Зеленият проект за Централна гара обрасна с мащабно строителство
От положителните планове за устройството на региона пред Централна гара в София като пространство за хората, а не за колите, не е останало доста. Проектът на " АиА Архитекти " (чийто създател и шеф е Ангел Захариев, брачен партньор на външния министър) бе награден в архитектурния конкурс за второстепенен градски център на ВИЗАР 2018 и вече порасна до обемно-устройствено изследване и идея за изменение на подробния организационен проект. Уви, от тази еволюция жителите губят. Големите зелени площи, залегнали в наградения план, са подядени или напълно изчезнали. Добрите транспортни решения и въвеждането на удобни пешеходни зони остават в бъдеще време, а размерът на плануваното застрояване е бухнал фрапантно. Какво предвиждаше награденият план и какви отстъпления е направил екипът архитекти?
----
Районът на Централна гара от дълго време е градска язва, най-вече поради неприятния си имидж и проблемите с поддържането на това градско пространство. За експертите в региона на устройственото обмисляне обаче казусът е по-голям - гарата и жп линиите безусловно са граница, която къса северните територии на града от връзка с центъра. Това лимитира развиването на града в тази посока макар положителните благоприятни условия - непосредственост до центъра и изградена техническа инфраструктура. Проблемът се разисква от години, само че предстоящите вложения, които да задвижат развиването на тези територии, по този начин и не пристигнаха поради финансовата рецесия. За региона зад гарата бяха планувани многомилионни планове като Five Towers of Sofia на испанската " Урбис " и " Техно резиденшъл парк ", планът " Сивис " на " Риофиса ", план на " Си Eс Ай Еф " за търговски парк и др.
Територията на север от гарата ще би трябвало да изчака още - като първа стъпка в тази посока се показва реконструкцията на предгаровото пространство и карето на юг от Централна гара (ограничено от бул. " Христо Ботев ", " Мария Луиза ", ул. " Клокотница ", " Братя Миладинови " и ул. " Струга " ). Тук по първична концепция трябваше да се оформи голямо площадно пространство, с доста озеленяване и вкарване на придвижването по " Мария Луиза " в сектора пред гарата в подземни тунели. Тази концепция се отсрочва за светлото бъдеще - запратена е за след 2025 година Дотогава удобно площадно пространство няма да има. Няма да остане и място за озеленяване.
Максимално уплътняване със строителство
Първата фрапираща разлика при сравнението на спечелилия план и новата идея е изгубването на огромна паркова повърхност пред Централна гара, на мястото на в този момент съществуващата автогара " Сердика ". Тук не просто няма да има озеленяване, а е планувано на мястото да пораснат две големи мултифункционални здания. Силуетите им запречват част от гарата, като от чертежите не стават ясни повече детайлности, тъй като този тъкмо квартал е отвън обсега на изследването и очевидно е включен единствено образно за повече цялост. Мултифункционалните здания в региона на автогарата са планувани да се построяват след 2025 година, като ще се употребява публично-частно партньорство сред общината и притежателя на терена. Проверка в кадастъра демонстрира, че притежател на част от земята е " Ауто Мобайл АД " с главен акционер " Кладана Лимитид " на Красимир Каменов.
Две високи здания са планувани да се повдигнат и на терени на отсрещната страна на гарата пред бул. " Мария Луиза ". Тук преди години също имаше автогара. По настоящия организационен проект двата парцела са планувани за публично обслужване, с доста по-скромни параметри и ограничаване на кота корниз до 20 м. В новия организационен проект обаче парцелите попадат в зона на остарелия градски център Ц2, която разрешава по-голяма активност и компактност на застрояването и доказване на кота корниз с работен организационен план. Така двата парцела против гарата по новите предвиждания са за създаване на многофункционални здания с оптималната височина 85 метра. Единият от парцелите е частен и ъглов, като в него ще бъде построена мултифункционална постройка с офиси, хотелска част и жилищна част. Справка в кадастъра демонстрира, че парцелът е благосъстоятелност на " Прайм пропърти БГ " АДСИЦ.
Вторият парцел е общинска благосъстоятелност, като тук е планувано да се построи мултифункционален комплекс с нова концертна зала. Проектът в действителност планува три концертни зали - огромна амфитеатрална за 1600 фенове, камерна амфитеатрална с 300 места и мултифункционална зала с еднакъв под за 500 фенове. Ще има и зали за музикални школи, магазини за музикални принадлежности и др. Предвидено е в същия комплекс да бъдат изградени и хотелска част и офиси. За построяването на всичко това ще се прави публично-частно партньорство, като против инвестиция в залата частният сътрудник ще получи право на градеж за хотелската и жилищната част.
Предвидените публично-частни партньорства изясняват уплътняването на най-много на застрояването, разясняват архитекти. Видно е, че проектантското решение от 2018 година в границите на състезанието е за доста по-скромни размери. За сформирането на парцелите в границите, в които се оферират, е препоръчан специфичен член от Закон за устройство на територията, който разрешава подмяна на части от общински, държавни и частни парцели за да се обезпечат терени за обществени потребности. Разместването е засегнало три от новосформираните квартали. То е довело до отделяне и на втори огромен общински терен със смесено предопределение - за жилищни потребности, офиси и публично обслужване, към които ще има построена и детска градина. От текстовете излиза, че построяването и на тази постройка ще е включено в публично-частното партньорство за концертната зала. Към мултифункционалните здания ще има и общи подземни паркинги.
Площадът изчезва, компромис с транспортните решения
Ако има нещо в действителност скандално в новата идея по отношение на концепциите от наградения план, това е цялостното изгубване на площада пред гарата и позволените взаимни отстъпки с достъпността, разясняват експерти. Награденият план изпъква с огромно и мощно озеленено пешеходно пространство и сваляне на придвижването по бул. " Мария Луиза " в тунели подземен. Място измежду пешеходците в наградения план е оставено единствено за трамваите. Нищо от това не участва във визуализацията към новата идея за устройствен проект. За придвижването първоначално са препоръчани два разновидността - пешеходците да продължат да минават през подлеза, като от горната страна се запазят две автомобилни платна плюс линиите на трамвая или да се обезпечи и пешеходно прекосяване от горната страна посредством мощно закъснение на придвижването в този сектор. И при двата разновидността за площадно пространство пред гарата по-скоро не може да се приказва, такова има пред концертната зала.
От обяснителните мемоари към концепцията за транспортно обслужване излиза наяве, че вкарването на придвижването в тунели пред гарата ще може да стане вероятно след 2025 година Дори и с тази далечна вероятност това се дава обещание условно - в случай че построяването на тунели не е допустимо, екипът предлага минаването на коли в тази част на " Мария Луиза " да бъде неразрешено. Не е ясно по какъв начин ще се провежда придвижването при такава възбрана.
В най-близко време особени промени в достъпността не се дават обещание. Предвижда се единствено смяна на организацията на придвижването в новите квартали с мултифункционалните здания и нов мост над р. Владайска при Сточна гара. За следващ път се дава обещание създаване на северното платно на " Данаил Николаев ". Повече промени в транспортното обслужване са планувани след 2022 година, когато ще се построява тунел от ул. " Опълченска " под жп линиите в посока към ул. " История славянобългарская ", заложени са нови улици на север от Централна гара, както и нови пешеходни тунели и надлези в тази посока. Тук въпреки всичко има добра вест за пешеходците - централното платно на бул. " Мария Луиза " в сектора от гарата до " Лъвов мост " ще бъде затворено и ще бъде построен линеен парк с място за прекосяване на рейсове и трамваи. Според напречния прорез на тази част от булеварда в центъра ще има споделено трамвайно и автобусно трасе, отделено с паркови линии от автомобилното придвижване, което ще мине в сегашните местни платна с по две ленти във всяка посока. Заложени са велоалеи и в двете направления на придвижване. Според проектантите концепцията е линейният парк по бул. " Мария Луиза " първо да стигне до " Лъвов мост ", а в по-късен стадий - и до площад " Св. Неделя ". Очаква се този зелен бул. да се насити с магазини и заведения. Чак на този стадий - след 2022-ра, се планува основаване на опция за удобно пешеходно прекосяване на бул. " Мария Луиза " в региона на спирките на градския превоз пред гарата.
Обсъждане и корекции
След всичките тези отстъпления проектантският екип на практика е минимизирал в пъти разноските на общината за вложения в положителни транспортни решения и е максимализирал интереса, който частните притежатели и бъдещи вложители могат да имат към региона посредством допускане на оптимално застрояване, разясняват архитекти. Дали този двоен напън ще отслабне зависи от бъдещите корекции и публично разискване на концепцията. Разработката занапред би трябвало да минава през инспекцията на публичното мнение, следва да бъде утвърдена от СОС и едвам тогава ще се изготви задание за разработване на действителния обстоен организационен проект. Едва след приемането на подробния организационен проект ще може да се изработят и съответните капиталови планове. Проектантите са безапелационни, че за случването на публично-частните вложения в общината следва да се сътвори особено координационно звено. Като следващи разработки екипът предлага да се мисли за идея за развиване на частните автогари и парцелите на НКЖИ в региона, както и върху развиване на кварталите на север от гарата.
----
Районът на Централна гара от дълго време е градска язва, най-вече поради неприятния си имидж и проблемите с поддържането на това градско пространство. За експертите в региона на устройственото обмисляне обаче казусът е по-голям - гарата и жп линиите безусловно са граница, която къса северните територии на града от връзка с центъра. Това лимитира развиването на града в тази посока макар положителните благоприятни условия - непосредственост до центъра и изградена техническа инфраструктура. Проблемът се разисква от години, само че предстоящите вложения, които да задвижат развиването на тези територии, по този начин и не пристигнаха поради финансовата рецесия. За региона зад гарата бяха планувани многомилионни планове като Five Towers of Sofia на испанската " Урбис " и " Техно резиденшъл парк ", планът " Сивис " на " Риофиса ", план на " Си Eс Ай Еф " за търговски парк и др.
Територията на север от гарата ще би трябвало да изчака още - като първа стъпка в тази посока се показва реконструкцията на предгаровото пространство и карето на юг от Централна гара (ограничено от бул. " Христо Ботев ", " Мария Луиза ", ул. " Клокотница ", " Братя Миладинови " и ул. " Струга " ). Тук по първична концепция трябваше да се оформи голямо площадно пространство, с доста озеленяване и вкарване на придвижването по " Мария Луиза " в сектора пред гарата в подземни тунели. Тази концепция се отсрочва за светлото бъдеще - запратена е за след 2025 година Дотогава удобно площадно пространство няма да има. Няма да остане и място за озеленяване.
Максимално уплътняване със строителство
Първата фрапираща разлика при сравнението на спечелилия план и новата идея е изгубването на огромна паркова повърхност пред Централна гара, на мястото на в този момент съществуващата автогара " Сердика ". Тук не просто няма да има озеленяване, а е планувано на мястото да пораснат две големи мултифункционални здания. Силуетите им запречват част от гарата, като от чертежите не стават ясни повече детайлности, тъй като този тъкмо квартал е отвън обсега на изследването и очевидно е включен единствено образно за повече цялост. Мултифункционалните здания в региона на автогарата са планувани да се построяват след 2025 година, като ще се употребява публично-частно партньорство сред общината и притежателя на терена. Проверка в кадастъра демонстрира, че притежател на част от земята е " Ауто Мобайл АД " с главен акционер " Кладана Лимитид " на Красимир Каменов.
Две високи здания са планувани да се повдигнат и на терени на отсрещната страна на гарата пред бул. " Мария Луиза ". Тук преди години също имаше автогара. По настоящия организационен проект двата парцела са планувани за публично обслужване, с доста по-скромни параметри и ограничаване на кота корниз до 20 м. В новия организационен проект обаче парцелите попадат в зона на остарелия градски център Ц2, която разрешава по-голяма активност и компактност на застрояването и доказване на кота корниз с работен организационен план. Така двата парцела против гарата по новите предвиждания са за създаване на многофункционални здания с оптималната височина 85 метра. Единият от парцелите е частен и ъглов, като в него ще бъде построена мултифункционална постройка с офиси, хотелска част и жилищна част. Справка в кадастъра демонстрира, че парцелът е благосъстоятелност на " Прайм пропърти БГ " АДСИЦ.
Вторият парцел е общинска благосъстоятелност, като тук е планувано да се построи мултифункционален комплекс с нова концертна зала. Проектът в действителност планува три концертни зали - огромна амфитеатрална за 1600 фенове, камерна амфитеатрална с 300 места и мултифункционална зала с еднакъв под за 500 фенове. Ще има и зали за музикални школи, магазини за музикални принадлежности и др. Предвидено е в същия комплекс да бъдат изградени и хотелска част и офиси. За построяването на всичко това ще се прави публично-частно партньорство, като против инвестиция в залата частният сътрудник ще получи право на градеж за хотелската и жилищната част.
Предвидените публично-частни партньорства изясняват уплътняването на най-много на застрояването, разясняват архитекти. Видно е, че проектантското решение от 2018 година в границите на състезанието е за доста по-скромни размери. За сформирането на парцелите в границите, в които се оферират, е препоръчан специфичен член от Закон за устройство на територията, който разрешава подмяна на части от общински, държавни и частни парцели за да се обезпечат терени за обществени потребности. Разместването е засегнало три от новосформираните квартали. То е довело до отделяне и на втори огромен общински терен със смесено предопределение - за жилищни потребности, офиси и публично обслужване, към които ще има построена и детска градина. От текстовете излиза, че построяването и на тази постройка ще е включено в публично-частното партньорство за концертната зала. Към мултифункционалните здания ще има и общи подземни паркинги.
Площадът изчезва, компромис с транспортните решения
Ако има нещо в действителност скандално в новата идея по отношение на концепциите от наградения план, това е цялостното изгубване на площада пред гарата и позволените взаимни отстъпки с достъпността, разясняват експерти. Награденият план изпъква с огромно и мощно озеленено пешеходно пространство и сваляне на придвижването по бул. " Мария Луиза " в тунели подземен. Място измежду пешеходците в наградения план е оставено единствено за трамваите. Нищо от това не участва във визуализацията към новата идея за устройствен проект. За придвижването първоначално са препоръчани два разновидността - пешеходците да продължат да минават през подлеза, като от горната страна се запазят две автомобилни платна плюс линиите на трамвая или да се обезпечи и пешеходно прекосяване от горната страна посредством мощно закъснение на придвижването в този сектор. И при двата разновидността за площадно пространство пред гарата по-скоро не може да се приказва, такова има пред концертната зала.
От обяснителните мемоари към концепцията за транспортно обслужване излиза наяве, че вкарването на придвижването в тунели пред гарата ще може да стане вероятно след 2025 година Дори и с тази далечна вероятност това се дава обещание условно - в случай че построяването на тунели не е допустимо, екипът предлага минаването на коли в тази част на " Мария Луиза " да бъде неразрешено. Не е ясно по какъв начин ще се провежда придвижването при такава възбрана.
В най-близко време особени промени в достъпността не се дават обещание. Предвижда се единствено смяна на организацията на придвижването в новите квартали с мултифункционалните здания и нов мост над р. Владайска при Сточна гара. За следващ път се дава обещание създаване на северното платно на " Данаил Николаев ". Повече промени в транспортното обслужване са планувани след 2022 година, когато ще се построява тунел от ул. " Опълченска " под жп линиите в посока към ул. " История славянобългарская ", заложени са нови улици на север от Централна гара, както и нови пешеходни тунели и надлези в тази посока. Тук въпреки всичко има добра вест за пешеходците - централното платно на бул. " Мария Луиза " в сектора от гарата до " Лъвов мост " ще бъде затворено и ще бъде построен линеен парк с място за прекосяване на рейсове и трамваи. Според напречния прорез на тази част от булеварда в центъра ще има споделено трамвайно и автобусно трасе, отделено с паркови линии от автомобилното придвижване, което ще мине в сегашните местни платна с по две ленти във всяка посока. Заложени са велоалеи и в двете направления на придвижване. Според проектантите концепцията е линейният парк по бул. " Мария Луиза " първо да стигне до " Лъвов мост ", а в по-късен стадий - и до площад " Св. Неделя ". Очаква се този зелен бул. да се насити с магазини и заведения. Чак на този стадий - след 2022-ра, се планува основаване на опция за удобно пешеходно прекосяване на бул. " Мария Луиза " в региона на спирките на градския превоз пред гарата.
Обсъждане и корекции
След всичките тези отстъпления проектантският екип на практика е минимизирал в пъти разноските на общината за вложения в положителни транспортни решения и е максимализирал интереса, който частните притежатели и бъдещи вложители могат да имат към региона посредством допускане на оптимално застрояване, разясняват архитекти. Дали този двоен напън ще отслабне зависи от бъдещите корекции и публично разискване на концепцията. Разработката занапред би трябвало да минава през инспекцията на публичното мнение, следва да бъде утвърдена от СОС и едвам тогава ще се изготви задание за разработване на действителния обстоен организационен проект. Едва след приемането на подробния организационен проект ще може да се изработят и съответните капиталови планове. Проектантите са безапелационни, че за случването на публично-частните вложения в общината следва да се сътвори особено координационно звено. Като следващи разработки екипът предлага да се мисли за идея за развиване на частните автогари и парцелите на НКЖИ в региона, както и върху развиване на кварталите на север от гарата.
Източник: segabg.com
КОМЕНТАРИ