В момента локалните купувачи са движещата мощ на пазара, което го прави малко по-стабилен спрямо предкризисния интервал
[Shutterstock]
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Част от тематиката Пазарът на парцели
Наситената София и непознатите вложители
Пазарът на бизнес парцели в столицата е динамичен, само че е малко евентуално вложенията да надвишат миналогодишния връх
Още по тематиката
Наситената София и непознатите вложители
Пазарът на бизнес парцели в столицата е динамичен, само че е малко евентуално вложенията да надвишат миналогодишния връх
2 ное 2018
- Активността на жилищния пазар и растежът на цените утихват
Вземете годишен цифров абонамент
и получете в допълнение три месеца
бонус - София продължава да притегля вложения, по морето цените не престават да порастват, а Пловдив е най-уравновесен
- Все повече ипотечни заеми са с под 20% самоучастие
Постепенно, само че очевидно, закъснение. Това се вижда на пазара на жилища в страната в последните месеци. Разбира се, това към момента не значи спад, нито има признаци за подобен. Банките кредитират повече покупко-продажби, на пазара излизат огромни планове и от ден на ден купувачи бързат да си обезпечат парцел още при започването на строителството.
Но специалистите от сферата на недвижимите парцели установяват края на ускорения растеж на цените, който беляза края на предните две години - 2016 и 2017. А банковата статистика сочи, че пораства стремглаво и броят на ипотеки с над 80% кредитно финансиране (виж карето).
10 години по-късно
Измина едно десетилетие от финансовата рецесия, чиято първа и най-основна жертва станаха строителният отрасъл и имотният пазар. Затова в този момент ретроспективната параленост е неизбежна. " Преди 10 години имахме доста мощен задграничен интерес, който даваше спомагателен подтик за повдигане на цените ", разяснява Полина Стойкова, изпълнителен шеф на организация Bulgarian Properties. В момента локалните купувачи са движещата мощ на пазара, което го прави малко по-стабилен.
Освен неналичието на задграничен интерес брокерите са единомислещи, че удобно и балансиращо въздействие върху пазара през последната година оказва и настройката на купувачите. Покачването на цените през последните години и изчерпването на запаса от спестени лични средства за покупка на жилище, което се вижда през статистиката за % съфинансиране в ипотеките, също доведоха до леко мъртвило. Брокерите споделят общото усещане, че в последно време купувачите обмислят по-добре инвестицията в жилище, не купуват непременно и са склонни да изчакат по-добро предложение. Все признаци за узряващ, а не прегряващ пазар.
" Друга разлика е това, че тогава пазарите наваксваха прекомерно бързо на повишеното търсене и се действаше в действителност безредно. Правеха се недомислени планове, качеството на планиране и осъществяване беше на много по-ниско равнище, не се мислеше за инфраструктура и за метода на прилагане на жилищата ", споделя още Полина Стойкова.
Не липсват обаче и притеснителни сигнали. Падането на % съфинансиране в ипотеките е един подобен сигнал. Огромната част от покупко-продажбите са за ново строителство, а към 80% от тях са за планове преди и в развой на градеж. Това постоянно носи опасности за финансирането и осъществяването на плановете в период. Не на последно място, парцелът е дълготрайна инвестиция и е директно подвластна от положението на стопанската система, а там променливи има доста - вътрешни и външни.
Расте, само че се забавя
За спад на цените в София към момента не може да се приказва. В съпоставяне с предходните две години обаче растежът очевидно се забавя, което приказва за постигане на известна зрялост на пазара. Разбира се, като център на икономическа и финансова интензивност София продължава да поема нови вложения, надлежно и нови поданици от страната.
Местоположението на парцела е от определящо значение за цената. Затова и в някои региони като " Овча купел " и " Дружба ", където се развива транспортната мрежа, новото строителство качва цените с над 10% нагоре за последните девет месеца. Данните на организация " Адрес " демонстрират, че сходен растеж се следи и в центъра и " Лозенец ", които пък са обичайно желани за вложения, в това число и за краткосрочно отдаване. Средните цени там надвишават 1350 евро/кв.м към месец септември. Това е доста над междинните за града, които са в диапазона 990-1080 евро/ кв.м съгласно разнообразни източници.
Районите " Дружба ", " Хаджи Димитър " и " Лагера " са с най-голямо повишаване по отношение на 2012 година, когато беше долната мъртва точка за пазара. На база данните за офертни цени в imot.bg (които несъмнено, би трябвало да се взимат с ангажимента, че става дума за търсена, не получена цена) цената на жилищата в тези квартали се е повишила с към 50% от 2013 година до момента. В случая с " Дружба " главната причина е построяването на метро, а в останалите може да се прибавя фактът, че става дума за квартали, в които към този момент има детски градини, болнични заведения, градинки и пътна инфраструктура (за разлика от " Манастирски ливади " например).
Инвестиционни настройки
Статистиката за капиталовия интерес към парцели в огромните градове е разнородна - съгласно разнообразни организации и консултантски компании през първото полугодие делът на капиталовите покупки варира в диапазона 15 - 45% от всички покупко-продажби. Доходността обаче действително не е толкоз висока. Според брокерите тя е към 4-5% в огромните градове. От " Адрес " дават образец с двустаен апартамент в столичния квартал " Младост ". Ако междинната цена за жилище с подобен размер е 82 хиляди евро, а наемът приблизително към 350 евро месечно, то годишната рентабилност възлиза на 5.1%. Това значи най-малко 20 години за възвръщане на инвестицията, като не се вземат поради поправки, поддръжка, промяна на наематели и други разноски по парцела, които могат да зародят през този интервал.
От друга страна, единствено една трета от капиталовите покупко-продажби са за жилища в здания, издигнати тази година или такива в развой на строителство. За този дял от покупко-продажбите не е особено финансиране с банково присъединяване, като над 80% от купувачите вложители употребяват лични средства, демонстрират наблюденията на брокерите от " Адрес ". При новото строителство ипотекирането е по-трудно, защото банките рядко финансират покупка преди Акт 14, изяснява Полина Стойкова от Bulgarian Properties.
Покупките на зелено за инвестиция крият проблем, в случай че се употребява банково кредитиране. При възможна криза в Европа (малко евентуално е тя да бъде единствено в България) рисковите кредитополучатели няма да могат да погасят отговорностите си, по този начин могат да стагнират и строителството на жилищни здания, което в действителност ще уголеми риска от инвестицията в парцел в градеж. Увеличението на лихвите единствено по себе си не би трябвало да утежни капиталовия риск за купувачи, които са си създали добре сметката.
Вторият стопански център
Характерно за Пловдив през последните години е привличането на задгранични вложения в построяването на нови индустриални мощности в индустриалните паркове към града. Хора от прилежащите области – Хасково, Кърджали, Стара Загора, Смолян, мигрират към града, а това докара и до висока интензивност на пазара за недвижими парцели.
В края на предходната година Пловдив стана рекордьор в строителството на нови жилищни здания. Макар и междинните цени за града (по данни на Bulgarian Properties) да са нарастнали с 50% за последните 5 години, те са много под равнището на София и са по-ниски от тези във Варна и Бургас. През третото тримесечие цената на кв.м. доближава едвам 734 евро, повече от 30% по-ниска от столичната междинна стойност. Пазарът тук има и по-различен фокус: продавачите се пробват да продават на най-висока цена, а купувачите търсят главно за живеене, отбелязва Стефан Моллов от Bulgarian Properties. " Инвестициите са ориентирани към по-малки парцели ", добавя още той.
Пловдив обаче наподобява най-балансиран измежду четирите по-големи градски пазара в България. Въпреки засиленото строителство там няма съвсем никакво изменение на годишна и на тримесечна база в подписаните покупко-продажби и ипотечното кредитиране. " Именно това е един от дребното преобразени пазари след рецесията. Причина естествено е доста положителната икономическа среда ", счита Младен Митов от организация " Явлена ".
Слънчево по морето
По другата гореща линия - Черноморието, обстановката наподобява положителна. Във Варна тази година се следи безапелационен взрив на подписаните покупко-продажби, като за деветте месеца се регистрира растеж от 11,69% за 2018 по отношение на 2017 година съгласно данните на Агенцията по вписванията. По този индикатор тя надминава другите огромни регионални градове.
Цените в морската столица вървят нагоре, като от Bulgarian Properties показват, че приблизително квадратен метър жилищна повърхност в града коства 820 евро към края на септември. " Поскъпването на парцелите във Варна е умерено и следва придвижването на цените в по-големите градове в страната ", споделя Делян Димитров от " Имотека ". Градът обаче също чака засищане на пазара. " Ще би трябвало малко да се забавят темповете на строителство, цените също ще се задържат към актуалните равнища ", предвижда Калин Чернев от Bulgarian Properties.
Бургас следва Варна, в много по-малък мащаб. Въпреки това междинната цена за жилищна повърхност за двата града е идентична. Сделките през последното тримесечие са намалели с към 10% на годишна база. В Бургас, както и във Варна, няма забележителна разлика в броя на ипотеките по отношение на второто тримесечие за разлика от София и Пловдив, където понижава. Сигнали от банковия бранш
В средата на тази година размерът на всички отпуснати жилищни заеми за семействата за пръв път надвиши 10 милиарда лева За съпоставяне - сумата съставлява към 10% от Брутният вътрешен продукт на България за една година. Очакванията са новоотпуснатите ипотечни заеми тази година да надвишават размерите от злощастната 2008 година
Не единствено размерът на заемите обаче алармира за рискови натрупвания на пазара, а също и структурата им и типът на лихвата. От една страна, новите ипотечни заеми, при които самоучастието на кредитополучателите е по-малко от 20% от цената на парцела, са се нараснали с близо 50% през предходната година, стана ясно от отчет на Българска народна банка, оповестен по-рано тази година. По думите на Борислав Гостев от ОББ над половината новоотпуснати жилищни заеми са за над 80% финансиране. Иначе казано, самоучастието е доста малко и рискът за кредитополучателите е прекалено висок.
За доста хора вноската по ипотечния заем надвишава 50% от месечния им приход, което би довело до затрудения, когато плаващата рента се повиши. Тя е другият проблем. В България по-малко от 1% от жилищните заеми се подписват с рента, закрепена за повече от 3 години. Причината е, че офертите с закрепена рента нормално са по-скъпи.
При прогноза, че Европейската централна банка последователно ще стартира да подвига лихвения % от следващата година, тези данни би трябвало да бъдат предизвестие за купувачите на парцели и за пазара като цяло. 
