Пазарът на офис площи в САЩ се сблъсква с тектонични проблеми
20-етажната кула на 529 Fifth Avenue в Ню Йорк се отличава от останалите здания към “Гранд Сентръл Стейшън ” със сюрреалистичните си розови претекстове на въодушевена от " Алиса в страната на чудесата " художествена галерия, конфигурирана за запълване на свободните търговски площи на приземния етаж. Тя е забележителна, написа Financial Times, и като една от дребното кули, които неотдавна сменят притежателя си, давайки визия за цената на по-старите офиси в Манхатън към днешна дата, когато секторът на комерсиалните недвижими парцели излиза от историческата епоха на евтините пари. Silverstein Properties продава постройката преди три месеца за 105 млн. $ - във връзка с цената на квадратен метър това е даже по-малко, в сравнение с имот от другата страна на улицата през 2015 г. " В Ню Йорк постройките се продават на цена, по-ниска от цената на земята, върху която се намират ", споделя Уил Силвърман, ръководещ шеф в Eastdil Secured, капиталова банка за недвижими парцели. " Виждаме цени, по-ниски от тези през последните 20 години в безспорни стойности в долари. "
“Дългоочакваната равносметка в бранша на комерсиалните парцели в Съединени американски щати е в ход. Рязкото повишаване на лихвите, районната банкова рецесия, която ограничи кредитирането, и наклонността за работа от разстояние нанасят съществени провали на бранша. По-старите офис здания понесоха главната тежест на спада, само че и други категории недвижими парцели не бяха пощадени ”, изясняват в своя разбор от изданието и прибавят:
“Резултатите са забележими в възходящото напрежение в цялата страна - от нюйоркските бизнесмени, които връщат на кредиторите остарели офис здания, до насилственото лишаване на жилищни комплекси в Хюстън и неизпълнението на отговорностите на хотели и търговски центрове в Сан Франциско. Банките, подложени на надзор от страна на регулаторите и вложителите, стартират да се освобождават даже и от работещи заеми за недвижими парцели, които обаче са на загуба ”. Крейг Дейтелцвайг, основен изпълнителен шеф на Marx Realty, на собствен ред разяснява, че чува за " нови здания, които се връщат на кредиторите, всеки ден " и “това е единствено началото, само че наподобява, че всеки клас активи е изложен на риск при тези нови лихвени проценти и доста свитите кредитни пазари. " Строителните бизнесмени и вложителите в недвижими парцели в Съединени американски щати процъфтяваха в ерата на ниските лихвени проценти, последвала международната финансова рецесия от 2008 година В същото време, когато настъпи пандемията, те бяха подкрепени от продължителни интервали на благосклонност от страна на кредиторите.
Сега обаче брокерската компания JLL пресмята, че офис постройките в Ню Йорк - най-големият офис пазар в света, са изгубили 76 милиарда $ от цената си по отношение на последните продажни цени. Седемдесет и три от тях към този момент костват по-малко от цената на заемите, получени за закупуването им. Изключение прави само нова група от най-модерни и първокласни офиси, които доближават рекордни наеми.
Но по-често срещани са образците за към този момент остарели здания като 1330 Avenue of the Americas. Имотът в Мидтаун неотдавна е продаден от Blackstone и RXR за 320 млн. $, което е с 1/3 по-малко от цената, която е достигнала постройката през 2006 г. Едновременно с това заемодателите разполагат с по-малка еластичност да поддържат проблематичните парцели, до момента в който изискванията се подобрят, защото за разлика от спада след рецесията от 2008 година, възходящите лихвени проценти притискат постройките с незадоволителни доходи за покриване на заплащанията по заема. " Намираме се в безспорна кредитна рецесия за офисите ", споделя вложител пред Financial Times, а брокер пресмята, че едвам 10% от офис постройките в Ню Йорк не са в затруднено състояние - било то във връзка с равнището на дълга, или от позиция на заетостта.
И тези финансови вреди за пазара на офиси могат да се окажат подценени, защото през миналата година са били продадени доста малко здания. Според консултантската организация в областта на парцелите CBRE размерът на покупко-продажбите с търговски площи е намалял с повече от 50% на годишна база през първото тримесечие. Това значи, че доста притежатели не са актуализирали оценките за недвижимата си благосъстоятелност.
Но образци въпреки всичко има задоволително и Financial Times дава подобен с Blackstone, която е продала каузи си в One Liberty Plaza, небостъргач в долната част на Манхатън, на Brookfield в договорка, която прави оценка кулата на 1 милиарда $. Това е доста по-малко спрямо оценката от 1,55 милиарда $ през 2017 година, когато Blackstone закупува каузи си. От компанията разясняват, че обичайните офиси в Съединени американски щати са по-малко от 2% от световния им портфейл, което е спад от над 60% през 2007 година, защото " съзнателно се насочват " към други браншове. Друга постройка в Манхатън, Tower 56, пък е продадена през февруари за 110 млн. $, откакто притежателят ѝ не съумява да рефинансира дълга си. През 2008 година за нея са платени 158 млн. $. " Офисите са в средата на голяма смяна на парадигмата. Смятаме, че ще са нужни повече от пет години, с цел да се отработи фундаменталната смяна в търсенето ", споделя Джули Ингерсол, основен капиталов шеф в CBRE. " Това не наподобява на никой различен цикъл в региона на недвижимите парцели, който сме виждали в предишното. "
Предстоящи продажби
Продажбите може да се ускорят, защото от ден на ден притежатели са принудени да рефинансират заемите си. Според MSCI, компания за финансови данни, през тази и идната година следва да бъдат изплатени близо 900 милиарда $ задължения за търговски парцели в Съединени американски щати. Ако притежателите им обаче не могат да рефинансират при рационални условия или са принудени да вкарат милиони долари пресен капитал, те може да решат да продадат или просто да се откажат от парцелите си. И в случай че тази обстановка не е задоволително сериозен индикатор за протичащото се на американския заможен пазар, то, показва изданието, офисите не са единственият бранш, подложен на напън. Някои здания с жилищни парцели за предоставяне чартърен на семейства - считани за сигурен залог по време на пандемията, също изпитват усложнения.
В Хюстън да вземем за пример Applesway Investment Group закупува четири жилищни комплекса с давностен период на погашение с дълг с плаващ лихвен %, започващ през 2021 година, за близо 230 млн. $. Надеждата на компанията е, че ще може да увеличи наемите, само че в последна сметка не съумява да покрие заплащанията си, откакто лихвите се покачиха. Заемодателят Arbor Realty Trust иззема парцелите през април.
“Дългоочакваната равносметка в бранша на комерсиалните парцели в Съединени американски щати е в ход. Рязкото повишаване на лихвите, районната банкова рецесия, която ограничи кредитирането, и наклонността за работа от разстояние нанасят съществени провали на бранша. По-старите офис здания понесоха главната тежест на спада, само че и други категории недвижими парцели не бяха пощадени ”, изясняват в своя разбор от изданието и прибавят:
“Резултатите са забележими в възходящото напрежение в цялата страна - от нюйоркските бизнесмени, които връщат на кредиторите остарели офис здания, до насилственото лишаване на жилищни комплекси в Хюстън и неизпълнението на отговорностите на хотели и търговски центрове в Сан Франциско. Банките, подложени на надзор от страна на регулаторите и вложителите, стартират да се освобождават даже и от работещи заеми за недвижими парцели, които обаче са на загуба ”. Крейг Дейтелцвайг, основен изпълнителен шеф на Marx Realty, на собствен ред разяснява, че чува за " нови здания, които се връщат на кредиторите, всеки ден " и “това е единствено началото, само че наподобява, че всеки клас активи е изложен на риск при тези нови лихвени проценти и доста свитите кредитни пазари. " Строителните бизнесмени и вложителите в недвижими парцели в Съединени американски щати процъфтяваха в ерата на ниските лихвени проценти, последвала международната финансова рецесия от 2008 година В същото време, когато настъпи пандемията, те бяха подкрепени от продължителни интервали на благосклонност от страна на кредиторите.
Сега обаче брокерската компания JLL пресмята, че офис постройките в Ню Йорк - най-големият офис пазар в света, са изгубили 76 милиарда $ от цената си по отношение на последните продажни цени. Седемдесет и три от тях към този момент костват по-малко от цената на заемите, получени за закупуването им. Изключение прави само нова група от най-модерни и първокласни офиси, които доближават рекордни наеми.
Но по-често срещани са образците за към този момент остарели здания като 1330 Avenue of the Americas. Имотът в Мидтаун неотдавна е продаден от Blackstone и RXR за 320 млн. $, което е с 1/3 по-малко от цената, която е достигнала постройката през 2006 г. Едновременно с това заемодателите разполагат с по-малка еластичност да поддържат проблематичните парцели, до момента в който изискванията се подобрят, защото за разлика от спада след рецесията от 2008 година, възходящите лихвени проценти притискат постройките с незадоволителни доходи за покриване на заплащанията по заема. " Намираме се в безспорна кредитна рецесия за офисите ", споделя вложител пред Financial Times, а брокер пресмята, че едвам 10% от офис постройките в Ню Йорк не са в затруднено състояние - било то във връзка с равнището на дълга, или от позиция на заетостта.
И тези финансови вреди за пазара на офиси могат да се окажат подценени, защото през миналата година са били продадени доста малко здания. Според консултантската организация в областта на парцелите CBRE размерът на покупко-продажбите с търговски площи е намалял с повече от 50% на годишна база през първото тримесечие. Това значи, че доста притежатели не са актуализирали оценките за недвижимата си благосъстоятелност.
Но образци въпреки всичко има задоволително и Financial Times дава подобен с Blackstone, която е продала каузи си в One Liberty Plaza, небостъргач в долната част на Манхатън, на Brookfield в договорка, която прави оценка кулата на 1 милиарда $. Това е доста по-малко спрямо оценката от 1,55 милиарда $ през 2017 година, когато Blackstone закупува каузи си. От компанията разясняват, че обичайните офиси в Съединени американски щати са по-малко от 2% от световния им портфейл, което е спад от над 60% през 2007 година, защото " съзнателно се насочват " към други браншове. Друга постройка в Манхатън, Tower 56, пък е продадена през февруари за 110 млн. $, откакто притежателят ѝ не съумява да рефинансира дълга си. През 2008 година за нея са платени 158 млн. $. " Офисите са в средата на голяма смяна на парадигмата. Смятаме, че ще са нужни повече от пет години, с цел да се отработи фундаменталната смяна в търсенето ", споделя Джули Ингерсол, основен капиталов шеф в CBRE. " Това не наподобява на никой различен цикъл в региона на недвижимите парцели, който сме виждали в предишното. "
Предстоящи продажби
Продажбите може да се ускорят, защото от ден на ден притежатели са принудени да рефинансират заемите си. Според MSCI, компания за финансови данни, през тази и идната година следва да бъдат изплатени близо 900 милиарда $ задължения за търговски парцели в Съединени американски щати. Ако притежателите им обаче не могат да рефинансират при рационални условия или са принудени да вкарат милиони долари пресен капитал, те може да решат да продадат или просто да се откажат от парцелите си. И в случай че тази обстановка не е задоволително сериозен индикатор за протичащото се на американския заможен пазар, то, показва изданието, офисите не са единственият бранш, подложен на напън. Някои здания с жилищни парцели за предоставяне чартърен на семейства - считани за сигурен залог по време на пандемията, също изпитват усложнения.
В Хюстън да вземем за пример Applesway Investment Group закупува четири жилищни комплекса с давностен период на погашение с дълг с плаващ лихвен %, започващ през 2021 година, за близо 230 млн. $. Надеждата на компанията е, че ще може да увеличи наемите, само че в последна сметка не съумява да покрие заплащанията си, откакто лихвите се покачиха. Заемодателят Arbor Realty Trust иззема парцелите през април.
Източник: profit.bg
КОМЕНТАРИ