Финансист: Това е реален проблем, който силно се подценява
През последните седмици икономистите не престават да разясняват интензивно обстановката в България с пазара на недвижими парцели. Трябва да уточним без, безусловно никакво подозрение, че в основата на придвижването в този бранш на стопанската система е банковото кредитиране – както за строителните бизнесмените, по този начин и за крайните купувачи. През тези седмици обаче видяхме и нетипична интензивност от страна на Българска народна банка. Оттам обявиха, че е допустимо да прибегнат до надзорни ограничения, с цел да охладят взрива в жилищното кредитиране (разбирайте и строителство). Това разяснява в собствен разбор финансистът Бисер Манолов, предава " Телеграф ".
Защо има терзание при централните банкери?
Първо, единствено за 2023 година комерсиалните банки са раздали ипотечни заеми в размер на 3,39 милиарда лв., което е безспорен връх и второ – комерсиалните банки нямат безусловно никакво желание да понижат темпа на ипотечно кредитиране, което казано малко по-грубо е непосредствено отсвирване на позицията на централната ни банка.
Логичен е въпросът за какво комерсиалните банки го вършат?
Според всеобщата процедура кредитните институции третират ипотечните заеми като най-възможно безрисковите активи. Това, несъмнено, е безусловно неправилна процедура, която може да докара до възникването на спешна обстановка при внезапно утежняване на икономическите условия в сраната. Само си представете, че заради една или друга причина станем очевидци на внезапно увеличение на безработицата? Какво ще стане тогава с “безрисковите " ипотечни заеми? Или пък, в случай че внезапно се утежни ликвидността в системата и лихвите отскочат нагоре? Знаете, че над 90% от всички ипотечни заеми имат плаваща базова съставния елемент, което банките смятат, че ги застрахова против повишаване на лихвените проценти, т.е. такова повишаване напълно се трансферира към кредитополучателите. Това още веднъж е несъмнено неверна позиция, тъй като при внезапно повишаване на лихвения % просто кредитополучателят може и да спре да обслужва заема.
Като предписание комерсиалните банки в България оферират безусловно еднотипни артикули с минимални нюанси. В момента всички търговски банки оферират най-вече ипотечно и потребителско кредитиране. Едва под 10% са корпоративните заеми, а тъкмо там се основава добавена стойност в стопанската система, което основава сериозен дисбаланс във финансовата система.
Друг действителен проблем, който мощно се подценява е неналичието на какъвто и да е пазар на секюритизирани ипотеки. Спокойно, ще поясня защо става въпрос.
Ще дам за образец Америка и Япония (умишлено ще пропусна Европа).
На върха на пирамидата на ипотечния пазар в Съединени американски щати стоят две държавни организации – Фреди Мак и Фани Мей. Когато комерсиалните банки раздават ипотечни заеми от време на време те " пакетират “ тези заеми в самобитни пулове, които имат статута на скъпи бумаги. Примерно – 100 000 ипотечни заема се продават към горепосочените организации под формата на пул. Този развой се назовава секюритизация. За комерсиалната банка това значи и трансфер на риска, който е произходящ на качеството на ипотеките в пула. Много постоянно в подобен тип пулове се " пакетират “ и ипотечни заеми с несъмнено влошено качество. С получения запас от договорката комерсиалните банки са отново играта на ипотечно кредитиране. Казано на малко по-професионален език – на ипотечния пазар в Съединени американски щати има заемодател от последна инстанция. Когато бяха основани двете организации главните причини бяха поддържането на ипотечен пазар с висока степен на ликвидност, непоклатимост и ценова досегаемост за хората. Ще го кажа още по-точно – при ипотечния пазар в Съединени американски щати има директна държавна интервенция.
В Япония нещата наподобяват по подобен метод. Японската централна банка е може би единствената в света, която има право да влага средствата си на фондовия пазар в капиталови и взаимни фондове. Има доста взаимни фондове, които влага само в компании за недвижими парцели (така наречените REIT). Чрез тези индиректната покупката на акции на компании от разнообразни стопански браншове, Японската централна банка де факто организира квази парична политика (инжектира ликвидност). За да съм още по-ясен ще го кажа по този метод – има непосредствено вмешателство на страната в пазара на недвижими парцели.
Какво ще кажете?
При две от най-развитите буржоазен страни имаме директна интервенция в пазара на недвижими парцели от тяхна страна. Да се върнем у нас.
Практически при пазарът на недвижими парцели в България няма безусловно никаква допустимо за ценово обезпечаване при положение на рецесия, заради неналичието на заемодател от последна инстанция. Нещо повече – съвсем липсват и техники за обезпечаване против повишаване на лихвените проценти при ипотечните заеми. Това автоматизирано отстранява третирането на недвижимите парцели като " безрискови активи “. Знам за разбиранията на 90% от българите - " купи си неподвижен парцел, с цел да си купиш успокоение “, само че това напълно не е толкоз безрисково. Покупката на неподвижен парцел за персонални потребности е много по-различно, само че и не напълно.
Нещата, за които пиша очевидно са попаднали в радара на Българска народна банка при оценка на рисковете в банковата система и те са длъжни да реагират. Повярвайте ми, Българска народна банка съвсем в никакъв случай не си разрешават да разясняват, който и да е било бранш на стопанската система отвън обичайните си доклади. Явно нещо в действителност ги е обезпокоило. Аз бих го взел под внимание, направете го и вие.
Защо има терзание при централните банкери?
Първо, единствено за 2023 година комерсиалните банки са раздали ипотечни заеми в размер на 3,39 милиарда лв., което е безспорен връх и второ – комерсиалните банки нямат безусловно никакво желание да понижат темпа на ипотечно кредитиране, което казано малко по-грубо е непосредствено отсвирване на позицията на централната ни банка.
Логичен е въпросът за какво комерсиалните банки го вършат?
Според всеобщата процедура кредитните институции третират ипотечните заеми като най-възможно безрисковите активи. Това, несъмнено, е безусловно неправилна процедура, която може да докара до възникването на спешна обстановка при внезапно утежняване на икономическите условия в сраната. Само си представете, че заради една или друга причина станем очевидци на внезапно увеличение на безработицата? Какво ще стане тогава с “безрисковите " ипотечни заеми? Или пък, в случай че внезапно се утежни ликвидността в системата и лихвите отскочат нагоре? Знаете, че над 90% от всички ипотечни заеми имат плаваща базова съставния елемент, което банките смятат, че ги застрахова против повишаване на лихвените проценти, т.е. такова повишаване напълно се трансферира към кредитополучателите. Това още веднъж е несъмнено неверна позиция, тъй като при внезапно повишаване на лихвения % просто кредитополучателят може и да спре да обслужва заема.
Като предписание комерсиалните банки в България оферират безусловно еднотипни артикули с минимални нюанси. В момента всички търговски банки оферират най-вече ипотечно и потребителско кредитиране. Едва под 10% са корпоративните заеми, а тъкмо там се основава добавена стойност в стопанската система, което основава сериозен дисбаланс във финансовата система.
Друг действителен проблем, който мощно се подценява е неналичието на какъвто и да е пазар на секюритизирани ипотеки. Спокойно, ще поясня защо става въпрос.
Ще дам за образец Америка и Япония (умишлено ще пропусна Европа).
На върха на пирамидата на ипотечния пазар в Съединени американски щати стоят две държавни организации – Фреди Мак и Фани Мей. Когато комерсиалните банки раздават ипотечни заеми от време на време те " пакетират “ тези заеми в самобитни пулове, които имат статута на скъпи бумаги. Примерно – 100 000 ипотечни заема се продават към горепосочените организации под формата на пул. Този развой се назовава секюритизация. За комерсиалната банка това значи и трансфер на риска, който е произходящ на качеството на ипотеките в пула. Много постоянно в подобен тип пулове се " пакетират “ и ипотечни заеми с несъмнено влошено качество. С получения запас от договорката комерсиалните банки са отново играта на ипотечно кредитиране. Казано на малко по-професионален език – на ипотечния пазар в Съединени американски щати има заемодател от последна инстанция. Когато бяха основани двете организации главните причини бяха поддържането на ипотечен пазар с висока степен на ликвидност, непоклатимост и ценова досегаемост за хората. Ще го кажа още по-точно – при ипотечния пазар в Съединени американски щати има директна държавна интервенция.
В Япония нещата наподобяват по подобен метод. Японската централна банка е може би единствената в света, която има право да влага средствата си на фондовия пазар в капиталови и взаимни фондове. Има доста взаимни фондове, които влага само в компании за недвижими парцели (така наречените REIT). Чрез тези индиректната покупката на акции на компании от разнообразни стопански браншове, Японската централна банка де факто организира квази парична политика (инжектира ликвидност). За да съм още по-ясен ще го кажа по този метод – има непосредствено вмешателство на страната в пазара на недвижими парцели.
Какво ще кажете?
При две от най-развитите буржоазен страни имаме директна интервенция в пазара на недвижими парцели от тяхна страна. Да се върнем у нас.
Практически при пазарът на недвижими парцели в България няма безусловно никаква допустимо за ценово обезпечаване при положение на рецесия, заради неналичието на заемодател от последна инстанция. Нещо повече – съвсем липсват и техники за обезпечаване против повишаване на лихвените проценти при ипотечните заеми. Това автоматизирано отстранява третирането на недвижимите парцели като " безрискови активи “. Знам за разбиранията на 90% от българите - " купи си неподвижен парцел, с цел да си купиш успокоение “, само че това напълно не е толкоз безрисково. Покупката на неподвижен парцел за персонални потребности е много по-различно, само че и не напълно.
Нещата, за които пиша очевидно са попаднали в радара на Българска народна банка при оценка на рисковете в банковата система и те са длъжни да реагират. Повярвайте ми, Българска народна банка съвсем в никакъв случай не си разрешават да разясняват, който и да е било бранш на стопанската система отвън обичайните си доклади. Явно нещо в действителност ги е обезпокоило. Аз бих го взел под внимание, направете го и вие.
Източник: varna24.bg
КОМЕНТАРИ