Когато Шери Льофлър гледа през четири големи прозорци с прозорец в градската си къща с изглед към езерото Уайли, тя може да наблюдава елени, понякога лисица или скален орел, бели и сини чапли, които редовно ловят риба в залива.
Но това рядко й носи спокойствие. Спорът с нейната асоциация на собствениците на жилища за тези прозорци доведе до години безпокойство.
Проблемът започна през 2019 г., когато Льофлер постави нови винилови прозорци според плановете, одобрени от HOA за нейната общност, the Yachtsman on Lake Уайли. След това, твърди тя, асоциацията се отказа от одобрението си, като й нареди да смени прозорците си за своя сметка, за да се съобрази с повечето в общността.
Тя отказа. Впоследствие HOA я удари с близо 12 000 долара глоби - и наложи запор върху къщата й. Притеснена, че HOA ще запорира дома й, Льофлър заведе дело.
Този февруари тя спечели първия кръг в съдебна битка, която не е приключила. Съдия от окръг Мекленбург подкрепи нейното твърдение, че HOA е одобрила прозорците и нареди на асоциацията да плати адвокатските й хонорари, което HOA все още не е направила.
Адвокатът й казва, че случаят носи уроци за тези, които избират за борба с асоциациите на собствениците на жилища.
HOA създават и налагат правила във все по-голям брой квартали. Всеки четвърти жител на Северна Каролина сега живее в общности на HOA и правни експерти казват, че напрежението между жителите и техните асоциации на собственици на жилища изглежда нараства.
„Трябва да имате известна сила, за да спечелите съдебна битка с HOA,” каза адвокатът на Loeffler, Томас Търман, който е представлявал както собствениците на жилища, така и HOA в такива спорове.
Нито една щатска или федерална агенция не контролира HOA, според Министерството на правосъдието на Северна Каролина. И докато собствениците на жилища могат да съдят сдружения, това не се случва често, защото е скъпо. HOA обикновено се тревожат по-малко за разходите за съдебни спорове, каза Търман, защото те могат да използват застраховката на асоциацията или таксите, платени от собствениците на имоти, за да покрият тези разходи.
„Ако нямах парите да се боря тях, щяха да ми вземат къщата“, каза Льофлър, 51-годишна самотна майка, която се задави, докато описваше какво може да се е случило.
Съдията отменя запора, глоби от $100 на ден< /h3>
Льофлър, която планира събития и върши друга работа за банкови ръководители, живееше в апартамент в окръг Гастън преди около седем години, когато започна да мисли за закупуване на собствен дом. Самоопределяща се като „водно бебе“, тя търси онлайн къщи на брега на езерото и беше развълнувана да намери триетажна градска къща, построена над залив на езерото Уайли.
През 2019 г., няколко години след като се премести в квартала , Loeffler поиска одобрение от HOA за подмяна на изгнилите прозорци, които гледаха към езерото. Тя изпрати планове за прозорците, заедно с диаграма от Home Depot, която бе избрала да извърши монтажната работа.
През юни същата година управляващата компания на HOA информира Льофлер по имейл, че нейната заявка е е „одобрено, както е представено“. През август Home Depot инсталира четирите прозореца.
Скоро след това управляващата компания на HOA изпрати писмо до Loeffler, в което я информира, че новите й прозорци са „несъвместими“ и трябва да бъдат „козметично еквивалентни“ на други в нейната сграда.
Всеки нов 28-инчов на 68-инчов прозорец съдържаше едно стъкло — не две стъкла като много съседни прозорци. Всяка трябваше да бъде заменена или модифицирана, за да изглежда по същия начин, каза управляващата компания.
Loeffler почувства, че HOA се е отказала от своето одобрение, но предложи компромис. Тя ще смени прозорците, за да отговаря на това, което асоциацията иска - стига те да покрият разходите за подмяна от 2250 долара. Но HOA отказа.
Вместо това асоциацията започна да налага дневни глоби от $100 през 2020 г., а до следващата година общата сума се покачи до близо $12 000. Когато HOA наложи запор върху къщата й за тази сума, Льофлер знаеше, че могат да я възбранят.
Данните на щатските съдилища показват, че Yachtsman HOA е завела искове за възбрана срещу собственици на жилища поне три пъти от 2018 г. насам. Тези случаи бяха уволнени, показват данните, но не е ясно защо.
Льофлър нае адвокат, за да води делото, като взе назаем от нейните 401K, за да плати адвокатските си такси. Той аргументира нейния случай пред медиатор, а по-късно и пред съдия от окръжен съд – и спечели и двата пъти.
Решавайки по някои искове, съдията от окръжния съд на окръг Мекленбург Тай Хендс през февруари нареди на HOA да премахне запора, отмени глобите и възстанови на Льофлър 12 675 долара, които тя е похарчила за адвокатски хонорари.
В съдебните документи HOA отрече същината на обвиненията на Льофлър. Прозорците, които е инсталирала, не съответстват на плановете, които е представила, твърди то. Съдия Хандс отхвърли този аргумент.
След като се обърна към член на борда на HOA за коментар, репортер на Charlotte Observer получи отговор по имейл от Кенет Лав, адвокат на асоциацията:
„Без повече трябва да се осъществи контакт с всеки от отделните членове на борда. Понастоящем въпросът с г-жа Loeffler е в съдебен спор и всъщност тя е представлявана от много способен адвокат. Не сме в състояние да предоставим никакви коментари, тъй като сме в средата на активен съдебен спор.“
Кой е отговорен за окото?
HOA каза в съдебна документация, че съседите са се оплакали, че Прозорците на Loeffler „победиха общата схема на сградата.“
„Сградата, в която се намира домът на ищеца, е силно видим дом и оказва влияние върху стойността на имотите в общността“, твърди HOA в своя подаване в съда. „Прозорецът на ищцата е единственият прозорец, който не е еднакъв в нейната сграда.“
Но Льофлър каза, че HOA е отговорен за най-голямата рана в очите отвън на нейния градски дом.
Асоциацията първоначално се е съгласила да боядиса външната част на прозорците си в бежово, така че да съответстват на останалата част от сградата, каза тя. Но след като възрази срещу прозорците на Loeffler, HOA отказа да ги боядиса. Така че прозорците остават бели – рязък контраст с останалата част от сградата.
Исковата молба на Loeffler също така твърди, че HOA не е успяла „равномерно да наложи“ своите правила. Няколко други градски къщи в нейния квартал имат прозорци, които не съвпадат с тези на съседите им, отбелязва тя.
HOA признава в съдебно дело, че предишни членове на борда „използват позициите си, за да одобряват себе си и своите приятели, които бяха неподходящи.” Но отбелязва, че последните му управителни съвети са изгонили тези членове, „за да осигурят еднакво прилагане“. нещо, което трябва да защитават: стойността на градските къщи в общността.
След масивна буря през 2021 г., която наводни дъждовна вода в редица домове, HOA изпрати изпълнител, който започна да премахва повредените от водата подове . След това внезапно работата спря, казва Льофлер.
Когато тя и другите собственици на жилища се оплакаха, Лав, адвокатът на HOA, изпрати писмо, в което се посочва, че асоциацията не носи отговорност за каквито и да е ремонти на интериора на техните домове.
Собствениците на жилища — с изтръгнати подове — сега бяха сами.
Неуспехът на HOA да почисти запушените улуци е довел до навлизане на водата в дома й, се твърди в иска на Льофлър. И изпълнителят й казал, че сдружението ще се погрижи за ремонта, се казва в жалбата й. HOA също оспорва тези твърдения.
Подовата настилка, която е била поставена преди това в дома на Loeffler, е водоустойчива и е на по-малко от две години, каза тя, така че просто трябва да бъде изсушена с вентилатори. Вместо това, каза тя, тя трябваше да плати повече от $5000, за да смени подовата настилка, която изпълнителят изтръгна.
Скъпа битка
Поради съдебните си разходи Льофлър трябваше да отложи помощта дъщеря й тийнейджърка плаща за колеж и кола, каза тя. Залогът на HOA също я възпрепятства да рефинансира дома си от 2000 квадратни фута - или да го продаде на горещия пазар на жилища преди две години.
Но таксата се простира отвъд банковата й сметка. Тя започна да приема лекарства за тревожност, за да се справи със стреса от всичко това, каза тя. В писмо, изпратено до съда, лекарят на Льофлър каза, че тя е страдала от пристъпи на паника и проблеми със съня - и че изпитанието с нейния HOA е основен източник на нейния стрес.
Тя не се чувства комфортно да прекарва времето си в кварталния басейн тези дни, защото битката й с HOA й привлече нежелано внимание. „Не сте ли дамата на прозореца?“ сега я питат някои съседи в нейната общност от над 200 градски къщи.
Льофлър каза, че планира да настоява за промени, които ще помогнат на други в нейното положение. Тя ще поиска от щатските законодатели да създадат панел за разследване на жалби относно HOAs - така че собствениците на жилища като нея да не трябва да харчат толкова много време и пари да се борят, каза тя
„Искам други собственици на жилища да знаят, че това може да им се случи. И ако нямат пари да се борят с него, могат да загубят домовете си“, каза тя. „Не бива да се позволява на HOA да имат такъв вид власт.“
Репортерът на данни от News & Observer Дейвид Рейнър допринесе.
Влошават ли се отношенията между HOA и жителите? Ето защо експертите смятат така.
Вижте коментарите
