани законови правила. Ако си купя жилище в постройка - етажна благосъстоятелност, по отношение на моя случай автоматизирано стартират да се ползват Законът за ръководство на етажната
благосъстоятелност и съответните разпореждания на Закона за собствеността. И в двата случая, без да е нужно да подхващам каквото и да било, ще съм зависещ на тази нормативна среда и на решенията, които тя предлага. За положително или неприятно селищата от затворен вид не разполагат с тези подготвени решения. Първият проблем е, че в случай че селището фактически е с стеснен достъп, в него няма по какъв начин да има улица, тъй като улицата е обществена общинска благосъстоятелност и тя би трябвало да е налична за прилагане от всеки. И тогава идва идващият въпрос: щом в селището нямаме улица, по какъв начин групирам своя двор, откакто, с цел да съществува самостоятелен като независима движимост аграрен парцел, съгласно Закон за устройство на територията той би трябвало да има лице на улица.
Каква е практиката все още?
Запознат съм със случаи, в които в сходни комплекси се обособяват поземлени парцели, контролирани или не, и се твърди, че те имат лице на " частна улица ". Не разбирам метода, по който това решение работи, само че е реалност и се практикува. Имаме най-различни хипотези, в които собствеността сред здания, инфраструктурни мрежи и земя е разграничена по най-разнообразни способи. Но неведнъж от това решение за делене на собствеността поражда несъгласие с нормативната уредба, която контролира собствеността върху преносните и разпределителните мрежи, тъй като единствено в избрани обстановки те могат да бъдат частна благосъстоятелност, друга от тази на лицензиран оператор. " Първият проблем е, че в случай че селището фактически е с стеснен достъп, в него няма по какъв начин да има улица, тъй като улицата е обществена общинска благосъстоятелност и тя би трябвало да е налична за прилагане от всеки. "
До какво би могло да докара това?
Неправилното структуриране на собствеността и ръководството на комплексите от затворен вид директно намалява цената на парцела, който сте купили. Затова в своята професионална активност постоянно се ръководим от концепцията за чистотата, обосноваността и несъмнената реалност на вещните и други права, които структурираме за своите клиенти. Понякога е мъчно да се изясни, че е по-добре комплицирано и непознато работещо решение, в сравнение с просто и познато неработещо решение.
Какво съгласно вас e работещото правно решение в сходен случай? Правилно и ясно структурирани вещни права; ясно дефиниран и урегулиран развой на създаване на жилищни здания и инфраструктура; ясни и работещи правила за поддръжка и ръководство на селището; действителен и закономерен надзор на достъпа. Последното е от първостепенно значение, тъй като в противоположен случай всичко останало губи смисъл. Възприетото от нас решение, заложено и в правната структура на " Резиденция Калина ", е да има обща благосъстоятелност върху един единствен урегулиран аграрен парцел, върху който всички притежатели имат обособено право на градеж, тъй че всеки да може да построи своя лична постройка и да употребява по извънреден метод прилежащия терен, който съставлява неговия двор. Тази структура стъпва на лимитираното вещно право на градеж, което прави правата ни върху нашия двор свободно прехвърляеми, без част от тяхното наличие да се загуби при договорка. Това е единственото открито от нас работещо решение, поради концепцията и правната уредба на Закон за устройство на територията.
Как тогава се взема решение въпросът с улицата?
Като построяваме нещо, което има всички физически, само че не и правни, характерности на улица. Затова го назоваваме алея. Споделената инфраструктура на селището е построена в рамките на тази алея. За алеята, т.е. отвън дворните места, върху които е учредено право на градеж, се ползва правилото, че всичко построено, за което не е уговорено друго, принадлежи на притежателя на земята. И тъй като земята е съсобствена, собствеността върху общите мрежи и уреди е обща.
А по какъв начин е организиран методът, по който се поддържат и ръководят общите елементи?
Съществуващият опит за законодателно решение - член 2 от Закона за ръководство на етажната благосъстоятелност - е неработещ резултат на чудесно желание, заради което и практиката по използването на този текст е плачевна. Затова предлаганото от нас решение планува изначалното основаване на обвързващи правила за ръководство, които следва да бъдат признати от всеки предстоящ притежател, преди той да придобие права върху обект в селището. Оттам насетне щафетата се предава при промяна на собствеността.
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ