Красимир Петров: Влязохме в последната неистова фаза на имотния балон, където народът обезумя
През последните 2 - 3 години народът затъна с няколко десетки милиарда лева ипотечни заеми, единствено и единствено да купува имоти
Проф. Красимир Петров – лекар по стопанска система от Държавния стопански университет в Охайо в изявление за :
Какво се случва с стопанската система в страната ни?
Икономиката в страната ни е в тежка рецесия. Ние сме от рецесия още от КОВИД-а, при затварянето на стопанската система, стопанска система просто нямаше, или буксуваше, или да кажем 1/3 от стопанската система беше затворена. И ние се опитахме да компенсиране това с просто напечатване на пари, т.е., страната взима заеми, без значение от вътрешната страна или извън, заеми, които са необезпечени с действителни активи, т.е., инфлационни креди. И в резултат на това ние през днешния ден, в този момент или от последната година-година и половина страдаме от тежка инфлация. Подчертавам, че това не е чисто българско решение, това направи цяла Европа, Съединени американски щати, Англия. В общи линии всички огромни и дребни стопански системи в света реагираха по този метод. Ние също по този начин реагирахме по този метод и в този момент си сърбаме инфлационната попара.
А тази инфлационна попара по какъв метод се отрази на пазара на недвижимите парцели?
Тази инфлационна попара беше като масло в огъня. Ние имаме от към 2016 - 2017 година съживен жилищен балон. Да уточня за подтекст, че от 2004 до 2008 година имахме извънредно сериозен балон. Тогава цените се раздуха почти до тройни. От 2008 до 2013 година имахме пръсване на балона. Цените спаднаха с 30-40-50, а на доста места даже до 70%, и с банкрута на КТБ някъде оформяне към 2013 - 2014 година дъното на спукването на предходния балон, възродихме нов балон да кажем от 2015 - 2016 година. Тоест, 2013 - 2016 - 2017 година беше интервалът на стабилизация и на напредък на жилищния пазар, след което към този момент се трансформира в маниакален балон, и в този момент, последните 2 - 3 години с инфлационните пари влязохме в последната неистовата фаза на балона, където народът просто обезумя, пощуря, извадиха всички пари отдолу под дюшеци, от банки, настрана народът затъна с няколко десетки милиарда лв. спомагателни заеми, приказваме за ипотечни заеми, единствено и единствено да купуват парцели, защото парите им се обезценяват.
Сякаш българинът обича да си купува парцели. Какво мислите вие?
Със сигурност българинът обича да си купува парцели. Но незабавно би трябвало да уточня, защото това нещо го чувам от десетки, да не споделям от стотици хора, че това е част от културата ни, само че аз съм живял в 10 разнообразни страни в последните 20 години, посетил съм още 20 и няколко други страни, повярвайте ми, всяка просвета, всяка цивилизация, мога да ви дам образец с Тайланд, където фантазията е да си купят парцел, и още тогава, когато преподавах там 2013 - 2014 година, хората бяха полудели. Също по този начин беше в последните 3 - 4 години когато преподавах. След същото беше в Дубай, където живях и преподавах година и половина. Разбира се, сходно нещо е и в Русия и Америка. Изобщо, историята за българина и жилещата е пресилена. Да, това е по този начин, само че това е правилно за всяка просвета, за всяка цивилизация, за всеки един нрав. То е вградено в човешката природа да купуваме парцели, защото част от човешката природа е хората да търсят някаква форма на сигурност. И хората възприемат, несъмнено и в Африка, и несъмнено, и в Южна и Северна Америка, парцелът като сигурност, надеждност. Така че това не е типично българско, а е типично човешко.
Проф. Петров, дано да се върнем към имотния балон, който казахте, че се е трансформирал в манталитетен подобен, по този начин ли?
В маниакален.
В маниакален, извинявайте.
Тоест, ние сме във етапа на манията, и към този момент се трансформира в неистова фикс идея.
Ще се спука ли този маниакален балон, съгласно вас, скоро?
Да, това беше до лятото, в този момент за трето тримесечие имаме премного данни и знаци, сякаш този балон към този момент издиша и почти сме в първата най-ранна фаза на пръсване на балона. Това ще рече следното: ние имаме за трето тримесечие по отношение на предходното трето тримесечие имаме спад на покупко-продажбите сред 20 и 25%, зависи дали преглеждаме София или провинцията. Тоест, спадът не е обвързван с лятото, защото съпоставяме това лято с предходното лято. Също по този начин, оня ден Поля Христова, прочут брокер, извади доста хубави статистически данни, че броят на ипотеките новоучредени ипотеки за покупки на жилище, не за рефинансиране и други цели, е също понижен със сходните 20%, а в това време имаме доста знаци, че брокерите като цяло не получават телефонните позвънявания, няма го търсенето, няма го огромното звънене на телефони. Големите медии подготвят хората, че ще бъде тежка, гладна, студена и по всяка възможност извънредно скъпа зима, т.е., зимата ще бъде изключително инфлационна. Тоест, хората към този момент избират да се оттеглен и просто да изчакат да видят по какъв начин ще се развият събитията преди да създадат тази колосална покупка. Аргументът за хората с пари, че хората имат доста пари, като цяло издиша по главния параграф. Кои са тези хора, които имат 100 - 200 000 и повече лв. на сметка, които не са купили преди 2, преди 4, преди 6 години? Тоест, хората, които са имали и имат пари, те от дълго време са купили. Сега главно купувачите са хора, които нямат пари, т.е., хора, които взимат заеми. Другите хора, които купуват с така наречен " кешови покупко-продажби “, което е един от най-големите легенди и е добре да се обясни, е, че 50% от покупко-продажбите са кешови. Като фактология това е правилно, само че договорката е кешова, тъй като индивидът е продал жилището от Велико Търново и отива с кеша да купи жилището в София, продали са наследените земи и така нататък, получили са кеша и обръщат един парцел от една локация в различен парцел. Но по своята дълбока същина това не е кешова договорка, защото индивидът, който е купил жилището в Търново надлежно купувачът е взел ипотеката, търновлията отива и купува жилището в София с кеш, софиянецът взима парите и отива, купува в Благоевград, а благоевградчанинът купува. Тоест, получава се една верига от покупко-продажби, където сменяме жилищата един на различен, а това не са нов, свеж кеш, който да кажем е пристигнал от Англия, от Дубай, от Германия или Франция. Така че в действителност пазарът е по този начин да се каже, както споделяха едни брокери, се охлажда, а както споделят други брокери, сега жилищният пазар се успокоява, по този начин, както аз го тълкувам – жилищният балон издиша. Всеки балон когато се спуква, първата фаза е задържане на цените.
Тоест, ние се намираме сега в тази фаза – задържане на цените, по този начин ли?
Точно по този начин, в тази фаза. Но тази фаза участва във всеки един спукан балон на недвижими парцели, постоянно участва. Това е първата ранна фаза, където купувачите се отдръпват, а продавачите в границите на два, три, шест месеца държат и стискат. Но рано или късно се появяват продавачи, някои – заради гибел, други – заради бракоразвод, трети – заради промяна на града, четвърти – тъй като са от напън, т.е., не могат да погасяват ипотеката, и пети, най-мотивираните продавачи, са в действителност тези продавачи, които са спекуланти, купили са преди седем-осем години на половин цена, т.е., на 100 000, стигнала му е цената до 200 000, той вижда, че може да вземе 190 или 180 хиляди и осъществя облага. Реализацията на облага в тази ситуация е спекулативна облага, тъй като той го е купил, с цел да го продаде след три или след шест години. Той има голяма облага и той е стимулиран да продаде в някакъв миг по най-бързия метод, виждайки, че цените стартират да издишат, и облагата е най-големият мотиватор да тръгнат цените надолу. Т.е. той е купил за 100 000. Дали той ще вземе 200 или 190 хиляди, за него няма значение. За него има значение да осъществя бързата облага и да си завърти парите в идната спекулация.
Проф. Петров, какво ще се случи обаче, когато приемем еврото? В преференциална позиция ли ще сме българите?
Като цяло не сме, въобще еврото не е добра, хубава, постоянна, солидна валута. Еврото няма помен от остарялата дойче марка, която беше основата на еврото. Еврото замязя на комбинация от гръцка драхма и от италианска лира, т.е. паричната политика на ЕЦБ, която е мощно проинфлационна, тя обслужва свръхзадлъжнелите Гърция, Италия, Испания, даже и Франция и за жалост, не обслужва и няма дисциплината на Германия. По тази причина от икономическа, от финансова позиция е нецелесъобразно да одобряваме еврото, защото еврото е извънредно слаба валута с извънредно проинфлационна политика. Да подчертаем въпреки всичко – всички допускам знаят, че ЕЦБ бе последната банка в света, която подвигна лихвите си до нулата преди няколко месеца. И другата банка, която държи към нулата, е Япония. Всички останали банки подвигнаха 2, 3, 4 и повече пъти, някои подвигнаха към този момент повече от 2%. ЕЦБ не подвига и действително не може да подвига лихвите. Т.е. да, предходната седмица подвигнаха с 0,75%, само че ЕЦБ е последната банка с най-ниските лихви след Япония, защото съществено повдигане на лихвите действително ще катурне, т.е. ще вкара Гърция и Италия във банкрут. Т.е. ЕЦБ е притисната сред чук и наковалня. Чукът е, несъмнено, инфлацията, а наковалнята е банкрутът на слабите средиземноморски страни. Така че ЕЦБ е в безпределно неизгодна позиция. Нещо повече, тя няма никакъв потребен ход – споделяме в шахмата: среща се в цугцванг. Каквото и да направи, позицията е губеща и ще загуби. И ние в този момент да влизаме в еврото е изключително нерационално. Но нашенци споделят, че би трябвало да го създадем по политически аргументи, което е към този момент друга тематика, която ми е по-трудно да разясня, само че стопански е безусловно неизгодно и не е редно, и не е здравословно за нашата българска стопанска система, която и без друго си има своите проблеми.
Т.е. този балон, който ще се спука – имотният балон…
Да, или се спуква, той в този момент, сега се спуква.
Или се спуква, да – може да се окаже в една друга обстановка към този момент при приемането на еврото, където може би всичко ще нарастне двойно. Или?
Точно по този начин, може би всичко да поскъпне… да не споделяме двойно, само че едно 30-50% може да отскочат цените на всичко друго, само че не и на парцелите. Това е също изключително особено – че има обща потребителска инфлация, само че парцелите към този момент са вкарали, т.е. те към този момент са оценили това влизане, те са го предугодили това влизане, и когато се вдигнат потребителските цени, парцелите няма да се вдигнат в номинално изражение и това ще обезцени парцела в действително изражение, измерено в самун, сирене, мляко или в покупателната стойност на един апартамент. Така се мери в действителност цената на един апартамент – в неговата покупателна стойност. Ако продадете жилището, какъв брой хляба може да купите с него.
Проф. Красимир Петров – лекар по стопанска система от Държавния стопански университет в Охайо в изявление за :
Какво се случва с стопанската система в страната ни?
Икономиката в страната ни е в тежка рецесия. Ние сме от рецесия още от КОВИД-а, при затварянето на стопанската система, стопанска система просто нямаше, или буксуваше, или да кажем 1/3 от стопанската система беше затворена. И ние се опитахме да компенсиране това с просто напечатване на пари, т.е., страната взима заеми, без значение от вътрешната страна или извън, заеми, които са необезпечени с действителни активи, т.е., инфлационни креди. И в резултат на това ние през днешния ден, в този момент или от последната година-година и половина страдаме от тежка инфлация. Подчертавам, че това не е чисто българско решение, това направи цяла Европа, Съединени американски щати, Англия. В общи линии всички огромни и дребни стопански системи в света реагираха по този метод. Ние също по този начин реагирахме по този метод и в този момент си сърбаме инфлационната попара.
А тази инфлационна попара по какъв метод се отрази на пазара на недвижимите парцели?
Тази инфлационна попара беше като масло в огъня. Ние имаме от към 2016 - 2017 година съживен жилищен балон. Да уточня за подтекст, че от 2004 до 2008 година имахме извънредно сериозен балон. Тогава цените се раздуха почти до тройни. От 2008 до 2013 година имахме пръсване на балона. Цените спаднаха с 30-40-50, а на доста места даже до 70%, и с банкрута на КТБ някъде оформяне към 2013 - 2014 година дъното на спукването на предходния балон, възродихме нов балон да кажем от 2015 - 2016 година. Тоест, 2013 - 2016 - 2017 година беше интервалът на стабилизация и на напредък на жилищния пазар, след което към този момент се трансформира в маниакален балон, и в този момент, последните 2 - 3 години с инфлационните пари влязохме в последната неистовата фаза на балона, където народът просто обезумя, пощуря, извадиха всички пари отдолу под дюшеци, от банки, настрана народът затъна с няколко десетки милиарда лв. спомагателни заеми, приказваме за ипотечни заеми, единствено и единствено да купуват парцели, защото парите им се обезценяват.
Сякаш българинът обича да си купува парцели. Какво мислите вие?
Със сигурност българинът обича да си купува парцели. Но незабавно би трябвало да уточня, защото това нещо го чувам от десетки, да не споделям от стотици хора, че това е част от културата ни, само че аз съм живял в 10 разнообразни страни в последните 20 години, посетил съм още 20 и няколко други страни, повярвайте ми, всяка просвета, всяка цивилизация, мога да ви дам образец с Тайланд, където фантазията е да си купят парцел, и още тогава, когато преподавах там 2013 - 2014 година, хората бяха полудели. Също по този начин беше в последните 3 - 4 години когато преподавах. След същото беше в Дубай, където живях и преподавах година и половина. Разбира се, сходно нещо е и в Русия и Америка. Изобщо, историята за българина и жилещата е пресилена. Да, това е по този начин, само че това е правилно за всяка просвета, за всяка цивилизация, за всеки един нрав. То е вградено в човешката природа да купуваме парцели, защото част от човешката природа е хората да търсят някаква форма на сигурност. И хората възприемат, несъмнено и в Африка, и несъмнено, и в Южна и Северна Америка, парцелът като сигурност, надеждност. Така че това не е типично българско, а е типично човешко.
Проф. Петров, дано да се върнем към имотния балон, който казахте, че се е трансформирал в манталитетен подобен, по този начин ли?
В маниакален.
В маниакален, извинявайте.
Тоест, ние сме във етапа на манията, и към този момент се трансформира в неистова фикс идея.
Ще се спука ли този маниакален балон, съгласно вас, скоро?
Да, това беше до лятото, в този момент за трето тримесечие имаме премного данни и знаци, сякаш този балон към този момент издиша и почти сме в първата най-ранна фаза на пръсване на балона. Това ще рече следното: ние имаме за трето тримесечие по отношение на предходното трето тримесечие имаме спад на покупко-продажбите сред 20 и 25%, зависи дали преглеждаме София или провинцията. Тоест, спадът не е обвързван с лятото, защото съпоставяме това лято с предходното лято. Също по този начин, оня ден Поля Христова, прочут брокер, извади доста хубави статистически данни, че броят на ипотеките новоучредени ипотеки за покупки на жилище, не за рефинансиране и други цели, е също понижен със сходните 20%, а в това време имаме доста знаци, че брокерите като цяло не получават телефонните позвънявания, няма го търсенето, няма го огромното звънене на телефони. Големите медии подготвят хората, че ще бъде тежка, гладна, студена и по всяка възможност извънредно скъпа зима, т.е., зимата ще бъде изключително инфлационна. Тоест, хората към този момент избират да се оттеглен и просто да изчакат да видят по какъв начин ще се развият събитията преди да създадат тази колосална покупка. Аргументът за хората с пари, че хората имат доста пари, като цяло издиша по главния параграф. Кои са тези хора, които имат 100 - 200 000 и повече лв. на сметка, които не са купили преди 2, преди 4, преди 6 години? Тоест, хората, които са имали и имат пари, те от дълго време са купили. Сега главно купувачите са хора, които нямат пари, т.е., хора, които взимат заеми. Другите хора, които купуват с така наречен " кешови покупко-продажби “, което е един от най-големите легенди и е добре да се обясни, е, че 50% от покупко-продажбите са кешови. Като фактология това е правилно, само че договорката е кешова, тъй като индивидът е продал жилището от Велико Търново и отива с кеша да купи жилището в София, продали са наследените земи и така нататък, получили са кеша и обръщат един парцел от една локация в различен парцел. Но по своята дълбока същина това не е кешова договорка, защото индивидът, който е купил жилището в Търново надлежно купувачът е взел ипотеката, търновлията отива и купува жилището в София с кеш, софиянецът взима парите и отива, купува в Благоевград, а благоевградчанинът купува. Тоест, получава се една верига от покупко-продажби, където сменяме жилищата един на различен, а това не са нов, свеж кеш, който да кажем е пристигнал от Англия, от Дубай, от Германия или Франция. Така че в действителност пазарът е по този начин да се каже, както споделяха едни брокери, се охлажда, а както споделят други брокери, сега жилищният пазар се успокоява, по този начин, както аз го тълкувам – жилищният балон издиша. Всеки балон когато се спуква, първата фаза е задържане на цените.
Тоест, ние се намираме сега в тази фаза – задържане на цените, по този начин ли?
Точно по този начин, в тази фаза. Но тази фаза участва във всеки един спукан балон на недвижими парцели, постоянно участва. Това е първата ранна фаза, където купувачите се отдръпват, а продавачите в границите на два, три, шест месеца държат и стискат. Но рано или късно се появяват продавачи, някои – заради гибел, други – заради бракоразвод, трети – заради промяна на града, четвърти – тъй като са от напън, т.е., не могат да погасяват ипотеката, и пети, най-мотивираните продавачи, са в действителност тези продавачи, които са спекуланти, купили са преди седем-осем години на половин цена, т.е., на 100 000, стигнала му е цената до 200 000, той вижда, че може да вземе 190 или 180 хиляди и осъществя облага. Реализацията на облага в тази ситуация е спекулативна облага, тъй като той го е купил, с цел да го продаде след три или след шест години. Той има голяма облага и той е стимулиран да продаде в някакъв миг по най-бързия метод, виждайки, че цените стартират да издишат, и облагата е най-големият мотиватор да тръгнат цените надолу. Т.е. той е купил за 100 000. Дали той ще вземе 200 или 190 хиляди, за него няма значение. За него има значение да осъществя бързата облага и да си завърти парите в идната спекулация.
Проф. Петров, какво ще се случи обаче, когато приемем еврото? В преференциална позиция ли ще сме българите?
Като цяло не сме, въобще еврото не е добра, хубава, постоянна, солидна валута. Еврото няма помен от остарялата дойче марка, която беше основата на еврото. Еврото замязя на комбинация от гръцка драхма и от италианска лира, т.е. паричната политика на ЕЦБ, която е мощно проинфлационна, тя обслужва свръхзадлъжнелите Гърция, Италия, Испания, даже и Франция и за жалост, не обслужва и няма дисциплината на Германия. По тази причина от икономическа, от финансова позиция е нецелесъобразно да одобряваме еврото, защото еврото е извънредно слаба валута с извънредно проинфлационна политика. Да подчертаем въпреки всичко – всички допускам знаят, че ЕЦБ бе последната банка в света, която подвигна лихвите си до нулата преди няколко месеца. И другата банка, която държи към нулата, е Япония. Всички останали банки подвигнаха 2, 3, 4 и повече пъти, някои подвигнаха към този момент повече от 2%. ЕЦБ не подвига и действително не може да подвига лихвите. Т.е. да, предходната седмица подвигнаха с 0,75%, само че ЕЦБ е последната банка с най-ниските лихви след Япония, защото съществено повдигане на лихвите действително ще катурне, т.е. ще вкара Гърция и Италия във банкрут. Т.е. ЕЦБ е притисната сред чук и наковалня. Чукът е, несъмнено, инфлацията, а наковалнята е банкрутът на слабите средиземноморски страни. Така че ЕЦБ е в безпределно неизгодна позиция. Нещо повече, тя няма никакъв потребен ход – споделяме в шахмата: среща се в цугцванг. Каквото и да направи, позицията е губеща и ще загуби. И ние в този момент да влизаме в еврото е изключително нерационално. Но нашенци споделят, че би трябвало да го създадем по политически аргументи, което е към този момент друга тематика, която ми е по-трудно да разясня, само че стопански е безусловно неизгодно и не е редно, и не е здравословно за нашата българска стопанска система, която и без друго си има своите проблеми.
Т.е. този балон, който ще се спука – имотният балон…
Да, или се спуква, той в този момент, сега се спуква.
Или се спуква, да – може да се окаже в една друга обстановка към този момент при приемането на еврото, където може би всичко ще нарастне двойно. Или?
Точно по този начин, може би всичко да поскъпне… да не споделяме двойно, само че едно 30-50% може да отскочат цените на всичко друго, само че не и на парцелите. Това е също изключително особено – че има обща потребителска инфлация, само че парцелите към този момент са вкарали, т.е. те към този момент са оценили това влизане, те са го предугодили това влизане, и когато се вдигнат потребителските цени, парцелите няма да се вдигнат в номинално изражение и това ще обезцени парцела в действително изражение, измерено в самун, сирене, мляко или в покупателната стойност на един апартамент. Така се мери в действителност цената на един апартамент – в неговата покупателна стойност. Ако продадете жилището, какъв брой хляба може да купите с него.
Източник: dunavmost.com
КОМЕНТАРИ