Цената на жилищата в София премина психологическата граница от 1000 евро на кв.м.
Цените на жилищита в София са минали за първи път от 10 години насам психическата граница от 1000 евро на квадратен метър. Това оповестява организация Bulgarian Properties, която показа разбор на пазара за второто тримесечие на годината.
Според нейните данни междинната цена през интервала април-юни доближава 1060 евро на квадрат. " Това са цени от края на 2007 година, което демонстрира, че 10 години по-късно жилищният пазар се връща на достигнатите тогава ценови нива ", написа в разбора.
Експертите показват, че макар упованията темпът на напредък на цените да се забави, редица фактори пречат на този противоположния развой.
" През последните четири години банковото кредитиране нараства с по към 20% годишно, а то е главният фактор, който въздейства върху цените на парцелите. През тази година растежът в кредитирането даже се форсира при продължаващ спад на лихвените проценти по заемите, които към този момент са под 4%. Това демонстрира, че не можем да чакаме ценовият тренд да се обърне скоро ", разяснява Полина Стойкова, изпълнителен шеф на компанията и добавя:
" Tози път възходящият цикъл е движен главно от вътрешното търсене и удобни за пазара макрофактори. При актуалната композиция от ниска безработица, ускоряващ се напредък на Брутният вътрешен продукт, по-високи приходи, съвсем нулеви лихви по депозитите, и рекордно ниски лихви по заемите, напълно натурален резултат е да забележим и растеж в цените на парцелите и размерите продажби. Хората се върнаха към жилищата като форма на инвестиция. "
Допълнителна поддръжка идва и от наемния пазар, който дава благоприятни условия за осъществяване на рентабилност от 5-6%, която мъчно може да бъде реализирана посредством различен актив. Все повече хора се ориентират към покупка за отдаване чартърен, в това число и посредством покупка на парцел с заем.
Средни цени
Данните на Bulgarian Properties сочат, че за второто тримесечие на 2017 година междинната цена на жилищата в София доближи 1060 евро/кв.м. при 985 евро/кв.м. при започване на годината. Така повишаването на цените на тримесечна база е 7.6%, а на годишна се резервира на равнища като през първото тримесечие, а точно бележи растеж от 18%. Средната покупна цена на жилищата е 91 000 евро.
Тук е мястото да допълним, че по последни данни на Евростат през предходното първо тримечесие на годината междинният растеж на цените в цяла България е 8.8%. Отделна статистика за София няма, само че се знае, че столицата е водещият пазар по растеж на цените. Все още не са достигнати пиковите стойности от 3-тото тримесечие на 2008 година в взрива преди рецесията, когато междинната цена на жилищата в София доближи 1260 евро на кв.м.
Ускореният ритъм на повишаване на цените в София стартира от второто тримесечие на 2016 година и оттогава към този момент една година повишаванията се движат сред 15 и 18%.
От данните още се вижда, че цените на парцелите в София нарастват най-силно през второто тримесечие на годината. И през предходната година, и през тази усетихме обилни растежи точно през месеците април и май, след което пазарът се пренастройва към новите действителности и следват мощни летни и есенни месеци с увеличение на размера продажби.
Обеми продажби
През последните 4 години по данни на Агенцията по вписванията размерите продажби на парцели в София непрестанно нарастват. Най-голямо повишаване е маркирано през 2014 година, когато пазарът се оттласна от дъното и цените започнаха да порастват.
През последните 3 години продажбите в София нарастват отмерено с по към 8% годишно. Ръстовете, регистрирани от Агенцията по вписванията се забавят през последните месеци, само че това се дължи в огромна степен на забележителния дял на продажби на ново строителство, което е в развой на създаване и вписването на покупко-продажбите ще стане на по-късен стадий.
Като брой продажбите в София са към 25 000 на година, което към момента е надалеч от равнищата в взрива, когато доближиха до 45 000 покупко-продажби годишно и това допуска един доста по-балансиран пазар и е още една индикация, че не можем да приказваме за прегряване и балонизиране на жилищния пазар в София.
Данните за размерите продажби като цяло демонстрират устойчиво и умерено увеличаващо се търсене, което дава доста добра основа за продължаващо развиване на жилищния пазар в София.
Ново строителство и параметри на закупените жилища
Новото строителство към този момент съставлява към 65% от продажбите в София по данни на BULGARIAN PROPERTIES. Това се дължи на повишеното предложение на ново строителство, в това число и в по-напреднал стадий на създаване. Това засилва купувачите, които не са склонни да рискуват за покупка " на зелено ".
Половината от закупените жилища са двустайни жилища, 30% са тристайни, 4-стайните са към 10%, както и едностайните. Дяловете на другите типове жилища се резервират сходни с тези от първото тримесечие. Двустайните жилища са по-търсени заради по-достъпните крайни цени и това, че са по-ликвидни за продажба и отдаване чартърен.
Средната повърхност на закупените жилища е 86 кв.м. Най-често се купуват жилища на 2-ри до 6-ти етаж, като има нарастване на покупките на 1-ви етаж и сутерен. Това се изяснява с наличностите при новото строителство, които постоянно са единствено на ниските етажи, изключително при напредналото строителство.
Търсене по квартали
Основният интерес продължава да бъде към южните и източни квартали на София. Същевременно, появяването на повече ново строителство във всички квартали на София способства за повишаване на интереса в разнообразни квартали в целия град, привличане и активизиране на разнообразни групи купувачи и по-равномерното систематизиране на търсенето по квартали.
Хората се възползват от опцията да живеят в качествено жилище в нова кооперация в квартал, който познават или където са техните близки и другари, а не безусловно да се местят в кварталите с най-вече ново строителство, търсейки по-качествена среда.
Най-големите като размер търсения са ориентирани към Младост и Люлин, което е разбираемо предвид на мащаба на тези квартали. След тях по размер запитвания се подреждат Студентски град и Витоша. Те се оформиха като забавни за купувачите заради наличните улеснения, положителни цени, елементарен достъп както до централните елементи на града, по този начин и за излаз от него. Към това се прибавя и опцията парцелите да бъдат отдавани чартърен.
Новото през този интервал е повишаването на интереса към региона на Надежда и Връбница. Съчетанието от съществуване на метро и напълно ремонтиран Северен парк дава добър капацитет за развиване на региона. Индикатор за това са и новите планове в региона, които се оферират на атрактивни за купувачите цени.
Центърът продължава да ускорява позициите си, изключително измежду търсещите за инвестиция.
Кръстова вада и регионите към Южния парк резервират огромен интерес, дружно с другите южни квартали като Манастирски ливади, Борово, Бъкстон, Гоце Делчев, Стрелбище.
Най-скъпите квартали са център, Лозенец и Изток с цени от 1500 до 2000 евро/кв.м., а най-евтини са Люлин, Банишора, Овча купел, където ново строителство може да се закупи сред 650 и 800 евро/кв.м.
Икономически коментар и вероятности
През 2017 година имаме цялост от положителни фактори за имотния пазар и за първи път от 10 години насам всички пазарни сегменти се развиват добре и дават позитивни индикации.
Ускорява се растежът на Брутният вътрешен продукт, приходите не престават да нарастват, безработицата остава ниска. Достъпността на жилищата, измервана от нас като съответствие на цената на кв.м. в София и междинната заплата за града, остава в границите на 1.4, като бележи леко покачване по отношение на предходната година. Това значи, че достъпността леко понижава, само че като цяло коефициентът се движи сред 1.3 и 1.4 от 2014 година насам и е над 2 пъти по-нисък от годините на взрива.
Лихвените проценти по жилищните заеми паднаха под 4% по данни на Българска народна банка, което е исторически най-ниското им равнище. Това подтиква покупките с заем. Съответно, банковото кредитиране продължава да нараства, като отпуснатите заеми през второто тримесечие бележат връх за последните години, а това е един от главните мотори на жилищния пазар. Въпреки високите равнища на кредитиране, следва да се означи, че размерите отпуснати заеми към момента са на половина от тези в взрива, което още един път удостоверява по-здравата основа, върху която се развива пазарът в този момент.
От изложените данни се вижда, че жилищният пазар в София твърдо е във напредък и тази наклонност е трайна и стъпва върху добре уравновесени и удобно въздействащи стопански фактори. Макар растежът на цените в София да се приближава до 20%, не можем да приказваме за прегряване или балонизиране, а по-скоро за бързо наваксване на годините на застоялост. Всички индикатори, които въздействат върху пазара, са на равнища към 50% по-ниски от стойностите им в пика през 2007-2008 година, което демонстрира, че няма свръхочаквания и че към този момент темповете на развиване на жилищния пазар в София са устойчиви.
Според нейните данни междинната цена през интервала април-юни доближава 1060 евро на квадрат. " Това са цени от края на 2007 година, което демонстрира, че 10 години по-късно жилищният пазар се връща на достигнатите тогава ценови нива ", написа в разбора.
Експертите показват, че макар упованията темпът на напредък на цените да се забави, редица фактори пречат на този противоположния развой.
" През последните четири години банковото кредитиране нараства с по към 20% годишно, а то е главният фактор, който въздейства върху цените на парцелите. През тази година растежът в кредитирането даже се форсира при продължаващ спад на лихвените проценти по заемите, които към този момент са под 4%. Това демонстрира, че не можем да чакаме ценовият тренд да се обърне скоро ", разяснява Полина Стойкова, изпълнителен шеф на компанията и добавя:
" Tози път възходящият цикъл е движен главно от вътрешното търсене и удобни за пазара макрофактори. При актуалната композиция от ниска безработица, ускоряващ се напредък на Брутният вътрешен продукт, по-високи приходи, съвсем нулеви лихви по депозитите, и рекордно ниски лихви по заемите, напълно натурален резултат е да забележим и растеж в цените на парцелите и размерите продажби. Хората се върнаха към жилищата като форма на инвестиция. "
Допълнителна поддръжка идва и от наемния пазар, който дава благоприятни условия за осъществяване на рентабилност от 5-6%, която мъчно може да бъде реализирана посредством различен актив. Все повече хора се ориентират към покупка за отдаване чартърен, в това число и посредством покупка на парцел с заем.
Средни цени
Данните на Bulgarian Properties сочат, че за второто тримесечие на 2017 година междинната цена на жилищата в София доближи 1060 евро/кв.м. при 985 евро/кв.м. при започване на годината. Така повишаването на цените на тримесечна база е 7.6%, а на годишна се резервира на равнища като през първото тримесечие, а точно бележи растеж от 18%. Средната покупна цена на жилищата е 91 000 евро.
Тук е мястото да допълним, че по последни данни на Евростат през предходното първо тримечесие на годината междинният растеж на цените в цяла България е 8.8%. Отделна статистика за София няма, само че се знае, че столицата е водещият пазар по растеж на цените. Все още не са достигнати пиковите стойности от 3-тото тримесечие на 2008 година в взрива преди рецесията, когато междинната цена на жилищата в София доближи 1260 евро на кв.м.
Ускореният ритъм на повишаване на цените в София стартира от второто тримесечие на 2016 година и оттогава към този момент една година повишаванията се движат сред 15 и 18%.
От данните още се вижда, че цените на парцелите в София нарастват най-силно през второто тримесечие на годината. И през предходната година, и през тази усетихме обилни растежи точно през месеците април и май, след което пазарът се пренастройва към новите действителности и следват мощни летни и есенни месеци с увеличение на размера продажби.
Обеми продажби
През последните 4 години по данни на Агенцията по вписванията размерите продажби на парцели в София непрестанно нарастват. Най-голямо повишаване е маркирано през 2014 година, когато пазарът се оттласна от дъното и цените започнаха да порастват.
През последните 3 години продажбите в София нарастват отмерено с по към 8% годишно. Ръстовете, регистрирани от Агенцията по вписванията се забавят през последните месеци, само че това се дължи в огромна степен на забележителния дял на продажби на ново строителство, което е в развой на създаване и вписването на покупко-продажбите ще стане на по-късен стадий.
Като брой продажбите в София са към 25 000 на година, което към момента е надалеч от равнищата в взрива, когато доближиха до 45 000 покупко-продажби годишно и това допуска един доста по-балансиран пазар и е още една индикация, че не можем да приказваме за прегряване и балонизиране на жилищния пазар в София.
Данните за размерите продажби като цяло демонстрират устойчиво и умерено увеличаващо се търсене, което дава доста добра основа за продължаващо развиване на жилищния пазар в София.
Ново строителство и параметри на закупените жилища
Новото строителство към този момент съставлява към 65% от продажбите в София по данни на BULGARIAN PROPERTIES. Това се дължи на повишеното предложение на ново строителство, в това число и в по-напреднал стадий на създаване. Това засилва купувачите, които не са склонни да рискуват за покупка " на зелено ".
Половината от закупените жилища са двустайни жилища, 30% са тристайни, 4-стайните са към 10%, както и едностайните. Дяловете на другите типове жилища се резервират сходни с тези от първото тримесечие. Двустайните жилища са по-търсени заради по-достъпните крайни цени и това, че са по-ликвидни за продажба и отдаване чартърен.
Средната повърхност на закупените жилища е 86 кв.м. Най-често се купуват жилища на 2-ри до 6-ти етаж, като има нарастване на покупките на 1-ви етаж и сутерен. Това се изяснява с наличностите при новото строителство, които постоянно са единствено на ниските етажи, изключително при напредналото строителство.
Търсене по квартали
Основният интерес продължава да бъде към южните и източни квартали на София. Същевременно, появяването на повече ново строителство във всички квартали на София способства за повишаване на интереса в разнообразни квартали в целия град, привличане и активизиране на разнообразни групи купувачи и по-равномерното систематизиране на търсенето по квартали.
Хората се възползват от опцията да живеят в качествено жилище в нова кооперация в квартал, който познават или където са техните близки и другари, а не безусловно да се местят в кварталите с най-вече ново строителство, търсейки по-качествена среда.
Най-големите като размер търсения са ориентирани към Младост и Люлин, което е разбираемо предвид на мащаба на тези квартали. След тях по размер запитвания се подреждат Студентски град и Витоша. Те се оформиха като забавни за купувачите заради наличните улеснения, положителни цени, елементарен достъп както до централните елементи на града, по този начин и за излаз от него. Към това се прибавя и опцията парцелите да бъдат отдавани чартърен.
Новото през този интервал е повишаването на интереса към региона на Надежда и Връбница. Съчетанието от съществуване на метро и напълно ремонтиран Северен парк дава добър капацитет за развиване на региона. Индикатор за това са и новите планове в региона, които се оферират на атрактивни за купувачите цени.
Центърът продължава да ускорява позициите си, изключително измежду търсещите за инвестиция.
Кръстова вада и регионите към Южния парк резервират огромен интерес, дружно с другите южни квартали като Манастирски ливади, Борово, Бъкстон, Гоце Делчев, Стрелбище.
Най-скъпите квартали са център, Лозенец и Изток с цени от 1500 до 2000 евро/кв.м., а най-евтини са Люлин, Банишора, Овча купел, където ново строителство може да се закупи сред 650 и 800 евро/кв.м.
Икономически коментар и вероятности
През 2017 година имаме цялост от положителни фактори за имотния пазар и за първи път от 10 години насам всички пазарни сегменти се развиват добре и дават позитивни индикации.
Ускорява се растежът на Брутният вътрешен продукт, приходите не престават да нарастват, безработицата остава ниска. Достъпността на жилищата, измервана от нас като съответствие на цената на кв.м. в София и междинната заплата за града, остава в границите на 1.4, като бележи леко покачване по отношение на предходната година. Това значи, че достъпността леко понижава, само че като цяло коефициентът се движи сред 1.3 и 1.4 от 2014 година насам и е над 2 пъти по-нисък от годините на взрива.
Лихвените проценти по жилищните заеми паднаха под 4% по данни на Българска народна банка, което е исторически най-ниското им равнище. Това подтиква покупките с заем. Съответно, банковото кредитиране продължава да нараства, като отпуснатите заеми през второто тримесечие бележат връх за последните години, а това е един от главните мотори на жилищния пазар. Въпреки високите равнища на кредитиране, следва да се означи, че размерите отпуснати заеми към момента са на половина от тези в взрива, което още един път удостоверява по-здравата основа, върху която се развива пазарът в този момент.
От изложените данни се вижда, че жилищният пазар в София твърдо е във напредък и тази наклонност е трайна и стъпва върху добре уравновесени и удобно въздействащи стопански фактори. Макар растежът на цените в София да се приближава до 20%, не можем да приказваме за прегряване или балонизиране, а по-скоро за бързо наваксване на годините на застоялост. Всички индикатори, които въздействат върху пазара, са на равнища към 50% по-ниски от стойностите им в пика през 2007-2008 година, което демонстрира, че няма свръхочаквания и че към този момент темповете на развиване на жилищния пазар в София са устойчиви.
Източник: money.bg
КОМЕНТАРИ