До 10% спад на цените на жилищата в София: Уникредит
Над 90% от жилищата в София са надценени, само че все пак още не става дума за балон. През 2023 година при удобно развиване са вероятни корекции в цените с към 5-10%, може обаче да се направи и прилика с 2003 година, след която стремително равнищата скачат. Под риск от прегряване е и пазарът във Варна, само че като цяло достъпността на жилищата в България е покрай средноевропейските нива. Това са някои от главните заключения от разбора за достъпността на жилищата в страната, оценена като съответствие сред цени и приходите на семействата, който UniCredit Bulbank прави за втора поредна година.
Резултатите бяха показани в петък в наличието основния изпълнителен шеф на UniCredit Bulbank Цветанка Минчева от основния икономист на банката Кристофор Павлов и шефа " Продукти и услуги " Юлиан Влахов.
Признаци на прегряване в София
През 2022 година пазарът в София стартира да демонстрира очевидни признаци на прегряване, споделят от банката. Темповете на повишаване на цените на жилищата се форсират до 22% на годишна база през третото тримесечие. В 23% от близо 100-те следени местоположения годишните растежи са от и над 30% през третото тримесечие на 2022 година, по данни на Имот.бг (официални липсват).
За последните седем години цените на жилищата в София като цяло са се удвоили по данни на Национален статистически институт, а общият паричен приход на семействата кумулативно е повишен единствено с 26%. За разлика от предходната година, този път от банката подчертаха, че проучването им не преизчислява с допускания за размера на сивата стопанска система, тъй като липсва общопризнат метод за оценяването й. За същия интервал в страната цените на жилищата са нарастнали с 71%, а общият паричен приход на семействата - с 50%. " Тоест, до момента в който приблизително за страната темповете на напредък на цените на жилищата изпреварват в умерена степен тези на приходите, то в София темповете на растеж на жилищата са в пъти по-големи от тези на приходите, което води до доста утежняване на достъпността ", споделя Кристофор Павлов.
Делът на надценените местоположения в София (92%) доста надвишава този на подценените (8%). От банката мерят това посредством съотношението цени на жилища по отношение на приходи на семействата. За задачите на разбора като равноверси се одобряват цени, които разрешават на домакинство със междинни приходи да може да си купят приблизително по мярка жилище от 73 кв. м. в случай че икономисва целия си брутен приход в продължение на шест години. Това е и равнището, под което жилищата се одобряват за налични.
Балон към този момент няма
В същото време пазарът към момента не е достигнал стойностите от пика с балона на недвижимостите през 2008 година, защото делът на доста надценените местоположения (с над 50%) остава към момента дребен (едва 7%), споделят специалистите. За съпоставяне при имотния взрив през третото тримесечие на 2008 година доста надценени са били 64% от локациите.
В София към момента няма балон с цените, само че наклонността е на утежняване, споделят от УниКредит. За задачите на разбора те одобряват, че балон е налице, когато над половината от жилищата са извънредно недостъпни, в степен, в която семействата би трябвало да отделят брутния си приход преди налози за интервал от над 10 години, с цел да си купят приблизително за този пазар жилище.
Балон обаче е имало през всяка от петте следващи години в интервала 2004 - 2008 година При това тогава той се е формирал доста бързо. Само за година кварталите с двуцифрени съотношения цени по отношение на приход в София от 13% през 2003 година нарастват на 58% през 2004 година Изводът на банката е, че в случай че наклонността, която е в ход през 2022 година продължи, към края на идващата 2023 година в София към този момент евентуално ще има балон при цените на жилищата.
Пазар като през 2003 година?
По отношение цените на жилищата интервалът от 2000 до 2021 година е разграничен на два обособени цикъла от специалистите на UniCredit Bulbank в систематизация, чието познаване би било потребно за ориентир на кандидат-купувачите.
Реално първият стартира от 1998 година (но данни има едвам от 2000 г.) и продължава 18 години до 2015 година Разделен е на четири етапи. През първата - от 1998 година до 2003 година цените и приходите нарастват със сходни темпове и достъпността на жилищата е добра.
През 2004 година цените на жилищата потеглят нагоре и доближават стойности надалеч над равнищата, които допуска преобладаващото равнище на приходи. Формира се балон, като през 2008 година домакинство със междинни приходи в България би трябвало да икономисва брутния си приход в продължение на 12 година, с цел да може да си купи жилище. Тази фаза продължава пет години.
През идващите четири години - през интервала 2009 - 2012 година се следи низходяща промяна в цените. Достъпността на жилищата стартира да се се усъвършенства.
През 2013 - 2015 г, достъпността на жилищата продължава да се усъвършенства, цените на жилищата и приходите нарастват с близки темпове и съотношението им слиза под границата от шест пъти. Така през девет години от цикъла - шест първоначално и три в края на интервала, на семействата било най-изгодно да купуват жилища.
Новият цикъл с цените на жилищата стартира от 2016 година По сходство на предходният и този път съотношението цени - приходи е близо до граничната стойност от 6 пъти. Според Кристофор Павлов настоящето положение на пазара е идентично с това през 2003 година
Безработицата и лихвите са решаващи
Дали обаче взривът цените от 2004-2008 година ще се повтори? Анализът на банката, чиито главен макроикономически сюжет планува закъснение на стопанската система през 2023 година, по скоро обрисува изстудяване на пазара на парцели. Пропорциите и обсегът му ще зависят най-много от пазара на труда и от лихвите.
Ако безработицата се усили доста, ще нарасне и броят на насилствените продажби и може да се стигне до внезапен спад на цените на жилищата. Очакванията на банката за развиването на пазара на труда през 2023 година обаче са оптимистични.
Прогнозите са, че безработицата ще нарасне до 4.4% през 2023 год. при 4.3% през 2022. Ако и заплатите продължат да порастват със сегашните двуцифрени темпове, това ще ограничи насилствените продажби и новите купувачи няма да намалеят фрапантно.
От банката чакат, че лихвените разноски по ипотечните заеми в лв. ще набъбнат до към 7% от общия приход на семействата с ипотечни заеми през 2024 година, по отношение на 5% приблизително за страната през тази година.
Начинът на образуване на лихвите по новите заеми ще стартира да се трансформира през идната година. Ще има повече заеми с закрепени лихви и такива, обвързани с лихвите на междубанковия пазар на депозити.
В същото време лихвите по съществуващите заеми ще набъбнат до към 4% към края на 2023 година при към 3% приблизително в интервала преди стягането на лихвените условия в Европа.
Средният размер на ипотечния заем, отпускан от UniCredit Bulbank, е към 150 хиляди лв., по данни на банката. Три четвърти от ипотечните заеми са за покупка на парцел в София, Пловдив, Варна и Бургас със период над 30 години. " Близо половината от клиентите на банката, изтеглили ипотечен заем, са на възраст сред 30 и 40 години. Най-често това са млади клиенти и фамилии, които търсят първо жилище, или фамилии, искащи да купят по-голям апартамент, с заплащане сред 1700 лева и 2500 лева ", изясни Юлиан Влахов, шеф " Продукти и услуги ". Той обърна внимание на желанието на клиентите към така наречен " зелената ипотека ", която дава опция за по-ниски лихви, в случай че парцелът е от по-висок от енергиен клас. От тази година със почналото повишаване на лихвите от ЕЦБ за пръв път в банката усещат интерес към заеми с закрепен % за първите няколко години, каквито клаузи има в към 15% от новите покупко-продажби.
Зависи и от политическата конюнктура
От УниКредит Булбанк чакат комбинацията от сдържан растеж на лихвите по ипотечните заеми и мощен пазар на труда през 2023 година да работи стабилизиращо на пазара на жилища. На този декор прогнозата им е за спад в цените на жилищата в София от най-висока до най-ниска точка с сред 5 и 10% през идната година. Това е при сюжет, че интервалът на политическа неустановеност завърши след изборите за парламент през март-април, страната напредне с напъните си да одобри еврото от началото на 2024 година, и икономическият напредък стартира да се форсира в средата на 2023 г.
Резултатите бяха показани в петък в наличието основния изпълнителен шеф на UniCredit Bulbank Цветанка Минчева от основния икономист на банката Кристофор Павлов и шефа " Продукти и услуги " Юлиан Влахов.
Признаци на прегряване в София
През 2022 година пазарът в София стартира да демонстрира очевидни признаци на прегряване, споделят от банката. Темповете на повишаване на цените на жилищата се форсират до 22% на годишна база през третото тримесечие. В 23% от близо 100-те следени местоположения годишните растежи са от и над 30% през третото тримесечие на 2022 година, по данни на Имот.бг (официални липсват).
За последните седем години цените на жилищата в София като цяло са се удвоили по данни на Национален статистически институт, а общият паричен приход на семействата кумулативно е повишен единствено с 26%. За разлика от предходната година, този път от банката подчертаха, че проучването им не преизчислява с допускания за размера на сивата стопанска система, тъй като липсва общопризнат метод за оценяването й. За същия интервал в страната цените на жилищата са нарастнали с 71%, а общият паричен приход на семействата - с 50%. " Тоест, до момента в който приблизително за страната темповете на напредък на цените на жилищата изпреварват в умерена степен тези на приходите, то в София темповете на растеж на жилищата са в пъти по-големи от тези на приходите, което води до доста утежняване на достъпността ", споделя Кристофор Павлов.
Делът на надценените местоположения в София (92%) доста надвишава този на подценените (8%). От банката мерят това посредством съотношението цени на жилища по отношение на приходи на семействата. За задачите на разбора като равноверси се одобряват цени, които разрешават на домакинство със междинни приходи да може да си купят приблизително по мярка жилище от 73 кв. м. в случай че икономисва целия си брутен приход в продължение на шест години. Това е и равнището, под което жилищата се одобряват за налични.
Балон към този момент няма
В същото време пазарът към момента не е достигнал стойностите от пика с балона на недвижимостите през 2008 година, защото делът на доста надценените местоположения (с над 50%) остава към момента дребен (едва 7%), споделят специалистите. За съпоставяне при имотния взрив през третото тримесечие на 2008 година доста надценени са били 64% от локациите.
В София към момента няма балон с цените, само че наклонността е на утежняване, споделят от УниКредит. За задачите на разбора те одобряват, че балон е налице, когато над половината от жилищата са извънредно недостъпни, в степен, в която семействата би трябвало да отделят брутния си приход преди налози за интервал от над 10 години, с цел да си купят приблизително за този пазар жилище.
Балон обаче е имало през всяка от петте следващи години в интервала 2004 - 2008 година При това тогава той се е формирал доста бързо. Само за година кварталите с двуцифрени съотношения цени по отношение на приход в София от 13% през 2003 година нарастват на 58% през 2004 година Изводът на банката е, че в случай че наклонността, която е в ход през 2022 година продължи, към края на идващата 2023 година в София към този момент евентуално ще има балон при цените на жилищата.
Пазар като през 2003 година?
По отношение цените на жилищата интервалът от 2000 до 2021 година е разграничен на два обособени цикъла от специалистите на UniCredit Bulbank в систематизация, чието познаване би било потребно за ориентир на кандидат-купувачите.
Реално първият стартира от 1998 година (но данни има едвам от 2000 г.) и продължава 18 години до 2015 година Разделен е на четири етапи. През първата - от 1998 година до 2003 година цените и приходите нарастват със сходни темпове и достъпността на жилищата е добра.
През 2004 година цените на жилищата потеглят нагоре и доближават стойности надалеч над равнищата, които допуска преобладаващото равнище на приходи. Формира се балон, като през 2008 година домакинство със междинни приходи в България би трябвало да икономисва брутния си приход в продължение на 12 година, с цел да може да си купи жилище. Тази фаза продължава пет години.
През идващите четири години - през интервала 2009 - 2012 година се следи низходяща промяна в цените. Достъпността на жилищата стартира да се се усъвършенства.
През 2013 - 2015 г, достъпността на жилищата продължава да се усъвършенства, цените на жилищата и приходите нарастват с близки темпове и съотношението им слиза под границата от шест пъти. Така през девет години от цикъла - шест първоначално и три в края на интервала, на семействата било най-изгодно да купуват жилища.
Новият цикъл с цените на жилищата стартира от 2016 година По сходство на предходният и този път съотношението цени - приходи е близо до граничната стойност от 6 пъти. Според Кристофор Павлов настоящето положение на пазара е идентично с това през 2003 година
Безработицата и лихвите са решаващи
Дали обаче взривът цените от 2004-2008 година ще се повтори? Анализът на банката, чиито главен макроикономически сюжет планува закъснение на стопанската система през 2023 година, по скоро обрисува изстудяване на пазара на парцели. Пропорциите и обсегът му ще зависят най-много от пазара на труда и от лихвите.
Ако безработицата се усили доста, ще нарасне и броят на насилствените продажби и може да се стигне до внезапен спад на цените на жилищата. Очакванията на банката за развиването на пазара на труда през 2023 година обаче са оптимистични.
Прогнозите са, че безработицата ще нарасне до 4.4% през 2023 год. при 4.3% през 2022. Ако и заплатите продължат да порастват със сегашните двуцифрени темпове, това ще ограничи насилствените продажби и новите купувачи няма да намалеят фрапантно.
От банката чакат, че лихвените разноски по ипотечните заеми в лв. ще набъбнат до към 7% от общия приход на семействата с ипотечни заеми през 2024 година, по отношение на 5% приблизително за страната през тази година.
Начинът на образуване на лихвите по новите заеми ще стартира да се трансформира през идната година. Ще има повече заеми с закрепени лихви и такива, обвързани с лихвите на междубанковия пазар на депозити.
В същото време лихвите по съществуващите заеми ще набъбнат до към 4% към края на 2023 година при към 3% приблизително в интервала преди стягането на лихвените условия в Европа.
Средният размер на ипотечния заем, отпускан от UniCredit Bulbank, е към 150 хиляди лв., по данни на банката. Три четвърти от ипотечните заеми са за покупка на парцел в София, Пловдив, Варна и Бургас със период над 30 години. " Близо половината от клиентите на банката, изтеглили ипотечен заем, са на възраст сред 30 и 40 години. Най-често това са млади клиенти и фамилии, които търсят първо жилище, или фамилии, искащи да купят по-голям апартамент, с заплащане сред 1700 лева и 2500 лева ", изясни Юлиан Влахов, шеф " Продукти и услуги ". Той обърна внимание на желанието на клиентите към така наречен " зелената ипотека ", която дава опция за по-ниски лихви, в случай че парцелът е от по-висок от енергиен клас. От тази година със почналото повишаване на лихвите от ЕЦБ за пръв път в банката усещат интерес към заеми с закрепен % за първите няколко години, каквито клаузи има в към 15% от новите покупко-продажби.
Зависи и от политическата конюнктура
От УниКредит Булбанк чакат комбинацията от сдържан растеж на лихвите по ипотечните заеми и мощен пазар на труда през 2023 година да работи стабилизиращо на пазара на жилища. На този декор прогнозата им е за спад в цените на жилищата в София от най-висока до най-ниска точка с сред 5 и 10% през идната година. Това е при сюжет, че интервалът на политическа неустановеност завърши след изборите за парламент през март-април, страната напредне с напъните си да одобри еврото от началото на 2024 година, и икономическият напредък стартира да се форсира в средата на 2023 г.
Източник: 18min.bg
КОМЕНТАРИ