Новите мерки на Българската народна банка (БНБ) за ипотечното кредитиране

Новите ограничения на Българската национална банка (БНБ) за ипотечното кредитиране ще отдалечат във времето фантазиите за личен дом главно на хората с ниски приходи, само че като цяло не се чака да имат значително отражение върху интензивността на пазара на недвижими парцели и на кредитирането в България. Това сподели в изявление за Българска телеграфна агенция Александър Бочев, ръководител на Управителния съвет на Националното съдружие " Недвижими парцели " (НСНИ).

Миналата седмица Управителният съвет на Българска народна банка одобри новите ограничения, които влизат в действие от 1 октомври, като те плануват съотношението сред размера на заема и цената на обезпечението при разпределяне да е в размер не по-висок от 85 на сто; съотношението сред размера на настоящите заплащания по отношение на обслужването на дълга и месечния приход на кредитополучателя при разпределяне да е в размер не по-висок от 50 на сто; оптималният период по контракта за заем да не е по-дълъг от 30 години.

Българска народна банка приема тези нови правила за изстудяване на пазара на недвижими парцели, притеснявайки се от позиция на задлъжнялостта на семействата, само че сега сме много надалеч от тази обстановка, разяснява ръководителят на НСНИ. По думите му към 7-8 % от семействата в България употребяват ипотечни заеми, а множеството от тях избират потребителски заеми с доста по-малки размери.

Ограничаването на периода за погасяване на ипотечните заеми до 30 години съгласно специалиста няма кой знае какъв брой да повлияе на пазара на недвижими парцели, тъй като през 2023 година със период от над 30 години са едвам към 6-7 % от ипотечните заемите. Такива заеми най-често са теглени от младежи, които по-скоро желаят първоначално да заплащат по-малка вноска, само че в множеството случаи погасяват предварително отговорностите си към банката, тъй като огромна част от тях са добре платени в Ай Ти бранша, фармацията, превоза и заплатите им разрешават предварително погашение на дълга към банката, уточни Александър Бочев. Той подсети, че след първата година ипотечният заем може да се погасява предварително против дребна такса.

По отношение на ограничението на финансирането до 85 % ръководителят на НСНИ счита, че тази мярка, сходно на другата - за периода на заема, също няма да има значително отражение на пазара, тъй като също към 6 или 7 % са били ипотечните заеми, които са над 90 % за 2023 година. Така или другояче сега има банки, които дават заемите за 90 и даже 95 % от цената на парцела, което обаче доста зависи от профила на кредитополучателя и от обезпечението. Освен това значително приходите, които банките одобряват за публични, не са изцяло формалните приходи на фамилиите, като не става дума за " черни " пари или сив бранш, а за избрани ограничавания в приходите на избрани фамилии - да вземем за пример приходът от наем не се приема на 100 %, а се дисконтира, също не се одобряват напълно и приходите от личен бизнес, изясни специалистът. В този смисъл Бочев разяснява, че и тази мярка няма да докара до съществени промени в пазара на кредитирането и на недвижимите парцели.

За мярката, която планува съотношението сред дълга и прихода да не е повече от 50 %, Александър Бочев уточни, че сега, според от настройката на банките за вдишване на риск, това съответствие е 40 - 45 - 50 %, само че в някои банки доближава и до 60 на 100. По думите му последното не е до такава степен здравословно и в този смисъл тази мярка по-скоро ще се отрази на кредитирането.

Експертът означи, че за 2023 година към 23-24 % от ипотечните заеми са със съответствие над 50 %. Той обаче подсети, че има редица странични фактори, които банките регистрират при определянето на вноската по ипотечния заем, като от огромно значение са профилът на клиента и неговата кредитоспособност. Например при претендент за ипотечен заем с 4-членно семейство с общ приход към 3500 лв. няма по какъв начин банката да допусне 50 % от прихода им да отива за покриване на заема, тъй като множеството банки постановат най-малко, който би трябвало да остава в семейството след вноската и за посочения приход това е 1800-2000 лв. и в тази ситуация вноската ще е към 1300-1400 лв., което е надалеч по-малко от 50 % от чистия приход, разяснява Александър Бочев. Ако същото семейство разполага с към 6000 лв. приход, то не би имало проблем да заплаща и 50 % от приходите си като вноски и даже ще му остава доста над равнището, което одобряват банките като позволена сума за прехрана на съответното семейство, уточни още специалистът.

Така че, може би тази мярка ще окаже малко по-значителен резултат, само че по-скоро считам, че фамилиите, които сега теглят ипотечни заеми, към този момент си вършат добре сметката, имат запаси и биха могли по-скоро да преструктурират желанията за да понижат тежестта на съотношението дълг-доход, като пренастроят капиталовите си планове за покупка на парцел в малко по-евтин квартал или купят по-малко жилище или такова, което се нуждае от дотъкмяване или ремонт, разяснява специалистът. Не считам, че това автоматизирано ще докара до отхвърлянето на тези 23-24 % от ипотечните заеми със съответствие над 50 % от пазара, тъй че тези ограничения, които предприе Българска народна банка, ще дадат, може би, някакъв резултат, само че аз не мисля, че той ще бъде фрапантен и осезателен, сподели Александър Бочев.

Ще паднат ли цените на парцелите

Наблюдавайки пазара от 2014-2015 година, нямаме година, в която да имаме спад на цените или спад на продажбите, в противен случай - всяка една година и в двата аспекта има растеж, разяснява ръководителят на НСНИ опцията ограниченията по ипотечните заеми да доведат по спад на цените на жилищата. Той означи, че множеството семейства, които са отлагали покупката на жилище в очакване на понижението на цените, към този момент са разбрали, че това няма да се случи скоро. По тази причина, съгласно Александър Бочев, новите ограничения на Българска народна банка не би следвало да доведат до спад на цените на жилищата, тъй като търсене постоянно ще има и главният фактор за това са естествените демографски аргументи. Очаква се известно изстудяване на пазара, само че в границите на естественото и няма да докара до съществени разтърсвания на пазара както на заеми, по този начин и на парцели, заключи ръководителят на НСНИ.

От сегмента кредитополучатели и купувачи на парцели ще бъде наранена групата от най-слабо платежоспособните хора с най-ниски приходи, тъй като няма да могат да покриват вноските си с изискуемия от Българска народна банка %, уточни Александър Бочев и добави, че те евентуално ще се преориентират към по-евтин вид строителство в по-евтини квартали.

Същевременно специалистът уточни, че в София, с усъвършенстваната транспортна досегаемост с линиите на метрото, са се трансформирали настройките на купувачите и българите към този момент не купуват парцели безусловно в скъпите или влиятелни региони, или там, където се намира тяхната работа и учебното заведение на децата им. Така че и в тази посока не мисля, че ограниченията ще доведат до разбъркване на пластовете в цените на обособените квартали и че някои по-крайни квартали внезапно ще станат по-скъпи поради засилен интерес към покупка там в резултат на новите ипотечни условия на Българска народна банка, добави Александър Бочев.

Голямото събуждане на " спящите " пари

Председателят на НСНИ означи, че депозитите в банките не престават да са с съвсем нулева рентабилност - към 0,10-0,12 % на година, като това значително движи имотния пазар, тъй като доходността от наем е съвсем 4 % и хората не престават да избират да купуват парцели. В този смисъл наклонността да купуваме жилища със спестени пари ще продължи, без значение от това какви са новите ограничения на Българска народна банка. Може обаче да се чака " пробуждане " на " спящите " пари на българина, които са отвън банките, което ще се укрепи и от влизането на страната в еврозоната и упованията за усилване на паричния надзор, счита специалистът. Той обаче уточни, че като цяло и в този случай не може да се приказва за сериозен растеж на каузи на покупките на парцели с персонални средства по отношение на тези с ипотечни заеми.

Какви са заемите сега

Заради растежа на междинните цени на парцелите в по-големите градове сега предлагането им е за към 150 000-200 000 евро. При финансиране от банките на към 85 % от 200 000 евро, в този момент средностатистическият заем на семейство, което купува апартамент с три стаи или малко по-голям в по-големите градове, е към 170 000 евро или 330 000-350 000 лв., уточни специалистът. Хората в по-зряла възраст избират по-кратък период за връщане на ипотечните заеми, което е обвързвано и с по-високия размер на персоналните им спестявания, до момента в който при по-младите българи се залага на по-дълъг небосвод поради упованието приходите им да порастват, а оттова и да се усилват опциите за обособяване на спестявания. Председателят на НСНИ уточни, че в България достъпността до жилища става все по-добра, за което приказва и статистиката на Българска народна банка, съгласно която с всяка година растежът на приходите на семействата изпреварва този на цените на парцелите.

Експертът не чака новите ограничения да покачат интереса на потребителите към финансиране на покупка на ново жилище посредством други типове банкови заеми. И сега съществува практиката част от заема да бъде изтеглен като потребителски, а друга - като ипотечен заем, или пък да се употребява ипотечен заем, който да е на две елементи - за покупка на парцел и за довършителни работи или обзавеждане, сподели Александър Бочев. Според него тези " хватки " във финансирането ще продължат да съществуват, само че той посъветва потребителите на ипотечни заеми да не не помнят, че здравословното съответствие на заема към прихода е 35 %, при разрешен от Българска народна банка до 50 %.

Последните ограничения, които Българска народна банка ползва, по-скоро са ориентирани към потребителите, към кредитополучателите, с цел да има изстудяване на техните претекстове и стремежи за приемане на заем, отлив от кредитния пазар може да се чака от страна на хората, които все още не биха могли да си разрешат ипотечния заем, заключи ръководителят на НСНИ. Според специалиста обаче цените на наемите в огромните градове на страната, даже и след покачването им, са много по-ниски, в сравнение с в множеството европейски столици, а там доста от хората живеят чартърен и в този смисъл за българите, които вероятно ще бъдат наранени от новите ограничения, има опция.