Таньо Марковски: Преди да инвестирате в имоти се подгответе добре
е Експерт в региона на недвижимите парцели с 12-годишен опит в сферата. Участвал е в някой от емблематичните имотни покупко-продажби във Варна и района.
Как да печелим от вложения в парцели? Основни моменти, които би трябвало да знаете.
В България обичайно хората влагат в парцели. За тях това е най-лесно разбираемия метод за предпазване на пари във времето и реализиране на някаква рентабилност. Но постоянно сметките не излизат верни и инвестицията се трансформира в сериозна загуба. Причината за това е неналичието на знания за това какво тъкмо съставлява вложението в парцели. Накратко - това не е просто покупка на парцел през днешния ден, и продажбата му след 10 години на цена доста по-висока от тази на придобиване.
Ето няколко на практика съвета, които могат да одобрят избора ви на парцел за инвестиция.
1.Локация, локация, локация
Локацията е всичко. Ако купите най-големия и прелестен апартамент в най-ужасния квартал в изоставащ град е еднакво да хвърлите парите си напразно. И в случай че вятъра може да ви върне част от тях, то сходна инвестиция няма. За да намерите вярната локация проучете проекта за развиване на даден град и регион. Много неугледни квартали сега, единствено след 7 години ще са новите елитни региони с невероятни връзки и улеснения. Но през днешния ден те са избягвани от всеобщия покупател, тъй като даже нямат улица, тротоари, а до там се стига единствено с кола (примерно). Ако вие откриете подобен регион, евентуално можете да постигнете доста ниска цена на придобиване на парцела и да го продадете, когато този регион стане най-търсен. Но това изисква обмисляне с години. А какво ще вършиме с този парцел 5-10 или 15 години в случай че той просто стои празен?
2.Приходи от наем
Разбира се, че в случай че купите парцел, който желаете да продадете след 5-10 или повече години е разумно той през цялото това време също да прави пари. Все отново е платен за инвестиция, и в случай че може да изкара повече, би трябвало да изстискате всичко от него. Дали парцелът ще се отдаде елементарно чартърен обаче още веднъж зависи от местоположението. За задачата тръсете региони, в които има доста бизнес центрове и офиси, университети и различен вид обекти привличащи хората. Това ще направи парцела ви по-лесен за отдаване чартърен в сравнение с в случай че се намира в далечен регион. Ако пък купувате по морето или планината имате опция да отдавате жилището чартърен на хотелски принцип. Тогава, местоположението близка до морето, или пистите, или лифта, е от основно значение.
Когато отдавате парцел чартърен е добре да извършите сметка и за прихода, който евентуално можете да печелите. Препоръчително е да се фокусирате над сума, която е съответна за региона, като проучите какъв брой вървят сега наемите и също по този начин да се постараете в границите на 10 години да избиете целия парцел. Така, до момента в който реализирате продажбата в случай че вие сте избили целия парцел от наеми, то при продажба ще имате доста по-голяма облага, в сравнение с в случай че просто го държите празен и продадете даже на двойна цена.
3.Внимавайте с ремонтите
Ремонтите са нещо, което отклонява вниманието от крайната цел. Ако един парцел е платен за инвестиция, ремонтът му би трябвало да е козметичен и да ви коства минимално количество пари. Ако ще го отдавате чартърен, то сигурно ще би трябвало да вършиме ободрителен ремонт на всеки 3-5 години според от хората, които го употребяват. Това рядко се калкулира, когато се считат приходите от инвестицията, само че е добре да го имате поради. Виждал съм поправки струващи съвсем колкото самия парцел и траещи година-две, с цел да се отдаде най-после парцела чартърен. Това е загуба на пари от пропуснатото време и загуба на пари в материали, които няма да съумеят да вдигнат цената на наема или крайната цена на парцела. Затова имайте едно на разум, изключително с електроуредите, които в небосвод от 10-15 години ще би трябвало да промените най-малко един път.
4.Ликвидност на парцелите
Имотите са нисколиквидни активи. На по-прост език това значи, че когато поискате да го продадете може да ви се наложи да чакате месеци или даже години. Защото парцелите не са като колите или телефоните - пожелавате си марка и модел и си я взимате като артикул дава отговор на 100% на условията. Между парцелите няма нито един еднакъв с някой различен - било то поради локация, ревю, панорама, етаж, довършителни работи, съседи и още няколко стотин индикатора, които въздействат върху купувача. Накратко - в случай че желаете да продадете, би трябвало да откриете оня покупател, който желае тъкмо вашия парцел. Ако мислите, че това може да е бърза инвестиция от вида - закупувам за 100 000, и пущам на пазара за 120 000, и за няколко месеца вършиме 20 000 чиста печалба… бъдете сигурни, че не е толкоз елементарно даже във времена като днешните, в които парцелите се разпродават по-бързо от топлия самун.
5.Кредит или кеш?
Ако купувате парцел за инвестиция е желателно това да стане със спестени пари, а не с изтегляне на ипотечен заем. Ако ще е с ипотека, то тогава би трябвало да си извършите добре сметката месечния приход от парцела, да е по-голям от месечната вноска по него. И въпреки всичко, това крие опасности, като да вземем за пример да останете без наемател за прочут интервал от време, което автоматизирано трансферира разхода за месечните вноски към вашия бюджет. Промяната на лихвите също може да ви вкара в рецесия.
Накрая, само че не на последно място - с цел да инвестирате в парцели е добре да имате персонален брокер, който да търси най-хубавите покупко-продажби за вас. Това са парцели, които даже не доближават обществения пазар, а се разпродават още на равнище организация. Те са толкоз положителни като предложения, че брокерите, които работят с постоянни клиенти, инвестиращи в парцели им ги оферират непосредствено по телефона и покупките стават за дни, а парцелът в никакъв случай не стига до уеб страниците за парцели. Нещо повече - вашият брокер, може също да ви спомага и при продажбата и да ви съветва за региона или парцела, който сте си набелязали, тъй като положителните брокери не просто провеждат огледи, а наблюдават целия пазар и имат взор над елементи, които са скъпи.
И за край, нещо,което всеки пита в този момент - откакто цените на парцелите сега са блъснали тавана, дали е удачно да се влага в парцели в този момент или да изчакаме няколко месеца/години да паднат? Отговорът е елементарен - правилото гласи - не чакай да купиш парцел, купи парцел и чакай. Никога не е късно да се купи парцел, и даже да има лек спад, той няма да е осезателен, а дълготрайно ще бъде компенсират от растежа, който по този начин или другояче следва за родния пазар след влизането в еврозоната. Нещо повече - доста хора чакаха последните 2-3 години цените на парцелите да паднат, и до момента в който чакаха цените скочиха с над 60% в някои региони на страната. Не допускайте тази, нито горепосочените неточности и това ще ви подсигурява едни по-добри и спокойни старини с вложения, които множат парите ви.
Още от специалистът в региона на недвижимите парцели:
Таньо Марковски: Най-безопасният и сигурен метод при покупка на парцел е да намерите в действителност добър експерт, който да открие най-подходящият парцел съгласно критериите ви
Още от ПОЛЕЗНО:
Как да печелим от вложения в парцели? Основни моменти, които би трябвало да знаете.
В България обичайно хората влагат в парцели. За тях това е най-лесно разбираемия метод за предпазване на пари във времето и реализиране на някаква рентабилност. Но постоянно сметките не излизат верни и инвестицията се трансформира в сериозна загуба. Причината за това е неналичието на знания за това какво тъкмо съставлява вложението в парцели. Накратко - това не е просто покупка на парцел през днешния ден, и продажбата му след 10 години на цена доста по-висока от тази на придобиване.
Ето няколко на практика съвета, които могат да одобрят избора ви на парцел за инвестиция.
1.Локация, локация, локация
Локацията е всичко. Ако купите най-големия и прелестен апартамент в най-ужасния квартал в изоставащ град е еднакво да хвърлите парите си напразно. И в случай че вятъра може да ви върне част от тях, то сходна инвестиция няма. За да намерите вярната локация проучете проекта за развиване на даден град и регион. Много неугледни квартали сега, единствено след 7 години ще са новите елитни региони с невероятни връзки и улеснения. Но през днешния ден те са избягвани от всеобщия покупател, тъй като даже нямат улица, тротоари, а до там се стига единствено с кола (примерно). Ако вие откриете подобен регион, евентуално можете да постигнете доста ниска цена на придобиване на парцела и да го продадете, когато този регион стане най-търсен. Но това изисква обмисляне с години. А какво ще вършиме с този парцел 5-10 или 15 години в случай че той просто стои празен?
2.Приходи от наем
Разбира се, че в случай че купите парцел, който желаете да продадете след 5-10 или повече години е разумно той през цялото това време също да прави пари. Все отново е платен за инвестиция, и в случай че може да изкара повече, би трябвало да изстискате всичко от него. Дали парцелът ще се отдаде елементарно чартърен обаче още веднъж зависи от местоположението. За задачата тръсете региони, в които има доста бизнес центрове и офиси, университети и различен вид обекти привличащи хората. Това ще направи парцела ви по-лесен за отдаване чартърен в сравнение с в случай че се намира в далечен регион. Ако пък купувате по морето или планината имате опция да отдавате жилището чартърен на хотелски принцип. Тогава, местоположението близка до морето, или пистите, или лифта, е от основно значение.
Когато отдавате парцел чартърен е добре да извършите сметка и за прихода, който евентуално можете да печелите. Препоръчително е да се фокусирате над сума, която е съответна за региона, като проучите какъв брой вървят сега наемите и също по този начин да се постараете в границите на 10 години да избиете целия парцел. Така, до момента в който реализирате продажбата в случай че вие сте избили целия парцел от наеми, то при продажба ще имате доста по-голяма облага, в сравнение с в случай че просто го държите празен и продадете даже на двойна цена.
3.Внимавайте с ремонтите
Ремонтите са нещо, което отклонява вниманието от крайната цел. Ако един парцел е платен за инвестиция, ремонтът му би трябвало да е козметичен и да ви коства минимално количество пари. Ако ще го отдавате чартърен, то сигурно ще би трябвало да вършиме ободрителен ремонт на всеки 3-5 години според от хората, които го употребяват. Това рядко се калкулира, когато се считат приходите от инвестицията, само че е добре да го имате поради. Виждал съм поправки струващи съвсем колкото самия парцел и траещи година-две, с цел да се отдаде най-после парцела чартърен. Това е загуба на пари от пропуснатото време и загуба на пари в материали, които няма да съумеят да вдигнат цената на наема или крайната цена на парцела. Затова имайте едно на разум, изключително с електроуредите, които в небосвод от 10-15 години ще би трябвало да промените най-малко един път.
4.Ликвидност на парцелите
Имотите са нисколиквидни активи. На по-прост език това значи, че когато поискате да го продадете може да ви се наложи да чакате месеци или даже години. Защото парцелите не са като колите или телефоните - пожелавате си марка и модел и си я взимате като артикул дава отговор на 100% на условията. Между парцелите няма нито един еднакъв с някой различен - било то поради локация, ревю, панорама, етаж, довършителни работи, съседи и още няколко стотин индикатора, които въздействат върху купувача. Накратко - в случай че желаете да продадете, би трябвало да откриете оня покупател, който желае тъкмо вашия парцел. Ако мислите, че това може да е бърза инвестиция от вида - закупувам за 100 000, и пущам на пазара за 120 000, и за няколко месеца вършиме 20 000 чиста печалба… бъдете сигурни, че не е толкоз елементарно даже във времена като днешните, в които парцелите се разпродават по-бързо от топлия самун.
5.Кредит или кеш?
Ако купувате парцел за инвестиция е желателно това да стане със спестени пари, а не с изтегляне на ипотечен заем. Ако ще е с ипотека, то тогава би трябвало да си извършите добре сметката месечния приход от парцела, да е по-голям от месечната вноска по него. И въпреки всичко, това крие опасности, като да вземем за пример да останете без наемател за прочут интервал от време, което автоматизирано трансферира разхода за месечните вноски към вашия бюджет. Промяната на лихвите също може да ви вкара в рецесия.
Накрая, само че не на последно място - с цел да инвестирате в парцели е добре да имате персонален брокер, който да търси най-хубавите покупко-продажби за вас. Това са парцели, които даже не доближават обществения пазар, а се разпродават още на равнище организация. Те са толкоз положителни като предложения, че брокерите, които работят с постоянни клиенти, инвестиращи в парцели им ги оферират непосредствено по телефона и покупките стават за дни, а парцелът в никакъв случай не стига до уеб страниците за парцели. Нещо повече - вашият брокер, може също да ви спомага и при продажбата и да ви съветва за региона или парцела, който сте си набелязали, тъй като положителните брокери не просто провеждат огледи, а наблюдават целия пазар и имат взор над елементи, които са скъпи.
И за край, нещо,което всеки пита в този момент - откакто цените на парцелите сега са блъснали тавана, дали е удачно да се влага в парцели в този момент или да изчакаме няколко месеца/години да паднат? Отговорът е елементарен - правилото гласи - не чакай да купиш парцел, купи парцел и чакай. Никога не е късно да се купи парцел, и даже да има лек спад, той няма да е осезателен, а дълготрайно ще бъде компенсират от растежа, който по този начин или другояче следва за родния пазар след влизането в еврозоната. Нещо повече - доста хора чакаха последните 2-3 години цените на парцелите да паднат, и до момента в който чакаха цените скочиха с над 60% в някои региони на страната. Не допускайте тази, нито горепосочените неточности и това ще ви подсигурява едни по-добри и спокойни старини с вложения, които множат парите ви.
Още от специалистът в региона на недвижимите парцели:
Таньо Марковски: Най-безопасният и сигурен метод при покупка на парцел е да намерите в действителност добър експерт, който да открие най-подходящият парцел съгласно критериите ви
Още от ПОЛЕЗНО:
Източник: actualno.com
КОМЕНТАРИ