Най-важното число при инвестирането в имоти
В България всеки схваща от парцели, най-малкото тъй като над 80% от българите притежаваме лични жилища, а и най-малко един път в живота си сме купували апартамент или къща. Често влагаме много страсти в този развой и в случай че при избора на дом, това е изцяло обикновено, то при капиталовите парцели е добре да слушаме повече разсъдъка си и какво ни споделят числата. В тази публикация ще ви показва най-важното число, което би трябвало да знаем когато си купуваме неподвижен парцел, без значение дали е за лични потребности или желаеме да го отдаваме чартърен.
Доходи от наем и финансова облага
Все повече хора у нас имат опция да закупят жилищен парцел за инвестиция, а не е дребен и делът на тези, които са получили такива от своите родители, баби, дядовци или други родственици. Собствениците на недвижими парцели в регионалните центрове и по-големите градове в България имат опция да ги отдадат чартърен и да получават регулярни приходи всеки месец. Много постоянно те не помнят, че има още един метод, по който могат да завоюват от жилището си и това е така наречен „ финансова облага “. Тя идва от покачването на цената на парцела с времето. Дори да нямаме желание да продаваме, е добре да знаем каква е актуалната пазарна цена на парцела, който притежаваме и надлежно какъв брой е финансовата облага (или загуба) от него.
Какъв наем взимаш ?
Ако попитаме инцидентен хазяин „ Какъв наем взимаш от твоите наематели? “, най-вероятно ще получим отговор от вида „ 550 лв. на месец “, „ 300 евро “, „ Като на другари “ или различен сходен. Това доста мъчно може да ни ориентира дали той е висок, невисок или към пазарните равнища. Дори да съпоставим наема с този на прилежащ парцел, който има сходни характерности, отново няма да имаме цялата картинка.
Тук на помощ ни идва един коефициент, който се назовава коефициент на капитализация (Capitalization rate или единствено Cap rate). Той дефинира годишната рентабилност от парцели и има две разновидности:
Брутна рентабилност от наем = Месечен наем х 12 / Цена на парцела х 100 (за да го превърнем в % )
Например, при месечен наем от 250 евро и цена на парцела от 65,000 евро, брутната ни рентабилност от този парцел ще е към 4.6% (3,000 евро годишен наем / 65,000 евро цена на парцела х 100), което не е толкоз добре, тъй като този приход е брутен и от него би трябвало да извадим много разноски.
По тази причина е по-добре да изчислим чистата рентабилност от наем. Формулата е следната:
Нетна рентабилност от наем = Нетен действен доход / Цена на парцела х 100
Нетен действен доход (Net Operating Income или NOI)
Всеки бизнес (а рентиерството е тъкмо това), с изключение на доходи, си има и разноски. По тази причина е добре да изчислим действителния чист годишен доход от нашия парцел. От наема би трябвало да извадим следните разноски:
Празни месеци (или така наречен ютилизация на парцела ). Хубаво е нашият парцел да е непрестанно ангажиран с наематели, само че на процедура това е доста мъчно да се получи. За София би трябвало да си предвидим най-малко половин месец на година, в който апартаментът ни ще е празен и няма да получаваме приходи от него. В други градове този интервал е един месец на всеки 12. От нас зависи какъв брой бързо ще се организираме, с цел да намерим други наематели.
Данъци. На първо място, това са налозите върху недвижимите парцели, които се заплащат на съответната община. Те се дефинират на база на данъчната им оценка и са в цялостен размер, а когато е главно жилище, данъкът се понижава с 50%. Да не забравяме и такса „ битови боклуци “, която в някои общини въобще не е ниска.
Съгласно Закона за налозите върху приходите на физическите лица, полученият наем се полза с 10% на годишна база откакто се приспаднат 10% нормативно приети разноски. В горния образец, данъкът ни ще е върху 5,281 лв. (5,867 лв. годишен наем понижен с 587 лв. разноски без документ) и ще е в размер на 528 лв. на година.
Поправки и поправки. Това е разход, който множеството наемодатели не възнамеряват. Те не помнят, че колкото и добросъвестни да са наемателите на тяхното жилище, то се амортизира много по-бързо от това, което употребяват за лични потребности. Това постанова замяна на мебели и техника (ако се отдават чартърен с обзавеждане) най-малко един път на 7-8 години. Текущите ремонти също би трябвало да ги включим в сметката и не приказвам за изгоряла крушка, а за течове, запушени умивалници, влага, развалени уреди и доста други. Самото жилище също се нуждае от главен ремонт най-малко един път на 10 години. Аз бих заложил най-малко 0.5% на година от цената на парцела за този разход. При цена от 65,000 евро на жилището, това прави по 650 евро (около 1,270 лева) годишно.
Имуществена застраховка. Това е различен разход, който постоянно се подценява когато отдаваме парцел чартърен, а за мен той е наложителен. Застраховката на парцела ще покрие освен тотална вреда при положение на естествени бедствия или човешки действия, само че и частични повреди по жилището. Има компании, които оферират даже загуба на наем в резултат на някои от покритите опасности. Добре е в полицата да включим и риска „ Гражданска отговорност към трети лица “ при положение, че наемателите ни наводнят или повредят по различен метод непознато имущество.
Други разноски по поддръжката на парцела и отдаването му чартърен. Брокерски комисионни, такси за поддръжка, ремонт на покрива на постройката, нова входна врата на блока или други разноски също би трябвало да ги извадим от приходите ни от наем, в случай че не се заплащат от наемателите ни.
Разходи за лихви по ипотечен заем. В истинската формула за чистата рентабилност от наем на парцел не се включват лихвите, в случай че сме изтеглили ипотечен заем, с цел да го финансираме. Въпреки това, с цел да е оптимално реалистична изчислената рентабилност, бих извадил разноските за лихви и банковите такси (без да включвам в тези разноски заплащанията по главницата).
Пазарна цена на парцела. В знаменателя на посочената формула стои пазарната цена на парцела. Ако той е неотдавна добит, към нея би трябвало да включим всички първични разноски за нотариални такси, брокерски комисионни, ремонт и обзавеждане. Когато парцелът е наш от повече време, уеб страниците за разгласи ще ни ориентират каква е настоящата му пазарна цена. Много е значимо да вземем нея при изчисляването на доходността от наем, а не покупната цена.
В горния образец с брутна рентабилност от 4.6% на година, когато извадим всички разноски по поддръжка и притежаване на парцела, може да получим и чиста рентабилност под 3%. В подобен случай, тя ще е много по-ниска от други различни вложения и мъчно ще покрива даже инфлацията.
На настоящия пазар, би трябвало да се стремим най-малко към 6.5% - 7% брутна рентабилност и най-малко 4% - 5% чиста годишна рентабилност. Когато към нея прибавим финансовата облага от най-малко още толкоз, се получава нелоша годишна облага от 8% - 10%. Ако го реализираме, ще си върнем инвестицията сред 10 и 12.5 години (делим 100 на чистата годишна рентабилност и получаваме времето за връщане на първичната сума).
Коефициентът на капитализация на един неподвижен парцел е най-важното число, което би трябвало да знаем за него, без значение дали го купуваме за лични потребности, с цел да го отдаваме чартърен или желаеме да разберем каква рентабилност ще ни носи спрямо други вложения. Струва си да отделим 10-ина минути, с цел да го изчислим. Успех!
Доходи от наем и финансова облага
Все повече хора у нас имат опция да закупят жилищен парцел за инвестиция, а не е дребен и делът на тези, които са получили такива от своите родители, баби, дядовци или други родственици. Собствениците на недвижими парцели в регионалните центрове и по-големите градове в България имат опция да ги отдадат чартърен и да получават регулярни приходи всеки месец. Много постоянно те не помнят, че има още един метод, по който могат да завоюват от жилището си и това е така наречен „ финансова облага “. Тя идва от покачването на цената на парцела с времето. Дори да нямаме желание да продаваме, е добре да знаем каква е актуалната пазарна цена на парцела, който притежаваме и надлежно какъв брой е финансовата облага (или загуба) от него.
Какъв наем взимаш ?
Ако попитаме инцидентен хазяин „ Какъв наем взимаш от твоите наематели? “, най-вероятно ще получим отговор от вида „ 550 лв. на месец “, „ 300 евро “, „ Като на другари “ или различен сходен. Това доста мъчно може да ни ориентира дали той е висок, невисок или към пазарните равнища. Дори да съпоставим наема с този на прилежащ парцел, който има сходни характерности, отново няма да имаме цялата картинка.
Тук на помощ ни идва един коефициент, който се назовава коефициент на капитализация (Capitalization rate или единствено Cap rate). Той дефинира годишната рентабилност от парцели и има две разновидности:
Брутна рентабилност от наем = Месечен наем х 12 / Цена на парцела х 100 (за да го превърнем в % )
Например, при месечен наем от 250 евро и цена на парцела от 65,000 евро, брутната ни рентабилност от този парцел ще е към 4.6% (3,000 евро годишен наем / 65,000 евро цена на парцела х 100), което не е толкоз добре, тъй като този приход е брутен и от него би трябвало да извадим много разноски.
По тази причина е по-добре да изчислим чистата рентабилност от наем. Формулата е следната:
Нетна рентабилност от наем = Нетен действен доход / Цена на парцела х 100
Нетен действен доход (Net Operating Income или NOI)
Всеки бизнес (а рентиерството е тъкмо това), с изключение на доходи, си има и разноски. По тази причина е добре да изчислим действителния чист годишен доход от нашия парцел. От наема би трябвало да извадим следните разноски:
Празни месеци (или така наречен ютилизация на парцела ). Хубаво е нашият парцел да е непрестанно ангажиран с наематели, само че на процедура това е доста мъчно да се получи. За София би трябвало да си предвидим най-малко половин месец на година, в който апартаментът ни ще е празен и няма да получаваме приходи от него. В други градове този интервал е един месец на всеки 12. От нас зависи какъв брой бързо ще се организираме, с цел да намерим други наематели.
Данъци. На първо място, това са налозите върху недвижимите парцели, които се заплащат на съответната община. Те се дефинират на база на данъчната им оценка и са в цялостен размер, а когато е главно жилище, данъкът се понижава с 50%. Да не забравяме и такса „ битови боклуци “, която в някои общини въобще не е ниска.
Съгласно Закона за налозите върху приходите на физическите лица, полученият наем се полза с 10% на годишна база откакто се приспаднат 10% нормативно приети разноски. В горния образец, данъкът ни ще е върху 5,281 лв. (5,867 лв. годишен наем понижен с 587 лв. разноски без документ) и ще е в размер на 528 лв. на година.
Поправки и поправки. Това е разход, който множеството наемодатели не възнамеряват. Те не помнят, че колкото и добросъвестни да са наемателите на тяхното жилище, то се амортизира много по-бързо от това, което употребяват за лични потребности. Това постанова замяна на мебели и техника (ако се отдават чартърен с обзавеждане) най-малко един път на 7-8 години. Текущите ремонти също би трябвало да ги включим в сметката и не приказвам за изгоряла крушка, а за течове, запушени умивалници, влага, развалени уреди и доста други. Самото жилище също се нуждае от главен ремонт най-малко един път на 10 години. Аз бих заложил най-малко 0.5% на година от цената на парцела за този разход. При цена от 65,000 евро на жилището, това прави по 650 евро (около 1,270 лева) годишно.
Имуществена застраховка. Това е различен разход, който постоянно се подценява когато отдаваме парцел чартърен, а за мен той е наложителен. Застраховката на парцела ще покрие освен тотална вреда при положение на естествени бедствия или човешки действия, само че и частични повреди по жилището. Има компании, които оферират даже загуба на наем в резултат на някои от покритите опасности. Добре е в полицата да включим и риска „ Гражданска отговорност към трети лица “ при положение, че наемателите ни наводнят или повредят по различен метод непознато имущество.
Други разноски по поддръжката на парцела и отдаването му чартърен. Брокерски комисионни, такси за поддръжка, ремонт на покрива на постройката, нова входна врата на блока или други разноски също би трябвало да ги извадим от приходите ни от наем, в случай че не се заплащат от наемателите ни.
Разходи за лихви по ипотечен заем. В истинската формула за чистата рентабилност от наем на парцел не се включват лихвите, в случай че сме изтеглили ипотечен заем, с цел да го финансираме. Въпреки това, с цел да е оптимално реалистична изчислената рентабилност, бих извадил разноските за лихви и банковите такси (без да включвам в тези разноски заплащанията по главницата).
Пазарна цена на парцела. В знаменателя на посочената формула стои пазарната цена на парцела. Ако той е неотдавна добит, към нея би трябвало да включим всички първични разноски за нотариални такси, брокерски комисионни, ремонт и обзавеждане. Когато парцелът е наш от повече време, уеб страниците за разгласи ще ни ориентират каква е настоящата му пазарна цена. Много е значимо да вземем нея при изчисляването на доходността от наем, а не покупната цена.
В горния образец с брутна рентабилност от 4.6% на година, когато извадим всички разноски по поддръжка и притежаване на парцела, може да получим и чиста рентабилност под 3%. В подобен случай, тя ще е много по-ниска от други различни вложения и мъчно ще покрива даже инфлацията.
На настоящия пазар, би трябвало да се стремим най-малко към 6.5% - 7% брутна рентабилност и най-малко 4% - 5% чиста годишна рентабилност. Когато към нея прибавим финансовата облага от най-малко още толкоз, се получава нелоша годишна облага от 8% - 10%. Ако го реализираме, ще си върнем инвестицията сред 10 и 12.5 години (делим 100 на чистата годишна рентабилност и получаваме времето за връщане на първичната сума).
Коефициентът на капитализация на един неподвижен парцел е най-важното число, което би трябвало да знаем за него, без значение дали го купуваме за лични потребности, с цел да го отдаваме чартърен или желаеме да разберем каква рентабилност ще ни носи спрямо други вложения. Струва си да отделим 10-ина минути, с цел да го изчислим. Успех!
Източник: manager.bg
КОМЕНТАРИ