През първите шест месеца от годината на­блю­давахме имотен пазар, характеризиращ

...
През първите шест месеца от годината на­блю­давахме имотен пазар, характеризиращ
Коментари Харесай

Ръст, охлаждане, рецесия в сградното строителство. Какви са тенденциите на жилищния пазар през 2022 г.

През първите шест месеца от годината на­блю­давахме заможен пазар, характеризиращ се с доста огромно търсене и незадоволително предложение. Проектите за ново строителство стартираха по-бавно поради повишаващите се цени на материалите и компликациите с доставките. А тези от тях, които се предлагаха на пазара, осъществяваха дейни продажби „ на зелено “. В допълнение доста от притежателите на парцели се изтеглиха от пазара поради високата инфлация и това в допълнение понижи предлагането.

Търсенето продължи да бъде подкрепяно от преференциално банково кредитиране. Лихвените проценти по заемите продължиха да спадат, а размерът новоотпуснати заеми – да нараства, поддържайки темповете от 2021 година на растеж от към 40%.

Другите макроикономически фактори, които въздействат върху жилищния пазар, също продължиха да имат позитивно влияние. Безработицата остана на ниски равнища – към и под 5%, а приходите продължиха да нарастват – приблизително с към 10% за първото тримесечие по данни на Националния статистически институт (НСИ).

Войната в Украйна и инфлацията дадоха спомагателен тласък на търсенето за инвестиция в сигурен актив, какъвто са парцелите, и на пазара се усети дефицит на жилища във всички региони на страната.  Предлагането, което съществуваше на второстепенен пазар, даже във ваканционните курорти и в селата, мощно понижа и сега офертите, които излизат на пазара, постоянно се продават за броени дни.

Сделки на мудни обороти

Всичко това докара до ускоряващ се растеж на цените. По данни на Bulgarian Properties скокът е към 15% за второто тримесечие на 2022 година Tова съставлява най-бързото повишаване от 2008 година насам. В началото на тази година цените доближиха равнищата от най-високата си точка през третото тримесечие на 2008 година и все още към този момент са над тези равнища.

Перспективите през идващите месеци са този ритъм на напредък да се забави. Вече се усеща известно разколебаване и изстудяване на интереса на купувачите над избрани ценови равнища. Заедно с това наблюденията на потребителите, реализирани от националната статистика, демонстрират спад на желанието за покупка на жилище в идващите 12 месеца.

Наред с това следва да се означи стабилизирането на цените на материалите и активизиране на продажбите на планове ново строителство. Очакваме с балансирането на пазара да се появи по-добро предложение и на вторичния пазар, защото в този момент е отличен миг за продажба и от ден на ден притежатели осъзнават това.

В идващите месеци ще би трябвало да следим деликатно промените на лихвените проценти по заемите. Има към този момент очакване за покачване, само че надали ще се трансформират доста през актуалната година.

Важно ще бъде по какъв начин ще се развие пандемията и дали ще се разгърне нова вълна. Като че ли обаче този фактор има отслабващо деяние. Жилищният пазар действа обикновено през последните 2 години и демонстрира резистентност.

Все повече стопански анализатори предвиждат закъснение на икономическия напредък и нахлуване в интервал на криза. Ако тези прогнози се окажат правилни, неизбежно ще има отражение и върху имотния пазар и може би сега това е най-сериозното затруднение, което се задава. И то би трябвало да се следи доста от близко.

Забавяне на продажбите

Данните на Агенцията по вписванията демонстрират, че покупко-продажбите с парцели в страната през второто тримесечие бележат растеж единствено с 4,3% по отношение на същия интервал на 2021 година Това идва на фона на растежи на размерите с към 30% през 2021 година и с към 10% през първото тримесечие на 2022 година

Забавяне на темпа на напредък на размерите покупко-продажби има и в огромните градове – до 2,5% годишно. А и в София, където е регистриран непретенциозен растеж от едвам 0,28% на годишна база. Тези данни включват в себе си два фактора. От една страна са резултат от лекото изстудяване на интереса заради растежа на цените. Водеща причина обаче е незадоволителното предложение, което да отговори на наличното търсене.

Наблюденията на Bulgarian Pro­per­ties демонстрират, че през април и май се вижда прочут отлив от пазара и краткотраен стрес от растящите цени и общата неустановеност. През юни обаче оборотите се връщат на естествените равнища отпреди войната и инфлацията. Наблюдава се оживление на пазара и сключването на покупко-продажби, което ще се отрази в размерите продажби на Агенцията по вписванията на по-късен стадий.

Тези заключения кореспондират с данните на Националния статистически институт (НСИ) за положението на бизнес климата и в частност на строителството, които бележат усъвършенстване през юни. Жилищният пазар остава постоянен с позитивни вероятности най-малко в кратковременен проект.



Пазарът в София

Средната цена на купените в София през второто тримесечие жилища по данни на Bulgarian Properties е 1425 евро/кв.м при 1345 евро/кв.м през първото тримесечие и 1175 евро/кв.м година по-рано.

Това съставлява рекорден растеж от 21% на годишна база – много над предстоящите равнища за тази година и стойност, каквато не сме виждали от 2008 година насам. Само за една година квадратният метър в столицата е поскъпнал с 250 евро, а за второто тримесечие растежът е с 80 евро/кв.м.

Най-големите нараствания на цените са регистрирани в края на 2021 година и през 2022 година Още от първото тримесечие на тази година растежът се форсира от 10% в края на 2021 година до 17% през първото тримесечие и 21% през второто.

В края на 2021 година бяха достигнати цените от пика през 2008 година и все още жилищата в София се продават с към 160 евро/кв.м над тези равнища.

Средната обща цена на купените жилища през второто тримесечие нараства до 115 400 евро при
108 100 евро през първото тримесечие и 100 500 евро година по-рано.

Делът на продадените двустайни жилища набъбна до 63% от към 50% през предишни интервали. Това се случва за сметка на понижение на купените тристайни и четиристайни жилища. Обяснението се крие в повишените цени и по-малките бюджети, които се изискват при покупко-продажби с двустаен. Както и от повишените продажби с капиталова цел, при които търсенето е главно за тези по-малки жилища, защото по-лесно се продават и отдават чартърен.



Достъпност на жилищата в столицата

Стойността на коефициента на досегаемост на Bulgarian Properties през първото тримесечие на 2022 година е 1,19. Поради по-бързия напредък на цените на парцелите по отношение на приходите в София, които по данни на Национален статистически институт и наши калкулации нарастват с 12% на годишна база, има известно повишаване на цената на коефициента.

Това значи понижена досегаемост на жилищата. Въпреки това тя остава на положителни равнища по отношение на предишни интервали и изключително по отношение на пика през 2008 година (3,4), с който интервал сега имаме съпоставими цени и растежи. Т.е. към 1,2 междинна месечна софийска заплата е нужна за закупуване на 1 кв.м жилищна повърхност в София, а през 2008 година са били нужни 3,4 заплати за 1 кв.м.

Картината в Пловдив, Варна и Бургас

Жилищните пазари в огромните градове следват компактно трендовете в София и бележат засилено търсене и лимитирано предложение през първото полугодие на 2022 година Новото строителство и тук е най-предпочитано от купувачите. Най-голям интерес и в трите града притеглят кварталите с по-ниски цени, където сега се развиват интензивно в периферните зони на градовете.

Цените на жилищата в трите най-големи града след София към този момент съвсем се изравняват.



Пловдив мина границата от 900 евро/кв.м и съвсем съумя да догони Варна и Бургас със междинна цена от 957 евро/кв.м през второто тримесечие. Годишният ритъм на повишаване на цените и тук се форсира от 4–5% през 2021 година до 10–15% при започване на тази година. По този индикатор Градът под тепетата се подрежда на второ място след София.



Варна е трети след София и Пловдив. Морската столица излезе от интервал на по-бавно растящи цени и отбелязва растеж от близо 11% през второто тримесечие. През второто тримесечие на 2022 година междинната цена на жилищата във Варна е 971 евро/кв.м. С това тя изпреварва Бургас.

Друг индикатор, който демонстрира раздвижване на пазара в морската столица, е маркираният растеж в продажбите от 35% през първото тримесечие и с 10,6% през второто. Резултатите са много над междинното за огромните градове съгласно статистиката на Агенцията по вписванията.

Данните на Bulgarian Properties сочат, че през първото тримесечие на 2022 година междинната цена на жилищата в Бургас е 956 евро/кв.м, съвсем като тази в Пловдив.



Жилищният пазар в Бургас обаче следва да се прегледа в по-големи елементи и по квартали. Там по-бавният напредък на цените има своето пояснение. Спецификите на града са такива, че той пораства главно в посока Меден рудник, Славейков и Сарафово. Защото там са наличните терени за ново строителство. В резултат на това в тези региони, които са с обичайно по-ниски цени, е концентрирано главното търсене и предложение. То господства в междинната цена на града и занижава нейните стойности и надлежно ритъм на напредък.



Ваканционните жилища

Ваканционните жилища в морските и планинските курорти към този момент излязоха от общото разбиране, че са единствено за чужденци и че няма смисъл да се заплащат такси поддръжка. Както и че е по-добре да вървиш на хотел на разнообразни места по света, вместо да притежаваш личен парцел в някой от курортите.

Все повече българи насочват своите спестявания към покупка на парцел в планински или морски курорт. А това докара до същински възторг на тези пазари и до привършване на наличното предложение. Данните на Агенцията по вписванията поддържат тези наблюдения, като демонстрират, че на фона на занимателен растеж на продажбите на градските пазари размерите от покупко-продажби в курортите бележат смайващи растежи. Те трансформират курортите в първенци по повишаване на размерите продажби: в Несебър с близо 90% за второто тримесечие, в Царево и Смолян – с по 34%, Балчик – 30%, Поморие – 17%.

Една от аргументите за тази смяна в настройките беше пандемията и повишената нужда от лично място за отдих отвън огромния град (което подтиква и пазара на селски къщи). Друга причина пристигна заради опцията да се работи от разстояние, което трансформира част от ваканционните парцели в такива за дълготрайно обитаване. Трети фактор бяха мощните туристически сезони. При тях мъчно се намираха места по хотелите, а единствената гаранция, че можеш да почиваш, когато поискаш, и то на място, което ти харесва и където имаш всички улеснения, е да имаш личен ваканционен парцел.

И не на последно място – през 2022 година пристигна инфлацията. Тя накара хората да влагат в сигурни активи, каквито са парцелите. А ваканционните жилища са доста подобаващи за тази цел, защото не изискват доста огромни суми за инвестиция (обикновено нужните бюджети даже и в този момент са сред 30 хиляди и 40 хиляди евро) и по този метод стават налични за необятен кръг от хора. Освен това могат да се отдават чартърен и да осъществят рентабилност или най-малко да си покриват разноските. 

Средната цена на база действителни покупко-продажби в Слънчев бряг доближи 580 евро/кв.м през второто тримесечие на 2022 година – това са равнища, близки до тези от времето на съветския взрив през 2013–2014 година Това е растеж с към 100 евро/кв.м, или с 20% по отношение на година по-рано. Същото се вижда и в бюджетите – до момента в който преди година за двустаен са били нужни 30–40 хиляди евро, в този момент към този момент цените са с 10 хиляди евро нагоре – 40–50 хиляди евро.

Подобно е ситуацията в Банско и Пампорово. Средната цена на парцелите и там доближава 580 евро/кв.м през второто тримесечие, а растежите на цените са надлежно с 20 и 25%.

Боровец е най-скъп измежду планинските курорти – междинната цена е към 850 евро/кв.м, а повишаването е с малко над 4%.

Созопол води при морските курорти със междинна цена от 1030 евро/кв.м и растеж от към 10%. Царево е с цени към 800 евро/кв.м и растеж от 15%.

На север Бяла и Каварна притеглят изключително огромен интерес. Там цените са 670 евро/кв.м и 650 евро/кв.м надлежно, а растежите са сред 15 и 20%.

Равносметката от всичко това е началото на една нова глава в развиването на този дълго подценяван пазар. Във от ден на ден от курортите от година насам се усеща дефицит на качествени предложения, а цените потеглиха нагоре.

Полина Стойкова има близо 20 години опит в областта на недвижимите парцели. Изпълнителен шеф и съсобственик на водещата имотна организация Bulgarian Properties. Квалифициран специалист в област­та на имотните разбори и член на RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).  Тя е създател на първите научни изявления за имотния пазар в България, както и на  методологията за сформиране на показателите PSPI. Дан­ните от тях в композиция с цялостния взор върху пазара и богатата статистика за цените на парцелите на Bulgarian Properties дават опция да се вършат точни и детайлни пазарни разбори и прогнози. Компанията има дългогодишна традиция и в тази област. А прогнозите се наблюдават с интерес от експертите в сектора, потребителите и медиите. Те намират и характерни други приложения – за индексна портфейлна преоценка на жилищни активи, автоматизирани оценки и други новаторски услуги, които оказват помощ на пазара да се развива и да се движи в крайник с най-новите трендове. 

Материалът е оповестен в „ Строителство и вложения “ 2022 - особено издание на списание „ Мениджър “. Търсете изданието на книжен притежател в разпространителската мрежа в страната. Ще го откриете и онлайн в платформата за цифрово четене
Източник: manager.bg

СПОДЕЛИ СТАТИЯТА


Промоции

КОМЕНТАРИ
НАПИШИ КОМЕНТАР