В Индустриален парк Шумен 60% държи Ники-БТ, а 40% са

...
В Индустриален парк Шумен 60% държи Ники-БТ, а 40% са
Коментари Харесай

Как се прави индустриален парк: урокът Шумен

В " Индустриален парк Шумен " 60% държи " Ники-БТ ", а 40% са благосъстоятелност на общината.

© ЮЛИЯ ЛАЗАРОВА [Капитал]
Финансови резултати на " Индустриален парк Шумен "

Увеличаване

Финансови резултати на " Индустриален парк Шумен "

Преглед на оригинала Смаляване
6
млн. лева е инвестицията до момента, нови 10 млн. лева се плануват за идващия стадий.15
компании към този момент са купили имоти в парка или са в развой на привършване на договорката. Още по тематиката
Голямата промишленост на дребната Девня

Богатството на първични материали и съществуването на пристанище вършат града положително място за базовите производства
10 юни 2018
IT сърцето на циментовия цех

" Девня цимент " прави IT център във Варна, с цел да обслужва всичките 60 страни, където работи групата HeidelbergCement
10 юни 2018
Елате, нови варненци

Младите хора от по-малките селища в Североизточна България са главните купувачи и наематели на градски жилища във Варна
9 юни 2018
Надеждите на Варна: low-cost, електробайкове и един талян

Подобряване на инфраструктурата, привличане на IT вложители и основаване на зелена градска среда са във фокуса на локалните управляващи
8 юни 2018
Три плана, които демонстрират проблемите на Варна

Изоставането на града надали ще бъде преодоляно, в случай че локалната администрация не стартира да влага, вместо да усвоява
6 юни 2018
Северният остров

Въпреки неналичието на инфраструктура и огромни нови вложения Варна продължава да е привлекателен център и град, цялостен със стаена сила. Време е тя да бъде освободена и подкрепена
2 юни 2018
Аутсорсинг еволюция

Облачните технологии, изкуствения разсъдък, big data трансформират бранша, а България той има все по-големи шансове за напредък, споделя новият ръководител на Българската аутсорсинг асоциация Ивайло Славов пред " Капитал "
1 юни 2018
Бъдещото лято на Варна

Без автомагистрали и огромни вложения, Варна и районът не престават да търсят и намират нови хрумвания за развиване
31 май 2018
Статията е част от специфичното издание на " Капитал Градовете: Варна ". Всички текстове по тематиката може да откриете тук.

Когато преди 10 години се появява концепцията за създаване на промишлен парк в Шумен, икономическата обстановка е напълно друга от сегашната – вложения няма, безработицата се повишава, а рецесията стартира да се усеща. " От моя позиция беше повече патриотично предложение, тъй като бяхме решили да си останем в града, бизнесът ни е тук ", споделя изпълнителният шеф и миноритарен акционер в " Ники-БТ " Николай Тончев, който е основател и мотор на плана. Дружеството се занимава с изкупуване и преправка на тютюн, а мажоритарните притежатели са с кипърска регистрация.

Голямата незнайна по думите му е била дали концепцията ще срещне схващане от общината. Партньорствата сред община и частен бизнес по това време са по-скоро екзотика. " Проблемът беше, че трябваше да работим с цветен общински съвет от 5-6 партии и да го убедим, че когато частниците са честни, страната и общината могат да печелят въз основата на почтени партньорства. " Предложението му обаче изненадващо е признато от съветниците без нито един " срещу " и нито един " въздържал се ". Шумен, става известно, желае промишлен парк, само че би трябвало някой да го движи.

Тончев поема предизвикването и планът се случва. Първите години не са леки, само че през днешния ден паркът работи сполучливо и е добър образец по какъв начин се случва един подобен план.

1. Подготви земята, внимавай за заемите

През 2009 година е основано смесеното сдружение " Индустриален парк Шумен ". В новата компания общината апортира 2300 дка земя, която е оценена на малко под 4 млн. лева (близо 1800 лева./дка). На базата на тази оценка " Ники-БТ " влага други близо 6 млн. лева като парична вноска, защото е контрактувано компанията му да държи 60%. " Няма частник, който да се съгласи общината да му ръководи бизнеса ", изяснява Тончев и прибавя: " Предварително бях направил изследване какъв брой ще коства построяването на първата подзона и знаех, че ще са нужни толкоз средства, по тази причина инвестирахме. "

В капитала са включени и към 100 дка, купени от " Ники-БТ " от различен притежател. " Парцелът се падаше на едно от централните места в парка и защото процедурата през общината е доста тромава, се наложи ние да купим земята, с цел да не ни пречи при прокарването на връзките ", посочи Тончев. Така целият терен става 2400 дка.

Инвестицията на " Ники-БТ " е от лични средства, което по думите на Тончев е огромно преимущество, тъй като даже да няма продажби, активът остава. " Имаше един тежък интервал от 3-4 години, когато нямаше никакви доходи. Ако бяхме работили с заеми от банката, тя щеше да ни вземе плана и да го продаде на безценица и може би нямаше да има парк ", споделя той.

Реално работата по парка стартира през 2010 година с правенето на подробни устройствени проекти и други законови процедури. Заради неприятния си опит обаче информационните сдружения, които би трябвало да изградят инфраструктурата, гледат съмнително на плана. " Те се бяха напатили да прокарват ток, газ и вода за вложители, които след това се отхвърлят и не употребяват услугите ", споделя Тончев. Затова компанията реализира съглашение с сдруженията тя да влага в инфраструктурата, а при действителни вложители в парка те да я изкупят. Което и става.

2. Не разчитай на локалния бизнес първоначално

Целият терен от 2400 дка е разграничен на 4 подзони, като концепцията е те да се създават поетапно – при запълване на 70% от едната се минава към създаване на идната. " Няма никакъв смисъл да вършим инфраструктура в полето, в случай че няма вложители ", показва Тончев.

Подзона А, която е към 520 дка, е приключена през 2013 година, а инвестицията е близо 6 млн. лева Тя е разграничена на независими по-малки терени, всеки от които е екипиран с цялостна инфраструктура - ток, газ, вода, канал и оптически кабели. Самата зона е оградена и снабдена с видеокамери, а " Индустриален парк Шумен " обезпечава денонощна защита и надзор на достъпа. Компанията дава отговор също за поддръжката на общите елементи - косене на зелените площи, зимно разчистване, осветяване и така нататък, като огромна част от тези услуги са отдадени на външни реализатори.

Една от грешките, които от сдружението регистрират, че са създали, е, че в началото са обособили доста дребни имоти - от 4 до 10-12 дка, защото са разчитали основно на локалния бизнес. Оказва се обаче, че паркът притегля по-големи вложители, които имат потребност от по-големи терени и се постанова парцелите да бъдат обединявани. А това излиза по-скъпо. " По-малките терени изискват повече вложения. Имаме компании, които са купили по шест терена, а това значи, че на шест места има газ, ток и така нататък ", изяснява Тончев.

Досега към 80% от парцелите в подзона А са продадени или в развой на привършване на продажбата и по тази причина към този момент се възнамерява построяването на последваща подзона. Инвеститори до момента са към 15 компании, две от които със документ клас А – турските Enpay, която към този момент създава съставни елементи за трансформатори, и Cambro, която сега построява завода си и работи в пространства чартърен, където прави кухненско и столово съоръжение.

Общо в парка сега работят към 1000 души. Недостигът на работна ръка обаче към този момент се усеща и в Шумен, където безработицата е под 3%. Компаниите извозват служащи от обитаемоте места в радиус от 40-50 км, само че по думите на Тончев даже и този запас към този момент е на привършване.

3. Учи се от грешките си. И отводнявай

Преди да стартира плана Тончев е разглеждал доста индустриални паркове в чужбина - Белгия, Италия, Германия, само че споделя, че най-вече е научил от Гърция. Опит на правилото проба и неточност е натрупал и от първата подзона в Шумен. " Всеки вложител в сходен план би трябвало да има поради, че не може да продава всеки квадратен сантиметър. Около 25% от територията на избрана зона се изразходва за инфраструктура, с цел да е комфортна тя за компаниите, които влизат ", споделя той. Освен това, въпреки че пътищата се построяват от притежателя на парка, те стават общинска благосъстоятелност, тъй като по настоящото законодателство няма частен път – той е или общински, или държавен. В момента " Индустриален парк Шумен " се явява концесионер на пътищата, които е построил.

Голям проблем при построяването на сходни зони са дъждовните води. Инвеститорите имат право да застроят до 75% от терените и когато те се покрият с покриви, се събират големи количества вода. Задача на притежателя на индустриалния парк е да реши къде ще ги води, а по думите на Тончев това е скъпа процедура – цената е съвсем колкото на пътищата, " Отначало този въпрос малко го бяхме подценили, не чакахме, че вложителите ще желаят да застроят толкоз доста ", споделя той. Затова след това се е наложило компанията да проектира и построява спомагателни системи за отводняване, което значи спомагателни вложения. С новата подзона този въпрос се взема решение на стадий планиране.

4. Зареди се с самообладание

За да стартира даден вложител произвеждане, е нужна към една година. Първо се подписва прелиминарен контракт за покупко-продажба на терена и тогава се задейства процедурата по промяна предназначението на земята от земеделска в промишлена. Това не се прави авансово, защото държавните такси са доста високи - земята в региона е висока категория и по думите на Тончев за промяната се заплаща над 5 лева./кв. м. До три месеца вложителят получава нотариален акт и с това договорката е финализирана.

Ангажиментът на " Индустриален парк Шумен " завършва с продажбата на земята, само че компанията продължава да оказва помощ на вложителя през целия развой - до момента в който прави плана и построява предприятието. Много потребна по думите на Тончев е и поддръжката на общинския съвет и кмета. Инвеститорите в парка получават преференциално обслужване със съкратени периоди, което е задължението на общинския сътрудник. Тримесечният интервал на изчакване обаче не е загубен за вложителя, защото през това време може да стартира създаването на плана.

" Ние ще ви окажем подпомагане, ще ви дадем геодезическа фотография на терена, ще го маркираме, ще проведем среща с вашите проектанти, с цел да им кажем какви са опциите на инфраструктурата, която предоставяме, ще ви дадем подземния кадастър, с цел да знаете къде какво има в терена ", изясни Тончев. Според него до месец след приемане на нотариалния акт вложителят може да стартира строителството и да го приключи за половин година. Целият развой до приемането на позволение за прилагане на обекта е към година, което Тончев назовава " много рационален интервал за българската система и процедура ".Нова подзона
През последните месеци продажбите на имоти се засилват и защото първата подзона е съвсем запълнена, " Индустриален парк Шумен " възнамерява да стартира построяването на идната. Освен това компанията е получила няколко запитвания за по-големи терени, каквито няма в готовата част на парка. В момента се вършат работните планове за подзона С и към средата на лятото би трябвало да стартира построяването й. Площта на целия терен е 680 дка, а инвестицията ще надмине 10 млн. лева Мнение
Без автомагистрала скоро районът ще последва ориста на Северозапада
Николай Тончев, изп. шеф на " Индустриален парк Шумен " и ръководител на Българска стопанска камара – Шумен

Има много неща, които пречат на положителния капиталов климат, и първото от тях е неналичието на автомагистрала. Не можем да приказваме за отмерено развиване на районите, когато в Южна България има построени 4 автомагистрали и скоростни жп линии, а в Северна България няма нито една автомагистрала и нито една рехабилитирана жп линия. Инфраструктурата са артериите на стопанската система, а тук оставаме без артерии. Допуснаха се неточности в северозападната част на страната и тя към този момент е достигнала точката, от която не би могла да се върне, по простата причина, че е обезлюдена. Същото ще стане и в Североизточна България, в случай че държавното управление не вземе бързи решения за скоростно създаване на автомагистрала " Хемус " – делене на доста лотове, безусловно в границите на 4-5 години. Такова решение ще накара вложителите да се ориентират към тази част на страната, да стартират да влагат с ясното чувство, че районът ще има поддръжка от страна на страната.

Чувам доста странни хрумвания напоследък - да вземем за пример скоростен път Мездра-Видин. Едно време страната изля големи средства в развиване на Странджа-Сакар. Да не би да е развита в този момент? Същото ще стане и със Северозапада – скоростни линии, автомагистрали, постройте всичко, няма кой да работи. Или бързането с автомагистрала " Черно море ". Необходимо ли е да се вложат такива големи средства, тъй като теренът там е доста комплициран, с цел да се возят туристите два месеца? Магистралите се вършат там, където има товаропотоци. Когато страната взема решение къде да влага, би следвало да го прави като една огромна корпорация - влага се там, където най-бързо ще се получат резултати, т.е. хората най-бързо ще заживеят по-добре, ще им се усилят приходите, цялата стопанска система ще се развие.
Източник: capital.bg

СПОДЕЛИ СТАТИЯТА



Промоции

КОМЕНТАРИ
НАПИШИ КОМЕНТАР