Христо Илиев: 300 млн. евро са началото. Ще станем два-три пъти по-големи
Христо Илиев
© Надежда Чипева Визитка
Христо Илиев е създател, максимален акционер и ръководител на съвета на шефовете на холдинговата група в областта на недвижимите парцели AG Capital. Има магистърска степен по маркетинг и е ученик на Harvard Business School. Той е създател и член на борда на шефовете на Endeavor България, създател и член на борда на асоциацията на фамилния бизнес (FBN) в България и почетен консул на Република Мавриций в България. Още по тематиката
Лъвски скок към офиси
Новият фонд с южноафриканско и българско присъединяване Lion`s Head ще влага в парцели в България и района
18 май 2018
Фонд от ЮАР и българската AG Capital купуват офиси с оценка 300 млн. евро
Освен в София и Букурещ новата смесена компания Lion`s Head ще купува бизнес парцели и в Унгария, Гърция и страните от някогашна Югославия
15 май 2018
Нов фонд колос от ЮАР прави имотна инвестиция
Old Mutual Group купува надзорен дял в офис плана на AG Capital " Полиграфия център "
1 апр 2018
Д-р Христо Илиев, AG Capital: Пълноценната реализация изисква да пътуваш, да събираш положителни усещания и образци и да се връщаш, с цел да ги приложиш в България
Компаниите, които застават зад самодейността на PwC " Твоите 25 аргументи да избереш България ", и тяхната мотивация да го създадат
13 фев 2018
AG Capital става едноличен притежател на " Полиграфия офис център "
Българският холдинг изкупува каузи на английския си сътрудник Northridge Capital в плана
24 окт 2017
Христо Илиев: Инвестираме в пет жилищни плана и в един офисен
Основателят и ръководител на Съвета на шефовете на AG Capital пред " Капитал "
10 юни 2016 През миналата седмица българският холдинг в региона на недвижимите парцели AG Capital разгласи основаването на нов капиталов фонд взаимно с южноафриканската група Old Mutual Group. Новото сдружение ще влага главно в офис планове в България и в района, като към този момент има пет здания в портфолиото си - две в страната и три в Румъния, с обща оценка над 300 млн. евро. За бъдещите му проекти и упоритости и за офис пазара в района беседваме с ръководителя на борда на шефовете на AG Capital Христо Илиев.
Как се стигна до капиталовия фонд Lion’s Head с сътрудник сдружение от ЮАР?
От 2014 година насам в AG Capital вървим в ясна тактика – запазихме и развиваме агентския бизнес, като в допълнение усилваме значимостта на капиталовите планове в портфолиото. Продадохме присъединяване си в няколко от фирмите, които бяхме основали и развили сполучливо, само че чиято активност бе отвън имотния бранш – фасилити мениджмънт сдружението " Фасилити оптимум ", компанията за събиране на вземания " Фронтекс " и компанията за оценки " Адванс ". Концентрирахме се напълно в парцелите. С BLD успяхме да създадем пет жилищни плана с 350 жилището в София на обща стойност 40 млн. евро, сега интензивно работим по шест нови плана.
Важна стъпка беше стартирането на втората фаза от " Полиграфия офис център ". След като я завършихме през тази година, работим да стартираме нов план в София.
Третото направление е тъкмо Lion’s Head. Това е фонд за вложения в бизнес здания, които имат дълготрайни наематели. Този бизнес е доста капиталоемък и за нас беше ясно, че би трябвало да притеглим един или няколко институционални вложителя. Отне ни повече от три години, като с изключение на нормалните за България – Англия, Германия, Австрия, търсихме и други други възможности. Разглеждайки процесите в Източна Европа, видяхме, че се случва съществено преразпределение: доста вложители напуснаха района, а други виждаха опция в него.
За нас беше значимо да отчетем спецификите на българския пазар. А той демонстрира извънредно ниска ликвидност на равнище постройка, като изключим четирите мола, които бяха продадени през 2017 година Всички евентуални вложители слагат въпроса за изхода и по какъв начин можем да подсигуряваме, че той е вероятен. Това са фондове за дялови вложения, които са с небосвод от 3 до 7 години, което към този момент районът мъчно може да предложи. Друго затруднение е размерът. Повечето вложители търсят да вложат най-малко 100 млн. евро личен капитал в една транзакция. Възможностите и в тази посока са мощно лимитирани. Анализите ни еднопосочно демонстрираха, че наклонността, почнала преди 3 години, компании от ЮАР да влагат в района не е инцидентна. За 2016 година Южна Африка беше най-големият вложител в Източна Европа, доста преди в България да се заприказва за капиталите от тази страна. Такъв вид покупко-продажби се завършват за не по-малко от 6 месеца, тъй че наклонността беше годна още през 2015 година
Защо избрахте тъкмо Old Mutual?
Ползвайки опита си от лондонската борса, където листнахме BLD през 2006 година, 10 години по-късно проучвахме опциите за листване на борсата в Йоханесбург. Знаехме, че за триумфа ни е основно да участваме дружно локален сътрудник и да създадем компания с огромен размер. Публично предложение с една постройка не би могло да се реализира. След дълги договаряния успяхме да притеглим Old Mutual Property за наш главен сътрудник. Дружеството има портфолио на стойност 2 милиарда $ и здания в Южна Африка, като някои от тях има повече от 40 години. Част е от Old Mutual Group – група със 170 години история, която има пазарна капитализация от 13 милиарда $ и бизнес в 35 страни.
За Old Mutual Property влизането едвам тази година в България е много консервативна стъпка – те са имали опция да влязат в Източна Европа много по-рано. Наблюдавали са района и опциите за сътрудник с построена платформа и лични активи, който има опция да влага дружно с тях.
Кой ще има мажоритарния дял в новото сдружение Lion’s Head?
Имаме две компании – капиталовата Lion’s Head Investments и управническата Lion’s Head Management. Old Mutual са мажоритарен съучастник в капиталовата, а в другата съдружието е поравно.
Партньорството ни с тях е уравновесено - даже името Lion’s Head избрахме поради общия признака на планината Lion’s Head в Кейптаун, където се намира централата на Old Mutual, и наименованието на нашата валута - лев. Съвместната ни активност обгръща цяла Югоизточна Европа - Унгария, Румъния, България, Гърция, страните от някогашна Югославия. Плановете ни включват привличане и на други институционални вложители.
Какъв вид фонд ще сте?
Гледаме дълготрайно – хоризонтът ни е над 10 години. Целта ни не е да купуваме, да прибавяме стойност и да продаваме. За нас е значимо да имаме дълготрайна рентабилност, с цел да изплащаме дивиденти, като търсим по-ниска обезценка при банковото финансиране. Не сме нападателни във връзка с коефициента loan-to-value, т.е. търсим по-нисък риск, като влагаме по-голяма сума личен капитал - 40-50%.
Ако обобщим: сътворяваме капиталово сдружение, без краен период, с мажоритарно южноафриканско присъединяване – за България това е оригиналност като вид сдружение. Особено като приказваме за компания от подобен мащаб. Надяваме се, че с триумфа на това партньорство ще притеглим в България компании от ЮАР, които да влагат и в други браншове на стопанската система, освен в парцелите. Виждаме благоприятни условия в земеделието, в опазването на здравето.
Какъв е проектът ви за придобивания през идващите 3-5 години?
Имаме амбициозни проекти - да стъпим в още една-две страни и да станем най-малко два-три пъти по-големи, в сравнение с сме сега. Първите ни придобивания са за офис планове, само че тактиката ни е отворена. Въздържаме се от покупко-продажби в ритейла, защото конкуренцията там е огромна и е мъчно да създадем преференциална договорка. Офисите дават по-добри благоприятни условия за избор.
Каква е доходността при офис постройките в България и Румъния?
Вярвам, че рационалната рентабилност в София 8-8.5% сега. За Румъния тя е сред 7.5-8%, Сърбия и Гърция се приближават до индикаторите на България. За момента не виждаме аргументи цените да падат или да се подвигат. Има предложение на тези равнища, имаме огромен избор.
Какви здания търсите?
Търсим качествени здания с добра локация, с рационални цени. В страните, които преглеждаме, столиците са наш приоритет – първо би трябвало да влезем в столицата и на втори стадий вероятно да преглеждаме планове във второстепенни градове.
Бихме разгледали всяка постройка в София, която дава отговор на условията ни - добра локация, задоволително огромна и на стойност не по-малко от 20 млн. евро.
Какви са другите разлики сред Румъния и България?
В Румъния договорите за наем са доста по-дълги – най-малко 7-8 години, за разлика от България, където са по-скоро към 5. Освен това постоянно срещана процедура са покупко-продажби вид build-to-suit, т.е. изграждане за съответен наемател, които у нас към този момент са необичайност. Букурещ е доста ликвиден пазар, където даже можеш да изпуснеш договорка. Има огромно многообразие на региони и видове активи. Нашият екип там работи повече от година. В AG Capital планирахме да стъпим на този пазар от години и се веселя, че стартираме с такава инвестиция.
Както споделих, доходността в Румъния е по-ниска, като наемите са по-високи - към 14-15 евро/кв.м, и то при по-дългосрочни контракти за наем. В България те са 12-13 евро/кв.м. Данъкът облага там е по-висок – 16%. Очакванията ни за Румъния бяха, че там ще реализираме по-добри банкови условия, само че те не се оправдаха.
А в Гърция какъв е пазарът?
И там виждаме благоприятни условия. Интересът ни е единствено към Атина, като приказваме за същия вид здания. Опасявам се, че мъчно ще намерим положителни подготвени здания. Възможно е да разгледаме и forward purchase вид здания – както направихме в Румъния, с цел да можем да реализираме по-добра цена. В Гърция главните вложители в този вид активи са локални АДСИЦ (REIT), които в множеството случаи са свързани с съответна банка. Така че там конкуренцията е по-скоро от локални играчи, а не от интернационалните вложители.
Какъв е пътят на капиталите?
Централата на новия фонд е в София, т.е. влагаме от България на открито. Old Mutual влага посредством своите компании, основани в Мавриций, капитали в българското сдружение Lion’s Head и вложенията ще се реализират отсам.
Как се договаря с вложители от Южна Африка, какво е характерно и друго?
Не виждам някаква разлика. Като всеки един институционален вложител те са извънредно консервативни както на макрониво за района, по този начин и за всеки от обсъжданите активи.
Рано или късно може ли да продадете присъединяване си в капиталовото сдружение. Как ще стане?
Дългосрочно, в случай че станем задоволително огромни, компанията може да се листне на борса. Определено Йоханесбург е една от другите възможности, само че наложително в композиция с европейски пазар. Ще преглеждаме листване на най-малко две тържища, с цел да има ликвидност. Нашите разбори демонстрират, че компания с под 750 млн. евро има минимални шансове за сполучливо листване.
Интервюто взе Мария Иванова
© Надежда Чипева Визитка
Христо Илиев е създател, максимален акционер и ръководител на съвета на шефовете на холдинговата група в областта на недвижимите парцели AG Capital. Има магистърска степен по маркетинг и е ученик на Harvard Business School. Той е създател и член на борда на шефовете на Endeavor България, създател и член на борда на асоциацията на фамилния бизнес (FBN) в България и почетен консул на Република Мавриций в България. Още по тематиката
Лъвски скок към офиси
Новият фонд с южноафриканско и българско присъединяване Lion`s Head ще влага в парцели в България и района
18 май 2018
Фонд от ЮАР и българската AG Capital купуват офиси с оценка 300 млн. евро
Освен в София и Букурещ новата смесена компания Lion`s Head ще купува бизнес парцели и в Унгария, Гърция и страните от някогашна Югославия
15 май 2018
Нов фонд колос от ЮАР прави имотна инвестиция
Old Mutual Group купува надзорен дял в офис плана на AG Capital " Полиграфия център "
1 апр 2018
Д-р Христо Илиев, AG Capital: Пълноценната реализация изисква да пътуваш, да събираш положителни усещания и образци и да се връщаш, с цел да ги приложиш в България
Компаниите, които застават зад самодейността на PwC " Твоите 25 аргументи да избереш България ", и тяхната мотивация да го създадат
13 фев 2018
AG Capital става едноличен притежател на " Полиграфия офис център "
Българският холдинг изкупува каузи на английския си сътрудник Northridge Capital в плана
24 окт 2017
Христо Илиев: Инвестираме в пет жилищни плана и в един офисен
Основателят и ръководител на Съвета на шефовете на AG Capital пред " Капитал "
10 юни 2016 През миналата седмица българският холдинг в региона на недвижимите парцели AG Capital разгласи основаването на нов капиталов фонд взаимно с южноафриканската група Old Mutual Group. Новото сдружение ще влага главно в офис планове в България и в района, като към този момент има пет здания в портфолиото си - две в страната и три в Румъния, с обща оценка над 300 млн. евро. За бъдещите му проекти и упоритости и за офис пазара в района беседваме с ръководителя на борда на шефовете на AG Capital Христо Илиев.
Как се стигна до капиталовия фонд Lion’s Head с сътрудник сдружение от ЮАР?
От 2014 година насам в AG Capital вървим в ясна тактика – запазихме и развиваме агентския бизнес, като в допълнение усилваме значимостта на капиталовите планове в портфолиото. Продадохме присъединяване си в няколко от фирмите, които бяхме основали и развили сполучливо, само че чиято активност бе отвън имотния бранш – фасилити мениджмънт сдружението " Фасилити оптимум ", компанията за събиране на вземания " Фронтекс " и компанията за оценки " Адванс ". Концентрирахме се напълно в парцелите. С BLD успяхме да създадем пет жилищни плана с 350 жилището в София на обща стойност 40 млн. евро, сега интензивно работим по шест нови плана.
Важна стъпка беше стартирането на втората фаза от " Полиграфия офис център ". След като я завършихме през тази година, работим да стартираме нов план в София.
Третото направление е тъкмо Lion’s Head. Това е фонд за вложения в бизнес здания, които имат дълготрайни наематели. Този бизнес е доста капиталоемък и за нас беше ясно, че би трябвало да притеглим един или няколко институционални вложителя. Отне ни повече от три години, като с изключение на нормалните за България – Англия, Германия, Австрия, търсихме и други други възможности. Разглеждайки процесите в Източна Европа, видяхме, че се случва съществено преразпределение: доста вложители напуснаха района, а други виждаха опция в него.
За нас беше значимо да отчетем спецификите на българския пазар. А той демонстрира извънредно ниска ликвидност на равнище постройка, като изключим четирите мола, които бяха продадени през 2017 година Всички евентуални вложители слагат въпроса за изхода и по какъв начин можем да подсигуряваме, че той е вероятен. Това са фондове за дялови вложения, които са с небосвод от 3 до 7 години, което към този момент районът мъчно може да предложи. Друго затруднение е размерът. Повечето вложители търсят да вложат най-малко 100 млн. евро личен капитал в една транзакция. Възможностите и в тази посока са мощно лимитирани. Анализите ни еднопосочно демонстрираха, че наклонността, почнала преди 3 години, компании от ЮАР да влагат в района не е инцидентна. За 2016 година Южна Африка беше най-големият вложител в Източна Европа, доста преди в България да се заприказва за капиталите от тази страна. Такъв вид покупко-продажби се завършват за не по-малко от 6 месеца, тъй че наклонността беше годна още през 2015 година
Защо избрахте тъкмо Old Mutual?
Ползвайки опита си от лондонската борса, където листнахме BLD през 2006 година, 10 години по-късно проучвахме опциите за листване на борсата в Йоханесбург. Знаехме, че за триумфа ни е основно да участваме дружно локален сътрудник и да създадем компания с огромен размер. Публично предложение с една постройка не би могло да се реализира. След дълги договаряния успяхме да притеглим Old Mutual Property за наш главен сътрудник. Дружеството има портфолио на стойност 2 милиарда $ и здания в Южна Африка, като някои от тях има повече от 40 години. Част е от Old Mutual Group – група със 170 години история, която има пазарна капитализация от 13 милиарда $ и бизнес в 35 страни.
За Old Mutual Property влизането едвам тази година в България е много консервативна стъпка – те са имали опция да влязат в Източна Европа много по-рано. Наблюдавали са района и опциите за сътрудник с построена платформа и лични активи, който има опция да влага дружно с тях.
Кой ще има мажоритарния дял в новото сдружение Lion’s Head?
Имаме две компании – капиталовата Lion’s Head Investments и управническата Lion’s Head Management. Old Mutual са мажоритарен съучастник в капиталовата, а в другата съдружието е поравно.
Партньорството ни с тях е уравновесено - даже името Lion’s Head избрахме поради общия признака на планината Lion’s Head в Кейптаун, където се намира централата на Old Mutual, и наименованието на нашата валута - лев. Съвместната ни активност обгръща цяла Югоизточна Европа - Унгария, Румъния, България, Гърция, страните от някогашна Югославия. Плановете ни включват привличане и на други институционални вложители.
Какъв вид фонд ще сте?
Гледаме дълготрайно – хоризонтът ни е над 10 години. Целта ни не е да купуваме, да прибавяме стойност и да продаваме. За нас е значимо да имаме дълготрайна рентабилност, с цел да изплащаме дивиденти, като търсим по-ниска обезценка при банковото финансиране. Не сме нападателни във връзка с коефициента loan-to-value, т.е. търсим по-нисък риск, като влагаме по-голяма сума личен капитал - 40-50%.
Ако обобщим: сътворяваме капиталово сдружение, без краен период, с мажоритарно южноафриканско присъединяване – за България това е оригиналност като вид сдружение. Особено като приказваме за компания от подобен мащаб. Надяваме се, че с триумфа на това партньорство ще притеглим в България компании от ЮАР, които да влагат и в други браншове на стопанската система, освен в парцелите. Виждаме благоприятни условия в земеделието, в опазването на здравето.
Какъв е проектът ви за придобивания през идващите 3-5 години?
Имаме амбициозни проекти - да стъпим в още една-две страни и да станем най-малко два-три пъти по-големи, в сравнение с сме сега. Първите ни придобивания са за офис планове, само че тактиката ни е отворена. Въздържаме се от покупко-продажби в ритейла, защото конкуренцията там е огромна и е мъчно да създадем преференциална договорка. Офисите дават по-добри благоприятни условия за избор.
Каква е доходността при офис постройките в България и Румъния?
Вярвам, че рационалната рентабилност в София 8-8.5% сега. За Румъния тя е сред 7.5-8%, Сърбия и Гърция се приближават до индикаторите на България. За момента не виждаме аргументи цените да падат или да се подвигат. Има предложение на тези равнища, имаме огромен избор.
Какви здания търсите?
Търсим качествени здания с добра локация, с рационални цени. В страните, които преглеждаме, столиците са наш приоритет – първо би трябвало да влезем в столицата и на втори стадий вероятно да преглеждаме планове във второстепенни градове.
Бихме разгледали всяка постройка в София, която дава отговор на условията ни - добра локация, задоволително огромна и на стойност не по-малко от 20 млн. евро.
Какви са другите разлики сред Румъния и България?
В Румъния договорите за наем са доста по-дълги – най-малко 7-8 години, за разлика от България, където са по-скоро към 5. Освен това постоянно срещана процедура са покупко-продажби вид build-to-suit, т.е. изграждане за съответен наемател, които у нас към този момент са необичайност. Букурещ е доста ликвиден пазар, където даже можеш да изпуснеш договорка. Има огромно многообразие на региони и видове активи. Нашият екип там работи повече от година. В AG Capital планирахме да стъпим на този пазар от години и се веселя, че стартираме с такава инвестиция.
Както споделих, доходността в Румъния е по-ниска, като наемите са по-високи - към 14-15 евро/кв.м, и то при по-дългосрочни контракти за наем. В България те са 12-13 евро/кв.м. Данъкът облага там е по-висок – 16%. Очакванията ни за Румъния бяха, че там ще реализираме по-добри банкови условия, само че те не се оправдаха.
А в Гърция какъв е пазарът?
И там виждаме благоприятни условия. Интересът ни е единствено към Атина, като приказваме за същия вид здания. Опасявам се, че мъчно ще намерим положителни подготвени здания. Възможно е да разгледаме и forward purchase вид здания – както направихме в Румъния, с цел да можем да реализираме по-добра цена. В Гърция главните вложители в този вид активи са локални АДСИЦ (REIT), които в множеството случаи са свързани с съответна банка. Така че там конкуренцията е по-скоро от локални играчи, а не от интернационалните вложители.
Какъв е пътят на капиталите?
Централата на новия фонд е в София, т.е. влагаме от България на открито. Old Mutual влага посредством своите компании, основани в Мавриций, капитали в българското сдружение Lion’s Head и вложенията ще се реализират отсам.
Как се договаря с вложители от Южна Африка, какво е характерно и друго?
Не виждам някаква разлика. Като всеки един институционален вложител те са извънредно консервативни както на макрониво за района, по този начин и за всеки от обсъжданите активи.
Рано или късно може ли да продадете присъединяване си в капиталовото сдружение. Как ще стане?
Дългосрочно, в случай че станем задоволително огромни, компанията може да се листне на борса. Определено Йоханесбург е една от другите възможности, само че наложително в композиция с европейски пазар. Ще преглеждаме листване на най-малко две тържища, с цел да има ликвидност. Нашите разбори демонстрират, че компания с под 750 млн. евро има минимални шансове за сполучливо листване.
Интервюто взе Мария Иванова
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ