Адв. Александър Тонев е завършил Право в СУ Св. Климент
...
Какво трябва да знаем за предварителните договори при имотите
Адв. Александър Тонев е приключил " Право " в СУ " Св. Климент Охридски ". Има над 16 гадини опит в представителството на български и интернационалните банкови институции и компании, както и консултиране в региона на банковото право, комерсиалното право и вещното право. Специализирал е в банковия отдел на английската правна компания Allen&Overy LLP. Практиката на юрист Тонев обгръща правни съвещания и посланичество по цивилен и търговски каузи, неплатежоспособност, заповедно произвеждане, административно право и развой, скъпи бумаги и търговски книги, обществени продажби и концесии. Асистент е по " Правен режим на интелектуалната благосъстоятелност " в Юридическия факултет на СУ " Св. Климент Охридски ". Правен съветник на Национално съдружие " Недвижими парцели ". Адв. Кристина Гоцова е приключила " Право " в СУ " Св. Климент Охридски ". Част е от екипа на адвокатско сдружение " Георгиева, Фитковски и Тонев " от 2014 година Практиката й обгръща правни съвещания и посланичество по цивилен и търговски каузи, заповедно и изпълнително произвеждане, административно право и развой, данъчно право, юридически съвещания, свързани с вещноправни въпроси и вложения в недвижима благосъстоятелност, правни съвещания по семейноправни и наследственоправни въпроси, юридическа активност по правене на документи за присъединяване в публични поръчки и посланичество пред административни органи. 1. Какво съставлява предварителният контракт и какви са правните му последствия? Реклама Покупката на неподвижен парцел е много сериозна инвестиция - както на финансови средства, по този начин и на време - в търсене на подобаващия парцел, вървене на огледи, диалози с брокери и притежатели, доставяне с документи, а при положение на изтегляне на заем за покупката - с още административни въпроси към разпределяне на заема за закупуване на мечтаното жилище. В тази връзка институтът на предварителния контракт, заложен в Закона за отговорностите и договорите (ЗЗД, член 19), е един доста мечтан вид при закупуване на парцел. Чрез него могат да се избегнат редица проблеми - да вземем за пример отвод на продавача от продажба на парцела или заявяване от негова страна, че е намерил по-платежоспособен покупател и желае да вдигне цената. Сключването на прелиминарен контракт внася сигурност в връзките сред продавача и купувача през интервала от подписването му до окончателното изповядване на договорката пред нотариус, с което се трансферира собствеността върху парцела. Така продавачът се задължава да спре предлагането на парцела на други купувачи.
В хода на процедурата по покупко-продажба на неподвижен парцел е належащо да се набират редица документи. Това лишава време и отсрочва сключването на окончателната договорка. Още по-сложен става процесът, в който част от цената за закупуването на парцела, се дава от банка посредством ипотечен заем. Банката, като предстоящ ипотекарен заемодател във връзка с парцела, изисква документи за собствеността, строителни бумаги, в това число удостоверения за вещни тежести още преди сключването на договорката пред нотариус, с цел да може да отпусне претенции заем. Почти постоянно банката изисква копие от предварителния контракт сред страните, с цел да може да изследва парцела и най-много да има гаранция за значителните клаузи на контракта.
2. Приложение на предварителния контракт в практиката - прехвърлителни покупко-продажби с недвижими парцели
В Закона за отговорностите и договорите няма ограничаване за приложното поле на предварителния контракт. Не единствено договорът за покупко-продажба, само че и всеки един фиктивен контракт може да се предхожда от прелиминарен контракт. Такива могат да са да вземем за пример договорите за подмяна, за продажба на завещание, за прекачване на неподвижен парцел против обвързване за прехрана и гледане, за основаване на вещни права върху недвижими парцели и други Реклама Със сключването на предварителния контракт се внася изясненост в правните отношения сред страните. Това не значи, че не може да има промени и разлики в текстовете на предварителния контракт и в този на нотариалния акт за прекачване на собствеността. Предварителният контракт има облигационен темперамент, който по наличието си съставлява " заричане за продажба ", до момента в който със самата продажба във формата на нотариален акт, се трансферира вещното право на благосъстоятелност. Като разследване при сключването на предварителния контракт няма условие продавачът да е притежател на парцела, до момента в който при нотариалното изповядване на договорката, последният следва да потвърди, че има правото на благосъстоятелност. Същото важи и при предявяването на иск по член 19, алинея 3 от Закон за задълженията и договорите (за оповестяване на прелиминарен контракт за окончателен). В сходни случаи съдът изследва дали все още на предявяването на желае продавачът е бил притежател на продавания парцел. И едвам откакто го удостовери, може да постанови правосъдно решение, с което да разгласи предварителния контракт за финален според наложителните детайли от наличието му.
3. Съществени клаузи. За какво да внимаваме при подписване на прелиминарен контракт?
Законът планува, че предварителният контракт, който е предхождащ финален контракт, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, следва да се подписа в писмена форма. Предварителният контракт за покупка на неподвижен парцел също следва да е в писмена форма, с цел да е автентичен, защото собствеността на парцелите се трансферира единствено и само под формата на нотариален акт. Четено Коментирано Препоръчвано 1 Градове 2 Икономика 3 Политика 1 Политика 2 Здравеопазване 3 Компании 1 Градове 2 Икономика 3 Свят Реклама Освен това съгласно закона предварителният контракт следва да съдържа ангажименти за значителните условия на окончателния подобен. В него следва да бъдат включени няколко наложителни детайла, чиято липса прави предварителния контракт нереален.
На първо място, следва да се опише недвижимият парцел, който ще се трансферира. Необходимо е той да бъде разказан минимум с неговите граници (съседи) и повърхност, тъй че да е ясно кой тъкмо парцел ще бъде прехвърлян. Ако липсва сходно изложение, предварителният контракт ще е нереален и няма да обвързва страните, тъй като няма да има изясненост за предмета му. В обитаемоте места, където има влезнала в действие кадастрална карта, парцелът с изключение на по документ за благосъстоятелност, е целесъобразно да бъде разказан с идентификатора му - това е неповторим номер на всеки парцел на територията на страната, самобитно негово ЕГН.
Задължителен атрибут на предварителния контракт е и цената, на която парцелът ще бъде трансфериран. В случай че се трансферира правото на благосъстоятелност върху парцел, цената е избрана общо за целия парцел (каквато е всеобщата практика), и се окаже, че пространството (площта) на парцела, посочено в контракта, е с над 1/10 по-малко от действителното, купувачът има право да желае повреждане на контракта или понижение на цената. Но в случай че се окаже по-голямо с над 1/10, продавачът има право да желае нарастване на цената, като следователно купувачът може да се откаже от контракта.
При покупко-продажба на действителен неподвижен парцел този риск е най-малък - още при приемане на документите за парцела - предишен нотариален акт и схема, може да се види каква е квадратурата на парцела. Посоченият образец важи повече за покупките на парцел " на зелено ", защото при подписване на предварителния контракт самият парцел (напр. независим обект в бъдеща сграда) предмет на предварителния контракт към момента не съществува. Възможно е в хода на строителството квадратурата на парцела да бъде изменена. Бюлетин Вечерни вести Най-важното от деня. Всяка делнична вечер в 18 ч. Вашият email Записване
