Икономист: Купувайте жилище, когато съотношението между доходи и цени е до шест пъти
Балон на жилищния пазар сега няма, само че в случай че се резервира наклонността за ускорение на растежа на цените в столицата, към края на идната година може да има учредения да се приказва за заможен балон. Това разяснява Кристофор Павлов, основен икономист на " Уникредит Булбанк " при представянето на годишния разбор на банката за пазара на недвижими парцели, представен от Investor.
Той открои два цикъла на имотния пазар у нас – от 1997 година до 2013 година и от 2014 година насам. Индикация какво може да се случи с цените на жилищата през 2023 година дава 2003 година – седма година от предходния цикъл, каквато за сегашния е 2022 година Това е първата година от надуването на имотния балон в София, който се спука пет години по-късно под натиска на почналата международна финансова рецесия.
" Трябва да имаме поради, че имотните балони не се пукат елементарно и могат дълго да тежат на стопанската система ", означи Павлов.
Към 2022 година надценените жилища в София са повече от подценените, като надценените парцели с 50% или повече са 7 на 100, което е още една индикация за прегряване на пазара. Стойностите обаче към момента са надалеч от 2008 година, когато в София няма нито едно подценено жилища, а 90 на 100 от парцелите са надценени с над 50%.
Жилищата у нас са по средата сред умерено недостъпни и съществено недостъпни. През 2021 година домакинство със междинни приходи е трябвало да икономисва брутния си годишен приход в продължение на 6,1 години, с цел да си купи приблизително за пазара в страната жилище от 73 кв. м. Индикаторът леко се е влошил по отношение на 6 години през 2020 година, като това се дължи на по-силния растеж на цените на жилищата от 8,7% за страната при покачване на приходите от 6,9%, означи Павлов.
Павлов посъветва хората да купуват жилища, когато съотношението сред приходи и цени е до шест пъти и да са доста по-предпазливи, когато навлизат на пазар със съответствие надалеч над това равнище.
" Ако приемем, че за град като София стойност на съотношението цени на жилища по отношение на приходи на семействата от 6 пъти може да се преглежда като равновесна (тоест такава, която преобладаващото равнище на приходите може да поддържа в дълготраен план), то става допустимо да се пресметна делът на подценените и надценени квартали. В случая съотношението цени по отношение на приход от 6 пъти разделя пазара на две, като кварталите с по-ниско съответствие са подценени, а тези с по-високо – надценени, уточни в свой разбор Кристофор Павлов. "
Зад релативно удобните данни за достъпността на жилищата на национално равнище все още обаче стоят обилни разлики сред обособените райони. В София, да вземем за пример, жилищата са налични единствено за десетте % от семействата с най-високи приходи.
В Пловдив жилищата са налични за 20% от семействата, а във Варна – едвам за 9,1% от популацията, само че въпреки всичко съотношението сред цени и приходи там понижава за трета поредна година.
" Варна е композиция от огромен град със мощно икономическо значение и значим туристически център. Много българи купуват ваканционни парцели там, а през 2007-2008 година към града се насочиха големи външни финансови потоци, които безусловно взривиха жилищния пазар “, означи Павлов.
Сред изследваните 15 огромни града у нас забавен случай е Пазарджик, където цените на жилищата са най-недостъпни в съпоставяне със сходни градове като Сливен, Плевен, Перник. Причината евентуално е в това, че Пазарджик е сурогат на Пловдив и пазарът там се въздейства мощно от протичащото се в града под тепетата.
Според разбора колкото по-малък е градът, толкоз по-достъпни са жилищата в него. В извадката на " Уникредит " жилищата са налични в шест от включените 15 града. Според Павлов огромните районни разлики се задълбочават при започване на имотния цикъл и понижават в края му поради протичащи се промяна на пазара.
Според Павлов рискът от спад на цените наподобява най-сериозен в София, тъй като делът на съществено надценените парцели в столицата е забележителен. В по-малка степен това се отнася за Варна, защото там достъпността на парцелите се усъвършенства, въпреки и постепенно.
" С изключение на четирите най-големи града, останалите градове в страната наподобяват покрай равновесие. Но при спад в огромните градове дребните не са застраховани. Възможно е той даже да е още по-голям, както се случи през 2008 година “, предизвести Павлов.
Средният размер на отпуснатите от банката ипотечни кредити е повишен значително – от 130 хиляди лева през предходната година до 170 хиляди лева през тази година, а междинният им период е 27 години.
Най-често банката отпуска ипотечни заеми от 150 хиляди лева, като това е сумата по 60% от покупко-продажбите. Влахов следи спад на покупко-продажбите на акт 14, защото все по-малко вложители са склонни да трансферират собствеността на по-ранен стадий поради повишаването на строителните материали. С повишението на лихвите от централните банки от лятото на тази година се следи и интерес към заеми с закрепена рента, които сега имат дял от 10%-15% от общия размер.
Кандидатите за ипотечни заеми Влахов раздели на три съществени групи – млади фамилии, които търсят първо жилище, фамилии, които желаят нов парцел, и хора, които купуват парцел за инвестиция. Купувачите на жилища за лично прилагане обаче доминират.
Влахов означи, че за кредитополучателите доста значим става дългият период на ипотечния заем, защото от него зависи размерът на месечната вноска. Той посъветва хората, които в този момент се ориентират към покупка на парцел с заем, да поддържат рационално равнище на дълг, който да не е по-голям от 30% - 40% от равнището на приходите им.
Нова наклонност на ипотечния пазар са " зелените “ ипотеки, при които кредитополучателите получават преференция, в случай че купят парцел с висока енергийна успеваемост. Интересът към тях нараства, заяви Влахов.
Той открои два цикъла на имотния пазар у нас – от 1997 година до 2013 година и от 2014 година насам. Индикация какво може да се случи с цените на жилищата през 2023 година дава 2003 година – седма година от предходния цикъл, каквато за сегашния е 2022 година Това е първата година от надуването на имотния балон в София, който се спука пет години по-късно под натиска на почналата международна финансова рецесия.
" Трябва да имаме поради, че имотните балони не се пукат елементарно и могат дълго да тежат на стопанската система ", означи Павлов.
Към 2022 година надценените жилища в София са повече от подценените, като надценените парцели с 50% или повече са 7 на 100, което е още една индикация за прегряване на пазара. Стойностите обаче към момента са надалеч от 2008 година, когато в София няма нито едно подценено жилища, а 90 на 100 от парцелите са надценени с над 50%.
Жилищата у нас са по средата сред умерено недостъпни и съществено недостъпни. През 2021 година домакинство със междинни приходи е трябвало да икономисва брутния си годишен приход в продължение на 6,1 години, с цел да си купи приблизително за пазара в страната жилище от 73 кв. м. Индикаторът леко се е влошил по отношение на 6 години през 2020 година, като това се дължи на по-силния растеж на цените на жилищата от 8,7% за страната при покачване на приходите от 6,9%, означи Павлов.
Павлов посъветва хората да купуват жилища, когато съотношението сред приходи и цени е до шест пъти и да са доста по-предпазливи, когато навлизат на пазар със съответствие надалеч над това равнище.
" Ако приемем, че за град като София стойност на съотношението цени на жилища по отношение на приходи на семействата от 6 пъти може да се преглежда като равновесна (тоест такава, която преобладаващото равнище на приходите може да поддържа в дълготраен план), то става допустимо да се пресметна делът на подценените и надценени квартали. В случая съотношението цени по отношение на приход от 6 пъти разделя пазара на две, като кварталите с по-ниско съответствие са подценени, а тези с по-високо – надценени, уточни в свой разбор Кристофор Павлов. "
Зад релативно удобните данни за достъпността на жилищата на национално равнище все още обаче стоят обилни разлики сред обособените райони. В София, да вземем за пример, жилищата са налични единствено за десетте % от семействата с най-високи приходи.
В Пловдив жилищата са налични за 20% от семействата, а във Варна – едвам за 9,1% от популацията, само че въпреки всичко съотношението сред цени и приходи там понижава за трета поредна година.
" Варна е композиция от огромен град със мощно икономическо значение и значим туристически център. Много българи купуват ваканционни парцели там, а през 2007-2008 година към града се насочиха големи външни финансови потоци, които безусловно взривиха жилищния пазар “, означи Павлов.
Сред изследваните 15 огромни града у нас забавен случай е Пазарджик, където цените на жилищата са най-недостъпни в съпоставяне със сходни градове като Сливен, Плевен, Перник. Причината евентуално е в това, че Пазарджик е сурогат на Пловдив и пазарът там се въздейства мощно от протичащото се в града под тепетата.
Според разбора колкото по-малък е градът, толкоз по-достъпни са жилищата в него. В извадката на " Уникредит " жилищата са налични в шест от включените 15 града. Според Павлов огромните районни разлики се задълбочават при започване на имотния цикъл и понижават в края му поради протичащи се промяна на пазара.
Според Павлов рискът от спад на цените наподобява най-сериозен в София, тъй като делът на съществено надценените парцели в столицата е забележителен. В по-малка степен това се отнася за Варна, защото там достъпността на парцелите се усъвършенства, въпреки и постепенно.
" С изключение на четирите най-големи града, останалите градове в страната наподобяват покрай равновесие. Но при спад в огромните градове дребните не са застраховани. Възможно е той даже да е още по-голям, както се случи през 2008 година “, предизвести Павлов.
Средният размер на отпуснатите от банката ипотечни кредити е повишен значително – от 130 хиляди лева през предходната година до 170 хиляди лева през тази година, а междинният им период е 27 години.
Най-често банката отпуска ипотечни заеми от 150 хиляди лева, като това е сумата по 60% от покупко-продажбите. Влахов следи спад на покупко-продажбите на акт 14, защото все по-малко вложители са склонни да трансферират собствеността на по-ранен стадий поради повишаването на строителните материали. С повишението на лихвите от централните банки от лятото на тази година се следи и интерес към заеми с закрепена рента, които сега имат дял от 10%-15% от общия размер.
Кандидатите за ипотечни заеми Влахов раздели на три съществени групи – млади фамилии, които търсят първо жилище, фамилии, които желаят нов парцел, и хора, които купуват парцел за инвестиция. Купувачите на жилища за лично прилагане обаче доминират.
Влахов означи, че за кредитополучателите доста значим става дългият период на ипотечния заем, защото от него зависи размерът на месечната вноска. Той посъветва хората, които в този момент се ориентират към покупка на парцел с заем, да поддържат рационално равнище на дълг, който да не е по-голям от 30% - 40% от равнището на приходите им.
Нова наклонност на ипотечния пазар са " зелените “ ипотеки, при които кредитополучателите получават преференция, в случай че купят парцел с висока енергийна успеваемост. Интересът към тях нараства, заяви Влахов.
Източник: varna24.bg
КОМЕНТАРИ