Строителството на жилища в България - една одисея в 21 век
Татяна Димитрова
Facebook Twitter Viber Още благоприятни условия за шерване Гугъл Plus LinkedIn Email 06:45, 20 юни 17, 52 0
© Мария Съботинова, Строителство Градът
Квартал " Малинова котловина " е емблематичен образец за това, че строителство има, само че не и инфраструктура, която в случай че не да го предхожда, най-малко да е построена в точния момент.
Безкрайно събиране на документи, безпределно очакване, неуместни съгласувателни процедури, липса на какъвто и да било небосвод за развиването на градовете. Така най-кратко може да се опише това, през което минават строителите на жилищни здания, на които това е бизнесът. Цяло премеждие, на което не всеки би издържал, с цел да може въобще да стартира действителното строителство. Освен скоростта, с която се позволяват административните въпроси, проблем остава и фактът, че България към момента е хартиена страна след години говорене за електронно държавно управление, каквото на процедура не съществува. С някои доста дребни изключения.
Какво трови бизнеса в строителството на жилища
Ако страната и общината основат условия по-лесно да се почне един градеж, доста повече компании ще могат да го вършат, предлагането ще е по-голямо и цените по-ниски. Това са естествените пазарни механизми. Създавайки доста рестриктивни и сложни условия за ваденето на строително позволение, това се трансформира в държавен лобизъм, който е неразрешен в пазарната стопанска система и Европейски Съюз. Защото единствено едрите компании с огромни благоприятни условия могат да си разрешат 2 година да действат едно позволение, което прави продуктът бутиков. Чужд вложител в тази обстановка или дребна компания не могат да се оправят. Това е подправено и не е обикновено.
Така в резюме разказва обстановката, в която се намира строителният бизнес, един негов представител - Георги Шопов от " Тобо груп ". С сходни или други съпоставения същото споделят и останалите на пазара на жилища, които желаят да се търсят решения дружно с администрацията вместо да гледат единствено личния си бизнес и да се оправят някак. Смятат, че измененията ще са от изгода освен за целия отрасъл, само че в последна сметка от тях ще завоюват и потребителите, за които цените ще са по-поносими.
А проблемите надалеч не са единствено в София, въпреки че точно тя е най-големият пазар и надлежно концентрира всички дефекти на административната система.
Процесът по градоустройство е много муден и муден, това включва смяна на кадастралната карта, на регулацията на парцелите и самото утвърждение на планове и издаването на разрешението за градеж. При всички тези процедури има естествени периоди, в които би трябвало да се случват, само че не е по този начин и това е сериозна спънка да планираме бизнеса си, разяснява Венцислав Тарашманов, маркетинг шеф на " Инфинити пропърти ". " Ако през днешния ден сме купили парцел, по какъв начин да преценим по кое време ще можем да създадем постройка - дали ще е след година и половина, или след две, или повече ", пита риторично той.
Димитър Савов от БЛД споделя, че процедурите по регулация са доста " тегави ", а уведомяването по тях съпоставя с уведомяване с пощенски гълъби.
Дава образец със градеж, при който за него е трябвало да се уведомят 56 притежатели в постройка на калкан. Всички те е трябвало да отделят персонално време, с цел да отидат в съответния пощенски клон и да си получат противоположните разписки за уведомлението. Не се признава различен тип уведомяване. " Хората не бяха срещу, само че не желаеха да си отделят от времето да вървят до пощата. Аз им предложих да ги закарам с кола, с цел да стане по-бързо. Това са неуместни неща ", споделя Савов.
Когато пък за по-голям градеж се контактува с администрацията на Направление " Архитектура и градоустройство ", тогава съгласувателните процедури сред тях и общината стават с куриери, които изминават дистанцията сред двете институции за 3 до 5 дни, показва строителят. " Предлагали сме да поемем разноските и тази преписка да става в границите на деня с пощальон, само че не се приема. В случая с уведомлението пък искахме да платим на нотариус, който да удостоверява с автограф и щемпел единодушието на притежателите, което е по-достоверно от противоположната квитанция, само че не се одобри, тъй като законът планува друга процедура ", споделя Савов.
По негова преценка едвам 2% от административните услуги за строители са електронни. " Всичко друго е на хартия. Всичко е страшна бумащина ".
В бизнеса се стремим да гледаме напред 5 до 10 години, какъв брой съумяваме е субективно разбиране, споделя Венцислав Тарашманов. Описва, че животът на един план постоянно е сред 3 и 6 години, че и повече. От деня, в който стартират договарянията за покупка на терен или обезщетение на притежателите, до минаването на всички позволения, смяна в регулациите и други премеждия, минават от 6 месеца до 1-2 години, и по-късно самото строителство трае най-малко година и половина и стига до 3 ", споделя той.
© Цветелина Белутова, Капитал
Всички планове и разрешителни би трябвало да се предават и обработват по електронен път - както е в Естония. Ако ти откажат, откажат. И администрацията, в случай че желае да си резервира работните места, се стреми да се вмести в периодите, споделя Стьопа Апостолов от " Апелативен съд Стройинженеринг ".
" Уникум, който го няма на никое място "
Основният зложелател на бизнесмените си остава администрацията, уверен е Апостолов. В неговия професионален опит е очевидец на това по какъв начин имоти, купени преди 20 година, още не може да си оправят статута, с цел да получат виза за изследване. Процедурите по регулация след влизане в действие на Общия организационен проект за София траят по три-четири години, освен това без да става дума за оборване от някоя от страните, възмущава се той.
Дава образец с проблем, при който на даден терен, който е част от процедура по регулация, по едно и също време се окажат притежатели страната и общината, никоя от които не прави нищо, с цел да се позволи въпросът. Той остава в ръцете на вложителите - да водят каузи за определяне на собствеността.
" Тези неща би трябвало да се вземат решение административно и в границите на един месец. А тук се минава няколко пъти на съвет в общината, след това в огромна община, след това заповед, която до момента в който се впише в службата по вписванията – най-малко две години минават ", пресмята той.
Проблеми изниквали и при потребност от регулация, в която взе участие общински терен. Случвало му се е да се постанова да заплати налозите, тъй като общината не го е направила. Следва издаване на данъчна оценка за съответното парче земя. Докато се уреди замяната за задачите на регулацията, годината изтича, а с не я и направената данъчна оценка. Така налозите, които дължи самата община, още веднъж би трябвало да се платят и още веднъж да се извади нова данъчна оценка.
В допълнение на това той прибавя и наложителното преборване с ютилити компании, с цел да се снабди постройката с парно, ток и вода. ЕРП-тата не поемат създаване на трафопостове навреме и са подготвени да ги изкупят по личен ценоразпис от вложителите неразбираемо по кое време. Апостолов е имал случай с създаване на канализация, която се налагало да мине през непознат терен, за което той заплаща на притежателя, построява я, само че от " Софийска вода " не желаят да я одобряват, тъй като на непознат терен не им се подсигурил достъп (който към този момент е обезпечен от строителя) до мрежата при положение на пораждане на проблем.
Пламен Андреев от " Планекс " счита, че административните процедури и в други европейски страни не са " толкоз бързи ", само че оценката му се отнася за случаите, в които не се постанова градоустройствена разработка на територия, в която се намира планът заради свлачище, публичен скандал или нещо друго.
Зелените митинги
На фона на описаните проблеми строителите съответно в София прибавят и нов проблем, който считат за значима спънка пред бизнеса си. Димитър Савов разяснява, че очевидно компаниите към този момент би трябвало да си назначат човек за договаряния с обществото. Той има поради няколкото случая в столичния квартал " Младост ", при които жителите стачкуваха против нови здания, стартирани върху терени, които те одобряват за кварталната градинка.
" Всичко може да се ревизира за един имот – в регулация ли е, какво има като прилежаща инфраструктура и т. н. Но къде да провериш дали някой няма да стачкува против градежа? Трябва да хвърляш фасул ". Той разяснява, че хората стачкуват, тъй като считат, че зад тила им е направено нещо неправилно, а в това време не се интересуват, когато се афишират плановете за устройствени проекти и не възразяват тогава по планувания ред. " Има признат общ организационен проект, гледаш всичко ти е наред, само че идва публичен митинг и се оказва, че под негов напън законът не важи ", добавя той.
В България с съображение или без, в случай че някой " зелен ", червен и други, природозащитници и бранители на права, реши да бойкотира капиталовия развой – незабавно става важен фактор. Властите не обичат митингите и бизнесът отнася загуби, добавя шефът на " Планекс ". " После същият този бизнес внася налозите, обезпечава работни места, спонсорира културата и образованието – в символ на " признателност ", че е осъден от по този начин наречените правозащитни организации и управляващите. Паралелно с това, не дай си боже да попаднеш на недобросъвестни или неработещи административни чиновници ", добавя той.
© Цветелина Белутова
Какво се промени със промяната на основния проектант
Смяната на основния проектант на София преди към година даде учредения за очаквания на доста хора, че най-накрая решенията на неговата администрация ще придобият естествен тип.
Според Стьопа Апостолов смяната е в отрицателна посока. Дава за образец това, че преди е имало два приемни дни в направлението, в които всеки може да направи нужната му информация, която е невъзможна по електронен път. С учудване наскоро открил, че единият от тези дни е отстранен, което му обяснили с улеснение на жителите. " А в другия приeмен ден се образуват големи опашки от изнервени хора ", показва той.
Според Димитър Савов от БЛД направлението, под управлението на основния проектант, е много натоварено. " Главният проектант има потребност от още експерти, не знам по какъв начин се оправя, тъй като и там натискът е отвред. Смятам, че има разумни оферти ".
До публицистичното привършване на обявата " Дневник " не получи отговори на въпросите си от екипа на основния проектант, свързани със периодите за издаване на позволения за градеж, какви електронни услуги се дават и какво се планува като развиване, какви са периодите в реалност за издаване на разнообразни документи и други
© Велко Ангелов
Здравко Здравков, основен проектант на София
Факт е, че Здравков стартира редица промени, с които да увеличи прозрачността в направлението. Обявената цел е да се понижи оптимално досегът на жителите с администрацията, с цел да може всички процеси свързани с градоустройството да се извършват за оптимално малко време.
По негово условие разрешителните за градеж, които издават основните архитекти на всички 24-района на София, наподобяват по еднакъв метод. Те също по този начин са налични на онлайн регистъра на направлението. Там другите актове могат да бъдат търсени по дата, издател, вложител, регион, номер на имот.
На уеб страницата на направлението могат да бъдат открити и устройствените проекти за съвсем всички елементи на столицата. Там се качват отчетите, които Здравков внася в Столичния общински съвет, заповедите, които издават другите дирекции в направлението, известия за идни публични разисквания.
Във връзка с подобряването на работата, Здравков вкара и практиката да се среща с основните архитекти на 24-те региона на София всеки месец.
Районните основни архитекти пък бяха включени в състава на Общинския експертен съвет по устройство на територията. Този съвет разисква архитектурни планове - частни и общински, промени в регулацията, териториалното обмисляне, търси решения на проблеми. Откакто Здравков е основен проектант на София датите за тези съвещания се афишират, имат дневен ред и са налични за жители и публицисти.
По искане на Здравков беше основана и електронна база данни, в която се съдържа информация за всеки парцел в София. В момента тя сплотява информацията от кадастъра местонахождение, граници, регулация, само че задачата е в нея да се съдържа цялата нужна информация за парцелите в София, съгласно условията на експерти по устройство на територията, нотариуси, брокери на недвижими парцели - история на издадените актове, капиталови планове, промени в регулацията.
Наскоро в изявление пред " Капитал " той уточни, че няма аргументи да се бавят разрешителните за градеж и отхвърля това да се случва под натиска на митинги. Проблеми имало единствено в регионите, където се постанова отчуждаване за задачите на създаване на улиците. Все отново той признава, че борбата със периодите е доста тежка. " Опитвам всички вероятни способи да променим нещата в посока да предоставяме информацията по електронен път. Следващата стъпка е да дам информация с влезлите в действие Подробни устройствени проекти за всяка една територия. Не единствено с визите, а и с градоустройствените процедури има проблеми със забавянето, тъй като са основани прекомерно доста стъпки във връзка с съгласуването вътре в самото направление " Архитектура и градоустройство ". Опитвам да подредя процесите по подобен метод, че да стартират да се съблюдават периодите. "
" Голям проблем е, че улиците не са отчуждени и сега е мъчно да се позволява строителство, тъй като слагаме на строителите изискване да е приложена регулацията ", изяснява Здравко Здравков.
Какви решения оферират строителите
Покрай възникването на напрежението в " Младост " 18 строителни компании вземат решение, че към този момент е назрял моментът да се обединят в асоциация и да предложат за решение всички натрупали се проблеми. Сред тях има и такива, които не работят на софийския пазар.
Целта на асоциацията е да не се употребява за лобиране по съответни обекти и проблеми, а да се занимава единствено с кардинални проблеми в сектора на равнище законодателство, изяснява ръководителят на организацията Георги Шопов.
Той споделя, че около въпросите в " Младост " компаниите са били дейни в позицията си да не се позволява референдум за строителство единствено в един квартал. " Ако ще има подобен референдум, той би трябвало да е за целия град ", изяснява строителят и стимулира това с обстоятелството, че Общият организационен проект е гласуван от държавното управление и от Народното събрание. " Това е като да се пита дали на дадена улица да се строи. Естествено, че живеещите там ще кажат, че не желаят и избират това да се случва на прилежащата ".
Трябваше след приемането на Общия организационен проект в София да се облагородяват нови територии, където да се развива строителство. Вместо това не престават да се кърпят дупки в съществуващите квартали, добавя Димитър Савов. Той счита, че е изцяло задоволително даже да се каже, че се стопира строителството в старите квартали, и се вършат нови. Но това значи да се създадат за тях подробни устройствени проекти и да се подсигури инфраструктура - улици, ток, вода.
" Където това се направи, автоматизирано се намира капиталов интерес, вместо фирмите да се навират сред съществуващите здания ", изяснява той. В момента най-малко 10% от новите здания се строят в квартал " Кръстова вада ", а това е по този начин, тъй като се пусна с още 2 км. бул. " Черни връх ". И там няма кавги и тъжби, показва образец Димитър Савов.
© Цветелина Белутова, Капитал
Димитър Савов, БЛД
Много са наболелите проблеми, които основават напрежение сред жителите, притежатели на терени, община, бизнесмени, а ползата е общ – построяването на инфраструктурата край постройките и осъществяване на отчуждителните процедури, добавя Шопов.
Сгради се строят, улици - не
Според членовете на асоциацията значим проблем е и това, че общината няма опция да извършва един от главните си задължения – развиването на територията посредством планово създаване на инфраструктура, което води до уродливо и безредно развиване на града.
" Ние желаеме да има законова норма и уредба по този начин, че Столична община да има финансовата и нормативна опция да прави това, което й е обвързване по закон ", показват от асоциацията. По отношение на отчуждителните процедури припомнят, че неналичието на елементарни и ясни правила през годините е довела до безпорядък. Това прави допустимо, да вземем за пример, улица да се окаже върху частна благосъстоятелност.
Проекти за инфраструктура има, само че не е ясно дали и по кое време ще станат. Това съставлява компликация за бизнеса, разяснява и Венцислав Тарашманов.
Тези неща, в случай че помогнем да се решат в публичен интерес, публичният оборот ще се усили доста в зони, където строителството е невероятно в този момент и териториите ще се развият хармонично и планово, добавя Шопов.
В устрема си да отбрани публичния интерес общинската администрация през последните 27 година основава все нови и нови условия към вложителите и документите, които вместо да го защитят - го нарушават. Когато нещо е доста комплицирано и с доста актове, то доста по-лесно се нарушава в сравнение с, в случай че е просто и ясно. Толкова доста е документите, която би трябвало да се събере, съгласува и действа, че прави изваждането на строително позволение за три месеца (което е нормалната процедура по света) допустимо за година и половина-две. Това усилва цената на жилищата и жителят получава безценен, недосегаем за него артикул, илюстрира Шопов.
© Мария Съботинова, Строителство Градът
Георги Шопов, " Тобо груп "
Той дава образец с терен, платен за 3 млн. лева с заем. Ако за него се получи позволение след 2 години, той към този момент се е оскъпил с 600 хиляди лева от лихвите по заема. Този период не пази никакъв публичен интерес, а крайният клиент в действителност заплаща разноските.
Премахване на пощенските гълъби
Строителите не схващат за какво когато утвърждението на част от даден план зависи от общинска конструкция, това не се прави по длъжностен път.
" Дадохме образец със Сърбия, където вложителят си внася изискваната документи в общината и тя има ангажимент да я съгласува с всички нейни сдружения и структури, отговарящи за водоснабдяване, организация на придвижването, зелени системи и т. н. ", споделя Шопов. В Сърбия също така важи 28-дневен период за изговаряне на администрацията - с позволение или съответен отвод. Въведен е и правилото на безмълвното единодушие, което значи, че при липса на отвод до 28-ия ден, вложителят може да пристъпи към строителство. " Това в Сърбия се направи таман за увеличение на публичния оборот, а не в отбрана на раздуване на бюрокрацията, което не обслужва никого ", показва Шопов.
И сега има законно открити периоди и правила. Ако е належащо, дано периодите по процедурите да се удължат, само че да се съблюдават, предлага като решение Пламен Андреев от " Планекс ". От позиция на бизнеса е значимо отговорите на администрацията да бъдат в действителност законосъобразни, само че не и в " отбрана на спазването на периодите ", да се ползват аргументирани, с несъществени забележки отводи и процедурите да се влачат във времето, счита той.
" Инвеститорите - в жилища, промишленост и каквото и да е, следва да се почитат и подкрепят от страната, общините и обществото. Защото даже и обществените помощи, опазването на здравето и пенсиите идват от тях. Дори заплатите на същата тази администрация и институции ", добавя Андреев.
Таксата позволение за градеж не е ясно защо отива, въпреки че браншът е подготвен да заплаща и повече, само че тези пари да отиват за регулация на парцелите – за ток, вода и улица, разяснява Димитър Савов. Той не схваща и за какво фирмите, доставящи ток и вода, се държат по този начин, като че ли нямат интерес да се снабдят с още клиенти като причисляват нови здания към мрежите си.
© Цветелина Белутова, Капитал
Стьопа Апостолов споделя, че в други страни таксите за позволение са доста по-високи, само че вложителите отиват на терен, подсигурен с път, ток и вода. " Има доста блокове, които задържаме 6 месеца или 1 година, тъй като връзките с инфраструктурата не са съгласувани, въпреки че са изпълнени ", показва той. Такива проблеми тласкат вложителите към имоти в регулация, само че там пък се сблъскват с високи условия на притежателите за обезщетение, достигащо 30-40% при всекидневно 20-25%. " Така жилищата в постройка на такова място стават с първокласна цена без да е първокласно осъществяването ".
Администрацията се възпроизвежда
По думите на Георги Шопов в Столична община има схващане за тези проблеми, тъй като те основават кавги и напрежение всеки ден в самата администрация.
Такива проблеми има и в другите огромни градове, описват от асоциацията. " Администрацията без да желае се възпроизвежда, което се вижда в исторически проект, обществото се затлачва и би трябвало да се реже с огромната ножица, с цел да се опростят и създадат работещи механизмите ", разяснява Шопов. В Западна Европа са минали през същите проблеми и цикли. Въпросът е да използваме техния опит и допустимо най-бързо да почистим административните процедури от всички паразитни канали и затлачвания, добавя той.
По въпроса със периодите от БЛД дават и различен образец - с неспазването на периода за регистриране на покупко-продажбите от Агенцията по вписванията. Бавенето е такова, че в случай че предприемачът е безсъвестен, може за двете седмици, в които се чака, да продаде едно жилище няколко пъти. " Уж не смогват, а този, който бе хванат да взима подкупи за такива услуги, незабавно ги вписва. Значи могат незабавно да се вписват ", показва Савов.
Понякога може да ти откажат регистриране и тогава без съд не се връща платената такса, която може да доближи и до 20 хиляди лева " И ето, че това оставя място за " решение " на казуса – среща се подобен човек като уволнения, който незабавно ти прави работа, не рискуваш да платиш такса, която може да не ти се върне и актът е вписан бързо. И би трябвало да си кардинален, с цел да не се поддаваш на такива вероятни решения. И до момента в който си кардинален, ставаш и неконкурентен ", споделя шефът на БЛД.
По тематиката работи и Веселин Николов
Всичко, което би трябвало да знаете за: Места за живеене (6)
Facebook Twitter Viber Още благоприятни условия за шерване Гугъл Plus LinkedIn Email 06:45, 20 юни 17, 52 0
© Мария Съботинова, Строителство Градът
Квартал " Малинова котловина " е емблематичен образец за това, че строителство има, само че не и инфраструктура, която в случай че не да го предхожда, най-малко да е построена в точния момент.
Безкрайно събиране на документи, безпределно очакване, неуместни съгласувателни процедури, липса на какъвто и да било небосвод за развиването на градовете. Така най-кратко може да се опише това, през което минават строителите на жилищни здания, на които това е бизнесът. Цяло премеждие, на което не всеки би издържал, с цел да може въобще да стартира действителното строителство. Освен скоростта, с която се позволяват административните въпроси, проблем остава и фактът, че България към момента е хартиена страна след години говорене за електронно държавно управление, каквото на процедура не съществува. С някои доста дребни изключения.
Какво трови бизнеса в строителството на жилища
Ако страната и общината основат условия по-лесно да се почне един градеж, доста повече компании ще могат да го вършат, предлагането ще е по-голямо и цените по-ниски. Това са естествените пазарни механизми. Създавайки доста рестриктивни и сложни условия за ваденето на строително позволение, това се трансформира в държавен лобизъм, който е неразрешен в пазарната стопанска система и Европейски Съюз. Защото единствено едрите компании с огромни благоприятни условия могат да си разрешат 2 година да действат едно позволение, което прави продуктът бутиков. Чужд вложител в тази обстановка или дребна компания не могат да се оправят. Това е подправено и не е обикновено.
Така в резюме разказва обстановката, в която се намира строителният бизнес, един негов представител - Георги Шопов от " Тобо груп ". С сходни или други съпоставения същото споделят и останалите на пазара на жилища, които желаят да се търсят решения дружно с администрацията вместо да гледат единствено личния си бизнес и да се оправят някак. Смятат, че измененията ще са от изгода освен за целия отрасъл, само че в последна сметка от тях ще завоюват и потребителите, за които цените ще са по-поносими.
А проблемите надалеч не са единствено в София, въпреки че точно тя е най-големият пазар и надлежно концентрира всички дефекти на административната система.
Процесът по градоустройство е много муден и муден, това включва смяна на кадастралната карта, на регулацията на парцелите и самото утвърждение на планове и издаването на разрешението за градеж. При всички тези процедури има естествени периоди, в които би трябвало да се случват, само че не е по този начин и това е сериозна спънка да планираме бизнеса си, разяснява Венцислав Тарашманов, маркетинг шеф на " Инфинити пропърти ". " Ако през днешния ден сме купили парцел, по какъв начин да преценим по кое време ще можем да създадем постройка - дали ще е след година и половина, или след две, или повече ", пита риторично той.
Димитър Савов от БЛД споделя, че процедурите по регулация са доста " тегави ", а уведомяването по тях съпоставя с уведомяване с пощенски гълъби.
Дава образец със градеж, при който за него е трябвало да се уведомят 56 притежатели в постройка на калкан. Всички те е трябвало да отделят персонално време, с цел да отидат в съответния пощенски клон и да си получат противоположните разписки за уведомлението. Не се признава различен тип уведомяване. " Хората не бяха срещу, само че не желаеха да си отделят от времето да вървят до пощата. Аз им предложих да ги закарам с кола, с цел да стане по-бързо. Това са неуместни неща ", споделя Савов.
Когато пък за по-голям градеж се контактува с администрацията на Направление " Архитектура и градоустройство ", тогава съгласувателните процедури сред тях и общината стават с куриери, които изминават дистанцията сред двете институции за 3 до 5 дни, показва строителят. " Предлагали сме да поемем разноските и тази преписка да става в границите на деня с пощальон, само че не се приема. В случая с уведомлението пък искахме да платим на нотариус, който да удостоверява с автограф и щемпел единодушието на притежателите, което е по-достоверно от противоположната квитанция, само че не се одобри, тъй като законът планува друга процедура ", споделя Савов.
По негова преценка едвам 2% от административните услуги за строители са електронни. " Всичко друго е на хартия. Всичко е страшна бумащина ".
В бизнеса се стремим да гледаме напред 5 до 10 години, какъв брой съумяваме е субективно разбиране, споделя Венцислав Тарашманов. Описва, че животът на един план постоянно е сред 3 и 6 години, че и повече. От деня, в който стартират договарянията за покупка на терен или обезщетение на притежателите, до минаването на всички позволения, смяна в регулациите и други премеждия, минават от 6 месеца до 1-2 години, и по-късно самото строителство трае най-малко година и половина и стига до 3 ", споделя той.
© Цветелина Белутова, Капитал
Всички планове и разрешителни би трябвало да се предават и обработват по електронен път - както е в Естония. Ако ти откажат, откажат. И администрацията, в случай че желае да си резервира работните места, се стреми да се вмести в периодите, споделя Стьопа Апостолов от " Апелативен съд Стройинженеринг ".
" Уникум, който го няма на никое място "
Основният зложелател на бизнесмените си остава администрацията, уверен е Апостолов. В неговия професионален опит е очевидец на това по какъв начин имоти, купени преди 20 година, още не може да си оправят статута, с цел да получат виза за изследване. Процедурите по регулация след влизане в действие на Общия организационен проект за София траят по три-четири години, освен това без да става дума за оборване от някоя от страните, възмущава се той.
Дава образец с проблем, при който на даден терен, който е част от процедура по регулация, по едно и също време се окажат притежатели страната и общината, никоя от които не прави нищо, с цел да се позволи въпросът. Той остава в ръцете на вложителите - да водят каузи за определяне на собствеността.
" Тези неща би трябвало да се вземат решение административно и в границите на един месец. А тук се минава няколко пъти на съвет в общината, след това в огромна община, след това заповед, която до момента в който се впише в службата по вписванията – най-малко две години минават ", пресмята той.
Проблеми изниквали и при потребност от регулация, в която взе участие общински терен. Случвало му се е да се постанова да заплати налозите, тъй като общината не го е направила. Следва издаване на данъчна оценка за съответното парче земя. Докато се уреди замяната за задачите на регулацията, годината изтича, а с не я и направената данъчна оценка. Така налозите, които дължи самата община, още веднъж би трябвало да се платят и още веднъж да се извади нова данъчна оценка.
В допълнение на това той прибавя и наложителното преборване с ютилити компании, с цел да се снабди постройката с парно, ток и вода. ЕРП-тата не поемат създаване на трафопостове навреме и са подготвени да ги изкупят по личен ценоразпис от вложителите неразбираемо по кое време. Апостолов е имал случай с създаване на канализация, която се налагало да мине през непознат терен, за което той заплаща на притежателя, построява я, само че от " Софийска вода " не желаят да я одобряват, тъй като на непознат терен не им се подсигурил достъп (който към този момент е обезпечен от строителя) до мрежата при положение на пораждане на проблем.
Пламен Андреев от " Планекс " счита, че административните процедури и в други европейски страни не са " толкоз бързи ", само че оценката му се отнася за случаите, в които не се постанова градоустройствена разработка на територия, в която се намира планът заради свлачище, публичен скандал или нещо друго.
Зелените митинги
На фона на описаните проблеми строителите съответно в София прибавят и нов проблем, който считат за значима спънка пред бизнеса си. Димитър Савов разяснява, че очевидно компаниите към този момент би трябвало да си назначат човек за договаряния с обществото. Той има поради няколкото случая в столичния квартал " Младост ", при които жителите стачкуваха против нови здания, стартирани върху терени, които те одобряват за кварталната градинка.
" Всичко може да се ревизира за един имот – в регулация ли е, какво има като прилежаща инфраструктура и т. н. Но къде да провериш дали някой няма да стачкува против градежа? Трябва да хвърляш фасул ". Той разяснява, че хората стачкуват, тъй като считат, че зад тила им е направено нещо неправилно, а в това време не се интересуват, когато се афишират плановете за устройствени проекти и не възразяват тогава по планувания ред. " Има признат общ организационен проект, гледаш всичко ти е наред, само че идва публичен митинг и се оказва, че под негов напън законът не важи ", добавя той.
В България с съображение или без, в случай че някой " зелен ", червен и други, природозащитници и бранители на права, реши да бойкотира капиталовия развой – незабавно става важен фактор. Властите не обичат митингите и бизнесът отнася загуби, добавя шефът на " Планекс ". " После същият този бизнес внася налозите, обезпечава работни места, спонсорира културата и образованието – в символ на " признателност ", че е осъден от по този начин наречените правозащитни организации и управляващите. Паралелно с това, не дай си боже да попаднеш на недобросъвестни или неработещи административни чиновници ", добавя той.
© Цветелина Белутова
Какво се промени със промяната на основния проектант
Смяната на основния проектант на София преди към година даде учредения за очаквания на доста хора, че най-накрая решенията на неговата администрация ще придобият естествен тип.
Според Стьопа Апостолов смяната е в отрицателна посока. Дава за образец това, че преди е имало два приемни дни в направлението, в които всеки може да направи нужната му информация, която е невъзможна по електронен път. С учудване наскоро открил, че единият от тези дни е отстранен, което му обяснили с улеснение на жителите. " А в другия приeмен ден се образуват големи опашки от изнервени хора ", показва той.
Според Димитър Савов от БЛД направлението, под управлението на основния проектант, е много натоварено. " Главният проектант има потребност от още експерти, не знам по какъв начин се оправя, тъй като и там натискът е отвред. Смятам, че има разумни оферти ".
До публицистичното привършване на обявата " Дневник " не получи отговори на въпросите си от екипа на основния проектант, свързани със периодите за издаване на позволения за градеж, какви електронни услуги се дават и какво се планува като развиване, какви са периодите в реалност за издаване на разнообразни документи и други
© Велко Ангелов
Здравко Здравков, основен проектант на София
Факт е, че Здравков стартира редица промени, с които да увеличи прозрачността в направлението. Обявената цел е да се понижи оптимално досегът на жителите с администрацията, с цел да може всички процеси свързани с градоустройството да се извършват за оптимално малко време.
По негово условие разрешителните за градеж, които издават основните архитекти на всички 24-района на София, наподобяват по еднакъв метод. Те също по този начин са налични на онлайн регистъра на направлението. Там другите актове могат да бъдат търсени по дата, издател, вложител, регион, номер на имот.
На уеб страницата на направлението могат да бъдат открити и устройствените проекти за съвсем всички елементи на столицата. Там се качват отчетите, които Здравков внася в Столичния общински съвет, заповедите, които издават другите дирекции в направлението, известия за идни публични разисквания.
Във връзка с подобряването на работата, Здравков вкара и практиката да се среща с основните архитекти на 24-те региона на София всеки месец.
Районните основни архитекти пък бяха включени в състава на Общинския експертен съвет по устройство на територията. Този съвет разисква архитектурни планове - частни и общински, промени в регулацията, териториалното обмисляне, търси решения на проблеми. Откакто Здравков е основен проектант на София датите за тези съвещания се афишират, имат дневен ред и са налични за жители и публицисти.
По искане на Здравков беше основана и електронна база данни, в която се съдържа информация за всеки парцел в София. В момента тя сплотява информацията от кадастъра местонахождение, граници, регулация, само че задачата е в нея да се съдържа цялата нужна информация за парцелите в София, съгласно условията на експерти по устройство на територията, нотариуси, брокери на недвижими парцели - история на издадените актове, капиталови планове, промени в регулацията.
Наскоро в изявление пред " Капитал " той уточни, че няма аргументи да се бавят разрешителните за градеж и отхвърля това да се случва под натиска на митинги. Проблеми имало единствено в регионите, където се постанова отчуждаване за задачите на създаване на улиците. Все отново той признава, че борбата със периодите е доста тежка. " Опитвам всички вероятни способи да променим нещата в посока да предоставяме информацията по електронен път. Следващата стъпка е да дам информация с влезлите в действие Подробни устройствени проекти за всяка една територия. Не единствено с визите, а и с градоустройствените процедури има проблеми със забавянето, тъй като са основани прекомерно доста стъпки във връзка с съгласуването вътре в самото направление " Архитектура и градоустройство ". Опитвам да подредя процесите по подобен метод, че да стартират да се съблюдават периодите. "
" Голям проблем е, че улиците не са отчуждени и сега е мъчно да се позволява строителство, тъй като слагаме на строителите изискване да е приложена регулацията ", изяснява Здравко Здравков.
Какви решения оферират строителите
Покрай възникването на напрежението в " Младост " 18 строителни компании вземат решение, че към този момент е назрял моментът да се обединят в асоциация и да предложат за решение всички натрупали се проблеми. Сред тях има и такива, които не работят на софийския пазар.
Целта на асоциацията е да не се употребява за лобиране по съответни обекти и проблеми, а да се занимава единствено с кардинални проблеми в сектора на равнище законодателство, изяснява ръководителят на организацията Георги Шопов.
Той споделя, че около въпросите в " Младост " компаниите са били дейни в позицията си да не се позволява референдум за строителство единствено в един квартал. " Ако ще има подобен референдум, той би трябвало да е за целия град ", изяснява строителят и стимулира това с обстоятелството, че Общият организационен проект е гласуван от държавното управление и от Народното събрание. " Това е като да се пита дали на дадена улица да се строи. Естествено, че живеещите там ще кажат, че не желаят и избират това да се случва на прилежащата ".
Трябваше след приемането на Общия организационен проект в София да се облагородяват нови територии, където да се развива строителство. Вместо това не престават да се кърпят дупки в съществуващите квартали, добавя Димитър Савов. Той счита, че е изцяло задоволително даже да се каже, че се стопира строителството в старите квартали, и се вършат нови. Но това значи да се създадат за тях подробни устройствени проекти и да се подсигури инфраструктура - улици, ток, вода.
" Където това се направи, автоматизирано се намира капиталов интерес, вместо фирмите да се навират сред съществуващите здания ", изяснява той. В момента най-малко 10% от новите здания се строят в квартал " Кръстова вада ", а това е по този начин, тъй като се пусна с още 2 км. бул. " Черни връх ". И там няма кавги и тъжби, показва образец Димитър Савов.
© Цветелина Белутова, Капитал
Димитър Савов, БЛД
Много са наболелите проблеми, които основават напрежение сред жителите, притежатели на терени, община, бизнесмени, а ползата е общ – построяването на инфраструктурата край постройките и осъществяване на отчуждителните процедури, добавя Шопов.
Сгради се строят, улици - не
Според членовете на асоциацията значим проблем е и това, че общината няма опция да извършва един от главните си задължения – развиването на територията посредством планово създаване на инфраструктура, което води до уродливо и безредно развиване на града.
" Ние желаеме да има законова норма и уредба по този начин, че Столична община да има финансовата и нормативна опция да прави това, което й е обвързване по закон ", показват от асоциацията. По отношение на отчуждителните процедури припомнят, че неналичието на елементарни и ясни правила през годините е довела до безпорядък. Това прави допустимо, да вземем за пример, улица да се окаже върху частна благосъстоятелност.
Проекти за инфраструктура има, само че не е ясно дали и по кое време ще станат. Това съставлява компликация за бизнеса, разяснява и Венцислав Тарашманов.
Тези неща, в случай че помогнем да се решат в публичен интерес, публичният оборот ще се усили доста в зони, където строителството е невероятно в този момент и териториите ще се развият хармонично и планово, добавя Шопов.
В устрема си да отбрани публичния интерес общинската администрация през последните 27 година основава все нови и нови условия към вложителите и документите, които вместо да го защитят - го нарушават. Когато нещо е доста комплицирано и с доста актове, то доста по-лесно се нарушава в сравнение с, в случай че е просто и ясно. Толкова доста е документите, която би трябвало да се събере, съгласува и действа, че прави изваждането на строително позволение за три месеца (което е нормалната процедура по света) допустимо за година и половина-две. Това усилва цената на жилищата и жителят получава безценен, недосегаем за него артикул, илюстрира Шопов.
© Мария Съботинова, Строителство Градът
Георги Шопов, " Тобо груп "
Той дава образец с терен, платен за 3 млн. лева с заем. Ако за него се получи позволение след 2 години, той към този момент се е оскъпил с 600 хиляди лева от лихвите по заема. Този период не пази никакъв публичен интерес, а крайният клиент в действителност заплаща разноските.
Премахване на пощенските гълъби
Строителите не схващат за какво когато утвърждението на част от даден план зависи от общинска конструкция, това не се прави по длъжностен път.
" Дадохме образец със Сърбия, където вложителят си внася изискваната документи в общината и тя има ангажимент да я съгласува с всички нейни сдружения и структури, отговарящи за водоснабдяване, организация на придвижването, зелени системи и т. н. ", споделя Шопов. В Сърбия също така важи 28-дневен период за изговаряне на администрацията - с позволение или съответен отвод. Въведен е и правилото на безмълвното единодушие, което значи, че при липса на отвод до 28-ия ден, вложителят може да пристъпи към строителство. " Това в Сърбия се направи таман за увеличение на публичния оборот, а не в отбрана на раздуване на бюрокрацията, което не обслужва никого ", показва Шопов.
И сега има законно открити периоди и правила. Ако е належащо, дано периодите по процедурите да се удължат, само че да се съблюдават, предлага като решение Пламен Андреев от " Планекс ". От позиция на бизнеса е значимо отговорите на администрацията да бъдат в действителност законосъобразни, само че не и в " отбрана на спазването на периодите ", да се ползват аргументирани, с несъществени забележки отводи и процедурите да се влачат във времето, счита той.
" Инвеститорите - в жилища, промишленост и каквото и да е, следва да се почитат и подкрепят от страната, общините и обществото. Защото даже и обществените помощи, опазването на здравето и пенсиите идват от тях. Дори заплатите на същата тази администрация и институции ", добавя Андреев.
Таксата позволение за градеж не е ясно защо отива, въпреки че браншът е подготвен да заплаща и повече, само че тези пари да отиват за регулация на парцелите – за ток, вода и улица, разяснява Димитър Савов. Той не схваща и за какво фирмите, доставящи ток и вода, се държат по този начин, като че ли нямат интерес да се снабдят с още клиенти като причисляват нови здания към мрежите си.
© Цветелина Белутова, Капитал
Стьопа Апостолов споделя, че в други страни таксите за позволение са доста по-високи, само че вложителите отиват на терен, подсигурен с път, ток и вода. " Има доста блокове, които задържаме 6 месеца или 1 година, тъй като връзките с инфраструктурата не са съгласувани, въпреки че са изпълнени ", показва той. Такива проблеми тласкат вложителите към имоти в регулация, само че там пък се сблъскват с високи условия на притежателите за обезщетение, достигащо 30-40% при всекидневно 20-25%. " Така жилищата в постройка на такова място стават с първокласна цена без да е първокласно осъществяването ".
Администрацията се възпроизвежда
По думите на Георги Шопов в Столична община има схващане за тези проблеми, тъй като те основават кавги и напрежение всеки ден в самата администрация.
Такива проблеми има и в другите огромни градове, описват от асоциацията. " Администрацията без да желае се възпроизвежда, което се вижда в исторически проект, обществото се затлачва и би трябвало да се реже с огромната ножица, с цел да се опростят и създадат работещи механизмите ", разяснява Шопов. В Западна Европа са минали през същите проблеми и цикли. Въпросът е да използваме техния опит и допустимо най-бързо да почистим административните процедури от всички паразитни канали и затлачвания, добавя той.
По въпроса със периодите от БЛД дават и различен образец - с неспазването на периода за регистриране на покупко-продажбите от Агенцията по вписванията. Бавенето е такова, че в случай че предприемачът е безсъвестен, може за двете седмици, в които се чака, да продаде едно жилище няколко пъти. " Уж не смогват, а този, който бе хванат да взима подкупи за такива услуги, незабавно ги вписва. Значи могат незабавно да се вписват ", показва Савов.
Понякога може да ти откажат регистриране и тогава без съд не се връща платената такса, която може да доближи и до 20 хиляди лева " И ето, че това оставя място за " решение " на казуса – среща се подобен човек като уволнения, който незабавно ти прави работа, не рискуваш да платиш такса, която може да не ти се върне и актът е вписан бързо. И би трябвало да си кардинален, с цел да не се поддаваш на такива вероятни решения. И до момента в който си кардинален, ставаш и неконкурентен ", споделя шефът на БЛД.
По тематиката работи и Веселин Николов
Всичко, което би трябвало да знаете за: Места за живеене (6)
Източник: dnevnik.bg
КОМЕНТАРИ